Fallimento N. 124/12 Lotto 02 TRIBUNALE DI COMO SEZIONE FALLIMENTARE. Fallimento. TIRABOSCHI S.A.S. di Tiraboschi Bortolo & C. con sede in Faloppio

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1 TRIBUNALE DI COMO SEZIONE FALLIMENTARE Fallimento TIRABOSCHI S.A.S. di Tiraboschi Bortolo & C. con sede in Faloppio Fall. N. 124/2012 Curatore Dott.ssa Paola MELLO c.t.u. arch. Rossella Bianchi ELABORATO PERITALE LOTTO 02 Tecnico incaricato: Arch. ROSSELLA BIANCHI iscritto all'albo della provincia di Como al N iscritto all'albo del Tribunale di Como al N. 539 C.F. BNCRSL65R49B081R- P.Iva con studio in Como (Como) Via F. Petrarca n. 25/a telefono: fax:

2 Beni immobili in FALOPPIO LOTTO 02 TERRENI in AREA BOSCATA 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 500/1000 di un TERRENO in AREA BOSCATA sito in Il terreno ha una superficie catastale di mq ed è identificato sulla mappa catastale del Comune Censuario di FALOPPIO/B - Fg. 905 con la particella n Particella n. 430, Qualità BOSCO CEDUO, Classe 3, Sup. are 10.20, R.D. 1,32, R.A. 0,26, Partita 1126, derivante da Impianto meccanografico del 09/11/1984. ( vedi Allegato n. 02_1 e 02_2 ). B. Piena proprietà per la quota di 500/1000 di un TERRENO in AREA BOSCATA sito in Il terreno ha una superficie catastale di mq. 410 ed è identificato sulla mappa catastale del Comune Censuario di FALOPPIO/B - Fg. 905 con la particella n Particella n. 436, Qualità BOSCO CEDUO, Classe 3, Sup. are 04.10, R.D. 0,53, R.A. 0,11, Partita 1126, derivante da Impianto meccanografico del 09/11/1984. ( vedi Allegato n. 02_1 e 02_3 ). C. Piena proprietà per la quota di 500/1000 di un TERRENO in AREA BOSCATA sito in Il terreno ha una superficie catastale di mq. 640 ed è identificato sulla mappa catastale del Comune Censuario di FALOPPIO/B - Fg. 905 con la particella n

3 Particella n. 1577, Qualità INCOLT PROD, Classe U, Sup. are 06.40, R.D. 0,56, R.A. 0,13, Partita 909, derivante da Impianto meccanografico del 09/11/1984. ( vedi Allegato n. 02_1 e 02_4 ). D. Piena proprietà per la quota di 500/1000 di un TERRENO in AREA BOSCATA sito in Il terreno ha una superficie catastale di mq. 960 ed è identificato sulla mappa catastale del Comune Censuario di FALOPPIO/B - Fg. 905 con la particella n Particella n. 1578, Qualità INCOLT PROD, Classe U, Sup. are 09.60, R.D. 0,84, R.A. 0,20, Partita 1126, derivante da Impianto meccanografico del 09/11/1984. ( vedi Allegato n. 02_1 e 02_5). Coerenze a corpo delle particelle n : a est particella n ; a sud particella n. 1579; a ovest strada ( Via Bizzarone - Strada Provinciale n. 23 ). 2. DESCRIZIONE SOMMARIA DESCRIZIONE DELLA ZONA: Il Comune di Faloppio dista 14 km dal capoluogo di provincia e conta circa abitanti. E posto nella zona sud ovest del territorio della Provincia di Como nelle vicinanze del territorio della Provincia di Varese e della Svizzera. Il comune è servito dalla linea di autotrasporto pubblico che lo collega a Como e a Varese. Le distanze dai principali collegamenti pubblici sono: autostrada km 10,0, ferrovia km 10, autobus km 1,0. Il Comune di Faloppio è composto dalle frazioni di Camnago e Gaggino. I servizi pubblici e privati si trovano prevalentemente nella zona centrale di entrambi le frazioni; a Gaggino sono dislocati gli uffici amministrativi, uffici e ambulatori per il servizio sanitario pubblico, scuola primaria di primo e di secondo grado, giardini pubblici e 3

