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1 COMUNE DI OLGIATE COMASCO. RELAZIONE DI STIMA PER LA DETERMINAZIONE DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO DEI TERRENI COMUNALI DI VIA MAGISTRI COMUCINI, VIA MICHELANGELO E DI UN APPARTAMENTO IN VIA SAN GERARDO. Area Lavori Pubblici e Patrimonio Stima di beni immobili. Pagina 1

2 SOMMARIO 1. Premessa Metodi di stima utilizzati Basi di calcolo per le stime sintetiche Basi di calcolo per le stime analitiche STIME DEI TERRENI STIMA DEL TERRENO sito in Via M. Comacini STIMA DEL TERRENO sito in Via Dei Canali.... Errore. Il segnalibro non è definito. 5.4 STIMA DEL TERRENO sito in Via Liancourt.... Errore. Il segnalibro non è definito. 5.5 STIMA DEL TERRENO sito in Via Repubblica.... Errore. Il segnalibro non è definito. 5.6 STIMA DELL APPARTAMENTO di Via San Gerardo CONCLUSIONE E SINTESI DELLE STIME Area Lavori Pubblici e Patrimonio Stima di beni immobili. Pagina 2

3 1. Premessa Con deliberazione della Giunta Comunale n.54 del 20 maggio 2014 sono stati individuati i beni immobili non strumentali all esercizio delle proprie funzioni istituzionali per l anno 2014, ai sensi l art. 58, comma 1, del D.L. 25/06/2008, n. 112, convertito, con modificazione della legge 6 agosto 2008, n. 133 e ss.mm.ii. La presente relazione si prefigge l obiettivo di determinare il più probabile valore di mercato per ogni singolo immobile (particella di terreno in predicato di alienazione o appartamento), per fissarne un importo a base d asta. I parametri sui quali si provvederà ad identificare il più probabile valore di mercato sono: 1. zona territoriale in cui il terreno è ubicato; 2. indice di edificabilità previsto dagli strumenti urbanistici per quell area; 3. destinazione d uso consentita; 4. eventuali oneri necessari per rendere il terreno idoneo alla costruzione; 5. valori medi rilevati sul mercato per immobili similari; 6. valori unitari di mercato prodotti da operatori qualificati e/o dall Agenzia delle Entrate; 7. esistenza di precedenti stime agli atti. 2. Metodi di stima utilizzati. La disciplina estimativa svolge la stima del più probabile valore di mercato di un immobile essenzialmente secondo due metodi. Il primo è la stima sintetica che determina il valore dell immobile confrontando casi analoghi, valori correnti di mercato di situazioni paragonabili a quelle in esame. La stima sintetica implica la ricerca di beni comparabili: non sempre esistono sul mercato o sono state rogitate aree edificabili tra loro confrontabili. Il secondo è dato dalla stima analitica, basata sul valore di trasformazione. Dal valore di mercato potenziale del terreno trasformato vengono dedotti spese ed oneri a carico dell acquirente, compreso il profitto d impresa. La differenza rappresenta un probabile valore che l acquirente è disposto a pagare per entrare in possesso del bene. Una formula generale di calcolo può essere la seguente: Va= [Vm ( K + Ip + P) ] dove: Va = valore attuale dell area Area Lavori Pubblici e Patrimonio Stima di beni immobili. Pagina 3

