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2 EDILIZIA/Strumenti

3 Il Manuale Operativo delle stime immobiliari è stato elaborato su indirizzo di Gianni Guerrieri, Direttore della Direzione centrale Osservatorio mercato immobiliare e servizi estimativi dell Agenzia del Territorio, il quale ha supervisionato l opera. La redazione è avvenuta a cura del gruppo di lavoro costituito da: Coordinatore Mauro Iacobini, ingegnere, è il Responsabile dell Area Servizi valutazioni immobiliari della Direzione centrale OMISE dell Agenzia del Territorio. Componenti Luciana Blotti, ingegnere, ricopre il ruolo di Responsabile del Reparto Servizi Tecnici presso l Ufficio provinciale di Taranto dell Agenzia del Territorio. Matilde Carlucci, ingegnere, fa parte della Direzione centrale OMISE dell Agenzia del Territorio presso la quale è Responsabile dell Ufficio Sviluppo metodi, controllo qualità estimativa e contenzioso. Luigi Del Monaco, ingegnere, è il Direttore dell Ufficio provinciale di Napoli dell Agenzia del Territorio. Franco Giglio, ingegnere, è il Direttore dell Ufficio provinciale di Trapani dell Agenzia del Territorio. Marco Ieppariello, ingegnere, ricopre il ruolo di Responsabile del Settore Servizi Tecnici presso l Ufficio provinciale di Roma dell Agenzia del Territorio. Salvatore Musumeci, ingegnere, ricopre il ruolo di Responsabile del Settore Servizi Tecnici dell Ufficio provinciale di Milano dell Agenzia del Territorio. Gerardo Nolè, ingegnere, fa parte della Direzione centrale OMISE dell Agenzia del Territorio presso la quale è Responsabile dell Ufficio Servizi valutazioni immobiliari. Emilio Saporito, architetto, funzionario in servizio presso la Direzione centrale Catasto e cartografia dell Agenzia del Territorio. Inoltre hanno collaborato Valeria Civale, ingegnere, Responsabile del Settore Gestione banche dati presso l Ufficio provinciale di Roma dell Agenzia del Territorio. Leonardo Gallo, ingegnere, Responsabile del Settore Servizi all utenza presso l Ufficio provinciale di Verona dell Agenzia del Territorio. Massimo Rizzuti, ingegnere, funzionario tecnico presso l Ufficio provinciale di Verbania dell Agenzia del Territorio.

4 MANUALE OPERATIVO DELLE STIME IMMOBILIARI FRANCOANGELI

5 Copyright 2011 by FrancoAngeli s.r.l., Milano, Italy. L opera, comprese tutte le sue parti, è tutelata dalla legge sul diritto d autore. L Utente nel momento in cui effettua il download dell opera accetta tutte le condizioni della licenza d uso dell opera previste e comunicate sul sito

6 Indice Prefazione, di Gabriella Alemanno pag. 19 Introduzione, di Gianni Guerrieri» 21 Ringraziamenti» I prodotti estimativi dell Agenzia» Caratteristiche della perizia di stima particolareggiata» Caratteristiche della perizia di stima sommaria» Caratteristiche della stima indicativa e di larga massima» Caratteristiche del parere di congruità» L aggiornamento delle perizie di stima» Il processo generale di stima» La richiesta di valutazione» L esame del quesito estimativo» Individuazione della documentazione disponibile e di quella necessaria» Richiesta di documentazione» Effettuazione del sopralluogo» Calcolo delle consistenze» Analisi del mercato» 44 5