4 spazi verdi, a Camnago sono dislocati la scuola secondaria di primo grado, alcuni negozi al dettaglio, giardini pubblici e spazi verdi. Il compendio immobiliare si trova nella frazione di Gaggino in una zona periferica provvista dei servizi d urbanizzazione primaria e secondaria ed è caratterizzata da ampie aree verdi in parte boscate e da pochi insediamenti di tipo artigianale e commerciale. La zona è caratterizzata da un traffico sostenuto e i parcheggi pubblici sono scarsi. ACCESSO: La zona dove è ubicato il compendio immobiliare è raggiungibile da Como e da Varese dalla Strada Provinciale n. 17, percorrendo poi la Strada Provinciale n. 23 in direzione Svizzera. 3. STATO DI POSSESSO Il compendio immobiliare è libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: L ispezione ultraventennale, eseguita presso l Ufficio del Territorio di Como Servizi di Pubblicità Immobiliare, considera le formalità dei soggetti proprietari aggiornate al 30/05/ Vincoli ed oneri giuridici: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Trascrizioni: Fallimento derivante dal Sentenza dichiarativa di fallimento A favore di MASSA dei CREDITORI del Fallimento Tiraboschi S.A.S. di Tiraboschi Bortolo & C. e del socio Acc.rio Tiraboschi Bortolo Contro Txx Bxx nato a Adrara San Martino ( BG ) il 18/10/1944 Atto a firma del Tribunale di Como in data 04/12/20102 Rep. N. 124/12; Trascritto a Como il 11/12/2012 ai nn /20673 Riferito agli immobili siti in Faloppio Sez. Gaggino: - Unità negoziale 1: C.T. Fg. 9 particella n. 430 di are 10.20, n. 436 di are 04.10, n di are 06.40, n di are Diritto di proprietà Quota 1/2; - Unità negoziale 2: C.F. Fg. 6 particella n. 1547/1 abitazione, n. 1547/2 autorimessa Diritto di proprietà Quota 1/1; - Unità negoziale 3: C.T. Fg. 9 particella n di are Ente Urbano Diritto di Proprietà. Iscrizioni: Ipoteca legale ( Attiva ) derivante da 0300 A NORMA ART. 77 DPR 29/09/1973 NUM. 602 A favore: EQUITALIA ESATRI S.P.A. di Milano Contro Txx Bxx nato a Adrara San Martino ( BG ) il 18/10/1944 Atto a firma del Pubblico Ufficiale di Equitalia Esatri S.p.A in data 27/01/2010 Rep. N. 1624/33; Iscritto a Como il 12/02/2010 ai nn. 3638/997 Importo ipoteca ,16 Importo capitale ,58 Riferito agli immobili siti in Faloppio Sez. Gaggino: 4

5 - C.T. Fg. 9 particella n. 430 di are 10.20, n. 436 di are 04.10, n di are 06.40, n di are Diritto di proprietà Quota 1/2; - C.F. Fg. 6 particella n. 1547/1 abitazione, n. 1547/2 autorimessa Diritto di proprietà Quota 1/1; Ipoteca giudiziale ( Attiva ) derivante da Decreto Ingiuntivo A favore di COLZANI S.R.L. Unipersonale di Desio Contro Txx Bxx nato a Adrara San Martino ( BG ) il 18/10/1944 Atto a firma del Pubblico Ufficiale del Tribunale di Monza Sez. distaccata di Desio in data 05/01/2012 Rep. N. 39/2012; Iscritta a Como il 13/01/2012 ai nn. 1056/129 Importo ipoteca ,00 Importo capitale ,00 Riferito agli immobili siti in Faloppio Sez. Gaggino: - C.T. Fg. 9 particella n. 430 di are 10.20, n. 436 di are 04.10, n di are 06.40, n di are Diritto di proprietà Quota 1/2; - C.F. Fg. 6 particella n. 1547/1 abitazione, n. 1547/2 autorimessa Diritto di proprietà Quota 1/1; Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.2. Giudizio di conformità urbanistico edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: nessuna Conformità catastale: nessuna 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE Nessuna. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 6.1. Attuali proprietari: Txx Bxx nato a Adrara San Martino ( BG ) il 18/10/1944 Proprietà 1/2 in comunione legale dei beni Mxx Txx Mxx nata a Castiglione d Intelvi il 27/07/ Proprietà 1/2 in comunione legale i beni Proprietari dal 21/05/1985 ad oggi in forza di Atto di " Compravendita " a firma Notaio Massimo Caspani del 21/05/1985 Rep. n. 2745/1002; Registrato a Como il 30/05/1985 al N Trascritto a Como il 30/05/1985 ai nn. 6227/4957 Riferito agli immobili siti in Faloppio Sez. Gaggino: In 1 Luogo: C.T. Fg. 9 particella n ; In 2 Luogo: C.T. Fg. 9 particella n. 1577; 5