4 Vm = valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione K = costi relativi alla costruzione Ip = interessi passivi per anticipazione dei capitali P = profitto lordo spettante ad un imprenditore ordinario r = saggio netto di investimenti nel settore edilizio La stima analitica si fonda su parametri di non immediata valutazione, quali i costi di trasformazione ed il profitto atteso. Per svolgere una valutazione che faccia sintesi dei parametri presi in considerazione in entrambe le metodologie di stima ed avere una valutazione consistente, i terreni edificabili residenziali saranno stimati come media tra la stima sintetica e la stima analitica. Per il terreno produttivo di Via Repubblica, si opererà la sola stima analitica, non essendo stato possibile reperire sul mercato parametri di riferimento attuali e confrontabili. Per l appartamento si procederà con una stima sintetica, adeguata secondo i coefficienti o valutazioni che potranno essere applicati al caso in esame. 3. Basi di calcolo per le stime sintetiche. Per i terreni edificabili si è svolta una ricerca sui prezzi di mercato maggiormente applicati in Olgiate Comasco. Una stima dell Agenzia delle Entrate effettuata per un terreno edificabile in Via Liancourt, agli atti dell amministrazione comunale, riporta i valori di alcune compravendite recentemente effettuate. Sono riportate in tabella: /mc Superficie Volume /mq edificabile Atto Notaio Capizzi REP del 26/7/ Atto Notaio Capizzi REP del 24/3/ Atto Notaio Zaffaroni REP del 7/2/ Il mercato immobiliare ha avuto delle importanti variazioni dal 2007 ad oggi. Il calo delle compravendite immobiliari, dovuto alla recessione ed alla crisi economica, ha portato ad una contrazione dei prezzi. Si sono di conseguenza applicati dei coefficienti correttivi, desunti dai dati pubblicati dall Agenzia delle Entrate (Indice delle quotazioni OMI Regione Lombardia Provincia di Como). Per l anno di stipula dell atto, si utilizzeranno i coefficienti esposti per l anno precedente, ultimi disponibili alla data di rogito. Area Lavori Pubblici e Patrimonio Stima di beni immobili. Pagina 4

5 Sono i seguenti: Anno Coefficiente Coefficiente ragguaglio al ,5 0, ,7 0, ,7 0, , ,2 1 I valori attualizzati risultano i seguenti: /mq /mc edificabile Coefficiente di ragguaglio /mq /mc edificabile Atto Notaio Capizzi REP del 26/7/ , Atto Notaio Capizzi REP del 24/3/ , Atto Notaio Zaffaroni REP del 7/2/ , La ricerca di mercato, alla data di redazione della relazione, ha evidenziato alcune offerte da parte di privati o di agenzie immobiliari. Sono riportate in tabella. n Metratura terreno Volume Edificabilità edificabile Costo terreno Costo al m3 edificabile Costo al m2 1e , ,00 233,33 33,91 2e ,00 230,77 230,77 3e ,00 244,44 244,44 4e ,00 200,00 200,00 Allo scopo di calcolare il valore al metro cubo, medio, per Olgiate Comasco, si provvede a determinare la media pesata del costo al metro cubo edificabile dei dati raccolti, come da seguente tabella: Area Lavori Pubblici e Patrimonio Stima di beni immobili. Pagina 5

6 Valore attualizzato area Volume Atto Notaio Capizzi REP del 26/7/ , Atto Notaio Capizzi REP del 24/3/ , Atto Notaio Zaffaroni REP del 7/2/ , e , e , e , e , Totale , Valore medio mc edificabile 199,14 I valori di mercato indicati dal Borsino Immobiliare F.I.M.A.A. per la provincia di Como e dall Agenzia delle Entrate ( Banca dati delle quotazioni immobiliari) sono i seguenti. DESTINAZIONE NUOVO Appartamenti nuovi o ristrutturati 1.900, , , ,00 Ville bifamiliari 1.950, Ville indipendenti 2.000, Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Min Max Abitazioni civili NORMALE Sono valori che saranno utilizzati sia per le stime sintetiche, che per le stime analitiche. 4. Basi di calcolo per le stime analitiche. Come già esposto, la stima analitica desume il valore del terreno come differenza tra la somma incassata dalla vendita ed i costi sostenuti per la trasformazione del bene. I parametri di riferimento sono i seguenti: 1. prezzi di mercato per le nuove costruzioni: a. F.I.M.A.A: appartamenti: 1900 ; Bifamiliari 1950 ; Ville indipendenti b. Agenzia delle Entrate: abitazioni civili in ottimo stato e ville e villini: da 1500 a Altezza d interpiano: 3 m; Area Lavori Pubblici e Patrimonio Stima di beni immobili. Pagina 6

