PROBLEMATICHE IN AMBITO CONDOMINIALE. Spese condominiali: comproprietari obbligati in solido

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1 PROBLEMATICHE IN AMBITO CONDOMINIALE Spese condominiali: comproprietari obbligati in solido I comproprietari di una unità immobiliare sono responsabili in solido nei riguardi del condominio, indipendentemente dalla quota e dai titoli di provenienza, degli oneri condominiali 1. Delibere: impugnazione Nel caso di impugnazione di una delibera, che vincola il condominio e pertanto tutti i proprietari, deve essere garantita la presenza in giudizio anche dell ente di gestione di modo che la sentenza non sia inutiliter data, ma al contrario valga nei confronti dei condomini non evocati in causa. In questo caso il condominio è litisconsorte necessario 2. Quote millesimali: vano scala Ai fini del calcolo delle quote millesimali spettanti a ciascun condomino non rientra la superficie virtuale, di proprietà comune, dei vani scala. Terrazzino pozzetto 1 Cass., n 21907, 21/10/2011; 2 Cass., Sez. II civ., n 20492, 06/10/2011; 1

2 Il condomino proprietario di un appartamento mansardato può procedere alla realizzazione, all interno dell immobile, di un terrazzino pozzetto senza che occorra alcuna delibera assembleare, a condizione che si attenga a quanto previsto all art. 1120, co. 2 c.c. 3 e che non pregiudichi il decoro architettonico dell edificio condominiale. Il terrazzo deve rispettare le distanze rispetto alle vedute dei vicini. Impianto centralizzato di riscaldamento: distacco Il singolo condomino può rinunciare, legittimamente, all uso del riscaldamento centralizzato e procedere al distacco delle diramazioni del suo appartamento dall impianto termico comune senza che occorra alcuna autorizzazione o approvazione degli altri proprietari. Il condomino che procede al distacco resta comunque obbligato a partecipare alle spese di conservazione dell impianto, nonché a quelle di gestione dell impianto stesso se, e nella misura in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini 4. Canna fumaria esclusiva: escluso il passaggio di altri tubi 3 Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell edificio inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino. 4 Cass., Sez. II civ., n 19893, 29/09/2011 2

3 È escluso il passaggio nella canna fumaria, di pertinenza del singolo condomino, di altri tubi come l esalatore dell impianto fognario o il condotto di adduzione delle acque dal tetto. L uso della cosa comune ad opera del condomino non solo è soggetto ai limiti interni previsti dalla legge nei rapporti fra condomini, ma anche e soprattutto ad un limite esterno, in relazione all ambito stesso delle parti di proprietà condominiale, al di fuori del quale non può parlarsi di uso o miglior uso della cosa comune, dal momento che il rispetto della proprietà esclusiva dei singoli condomini richiede che gli altri non possano invaderne la sfera, né gravarla di pesi o limitazioni, salvo che non abbiano un particolare diritto 5. Delibere assembleari impugnabili solo dall amministratore L amministratore è l unico legittimato ad impugnare le delibere assembleari di nomina del successore che, allo stesso modo di quelle aventi come obiettivo la gestione del servizio comune, tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive prive di legame diretto con l interesse esclusivo di uno o più condomini 6. Caldaia privata Non è possibile procedere all installazione, da parte del singolo condomino, di una piccola caldaia privata sulle scale perché contraria alle 5 Cass., n 1624/82 6 Cass., Sez. II civ., n 19223, 21/09/2011 3

4 regole sui beni comuni, la rampa delle scale serve esclusivamente a dare accesso agli immobili. Assemblea condominiale: convocazione La convocazione dell assemblea condominiale è perfettamente valida se l avviso di raccomandata è stato depositato per tempo nella cassetta delle lettere del condomino. È irrilevante il momento del ritiro del plico all ufficio postale. Supercondominio: costituzione Il supercondominio si costituisce ipso iure et facto, non occorrono particolari manifestazioni di volontà né tanto meno approvazioni ad opera dell assemblea condominiale. Perché si abbia un supercondominio è sufficiente, se non è previsto diversamente, l esistenza di singoli edifici, costituiti in altrettanti condominii, aventi in comune impianti e servizi legati, mediante la relazione di accessorio e principale, con i fabbricati stessi e per questo appartenenti, pro quota, ai titolari delle singole abitazioni comprese nei diversi edifici 7. Corselli del garage: ripartizione delle spese 7 Cass., n 17332/2011 4

5 Le spese relative ai corselli del garage condominiale vanno suddivise in considerazione di quanto stabilito dal regolamento condominiale contrattuale. Se il regolamento contrattuale non prevede nulla si procede sulla base di quanto previsto dall art c.c.: ripartizione in base ai millesimi; ripartizione in base al criterio della diversa utilità; ripartizione in base alla utilizzazione separata. Alberi: distanza da balconi e finestre Gli alberi ad alto fusto, piantati nel giardino di proprietà esclusiva del singolo condomino, vanno posti, a meno che il regolamento o gli usi comunali non stabiliscano diversamente, ad una distanza di tre metri dalla facciata dell edificio. In ogni caso, anche se è rispettata la distanza, il condomino, proprietario dell appartamento verso cui i rami si protendono, può costringere il proprietario degli alberi a tagliare i rami ormai troppo vicini alle proprie finestre e balconi. Impianto fognario: ripartizione spese di manutenzione Le spese di manutenzione dell impianto fognario, se l impianto riguarda tutti i condomini e il regolamento condominiale contrattuale non stabilisce diversamente, vanno ripartite tra tutti i condomini secondo le quote millesimali. Nella eventualità in cui vi siano più colonne di scarico e la 5