7 8. Analisi del segmento di mercato di riferimento pag Scelta del procedimento estimativo» Indagine di mercato» Listini immobiliari» Approfondimento sugli immobili presi a riferimento» Analisi dei contratti di locazione» Determinazione del valore» Criteri di calcolo delle consistenze» Introduzione» Immobili a destinazione residenziale» Unità immobiliare parte di un edificio» Intero edificio» Immobili a destinazione terziaria-direzionale» Unità immobiliare parte di un edificio» Intero immobile/ufficio strutturato» Unità immobiliari destinate al parcheggio delle autovetture» Autorimessa» Box» Posto auto coperto e scoperto» Strutture di tipo commerciale e produttivo» Negozi tradizionali e assimilabili» Grandi strutture di vendita» Laboratorio» Magazzino» Capannoni» Stima particolareggiata: la struttura della relazione» Premessa» La descrizione generale del bene» La descrizione tecnico-legale del bene» 88 6

8 4. Processo di valutazione pag Conclusioni» Stima sommaria: la struttura della relazione» Premessa» La descrizione generale del bene» La descrizione tecnico-legale del bene» Processo di valutazione» Conclusioni» La scelta del procedimento estimativo per la determinazione del valore di mercato» Metodi di stima diretti» Metodi di stima indiretti» L approccio del mercato» Determinazione del valore di mercato attraverso il procedimento comparativo diretto» La scelta delle informazioni» L identificazione dei beni comparabili e la selezione dei dati» Il processo di aggiustamento e la formazione del valore» Il Market Comparison Approach (MCA)» Il procedimento comparativo derivato dall MCA» Premessa» Il procedimento derivato: generalità» Costituzione del campione e test di ammissibilità dei dati rilevati» Compilazione delle tabelle» Tabella dei dati» Tabella dei prezzi marginali» Tabella di valutazione» Sintesi valutativa e verifica dei risultati» 120 7

9 7. Il procedimento comparativo derivato dall MCA applicato agli immobili residenziali pag Il procedimento comparativo derivato dall MCA applicato agli uffici strutturati» Il procedimento comparativo derivato dall MCA applicato ai negozi» Caso di studio: valutazione di un unità immobiliare residen - ziale» Esposizione del procedimento comparativo diretto nella perizia di stima particolareggiata» La metodologia estimativa adottata: procedimento comparativo di mercato» Esposizione del procedimento comparativo diretto nella perizia di stima sommaria» La metodologia estimativa adottata: procedimento com parativo di mercato» L approccio del costo» Condizioni per l applicabilità dell approccio del costo» Stima del valore di mercato con il procedimento del costo di riproduzione deprezzato» Tempistica dell operazione immobiliare» Costi diretti e indiretti di acquisto dell area» Stima dell area per comparazione» Stima dell area tramite rapporto di complementarietà col valore del fabbricato» Oneri di acquisto dell area» Costo tecnico di costruzione» Stima parametrica del costo tecnico di costruzione» Stima analitica del costo tecnico di costruzione» Costi indiretti di costruzione» Oneri di urbanizzazione» Costi di gestione dell operazione» 191 8

10 2.5. Oneri finanziari pag Oneri finanziari relativi ai costi diretti e indiretti di costruzione» Oneri finanziari relativi all area» Utile del promotore» Valore di mercato a nuovo» Il deprezzamento» Deterioramento fisico (phisical deterioration)» Obsolescenza funzionale (functional obsolescence)» Obsolescenza economica (external obsolescence)» Caso di studio: stima di una scuola pubblica col procedimento del costo deprezzato» Descrizione dell immobile oggetto di stima» Scelta della metodologia: costo di riproduzione deprezzato» Tempistica dell operazione immobiliare» Costo di acquisto dell area e relativi oneri indiretti» Costo tecnico di costruzione e relativi oneri indi retti» Oneri finanziari» Utile del promotore» Determinazione del valore di mercato a nuovo» Deprezzamento» Determinazione del valore di mercato con il metodo del costo deprezzato» Esposizione del procedimento del costo deprezzato nella perizia di stima particolareggiata» La metodologia estimativa adottata: procedimento del costo deprezzato» La tempistica dell operazione immobiliare» Costo dell area e relativi oneri indiretti» Costo tecnico di costruzione e relativi oneri indi retti» 218 9