7 3. Costo di costruzione: 420 /mc 4. Incremento per la superficie lorda degli accessori (balconi, logge, porticati ecc): 18% 5. Incidenza dell eventuale area di pertinenza, come fattore di ragguaglio per calcolare l incremento della superficie lorda: 4% 6. Oneri professionali: 15% del costo di costruzione; 7. Oneri di urbanizzazione: TUC 2 e altri ambiti 9,98 Industria 19,52 8. Profitto dell imprenditore: 20% 9. Interessi passivi: 6% Ai quali si aggiungono, caso per caso, considerazioni puntuali dovute alla tipologia di terreno, alla possibilità d uso, alla presenza di vincoli di vario genere o di edifici sul sedime. 5. STIME DEI TERRENI. 4.1 STIMA DEL TERRENO sito in Via M. Comacini. Il terreno edificabile di proprietà comunale è sito in Via M. Comacini, al mapp E in parte edificato a magazzino. Il magazzino ha una superficie catastale di 344 m2. In base al Piano di Governo del Territorio approvato il volume edificabile complessivo risulta di 1055 mq. L azzonamento è TUC 2 - Tessuto urbano di completamento e prevede a 1,00 mc/mq. L area è centrale e già urbanizzata. Il terreno è libero da obbligazioni giuridiche. I dati urbanistici sono i seguenti:i dati urbanistici sono i seguenti: Terreno Estensione del lotto [A] - mq - Indice di edificabilità [B] - mc - Cubatura ammessa [C=AxB] - mc - Altezza massima consentita [D] Mappale Via M. Comacini ,5 Il calcolo secondo stima sintetica fornisce il seguente valore: Cubatura ammessa - mc - Valore al mc Valore dell'area Mappale Via M. Comacini , ,70 Per la stima analitica, oltre ai parametri già indicati, si inserirà un ulteriore costo dovuto alla demolizione del magazzino comunale. Il costo di demolizione è indicato in 15 /mc vuoto per pieno, comprensivo degli oneri di discarica.il volume del magazzino è di circa 2000 m2. Il costo di demolizione è stimato in Area Lavori Pubblici e Patrimonio Stima di beni immobili. Pagina 7

8 La stima è sintetizzata nelle tabelle: DATI TECNICI Estensione del lotto [A] - mq Indice di edificabilità [B] - mc - 1 Cubatura ammessa [C=AxB] - mc Altezza massima consentita [D] 10,5 Area di sedime occupata [E=C/D] - mq Altezza d'interpiano [F] - m- 3 Superficie complessiva realizzabile [G=C/F] - mq Superfici accessorie (balconi, cantine, solai, box). [H=Gx18%] - mq - 63 Area di pertinenza [I=A-E] - mq Superficie di pertinenza ragguagliata [J=Ix4%] - mq 36 Superficie commerciale - mq COSTI DATI ECONOMICI unitario Totale Costo di costruzione [ /mc] 430, ,00 Profitto d'impresa [20% del costo di costruzione] ,00 Oneri professionali [15% del costo di costruzione] ,50 Interessi passivi [6% della somma delle voci precedenti] ,65 Demolizione magazzino ,00 Oneri di urbanizzazione [ /mc 9, ,90 Totale costi ,05 Unitario Totale INTROITI Prezzo di vendita 1.950, ,46 Valore del terreno (Introiti - costi) ,41 Valore al mc ,15 Il calcolo del più probabile valore di mercato, come media tra i valori della stima sintetica ed analitica, restituisce una cifra pari a ,81 Area Lavori Pubblici e Patrimonio Stima di beni immobili. Pagina 8

9 4.2 STIMA DEL TERRENO sito in Via Michelangelo. Il terreno in esame è sito in Via Michelangelo e giace sul mapp. 292 e parte al mapp Ha una superficie edificabile di, in base al P.G.T. approvato, pari alla superficie complessiva, catastalmente indicata in 3610 mq. L indice di edificazione è 1 e la zona urbanistica è la TUC 2 - Tessuto urbano di completamento. L altezza massima ammessa è di 10,5 m. L area è centrale, completamente urbanizzata, in zona servita da servizi pubblici. Nei pressi della stessa, a circa 100 m è sorto il complesso AS2 nel quale sono ospitate diverse attività, tra le quali un ambulatorio ospedaliero ed un supermercato. Il terreno è libero da obbligazioni giuridiche. Il sedime è libero da alberature, non presenta particolari dislivelli e può accogliere completamente la volumetria destinatagli. La stima sintetica fornisce il seguente valore Cubatura ammessa - mc - Valore al mc Valore dell'area Mappale Via Michelangelo , ,40 La stima analitica è sintetizzata nelle tabelle. DATI TECNICI Estensione del lotto [A] - mq Indice di edificabilità [B] - mc - 1 Cubatura ammessa [C=AxB] - mc Altezza massima consentita [D] 10,5 Area di sedime occupata [E=C/D] - mq 344 Altezza d'interpiano [F] - m- 3 Superficie complessiva realizzabile [G=C/F] - mq Superfici accessorie (balconi, cantine, solai, box). [H=Gx18%] - mq Area di pertinenza [I=A-E] - mq Superficie di pertinenza ragguagliata [J=Ix4%] - mq Superficie commerciale - mq DATI ECONOMICI unitario Totale COSTI Costo di costruzione [ /mc] 430, ,00 Profitto d'impresa [20% del costo di costruzione] ,00 Area Lavori Pubblici e Patrimonio Stima di beni immobili. Pagina 9

