TRIBUNALE DI LUCERA (FG)

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1 TRIBUNALE DI LUCERA (FG) G. E. Dott.ssa G. Stano Procedura Esecutiva Immobiliare n. 164/11 R.G.E. Imm. promossa dalla S. G. A. S.p.a. Società per la Gestione di Attività c/ INTEGRAZIONE ALLA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO. * EPURATA* Lucera: 21 gennaio 2013 Il C.T.U. Dott. Arch. Michele D Andrea 1 di 16

2 ******** TRIBUNALE DI LUCERA ******** G.E. Dott. ssa G. Stano RELAZIONE INTEGRATIVA procedura esecutiva immobiliare n. 164/11 R.G.E. promossa da S.G.A. S.p.a. Società per la Gestione di Attività c/o PREMESSA. - Giuramento e quesiti All udienza del 14 Novembre 2011, il sottoscritto arch. Michele D Andrea libero professionista veniva nominato C. T. U. nella procedura esecutiva n. 164/11. Accettato l incarico e prestato giuramento, gli venivano formulati i quesiti di rito e in data depositava la relazione peritale. Il previo giuramento di rito veniva incaricato dal G. E. dott.ssa G. Stano di redigere una relazione integrativa alla perizia di consulenza tecnica già depositata agli atti e formulati i quesiti (all. A ). Identificazione del lotto Il lotto è costituito da un appartamento per civile abitazione, ubicato nel centro abitato del Comune di Lucera (Fg), in viale Augusto n. 66/B, posto al 3 piano, distinto dall int. 15, con annesso vano con bagno al 4 piano o piano terrazzo ed un locale box/garage al piano S1. 2 di 16

3 RIEPILOGO DELLE CARATTERISTICHE DEL LOTTO Immobile Piano Sup. Lorda Sup. Netta Sup. Balc. Alt. vani Appartamento terzo mq. 128,00 mq. 112,50 mq. 11,70 mt. 2,90 Locale quarto/terrazzo mq. 35,00 mq. 31, mt. 2,55-1,85 Box auto seminterrato mq. 23,50 mq. 22, mt. 2,50 - Confini: L appartamento confina in senso orario: con il simile dell interno 12, con il vano scala, con il vano ascensore e con il simile dell interno 14, salvo altri. L immobile al IV piano confina: con il terrazzo da più lati e con il vano scala. Il box auto confina: con la corsia di manovra, con il simile distinto dal sub. 16, con il terrapieno e con il simile distinto dal sub. 14, salvo altri. - Dati catastali: Gl immobili sono censiti nel Catasto Fabbricati del Comune di Lucera (Fg), in ditta nata a Lucera (Fg), il (cod. fisc Proprietà per 1/1, con le seguenti indicazioni: foglio 29, p.lla 4.566, sub. 36 cat. A/2, cl. 3, cons. 5,5 vani, rendita. 752,74, ubicazione viale Augusto n. 66/B, piano 3, int. 15. foglio 29, p.lla 4.566, sub. 37, cat. C/2, cl. 4, cons. 28 mq., rendita. 80,98, ubicazione viale Augusto n. 66/B, piano 4. 3 di 16

4 foglio 29, p.lla 4.566, sub. 15, cat. C/6, cl. 3, cons. 21 mq., rendita. 52,06, ubicazione viale Augusto n. 66/B, piano S1. Descrizione sommaria del lotto Il lotto in oggetto è composto dalle seguenti unità immobiliari: A) n. 01 appartamento per civile abitazione, posto al 3 piano di viale Augusto n. 66/B, distinto dall int. 15, composto dall ingresso, dal disimpegno, dal soggiorno, dalla cucina, da due camere da letto, da due bagni e dal ripostiglio, avente le seguenti caratteristiche: Lorda RIEPILOGO DELLE CARATTERISICHE DELL'APPARTAMENTO netta balcone Altezza vani Elettrico Idrico/fogn. Termico mq. 128,00 mq. 112,50 mq. 11,70 mt. 2,80 buona funzionante funzionante funzionante Le difformità riscontrate riguardano quelle catastali, in quanto l appartamento presenta una diversa destinazione d uso di alcuni ambienti, nello specifico la trasformazione del vano cucina in camera da letto e viceversa. B) n. 01 immobile posto al quarto piano o piano terrazzo di viale Augusto n. 66/B, progettato come locale di sgombero e attualmente usato come alloggio occasionale, composto da un ampio vano con angolo cottura e dal bagno, L altezza interna del vano è di mt. 2,55, mentre quella del bagno è di mt. 1,85, quest ultimo a cui si accede tramite la salita di n. 3 scalini è stato ricavato in un piccolo vano costruito per l alloggiamento del corpo macchina ascensore. RIEPILOGO DELLE CARATTERISICHE DELL'IMMOBILE AL IV PIANO Lorda netta balcone Altezza vani mt. Manutenzione Manutenzione Elettrico Idrico/fogn. Termico mq. 35,00 mq. 31,00 //// 2,55-1,85 buona funzionante funzionante //// 4 di 16