11 Oneri finanziari pag Utile del promotore» Valore di mercato a nuovo dell immobile» Deprezzamento» Valore di mercato» Esposizione del procedimento del costo deprezzato nella perizia di stima sommaria» La metodologia estimativa adottata: procedimento del costo deprezzato» Costi diretti e indiretti dell area e relativi oneri fi nanziari» Costi diretti e indiretti di costruzione e relativi one ri finanziari» Utile del promotore» Valore di mercato a nuovo dell immobile» Deprezzamento» Valore di mercato» L approccio reddituale finanziario» Il procedimento della capitalizzazione (direct capitalization)» Condizioni per l applicabilità del procedimento della capitalizzazione» Stima del valore di mercato con il procedimento di capitalizzazione dei redditi» Determinazione della relazione tra reddito e valore del bene» Determinazione dei benefici economici attesi» Canone lordo ordinario» Spese operative» Reddito netto e reddito lordo» Tasso di capitalizzazione» Stima diretta del saggio di capitalizzazione»

12 Verifica del saggio di capitalizzazione per stima indiretta pag Tabelle delle caratteristiche influenti sul GRM per immobili di diversa tipologia» Eventuali incrementi o decrementi del valore» Casi di studio svolti con il procedimento della capitalizzazione» Stima di un unità immobiliare a destinazione ordi naria ufficio» Stima di un unità immobiliare a destinazione ordinaria negozio» Stima di un unità immobiliare a destinazione speciale capannone industriale» Esposizione del procedimento di capitalizzazione dei reddi ti nella perizia di stima particolareggiata» Procedimento di capitalizzazione dei redditi» Determinazione del reddito» Scelta del saggio di capitalizzazione» Determinazione del valore di mercato dell immo bile per capitalizzazione» Eventuali plusvalenze o minusvalenze» Esposizione del procedimento di capitalizzazione dei redditi nella perizia di stima sommaria» Procedimento di capitalizzazione dei redditi» Determinazione del reddito» Scelta del saggio di capitalizzazione» Determinazione del valore di mercato dell immobile per capitalizzazione» Il procedimento finanziario (Discounted Cash Flow Analysis)» Condizioni per l applicabilità della DCFA nel campo immobiliare» Stima del valore di mercato di un immobile con il procedimento finanziario (DCFA)» Definizione della relazione reddito-valore nella DCFA»

13 7.2. Definizione dell orizzonte temporale di riferimento pag Determinazione dei flussi di cassa attesi di una proprietà immobiliare» Ricavi» Spese operative» Determinazione del tasso di attualizzazione» Determinazione del valore di uscita» Determinazione del valore dell immobile con la DCFA» Caso di studio: stima di una struttura alberghiera con la DCFA» Oggetto della valutazione: descrizione generale» Scelta della metodologia: il procedimento di attualizzazione dei flussi di cassa» Orizzonte temporale di interesse» Ricavi annui lordi» Spese operative annue» Tasso di attualizzazione» Flussi di cassa attualizzati» Valore di uscita» Valore di mercato dell immobile» Conclusioni e osservazioni» Esposizione del procedimento finanziario (DCFA) nella perizia di stima particolareggiata» La metodologia estimativa adottata: la DCFA» Orizzonte temporale di interesse» Ricavi annui lordi» Spese operative annue» Tasso di attualizzazione» Flussi di cassa attualizzati» Valore finale di uscita» Valore di mercato dell immobile con la DCFA» Esposizione del procedimento finanziario (DCFA) nella pe - rizia di stima sommaria»

