Beni Stabili Siiq: il CdA approva i risultati al 31 marzo 2013

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1 Beni Stabili Siiq: il CdA approva i risultati al 31 marzo 2013 Dati finanziari al 31 marzo 2013 Risultato netto ricorrente EPRA consolidato 1 : + 18,3 milioni rispetto a + 24,2 milioni del primo trimestre 2012 (variazione principalmente dovuta a maggiori oneri finanziari e a un lieve aumento dei costi diretti immobiliari) Risultato netto consolidato: + 6,9 milioni rispetto a + 16,3 milioni al 31 marzo 2012, (oltre agli effetti riportati nel punto precedente, variazione negativa del fair value di strumenti finanziari) Valore complessivo di bilancio del portafoglio immobiliare: sostanzialmente invariato a 4.223,9 milioni ( 4.269,4 milioni a fine 2012) NNNAV su base diluita [pre dividendo]: 0,955 per azione (rispetto a 0,937 a dicembre 2012) riferito al NNNAV totale di 2.079,4 milioni (rispetto a 2.040,4 milioni a fine 2012) Posizione finanziaria netta [pre dividendo]: ,8 milioni ( ,1 milioni a fine 2012), il miglioramento è dovuto soprattutto alle vendite del periodo Loan to value 2 [pre dividendo]: 48,4% (49,0% al 31 dicembre 2012), il miglioramento è dovuto principalmente alle vendite del periodo Buona tenuta degli affitti e struttura finanziaria solida. Ultimato il complesso Garibaldi a Milano Affitti lordi in crescita, supportati da un intensa attività di asset management: 1 Beni Stabili Siiq definisce il risultato netto ricorrente EPRA consolidato (precedentemente chiamato risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo) quale indicatore gestionale alternativo di performance rettificando il risultato netto consolidato escludendo: 1) il margine di contribuzione delle vendite (capital gain e relativi costi) e i costi finanziari derivanti dal rimborso anticipato dei finanziamenti e degli strumenti finanziari; 2) le partite non monetarie (partite di natura valutativa sugli immobili e sugli strumenti finanziari, gli ammortamenti, etc.); 3) le partite di carattere rilevante straordinarie e non ricorrenti. 2 Il LTV è calcolato considerando il valore ipotetico delle imposte di trasferimento sugli immobili (4%) e i preliminari di vendita in essere, in coerenza con le metodologie standard di gruppo adottate da Foncière des Régions. Escludendo questi effetti, il LTV al 31 marzo 2013 è pari al 51,3% (51,9% al 31 marzo 2012).

2 Crescita like-for-like 3 (a perimetro costante) degli affitti lordi contabili: +0,6% (+1,0% relativamente al solo portafoglio Core) Circa metri quadri di nuovi contratti di locazione e rinnovi durante il trimestre, a cui si aggiungono circa metri quadri di nuovi contratti di locazione e rinnovi firmati prima del trimestre e attivati nel periodo Durata residua media dei contratti: 7,3 anni per il portafoglio Core Occupancy degli immobili al 98,2% per il portafoglio Core (98,3% a fine 2012) Progresso dell attività di vendita nonostante la contrazione del mercato: Nel corso del trimestre firmato un nuovo contratto di vendita per un gross selling price pari a 13,5 milioni Chiusura di gran parte dei preliminari esistenti a fine 2012: 4 rogiti per un gross selling price pari a 50,7 milioni Preliminari esistenti al 31 marzo 2013: gross selling price pari a 44,1 milioni 4 (preliminari in essere già a fine 2012) Gross exit yield medio su rogiti e preliminari in essere: 5,4% (da confrontarsi con lo yield medio dei portafogli Core e Dynamic del 5,8%) Progetti di sviluppo di qualità per il potenziamento del portafoglio: Completamento del complesso Garibaldi a Milano: 127 milioni di lavori in 30 mesi. Occupancy al 100% con affitto lordo annuo di 15 milioni e scadenza a fine 2019 Acquisto della quota di minoranza di Sviluppo Ripamonti S.r.l.: acquisto delle quote del veicolo vendute dal Gruppo Lagare (31,8% - 14,5 milioni) ad aprile Il progetto Ripamonti prevede la realizzazione di una dozzina di immobili direzionali ad alta efficienza energetica e ambientale per una superficie di oltre metri quadri a Milano, in zona porta Romana Diversificazione e allungamento del debito mediante l accesso a fonti di finanziamento a costo contenuto: Emissione di un prestito obbligazionario convertibile da 225 milioni: nel primo trimestre 2013 Beni Stabili ha emesso un prestito obbligazionario convertibile di 225 milioni complessivi con coupon 3,375% e prezzo iniziale di conversione a 0,5991 (premio del 32%). A seguito di tale emissione il debito a medio/lungo termine è oggi costituito solo per il 51% da debiti verso istituzioni bancarie 3 Il tasso di crescita Like-for-like relativo ai canoni di locazione è calcolato sui canoni di affitto relativi al portafoglio stabilizzato, cioè è il tasso di crescita che deriva da 1) l effetto dell indicizzazione all inflazione, 2) l effetto della crescita o riduzione della vacancy sul portafoglio 3) l effetto della rinegoziazione dei canoni in scadenza o di nuovi canoni. Il portafoglio stabilizzato è il portafoglio rettificato per le vendite e i reclustering. 4 Il prezzo di vendita tiene conto dei lavori di adeguamento programmati per l anno 2013 sull immobile coperto da preliminare di L Aquila, corso Federico II cfr. comunicato stampa del 3 agosto 2012