6 In 3 Luogo altre unità immobiliari vendute a terzi. Prezzo di vendita: 1 luogo ; 2 Luogo NOTE: - I terreni venduti in 1 Luogo sono pervenuti a REZZONICO ARMANDO ( nato il 10/03/1936 ) per la quota di 4/56 per Successione da Rezzonico Bambina Ancilla, deceduta il 28/08/1975, devoluta in forza di Testamento olografo pubblicato con verbale del 03/02/1976 n /8982 a firma del notaio F. Tarchini; a Rezzonico Armando e TIRABOSCHI MARIA ( nata il 17/05/1939 ) per la quota di 1/56 con atto del 26/10/1977 Rep. n /9446 a firma del notaio F. Tarchini e per la quota rimanente pari a 51/56 con atto del 02/10/1979 Rep. n a firma del notaio F. Tarchini; - Il terreno venduto in 2 Luogo è pervenuto a FRANGI EDVIGE SERAFINA ( nata il 01/03/1910 ) per la quota di 1/2 con atto del 04/10/1950 Rep. N. 430/269 notaio F. Piatti, Trascritto il 02/11/1950 ai nn. 5098/4849, e a FRANGI PALMA ( nata il 31/03/1939 ) per la quota rimanente di 1/2 per Successione Legittima dal padre Frangi Angelo Tarcisio, deceduto il 29/01/1974, con Denuncia registrata a Como il 27/06/1974 al n. 92 Vol. 17. ( vedi Allegato n. 02_6 ) 7. PRATICHE EDILIZIE: Nessuna. Descrizione dei TERRENI in AREA BOSCATA ai punti A B C D Lotto composto da quattro TERRENI in AREA BOSCATA confinanti fra loro. Piena proprietà per la quota di 500/1000 di un TERRENO in AREA BOSCATA sito in Il terreno ha una superficie catastale di mq ed è identificato sulla mappa catastale del Comune Censuario di FALOPPIO/B - Fg. 905 con la particella n comunione dei beni; Particella n. 430, Qualità BOSCO CEDUO, Classe 3, Sup. are 10.20, R.D. 1,32, R.A. 0,26, Partita 1126, derivante da Impianto meccanografico del 09/11/1984. ( vedi Allegato n. 02_1 e 02_2 ). Piena proprietà per la quota di 500/1000 di un TERRENO in AREA BOSCATA sito in 6

7 Il terreno ha una superficie catastale di mq. 410 ed è identificato sulla mappa catastale del Comune Censuario di FALOPPIO/B - Fg. 905 con la particella n Particella n. 436, Qualità BOSCO CEDUO, Classe 3, Sup. are 04.10, R.D. 0,53, R.A. 0,11, Partita 1126, derivante da Impianto meccanografico del 09/11/1984. ( vedi Allegato n. 02_1 e 02_3 ). Piena proprietà per la quota di 500/1000 di un TERRENO in AREA BOSCATA sito in Il terreno ha una superficie catastale di mq. 640 ed è identificato sulla mappa catastale del Comune Censuario di FALOPPIO/B - Fg. 905 con la particella n Particella n. 1577, Qualità INCOLT PROD, Classe U, Sup. are 06.40, R.D. 0,56, R.A. 0,13, Partita 909, derivante da Impianto meccanografico del 09/11/1984. ( vedi Allegato n. 02_1 e 02_4 ). Piena proprietà per la quota di 500/1000 di un TERRENO in AREA BOSCATA sito in Il terreno ha una superficie catastale di mq. 960 ed è identificato sulla mappa catastale del Comune Censuario di FALOPPIO/B - Fg. 905 con la particella n