5 Le difformità riscontrate riguardano quelle di carattere urbanistico-edilizie e catastali, in quanto è utilizzato con una diversa destinazione d uso ed è stato creato il bagno al posto del vano macchine. Opere queste realizzate in difformità della Concessione Edilizia, dove risulta essere locale di sgombero con locale macchine, le trasformazioni non risultano denunciate in catasto. C) n. 01 locale box/garage posto al piano S1, con accesso dalla rampa e corsia condominiale di viale Augusto n. 66/C, avente le seguenti caratteristiche: Lorda RIEPILOGO DELLE CARATTERISICHE DEL BOX netta balcone Altezza vani Manutenzione Elettrico Idrico/fogn. Termico mq. 23,00 mq. 21,00 //// mt. 2,50 buona funzionante //// //// Consistenza e valutazione del lotto Consistenza del lotto (abitazione + accessori): Descrizione: Sup. mq. Coeff. Descrizione: Sup. mq. Coeff. Descrizione Sup. mq Coeff. Abitazione 128,00 1,00 Balconi 11,70 0,50 Box auto 23,00 0,70 Locale 4 p. 35,00 0,60 Totale Commerciale del lotto Mq. 170,95 Prezzo unitari di mercato calcolato al lordo delle murature di pertinenza./mq ,00. 5 di 16

6 Valore del lotto: superficie commerciale mq. 170,95 x. /mq ,00 = ,00 arrotondato per eccesso a Euro ,00 - Decurtazioni: Le spese da decurtarsi sul valore del lotto in oggetto, salvo quelle riguardanti eventuali vizi occulti, riguardano le spese necessarie per: la sanabilità della opere eseguite senza autorizzazione all immobile del IV piano ai sensi e per gli effetti del D.P.R. 380/10, computabili a forfait comprese le spese tecniche in euro 7.500,00; le pratiche catastali per il nuovo accatastamento dell immobile al IV piano, calcolate in Euro 500, 00; Valore del lotto al netto delle decurtazioni ( , ,00) = Euro ,00 (Euro trecentomila/00). Svolgimento delle operazioni peritali. Il sottoscritto C.T.U. a seguito del nuovo incarico ricevuto, dopo aver esaminato gli atti, eseguiva quanto di seguito: Il giorno allo scopo di accertare lo stato dei luoghi ed effettuare le rilevazioni necessarie per la certificazione energetica, fissava l inizio delle operazioni peritali per il giorno alle ore 9,30 presso l immobile oggetto di causa e ne dava comunicazione alle seguenti parti interessate a mezzo di lettere raccomandate a. r. (all. B ): Sig.ra viale Augusto n. 66/B Lucera; 6 di 16

7 Avv. G. Mauro Di Virgilio presso avv. Tommaso Del Grosso - via Firenze n. 13 Lucera; Alla data e ora stabilita ( , ore 9,30) accompagnato dal Sig. Joseph Occhiochiuso in qualità di aiuto e testimone, si recava sul posto dove trovava la Sig.na (nipote della Sig.ra ) che permetteva l accesso agl immobili oggetto di pignoramento. Dopo aver atteso alcuni minuti senza esito le altre parti convocate, dava inizio alle operazioni di sopralluogo, informando i presenti sui quesiti posti dal G. E. e successivamente eseguendo le operazioni di sopralluogo, di controllo e misurazione degli infissi, e di quanto altro ritenuto necessario per l espletamento dell incarico ricevuto (all D ). In data sulla scorta delle misurazioni e delle informazioni acquisite, effettuava il calcolo sul risparmio energetico dell appartamento (all. F ). In data dopo ulteriori accertamenti sugl immobili ed acquisito nuove informazioni circa la sanabilità delle opere ritenute abusive, previo incontro con il G. E. dott.ssa G. Stano, presentava un istanza dove si relazionava su quanto emerso nel corso delle indagini e si chiedeva l autorizzazione ad eseguire la variazione catastale dell appartamento, l autorizzazione ad effettuare la rettifica circa la sanabilità dell immobile del IV piano ed una proroga per il deposito della relazione peritale. Motivo per il quale il G.E. in data autorizzava il sottoscritto a procedere all adeguamento della planimetria 7 di 16