3 Costo medio del debito a medio/lungo termine: 4,68% (4,62% a fine 2012), con durata residua media di 3,54 anni (3,66 anni considerando il rifinanziamento effettuato nel mese di aprile 2013 dei mutui in scadenza nel 2013)

4 Milano, 6 maggio 2013 In data odierna il Consiglio di Amministrazione di Beni Stabili SpA Siiq ha approvato i risultati consolidati al 31 marzo 2013 (primi tre mesi 2013). Dati economici di sintesi 31/03/ /03/2012 % Ricavi lordi di locazione ( m) 58,1 56,9 2,1% Margine di contribuzione delle locazioni ( m) 46,8 50,4 (7,1%) Margine di contribuzione delle vendite ( m) 3,3 (0,1) n.s. Margine di contribuzione delle prestazioni di servizi ( m) 2,4 3,3 (26,7%) Risultato netto ricorrente EPRA del Gruppo ( m) 18,3 24,2 (24,3%) Risultato netto consolidato ( m) 6,9 16,3 (57,8%) Utile base per azione ( ) 0, ,00853 (57,8%) Utile diluito per azione ( ) 0, ,00846 (57,4%) Dati patrimoniali di sintesi 31/03/ /12/2012 % Valore di bilancio del portafoglio immobiliare ( m) 4.223, ,4 (1,1%) EPRA NNNAV su base diluita ( m) 2.079, ,4 1,9% EPRA NNNAV su base diluita per azione ( ) 0,955 0,937 1,9% Valore di bilancio della posizione finanziaria netta ( m) (2.164,8) (2.217,1) (2,4%) Loan to value di gruppo 2 (%) 48,4% 49,0% (1,2%) Il Risultato netto ricorrente EPRA consolidato 1 si attesta a + 18,3 milioni rispetto ai + 24,2 milioni del primo trimestre La riduzione è principalmente dovuta a maggiori oneri finanziari (principalmente conseguenti all attività di rifinanziamento dello scorso anno); la gestione operativa, inoltre, è in leggera flessione, nonostante la crescita di 1,2 milioni negli affitti lordi, a causa dell impatto pieno dell IMU sul trimestre (nel primo trimestre 2012 la stima dell IMU non rifletteva le aliquote definitive decise poi a fine anno 2012) e di maggiori costi di manutenzione volti a preservare il portafoglio immobiliare. Il risultato netto ricorrente per azione passa da 0,01265 a 0,00957 (da 0,01168 a 0,00907 su base diluita). Il risultato netto consolidato per il primo trimestre 2013 risulta pari a + 6,9 milioni, rispetto a un risultato di + 16,3 milioni dell esercizio precedente. Sul risultato del trimestre hanno pesato, oltre agli impatti descritti sopra, le variazioni negative di fair value contabilizzate fra gli oneri finanziari. I ricavi lordi di locazione dei primi tre mesi del 2013 sono pari a 58,1 milioni ( 56,9 milioni nello stesso periodo del 2012). La crescita è principalmente riconducibile a: rinegoziazione di nuovi contratti per 3,9 milioni;