14 10. Il procedimento del valore di trasformazione pag Condizioni per l applicabilità del procedimento del valore di trasformazione» Informazioni tecnico-legali necessarie» Dati necessari per la stima di aree edificabili» Dati necessari per la stima di fabbricati suscettibili di trasformazione» Documentazione da acquisire» Il valore di trasformazione come procedimento di stima del valore di mercato» Il procedimento di valutazione» Definizione della tempistica della trasformazione» Determinazione del valore del bene trasformato» Applicazione dell MCA» Applicazione della capitalizzazione diretta» Determinazione dei costi diretti e indiretti di tra sformazione» Costi tecnici di trasformazione» Oneri di urbanizzazione» Costi di gestione dell operazione» Oneri finanziari sui costi diretti e indiretti di trasformazione finanziati dal debito» Utile del promotore» Oneri relativi al bene da trasformare» Differenza attualizzata fra il valore del bene tra sformato e i costi di trasformazione» Caso di studio svolto con il procedimento del valore di trasformazione» Descrizione generale dell immobile e scopo della stima» Dati urbanistici» Il procedimento di valutazione» La tempistica dell operazione»

15 Stima del valore del prodotto edilizio otteni bile dalla trasformazione pag Il costo tecnico della trasformazione e relativi oneri indiretti» Gli oneri finanziari sui costi di trasformazio - ne finanziati da capitale di debito» Utile del promotore sul valore di mercato del bene trasformato» Oneri relativi al capitale area espressi in percentuale sul valore incognito» Attualizzazione del valore del bene trasformato e dei costi di trasformazione» Valore di mercato con il metodo del valore di trasformazione» Esposizione del procedimento del valore di trasforma zio ne nella perizia di stima particolareggiata» La metodologia estimativa adottata: procedimento del valore di trasformazione» Tempistica della trasformazione» Determinazione del valore del bene trasformato» Costi diretti e indiretti di trasformazione» Oneri finanziari sui costi di trasformazione» Utile del promotore» Oneri relativi al bene da trasformare espressi in percentuale del valore incognito» Attualizzazione dei ricavi e dei costi e calco lo del valore di mercato» Esposizione del procedimento del valore di trasforma zione nella perizia di stima sommaria» Esposizione del procedimento basato sul valore di trasformazione» Tempistica della trasformazione» Determinazione del valore del bene trasfor mato» Costi di trasformazione» Utile del promotore»

16 Oneri relativi al bene da trasformare pag Attualizzazione e calcolo del valore di mercato» 364 Appendici Appendice operativa» Norme per la trasformazione del territorio e oneri di urbanizzazione» Elenco sintetico delle principali norme e strumenti urbanistici» Opere di urbanizzazione» Gli oneri di urbanizzazione» Gli oneri di urbanizzazione primaria e secon daria» Il contributo commisurato al costo di costru zione» Monetizzazioni» Oneri a scomputo» Oneri di acquisto e fiscalità immobiliare» Oneri notarili e per consulenze urbanistiche, contrattua li, fiscali, legali e tecniche» Oneri di mediazione» La fiscalità immobiliare» Oneri fiscali di trasferimento» Imposta Comunale sugli Immobili» 386 Appendice. Richiami di teoria» 389 Premessa» I principi dell estimo» I postulati estimativi» Il principio dello scopo» Il principio della previsione» Il principio del prezzo» Il principio della comparazione» Il principio dell ordinarietà»

17 1.2. Criteri di stima pag Elementi di metodologia estimativa classica» Metodologia estimativa e metodo di stima» Procedimenti diretti di stima» Procedimento sintetico-comparativo» Stima per punti di merito e stima pluriparametrica» L analisi di regressione multipla» Criteri di stima e loro utilizzazione come procedimenti per determinare il valore di mercato» Stima del valore di mercato per capitalizzazione dei redditi» Stima del valore di mercato attraverso il va lore di costo» Stima del valore di mercato attraverso il procedimento del valore di trasformazione» Stima del valore di mercato attraverso il valore complementare» Stima del valore di mercato attraverso il valore di surrogazione e costo di riproduzione deprezzato» Elementi di metodologia estimativa secondo gli standard internazionali» Organismi internazionali» Definizioni dei valori di stima» I procedimenti di stima» L approccio di mercato» Il sistema di stima» L approccio del costo» Il procedimento del costo di ricostruzione deprezzato» Distribuzione dei fattori produttivi nel tempo» I fattori produttivi» Costo di acquisto dell area» Costo tecnico di costruzione» Oneri indiretti di costruzione»