8 all effettivo stato dei luoghi e alla rettifica del valore del lotto in considerazione dell insanabilità degli abusi, concedendo una proroga di quaranta giorni per il deposito della relazione peritale. In data presentava la Denuncia di Variazione Catastale all Uff. Provinciale del Territorio di Foggia, per l aggiornamento planimetrico dell appartamento (all. E ). QUESITI E RISPOSTE 1.1 Verifichi se l immobile è dotato di attestato di qualificazione energetica ovvero di certificazione energetica e provveda all allegazione della stessa ex art. 6, comma 3 D. Lgs. n. 192/2005, come modificato dall art. 2 D. Lgs. n. 311/2006; 1.1.a in mancanza, rediga certificazione energetica dell immobile secondo gli indici di prestazione energetica previsti dal D.M in forza dell art. 2 ter D. Lgs. 192/2005 ed 1.1.b indichi le spese necessarie per l adeguamento del bene alla disciplina sul risparmio energetico; Premesso che l Attestato di Certificazione Energetica (ACE), viene normalmente redatto o per effettuare un passaggio di proprietà o per effettuare una riqualificazione energetica dell appartamento, nel nostro caso trattandosi di un immobile che non è stato mai oggetto di tali situazioni il certificato energetico non risulta che sia mai stato redatto. L ACE è il documento che definisce energeticamente lo stato di un immobile attraverso il calcolo del fabbisogno energetico estivo ed invernale e la valutazione del suo rendimento energetico. 8 di 16

9 Detto documento deve essere redatto in caso di compravendita di immobili esistenti e, comunque deve essere messo a disposizione degli acquirenti. Ai fini dell espletamento del quesito posto, il giorno del sopralluogo il sottoscritto oltre ad eseguire tutti i controlli e rilievi metrici, ha preso nota del tipo di caldaia utilizzata per il riscaldamento, ha rilevato la tipologia e la misurazione di tutti gli infissi esterni, necessarie per il calcolo della trasmittanza termica ed ha acquisito le indicazioni per la redazione dell ACE. Cosicché dopo aver acquisito le informazioni necessarie (salvo indagini più accurate da eseguirsi mediante sondaggi sull involucro) e aver verificato che: 1. l appartamento è posto al penultimo piano del fabbricato, 2. superiormente è libero da fabbricati ed è coperto dalla terrazza, 3. perimetralmente è libero da fabbricati solo per i due lati prospicienti la strada utilizzando il programma Docet ed inserendo tutti i dati raccolti, ha effettuato i calcoli necessari per il calcolo del fabbisogno energetico relativo all appartamento ed ha redatto l Attestato di Certificazione Energetica (all. F ); Dall ACE, risulta che l appartamento appartiene alla classe energetica G, con un indice di energia primaria globale (EPgl) pari a 183,9 KWh/mq*anno, a fronte di una prestazione energetica raggiungibile nel rispetto del riferimento legislativo pari a 67 KWh/mq*anno. (L indice KWh/mq*anno = energia che si consuma per riscaldare un mq. dell appartamento). Il valore pari a pari a 183,9 KWh/mq*anno costituisce il risultato tra l EPi (indice di energia primaria per il riscaldamento invernale pari a 163,70 9 di 16

10 KWh/mq*anno) e l EPacs (indice di energia primaria per la produzione di acqua calda sanitaria pari a 20,2 KWh/mq*anno). 1.1.b. Dai calcoli effettuati per il fabbisogno energetico è emerso che per adeguare l appartamento alla disciplina sul risparmio energetico e per migliorare la prestazione energetica è necessario eseguire gli interventi che di seguito si riportano: 1. sostituzione della caldaia esistente con una a condensazione, completa di termostato d ambiente e di sonda esterna; 2. sostituzione degli infissi esistenti con del tipo a taglio termico; 3. creazione di isolamento termico, mediante la creazione interna all appartamento di contropareti e di controsoffitti coibentati, allo scopo di proteggere le superfici fredde, quali: le pareti a confine con il vano scala ed il soffitto, essendo queste le superfici che presentano una maggior dispersione di calore. Detto isolamento dovrà essere effettuato utilizzando dei pannelli isolanti in fibra minerale, incollato a una lastra di gesso, del tipo Calibel CBV G3 touch della ditta Isover, dello spessore variabile secondo i calcoli da mm. 20 a 80, oltre allo spessore del pannello di gesso di mm. 12,5. Intervento questo, che per essere effettuato, necessita dell esecuzione delle seguenti opere: a) demolizione dei controsoffitti esistenti, essendo questi privi di isolamento termico; b) raschiatura delle superfici da pennellarsi al fine di assicurare un buon ancoraggio ai pannelli isolanti; b) incollaggio dei pannelli isolanti alle pareti, previa applicazione su tutta la 10 di 16