5 minori affitti per cessione di immobili per 1,4 milioni; minori affitti per scadenze/chiusure di contratti di locazione per 2,9 milioni. A questi impatti va aggiunto l effetto dell ISTAT e di altri impatti (tra cui l effetto dell IMU sugli affitti di Telecom Italia) per + 1,6 milioni. Su base like-for-like 3 (a perimetro costante) gli affitti lordi contabili si incrementano di circa il +0,6% (aumento del +1,0% relativamente al solo portafoglio Core) 5. I ricavi netti da locazione sono pari a 46,8 milioni rispetto a 50,4 milioni registrati nei primi tre mesi del Come già evidenziato, tale riduzione del margine è dovuta principalmente alla contabilizzazione piena dell IMU nel primo trimestre 2013 (solo stimata nel primo trimestre 2012 sulla base di disposizioni non definitive) e ad alcuni costi straordinari sostenuti nel primo trimestre 2013 (- 2,0 milioni). I ricavi netti per servizi si attestano a 2,4 milioni ( 3,3 milioni nel primo trimestre 2012) per effetto del deconsolidamento della società Beni Stabili Property Service e di minori commissioni nette da Beni Stabili Gestioni SGR. Al 31 marzo 2013 Beni Stabili Gestioni SGR gestisce 13 fondi per un valore totale degli asset pari a circa 1,5 miliardi (al ). Nel corso del primo trimestre 2013 sono stati venduti immobili per un controvalore pari a 64,2 milioni 6. Il margine netto sulle vendite, al netto dei relativi costi di transazione, si attesta a + 3,3 milioni rispetto a - 0,1 milioni al 31 marzo Al 31 marzo 2013 risultano inoltre in essere preliminari di vendita per un valore di carico pari a 40,9 milioni. Lo yield lordo medio su preliminari in essere e rogiti per il primo trimestre 2013 è del 5,4%. I costi totali di funzionamento sono pari a - 5,9 milioni (- 6,2 milioni al 31 marzo 2012). I costi del personale si attestano a - 2,3 milioni in riduzione rispetto a - 2,9 milioni dell esercizio precedente, e i costi generali passano da - 3,3 milioni a - 3,6 milioni al 31 marzo Gli altri costi e oneri netti sono pari a - 1,1 milioni rispetto a - 0,6 milioni al 31 marzo Gli oneri e proventi finanziari netti passano da un saldo di - 30,8 milioni a un saldo negativo di - 38,0 milioni nel primo trimestre La variazione è principalmente riconducibile a: Variazioni negative di fair value relative alla contabilizzazione del prestito obbligazionario convertibile in scadenza nel 2018 per - 4,4 milioni; 5 Se si includono gli impatti della rilocazione di immobili sui quali sono stati effettuati interventi di ristrutturazione a cura della divisione sviluppo interna alla Società, gli affitti lordi contabili si attestano al +3,5% (+3,9% relativamente al solo portafoglio Core). 6 Di cui 50,7 milioni di preliminari esistenti al 31 dicembre 2012.