6 manutenzione è relativa ad una di esse, la spese è esclusivamente a carico dei condomini che usufruiscono di tale colonna e va ripartita per il totale delle rispettive quote millesimali, moltiplicando il quoziente per la quota di ciascuno dei proprietari interessati in proporzione dell uso che ognuno può farne o in base all utilizzazione separata. Chiaramente tutto ciò vale per le colonne verticali e le reti di raccolta, tratti orizzontali di collegamento dalla singola colonna al pozzetto, centro di raccolta delle acque piovane e luride provenienti dalle singole unità abitative, che sono di proprietà comune. Le spese riguardanti le derivazioni alla proprietà esclusive spettano ai rispettivi proprietari. Spese condominiali anteriori o posteriori al fallimento I crediti per le spese condominiali maturati prima del fallimento del condomino hanno natura concorsuale e pertanto vanno soddisfatti nelle forme e nei modi previsti dalla procedura, invece se maturati nel corso del fallimento hanno natura prededucibile e come tali sono soggetti al regime della cosiddetta prededuzione. Rifacimento box: ripartizione spese La spesa per il rifacimento dei tetti dei box, realizzati in un fabbricato separato dall edificio condominiale e che non sono comuni per titolo di acquisto, sono di esclusiva competenza dei proprietari degli stessi in virtù del principio in base al quale se un edificio ha più scale, lastrici solari, 6

7 opere o impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Box: spese condominiali Le spese di manutenzione straordinaria e di ricostruzione dello stabile vanno ripartite tra tutti i condomini, compresi i proprietari dei box, in base al principio della comproprietà e in proporzione alle loro quote millesimali. I proprietari dei box sono, invece, esenti dal partecipare alle spese di esercizio e manutenzione ordinaria delle parti, impianti e servizi comuni di cui non usufruiscono o da cui hanno una utilità limitata. Servizio di portierato Per l assunzione del servizio di portierato, se non è stato previsto e disciplinato dal regolamento condominiale contrattuale, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza semplice degli intervenuti all assemblea; stessa cosa nella eventualità si volesse procedere alla soppressione del servizio. Per quanto riguarda la suddivisione del costo: le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia e la vigilanza dell intero fabbricato, vanno ripartite fra tutti i condomini ai sensi dell art c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ed indipendentemente dalla maggiore o 7

8 minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari site in posizione particolare, quali negozi. Infiltrazioni d acqua: invio del tecnico ad opera dell amministratore Il condominio non è responsabile dei danni prodotti dal tecnico inviato dall amministratore per individuare la causa delle infiltrazioni d acqua lamentate dal proprietario dell appartamento, se quest ultimo aveva dato il consenso all intervento del tecnico 8. Rifacimento intonaci: nudo proprietario e usufruttuario Il rifacimento dell intonaco della facciata del condominio, in quanto manutenzione conservativa dello stabile, rientra nella manutenzione straordinaria e come tale di pertinenza del nudo proprietario, non dell usufruttuario. Installazione di una veranda Il condomino può procedere di sua iniziativa, se non è vietato dal regolamento condominiale contrattuale, all installazione di una veranda sul balcone a condizione che il tutto avvenga nel pieno rispetto del decoro architettonico. In mancanza di ciò è necessario il consenso unanime di tutti i condomini. 8 Cass., n 18795, 14/09/2011 8

9 Normalmente l installazione della veranda non dà luogo ad una modifica delle tabelle millesimali di proprietà, ma è possibile che modifichi le tabelle millesimali di gestione, soprattutto se l impianto di riscaldamento è centralizzato. Giardini pensili: tabelle millesimali Nella formazione delle tabelle millesimali di proprietà devono essere considerati, oltre la superficie reale delle proprietà esclusive, se i piani sono tutti della stessa altezza o la cubatura reale quando i piani sono invece di altezza diversa, tutti quegli indici che variano non per una qualsivoglia modifica fatta dal proprietario, ma per quelle che incidono sul rapporto con l edificio nel suo complesso. Tra questi l altezza dal suolo, l isolamento, la razionalità interna, la destinazione, le pertinenze, nonché i giardini di proprietà esclusiva delle singole unità abitative, dal momento che ne permettono un migliore godimento essendo destinati in maniera durevole al loro servizio e ornamento e che dunque danno luogo ad un aumento del valore patrimoniale dell appartamento. Stesso discorso vale per i giardini pertinenziali, cosiddetti pensili, che hanno ingresso indipendente o che hanno avuto nella loro esecuzione un maggior costo. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 9