11 superficie di una malta fluida base gesso e l applicazione di blocchetti di malta di gesso ritardata alle pareti; c) ancoraggio dei pannelli isolanti al soffitto, mediante la creazione di struttura metallica; d) sigillatura e rasatura dei giunti, oltre alla rasatura di tutte le superfici di nuova creazione; e) svellimento e rifacimento del rivestimento ceramico e del battiscopa, nonché della pitturazione delle pareti, dei soffitti e dei controsoffitti di arredo, oltre alla sostituzione della carta da parato nell ingresso e nel soggiorno Per quanto sopra, il sottoscritto dopo aver effettuato dei calcoli di spesa per effettuare le opere elencate, ritiene che la spesa calcolata in via approssimativa per l adeguamento del bene alla disciplina sul risparmio energetico sia di circa ,00 euro, di cui ,00 per la manodopera, per i materiali e per la sostituzione degli infissi e della caldaia ed ,00 per spese le tecniche. 1.2 stabilisca quindi se e di quanto la qualificazione energetica dell immobile incide sul valore di stima dello stesso, come già determinato nella relazione peritale; Poiché il valore dell immobile pignorato pari ad ,00 è stato calcolato comparando il bene in oggetto con il valore di immobili aventi le stesse caratteristiche, tipologia e ubicazione, costruiti quindi in epoca antecedente al D. M. del , pertanto non conformi alla normativa sul risparmio energetico. Il sottoscritto ai fini della valutazione del bene non ha tenuto conto della suddetta normativa. Pertanto ai fini della vendita, ritiene che il mancata corrispondenza alle prestazione energetiche, come da riferimento legislativo, non incide sul valore di 11 di 16

12 stima calcolato di ,00. Qualora il bene venisse adeguato alla disciplina sul risparmio energetico, l immobile avrebbe maggiori benefici, pertanto in seguito alle migliorie, il probabile valore del lotto oggetto di stima sarebbe uguale alla somma tra il valore del lotto allo stato attuale e il costo delle opere eseguite per il miglioramento, pertanto pari a , = ,00 (valore del lotto adeguato al Riferimento Legislativo sul risparmio energetico). 2.1 ove non risulti dalla relazione peritale già depositata, verifichi la conformità tra le planimetrie catastali degli immobili pignorati e lo stato dei luoghi; Come già relazionato nella perizia depositata agli atti, dal confronto tra l effettivo stato dei luoghi, le planimetrie e le visure catastali sono emerse le seguenti difformità: 1. diversa destinazione d uso di alcuni ambienti dell appartamento, riguardanti nello specifico la trasformazione del vano cucina in camera da letto e viceversa; 2. diversa destinazione d uso dell immobile al IV piano, in quanto utilizzato come alloggio occasionale e difformità della planimetria catastale dall effettivo stato dei luoghi per la creazione del bagno. 2.2 indichi, in caso di difformità, i costi dell adeguamento delle planimetrie allo stato dei luoghi, evidenziando eventuali scostamenti tra i costi attuali a carico della procedura e i costi a carico dell aggiudicatario a seguito dell emanazione del decreto di trasferimento; 12 di 16

13 Come già relazionato nel paragrafo delle decurtazioni della relazione peritale e nell istanza presentata al G.E, il costo per il nuovo accatastamento è stato calcolato nella somma di 500,00 oltre alle spese. Poiché la variazione catastale risulta necessaria per la vendita del lotto, si ritiene opportuno che la spesa venga posta a carico della procedura al fine di snellire il procedimento. 2.3 provveda, in caso di difformità, previa specifica autorizzazione del G. E, all adeguamento delle planimetrie allo stato dei luoghi, Per quanto sopra riportato, in data , il sottoscritto C.T.U. previa istanza autorizzata dal G.E in data , ha proceduto all adeguamento della planimetria catastale dell immobile del 3 piano (appartamento), presentando il nuovo accatastamento all Uff. Provinciale del Territorio di Foggia (all. E ). Variazione, accettata e confermata dall Ufficio del Catasto in data , così come da Ricevuta di Avvenuta Denuncia di Variazione (all. E ). Per quanto eseguito il C.T.U. fa presente che la suddetta variazione non ha modificato i dati catastali, che restano come di seguito invariati: foglio 29, p.lla 4.566, sub. 36 cat. A/2, cl. 3, cons. 5,5 vani, rend.. 752,74, ubicazione viale Augusto n. 66/B, piano 3, int Rettifica circa la sanabilità dell immobile del IV piano. Premesso che nella relazione peritale il sottoscritto a seguito delle informazione acquisite ha ritenuto sanabili le opere eseguite in assenza di autorizzazioni all immobile del IV piano, ai sensi del D.P.R. 380/10. Da ulteriori accertamenti è emerso che poiché l immobile del IV piano è difforme alla C.E. per la diversa destinazione d uso e per la creazione del 13 di 16