6 Rifinanziamento nel corso del 2012 dei debiti in scadenza nel 2012 e nel 2013 (- 2,2 milioni considerando anche la relativa porzione di costo ammortizzato); Minori proventi finanziari su cassa e depositi (- 0,9 milioni). I proventi netti da partecipazione passano da 2,6 milioni a 0,7 milioni nel primo trimestre 2013; tale variazione è principalmente imputabile a una riduzione dei dividendi percepiti da fondi immobiliari. Le imposte di competenza passano da - 2,0 milioni del primo trimestre 2012 a - 1,3 milioni dei primi tre mesi del 2013 (di cui - 0,3 milioni dovuti a imposte differite). Il portafoglio immobiliare a 4.223,9 milioni di valore di bilancio Al 31 marzo 2013 il valore complessivo del portafoglio immobiliare risulta pari a 4.223,9 milioni a fronte di 4.269,4 milioni al 31 dicembre Il NAV diluito (Net Asset Value), calcolato sulla base delle linee guida EPRA e in base alle valutazioni effettuate su tutto il portafoglio immobiliare di Gruppo, è pari a 2.331,4 milioni ( 1,071 per azione), rispetto al NAV del 31 dicembre 2012 pari a 2.319,6 milioni ( 1,065 per azione). Il NNNAV triple NAV diluito (NAV al netto sia delle imposte differite sul portafoglio sia del Mark to Market dei derivati sui tassi e dei debiti finanziari a tasso fisso al netto del relativo effetto fiscale) calcolato sulla base delle linee guida EPRA è pari a 2.079,4 milioni ( 0,955 per azione) rispetto al NNNAV al 31 dicembre 2012 pari a 2.040,4 milioni ( 0,937 per azione). La posizione finanziaria netta al 31 marzo 2013 è pari a ,8 milioni rispetto a ,1 milioni al 31 dicembre Il LTV (Loan to Value) 2 al 31 marzo 2013 risulta pari al 48,4% rispetto al 49,0% al 31 dicembre Eventi e operazioni significativi nel periodo Nonostante il quadro macroeconomico incerto, nel corso del primo trimestre 2013 Beni Stabili ha salvaguardato la solidità della propria performance operativa, con il contributo di tutte le divisioni aziendali. Nello specifico l attività di locazione ha riguardato 5 nuovi contratti per circa metri quadri, corrispondenti a circa 1,8 milioni di nuovi canoni di affitto annui a regime, così composti: 1 contratto firmato nel trimestre e con decorrenza nel trimestre stesso su circa 40 metri quadri

7 4 contratti firmati nel trimestre con decorrenza successiva su circa metri quadri, corrispondenti a circa 1,8 milioni di nuovi canoni di affitto annui a regime. A questi vanno aggiunti altri 7 contratti per rinegoziazioni su circa metri quadri (di cui 4 rinegoziazioni su circa 800 metri quadri firmate prima del trimestre) e a livelli di affitto in crescita del 38% rispetto ai canoni di locazione annui precedenti. Inoltre durante l esercizio sono stati siglati preliminari di locazione per circa 500 metri quadri corrispondenti a circa 0,2 milioni di nuovi canoni di affitto annui a regime. Si segnala anche che durante il trimestre sono stati attivati 3 nuovi contratti firmati prima del trimestre su circa metri quadri, corrispondenti a circa 1,5 milioni di nuovi canoni di affitto annui a regime e 1 contratto per rinegoziazione per circa 500 metri quadri a canoni in linea con i precedenti. L attività di vendita del primo trimestre 2013 ha riguardato la stipula di un nuovo contratto di vendita pari a 13,5 milioni e la chiusura di 50,7 milioni di preliminari esistenti a fine 2012, per un totale complessivo di 64,2 milioni di rogiti (gross selling price). Inoltre dopo il 31 marzo 2013 è stato firmato un ulteriore preliminare di vendita per un gross selling price di 1,7 milioni. Non si segnalano acquisizioni significative nel corso del trimestre. L attività di sviluppo di nuovi immobili si è concentrata principalmente sul completamento del complesso Garibaldi a Milano, ora interamente consegnato al conduttore. Ad aprile 2013 il Gruppo Beni Stabili ha acquistato il 31,8% del capitale di Sviluppo Ripamonti S.r.l. (detenuto dal Gruppo Lagare) per un corrispettivo di 14,5 milioni. Con questa operazione il Gruppo Beni Stabili ha acquisito il pieno controllo dell area Ripamonti, destinata a diventare la naturale pipeline di produzione di uffici di nuova generazione del Gruppo a Milano. Da un punto di vista finanziario, l attività del trimestre ha riguardato principalmente l emissione a gennaio 2013 di un prestito obbligazionario convertibile di 175 milioni con coupon al 3,375% e prezzo iniziale di conversione a 0,5991 (premio del 32%), successivamente incrementato di 50 milioni a marzo 2013 (l ammontare complessivo è quindi di 225 milioni). Infine, dopo il 31 marzo 2013, è stato parzialmente esteso un finanziamento ipotecario in scadenza ad aprile 2013; il finanziamento esteso ha un valore nominale di 67,0 milioni, durata triennale e un costo annuale di circa il 3,2% calcolato sulla base dello spread di 300 basis point e dell Euribor a 3 mesi. Contestualmente sono anche state rimborsate le rimanenti porzioni di debito in scadenza nel 2013 ( 39 milioni di valore nominale).