18 Oneri finanziari pag Utile del promotore» Il deprezzamento» Deterioramento fisico (phisical deterioration)» Obsolescenza funzionale (functional obsolescence)» Obsolescenza economica (external obsolescence)» Approccio reddituale-finanziario» L approccio reddituale (direct capitalization)» Determinazione dei benefici economici attesi» Scelta del reddito da utilizzare nel procedimento» Determinazione della relazione tra reddito e va lore del bene» Tasso di capitalizzazione» Stima diretta del saggio di capitalizzazione» Stima indiretta del saggio di capitalizzazione» L approccio finanziario (Discounted Cash Flow Analysis)» Relazione reddito-valore» Orizzonte temporale di riferimento» Flussi di cassa attesi» Tasso di attualizzazione» Valore finale di uscita» Criticità generali nell applicazione della DCFA alle valutazioni immobiliari» Metodi di verifica» Strumenti statistici di misurazione del rischio» Analisi di sensitività (What if analysis)» Simulazione Montecarlo» Albero delle decisioni» Metodo delle opzioni reali» Il procedimento del valore di trasformazione» Il valore di trasformazione come procedimento di sti - ma del valore di mercato nella dottrina»

19 7.2. Applicabilità del procedimento pag Gli attori della trasformazione» Distribuzione dei fattori produttivi nelle fasi del processo di trasformazione» I dati necessari» L algoritmo del valore di trasformazione nella letteratura estimativa» L utile dell imprenditore-promotore» La consistenza immobiliare» Aspetti generali» Criteri di misura commerciali e convenzionali utilizzati in Italia» Principali definizioni e criteri di misurazione standardizzati» 521 Allegati» 525 Bibliografia»

20 Prefazione di Gabriella Alemanno* Fin dalla sua istituzione, l Agenzia del Territorio ha intrapreso uno sforzo di innovazione che è testimoniato, in modo assai evidente, dal percorso di informatizzazione e telematizzazione compiuto in tutti i campi in cui opera. Un processo in continua evoluzione che ha portato a raggiungere importanti traguardi come, per esempio, i due nuovi sistemi di aggiornamento del catasto fabbricati e catasto terreni, rispettivamente DOCFA 4 e PREGEO 10, che consentono ai professionisti di aggiornare le banche dati catastali direttamente dal loro studio, configurando l Agenzia come P.A Grazie a questo grande sforzo tecnologico, già in alcune province, i notai possono inviare dai loro studi, per via telematica, non solo il modello unico informatico, per la registrazione, la trascrizione e la voltura degli atti stipulati, ma anche copia conforme del titolo da pubblicare nei registri immobiliari. L atto notarile sarà, dunque, archiviato informaticamente, con tutte le garanzie sulla conservazione, in modo da mantenere e garantire nel tempo l integrità, l autenticità e la disponibilità del documento informatico. Innovazione vi è stata, anche, con la costruzione dell Osservatorio del mercato immobiliare, che permette oggi a ciascun cittadino o operatore di mercato di conoscere le quotazioni di una zona del Comune di interesse, entrando semplicemente su internet e digitando il Comune e l indirizzo. Un ulteriore sforzo di modernizzazione è rappresentato dal presente Manuale operativo delle stime immobiliari che vuole essere il libro delle regole dell Agenzia del Territorio in materia estimativa. Come è noto, gli Uffici tecnici erariali hanno costituito, storicamente, l organo di supporto tecnico-estimativo delle Pubbliche Amministrazioni. In particolare, per ciò che concerne l Amministrazione Finanziaria, hanno prodotto le stime immobiliari a supporto degli accertamenti sulle imposte aventi per cespite l immobile (imposte di registro, successione, IVA ecc.). Questa tradizione è stata ripresa e sviluppata dall Agenzia che, in tutti questi anni, ha realizzato valutazioni immobiliari per numerose amministra- * Direttore dell Agenzia del Territorio. 19