8 Particella n. 1578, Qualità INCOLT PROD, Classe U, Sup. are 09.60, R.D. 0,84, R.A. 0,20, Partita 1126, derivante da Impianto meccanografico del 09/11/1984. ( vedi Allegato n. 02_1 e 02_5). Coerenze a corpo delle particelle n : a est particella n ; a sud particella n. 1579; a ovest strada ( Via Bizzarone - Strada Provinciale n. 23 ). DESCRIZIONE DEI TERRENI: Il terreni sono confinanti tra loro, hanno una forma poligonale e trapezoidale irregolare e, visti in mappa nel loro insieme, si sviluppano da nord a sud con una forma allungata irregolare. L orografia è pianeggiante e non presentano dislivelli particolari. I terreni sono localizzati lungo la strada provinciale Lomazzo - Bizzarone e sono difronte al Consorzio Agrario. Il terreno è caratterizzato da una vegetazione di arbusti con poche piante ad alto fusto. I terreni limitrofi hanno la medesima destinazione urbanistica e presentano una vegetazione di tipo prevalentemente boschivo. DESTINAZIONE URBANISTICA Alla data di redazione della presente relazione peritale il territorio del Comune di Faloppio è in regime di salvaguardi in quanto è presente il P.R.G. vigente, approvato dal Consiglio Comunale con Delibera del 27/09/2004 n. 29, ed il P.G.T. adottato dal Consiglio Comunale con Delibera n. 6 del 29/01/13, come si evince dall allegato Certificato di Destinazione Urbanistica del 22/10/2013 Prot. N prodotto dal Comune di Faloppio ( vedi Allegato n. 01_8 ). Si fa presente che il Consiglio Comunale con Delibera n. 25 del 08/08/2013 ha approvato il P.G.T.. La delibera di approvazione è stata pubblicata all Albo Pretorio il 28/10/2013 e rimarrà affissa sino al 12/11/2013. Nel Piano Regolatore Generale Vigente, approvato il 27/09/2004, le particelle n ricadono nella seguente zona: - Zona E2 Boschiva; La normativa di zona del P.R.G. è la seguente: - Art. 27 Zona E2 Boschiva. Nel Piano di Governo del Territorio, adottato il 29/01/2013 e approvato il 08/08/2013, le particelle n ricadono nella seguente zona: - Area Boscata APA Ambito di rilevanza ecologica e paesistico ambientale ( vedi Estratto P.G.T. Tav. PR 01a Allegato n. 02_9 ) La normativa di zona del P.G.T. è indicata nel Piano delle Regole come - Art. 39 APA Ambito di valenza ecologica e paesaggistico - ambientale - Art. 64 Fasce di rispetto stradale ( vedi Estratto N.T.A. Allegato n. 02_10 ). 8

9 GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITA DEI BENI: Considerata la consistenza complessiva, lo sviluppo planimetrico ed orografico e la destinazione urbanistica dei terreni oggetto di stima si ritiene che i TERRENI che compongono il LOTTO 02 SONO DIVISIBILI ma con un AGGRAVIO DI SPESA dato dalle spese tecniche per la redazione di una pratica catastale di TIPO FRAZIONAMENTO per fusione particelle e di TIPO FRAZIONAMENTO per divisione in due particelle di pari consistenza. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE 8.1. Criterio di stima La caratteristica principale che ha condizionato la determinazione della valutazione dei terreni è la destinazione urbanistica che li inserisce in zona di ambito boschivo. Si riassumono le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei fondi considerate per la determinazione del valore venale: La destinazione urbanistica; L ubicazione; L accesso agevole; La consistenza; Lo sviluppo orografico; La coltura dell area; La vicinanza al centro abitato Fonti di informazione Ufficio del Territorio di Como - Servizi Catastali e di Pubblicità Immobiliare, Ufficio Tecnico del Comune di Faloppio, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: " Osservatorio del Mercato Immobiliare " dell'agenzia del Territorio Annualità Valutazione corpi La consistenza dei terreni oggetto di stima è determinata dalla superficie catastale. CALCOLO VALORE Particella n. 430 Superficie catastale mq ,00 Particella n. 436 Superficie catastale mq. 410,00 Particella n Superficie catastale mq. 640,00 Particella n Superficie catastale mq. 960,00 TOTALE Superficie mq ,00 Valore venale 10,00/mq ( mq ,00 x 10,00 /mq ) = ,00 VALORE VENALE terreni - quota di proprietà 1/ ,00 VALORE VENALE terreni LOTTO 02 - quota di diritto 1/ , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita 9

10 giudiziaria: 2.272,50 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,50 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,50 ALLEGATI LOTTO 02: * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 02_1 Estratto Mappa C.C. Faloppio Fg. 906 particella n ; 02_2 Visura storica C.T. - C.C. Faloppio Sez. GAGGINO Fg. 9 particella n. 430; 02_3 Visura storica C.T. - C.C. Faloppio Sez. GAGGINO Fg. 9 particella n. 436; 02_4 Visura storica C.T. - C.C. Faloppio Sez. GAGGINO Fg. 9 particella n. 1577; 02_5 Visura storica C.T. - C.C. Faloppio Sez. GAGGINO Fg. 9 particella n. 1578; 02_6 Atto di Provenienza del 21/05/1985 Rep. N. 2745/1002 notaio M. Caspani; 02_7 Documentazione Fotografica; 02_8 Certificato di Destinazione Urbanistica; 02_9 Estratto P.G.T. Comune di Faloppio; 02_10 Estratto N.T.A. del P.G.T. Comune di Faloppio. Como lì, 08.novembre.2013 C.T.U. arch. Rossella Bianchi 10