8 Il dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari, Luca Lucaroni, dichiara ai sensi del comma 2 dell art.154-bis del Testo Unico della Finanza che l informativa contabile contenuta nel presente comunicato corrisponde alle risultanze documentali, ai libri e alle scritture contabili. Aldo Mazzocco Amministratore Delegato, e Luca Lucaroni Chief Financial Officer, terranno una sessione riservata a Q&A sui risultati finanziari del primo trimestre 2013 con una conference call domani 7 maggio 2013 alle ore La presentazione completa sui risultati finanziari del primo trimestre 2013 sarà disponibile sul sito web di Beni Stabili Siiq nella sezione Investitori. In allegato Conto Economico, Prospetto della Posizione Patrimoniale-Finanziaria, Prospetto dei Flussi di Cassa, Posizione Finanziaria Netta. Per ulteriori informazioni: Beni Stabili Siiq Investor Relations - Lorenza Rivabene lorenza.rivabene@benistabili.it Media Contact - Barbara Ciocca barbara.ciocca@benistabili.it PMS Media Relations Giancarlo Frè g.fre@pmsgroup.it Andrea Faravelli a.faravelli@pmsgroup.it Fondata nel 1904, Beni Stabili Siiq è una Property Company, quotata alla Borsa di Milano dal 1999 (BNS.MI) e alla Borsa di Parigi dal 2010, che investe nel segmento uffici nelle principali città del nord e centro Italia. Beni Stabili Siiq è entrata, da luglio 2007, a far parte del Gruppo francese Foncière des Régions, uno dei maggiori operatori immobiliari europei. Da gennaio 2011 Beni Stabili Siiq ha aderito al regime SIIQ che definisce le Società di Investimento Immobiliare Quotate. La Società ha chiuso l esercizio 2012 con un risultato netto ricorrente EPRA di 82,7 milioni e, a livello patrimoniale, il valore complessivo del portafoglio immobiliare gestito da Beni Stabili Siiq è pari a 4,3 miliardi al 31 marzo Inoltre, la Società, attraverso Beni Stabili Gestioni SGR, gestisce complessivamente 13 fondi immobiliari per un totale di AuM pari a circa 1,5 miliardi a fine 2012.

9 Conto Economico Gruppo Beni Stabili (migliaia di Euro) Ricavi di locazioni Costi inerenti il patrimonio immobiliare Ricavi netti di locazione Ricavi netti per servizi Costi del personale Costi generali Totale costi di funzionamento Altri ricavi e proventi Altri costi ed oneri Ricavi di vendita di immobili in fase di sviluppo Costo del venduto Utile/(Perdita) di vendita di immobili in fase di sviluppo Ricavi di vendita di immobili di investimento Costo del venduto Utile/(Perdita) di vendita di immobili di investimento Ricavi di vendita immobili posseduti per la vendita Costo del venduto Utile (perdita) di vendita posseduti per la vendita Ricavi di vendita di immobili destinati alla commercializzazione Costo del venduto Utile/(Perdita) di vendita di immobili destinati alla Rivalutazione di immobili Svalutazione di immobili Rivalutazioni/(Svalutazioni) di immobili Reddito operativo Proventi/(oneri) finanziari netti Proventi/(oneri) da collegate Proventi/(oneri) da altre imprese Risultato ante imposte Imposte di competenza del periodo Risultato netto del periodo (Utile)/Perdita di competenza di terzi RISULTATO NETTO DI COMPETENZA DEL GRUPPO (11.242) (6.467) (2.286) (2.884) (3.617) (3.280) (5.903) (6.164) (1.594) (1.309) (60.882) (2.966) (21) (663) - (62) (38.025) (30.758) (69) (1.278) (1.997) (135) (379) Utile per azione in Euro - Base - Diluito 0, , , ,008456