14 bagno, e poiché le rispettive altezze interne sono di mt. 2,55 e mt.1,85, inferiori a mt. 2,70, risulta essere in contrasto con il P.R.G. e con le norme igienico-sanitarie. E poiché le ricerche effettuate presso l ufficio Tecnico del Comune di Lucera, non hanno individuato l esistenza di alcuna pratica di condono inerente abusi edilizi riferiti a detto immobile, gli abusi eseguiti in difformità della C.E. non possono essere sanati. E parere quindi dello scrivente che venendo meno i requisiti richiesti, l immobile sia da ripristinarsi come da progetto, cosicché non necessita della variazione catastale e della certificazione ACE. Motivo per cui ritiene che la spesa prevista per la sanabilità delle opere ritenute abusive pari ad ,00, decurtata sul valore del lotto, sia utilizzato per il ripristino dei luoghi, nello specifico utilizzati per effettuare la demolizione del bagno e dell angolo cottura, degli allacci che si collegano all abitazione del 3 piano e di quant altro ritenuto necessario per il ripristino dei luoghi. Al fine di snellire la procedura in oggetto, il sottoscritto ritiene opportuno che le suddette opere di ripristino vengano seguite direttamente dai futuri acquirenti, pertanto ritiene che la somma preventivata venga decurtata sul valore del lotto. Da tanto torna, che il valore del lotto decurtato delle suddette spese per il ripristino dei luoghi sia di: - Valore del lotto = E ,00 -In detrazione spese ripristino (decurtazioni) = E ,00 -Valore lotto al netto di decurtazioni = E ,00 14 di 16

15 (euro trecentomila/00). Valore invariato rispetto alla precedente valutazione. 3. fissi l inizio formale delle operazioni peritali nel luogo dallo stesso prescelto in una data che deve cadere entro 20 giorni dall assunzione dell incarico, avvisando i creditori, il debitore e, ove possibile, il terzo occupante a mezzo di fax o raccomandata a/r, depositando unita,ente alla relazione la documentazione attestanti l avvenuta comunicazione; Poiché l affidamento dell incarico è stato fatto in data e le operazioni di peritali previo avviso alle parti interessati a mezzo di raccomandate a.r. (all. B ) sono iniziate in data , il presente quesito è stato rispettato. 4. depositi in cancelleria l originale della perizia entro sessanta giorni dal conferimento dell incarico, assieme ad una copia epurata delle generalità del debitore; In considerazione che il termine di 60 giorni per il deposito della perizia scadeva il e in data gli veniva concessa una proroga di 40 giorni, il sottoscritto avendo presentato la perizia in data odierna ha rispettato il presente quesito. 5. invii, contestualmente a tale deposito, copia della perizia ai creditori procedenti ed intervenuti, nonché al debitore(anche se non costituito) a mezzo fax, posta o (preferibilmente) , e alleghi all originale della perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii; Il sottoscritto C.T.U. in ottemperanza al quesito posto, attesta di aver 15 di 16

16 provveduto ad inviare una copia della presente relazione peritale alle parti interessate, contestualmente all avvenuto deposito della presente alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari (all. G ). Allegati alla Consulenza Tecnica D Ufficio: A - Nomina - Giuramento C.T.U. ; - Fotocopia dell istanza presentata al G.E. in data ; B - Avviso inizio operazioni peritali: - n. 01 raccomandate a.r. avviso di sopralluogo x 2; C -Verbale di sopralluogo in originale ; D Planimetrie del lotto; E -Documenti catastali : - Ricevuta di Avvenuta Denuncia di Variazione catastale, Nuova planimetria catastale dell appartamento; F Attestato di Certificazione Energetica (ACE); G - Attestazione C.T.U. invio relazione peritale alle parti Il Consulente Tecnico d Ufficio ritiene, con la presente relazione che si compone di n. 16 pagine dattiloscritte e di n. 06 allegati, di aver assolto l incarico ricevuto. Ringrazia la S.V. I. per la fiducia accordatami e rimane a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento. Il C.T.U. 16 di 16