10 Oneri professionali [15% del costo di costruzione] ,00 Interessi passivi [6% della somma delle voci precedenti] ,30 Oneri di urbanizzazione [ /mc 9, ,80 Totale costi ,10 Unitario Totale INTROITI Prezzo di vendita 1.900, ,21 Valore del terreno (Introiti - costi) ,11 Valore al mc ,23 Il calcolo del più probabile valore di mercato, come media tra i due valori emersi, fornisce la cifra di , STIMA DELL APPARTAMENTO di Via San Gerardo. L appartamento in esame è sito in Via San Gerardo n 32. E nel centro storico comunale, in zona urbanistica N.A.F. 1 (nucleo di antica formazione), in una corte confinante con l oratorio parrocchiale. L immobile è costituito, al piano terra, da un ingresso di circa 14 mq, nel quale è presente la scala per l accesso al primo piano, e da una cucina/sala da pranzo di 19,8 mq. Al primo piano sono presenti tre camere rispettivamente di 17,5 mq, 16 mq e 15 mq, un bagno di 6,3 mq. Completano il piano dei disimpegni/corridoi. La superficie complessiva commerciale è di 96,15 mq. A ciò si aggiunge un vano sgombero nel sottotetto (solaio) e un deposito/box al piano terra (16,2 mq). (Foglio 9 n 1657 sub. 30. Box accatastato al foglio 9 part sub. 702). La valutazione dell appartamento sarà svolta tenendo conto dei correnti prezzi di mercato, applicando delle variazioni in caso di particolari condizioni. L appartamento è in un edificio di costruzione precedente al 1970 ed ha necessità di alcuni lavori di ristrutturazione, il cui valore stimato sarà sottratto dalla stima del prezzo lordo. La mancanza della completa funzionalità dell impianto termico (caldaia scollegata dal riscaldamento) configura l appartamento come privo di impianto e non soggetto alla presentazione di certificazione energetica. La stima del prezzo al metro quadrato deriva dai valori espressi dall Agenzia delle Entrate e dal Borsino FIMAA. Il dato è il seguente: Area Lavori Pubblici e Patrimonio Stima di beni immobili. Pagina 10

11 ( )/3= 1266 m2. I principali lavori di ristrutturazione sono: sistemazione pavimenti al piano terra, rifacimento infissi, tinteggiatura, sostituzione porta d ingresso, rifacimento bagno, rivisitazione impianto elettrico e termico. Si ipotizza una spesa complessiva di Il valore del box/deposito è fissato in La stima complessiva dell immobile risulta essere: Valore lordo al mq 1.266,67 Superficie mq 96 Valore complessivo ,00 Valore box/deposito ,00 Spese per la ristrutturazione ,00 Valore di mercato immobile ,00 6. CONCLUSIONE E SINTESI DELLE STIME. In conclusione si riportano, in una tabella di sintesi, i valori di mercato più probabili delle unità immobiliari oggetto di stima, basi da utilizzare per la vendita all asta. TERRENO di Via M. Comacini ,81 TERRENO di Via Michelangelo ,25 APPARTAMENTO di Via San Gerardo ,00 Il responsabile dell area lavori pubblici e patrimonio. Ing. Francesco Gatti Olgiate Comasco, 20 agosto 2014 Area Lavori Pubblici e Patrimonio Stima di beni immobili. Pagina 11

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