10 Proventi/(Oneri) finanziari netti Gruppo Beni Stabili (migliaia di Euro) Interessi su mutui, obbligazioni e altri debiti (inclusi differenziali di copertura) (parte monetaria) (24,923) (21,734) Interessi su debiti a breve (parte monetaria) (1,247) (2,212) Effetto costo ammortizzato debiti, obbligazioni e altri impatti non monetari (3,590) (2,357) Ammortamento prestito obbligazionario convertibile Ornane (4,356) Altre variazioni di fair value a conto economico 969 (199) Differenziali sw ap inflazione (1,172) (1,013) Oneri finanziari legati a vendite, anticipata estinzione di finanziamenti e altro (4,089) (4,546) Totale oneri finanziari (38,408) (32,061) Proventi finanziari 383 1,303 Proventi/(Oneri) finanziari netti (38,025) (30,758)

11 Prospetto della Posizione Patrimoniale-Finanziaria Gruppo Beni Stabili ATTIVITA' (migliaia di Euro) Immobili di investimento Immobili in fase di sviluppo Immobili strumentali ed altri beni Immobilizzazioni immateriali Partecipazioni - in collegate in altre imprese Titoli Crediti commerciali ed altri crediti Attività per strumenti derivati Imposte differite attive Totale attività non correnti Immobili destinati alla commercializzazione Crediti commerciali ed altri crediti Disponibilità liquide Totale attività correnti Attività possedute per la vendita Totale attività PATRIMONIO NETTO Capitale sociale Riserva sovrapprezzo Altre riserve Utili non distribuiti Totale patrimonio netto di gruppo Patrimonio netto di terzi Totale patrimonio netto consolidato PASSIVITA' Debiti finanziari Debiti commerciali ed altri debiti Passività per strumenti derivati Trattamento di fine rapporto Imposte differite passive Totale passività non correnti Debiti finanziari Debiti commerciali ed altri debiti Fondi rischi ed oneri Totale passività correnti Totale passività Totale patrimonio netto consolidato e totale passività

12 Prospetto dei Flussi di Cassa Gruppo Beni Stabili (migliaia di Euro) Risultato ante imposte Ammortamenti e svalutazioni immobilizzazioni immateriali Ammortamenti beni strumentali ed altri beni Variazione delle imposte differite attive e passive tra altri costi/(ricavi) 3 (535) Rivalutazioni/Svalutazioni di partecipazioni e titoli (138) 2 Oneri/(proventi) finanziari non monetari per strumenti derivati e costo ammortizzato Onere non monetario per piani di assegnazione di azioni gratuite Plusvalenza da cessione del 12% di Beni Stabili Property Service S.p.A. (546) - Accantonamento al fondo TFR Accantonamenti al fondo svalutazione crediti e rischi ed oneri (al netto dei rilasci) Flusso di cassa generato dalla gestione Imposte correnti (1.015) (2.343) Flusso di cassa generato dalla gestione al netto delle imposte Variazioni nelle voci dell'attivo e del passivo Altre attività/altre passività (17.622) Flusso di cassa prima dell'attività di investimento e dell'attività finanziaria (310) Attività di investimento Incremento immobilizzazioni immateriali (15) (13) Incremento di beni strumentali ed altri beni (12) (60) Acquisti e costi incrementativi di immobili (15.330) (28.367) Cessione di immobili Cessione di partecipazioni e cessioni/ rimborsi titoli e partecipazioni Dividendi incassati da partecipazioni valutate a patrimonio netto Prezzo cessione del 12% di Beni Stabili Property Service S.p.A Attività Finanziaria Versamenti / rimborsi e attribuzioni riserve dalle/alle minoranze azionarie (272) (659) Incremento/ (decremento) debiti finanziari ( ) Disponibilità liquide generate nell'esercizio ( ) Disponibilità liquide iniziali Disponibilità liquide finali

13 Posizione Finanziaria Netta Gruppo Beni Stabili Migliaia di Euro Debiti verso banche ed istituzioni finanziarie di cui: - quota a breve termine quota a medio-lungo termine Debiti per titoli obbligazionari di cui: - quota a breve termine quota a lungo termine Prestiti obbligazionari convertibili di cui: - quota a breve termine quota a lungo termine Totale debiti finanziari Crediti finanziari 0 0 Dispinibilità liquide ( ) (52.454) Debiti finanziari netti