Rassegna giurisprudenziale sul tema della ripartizione delle spese in materia di condominio a cura dell avv. Michele Bracco.

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1 Rassegna giurisprudenziale sul tema della ripartizione delle spese in materia di condominio a cura dell avv. Michele Bracco. Tribunale di Genova 20/01/ Manutenzione delle tubature orizzontali: se di proprietà del condominio, la spesa va ripartita con i millesimi di proprietà. in tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio - muri e tetti (art n. 1 cod. civ.) - ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art n. 3 cod. civ.) - deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ. (ass /1990) orte di assazione, Sezione II, Sentenza 15 giugno 2010, n Spese urgenti per conservare la cosa comune e diritto al rimborso. In tema di spese sostenute dal condomino per conservare la cosa comune, quest'ultimo, ai sensi dell'art c.c., può vantare il diritto al rimborso qualora ne venga dedotta e dimostrata l'urgenza, ovvero la necessità di eseguirle senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. Tale accertamento di fatto compete al giudice di merito e detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (Nella specie: interventi di manutenzione per la copertura del fabbricato al fine di evitare infiltrazioni di acque meteoriche agli appartamenti sottostanti). orte di assazione, SS.UU., 7 luglio 1993 n Ripartizione spese di manutenzione piscina tra condominio e supercondominio. a piscina non è citata nell articolo 1117 c.c.; tuttavia, il carattere esemplificativo dell elencazione contenuta in questa norma (in tal senso ex multis ass. 13 marzo 2009 n. 6175) permette di affermare che, salvo diversa disposizione del titolo, questo bene deve considerarsi di proprietà comune a tutti i condomini. a condominialità delle parti dell edificio oltre che dal titolo d acquisto può essere esclusa se per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio. orte di assazione, 7 luglio 2000 n Ripartizione spese di manutenzione piscina tra condominio e supercondominio. " il criterio per decidere se il complesso debba essere regolato dalle norme specifiche sul condominio negli edifici, ovvero dalle disposizioni sulla comunione in generale, si rinviene nella funzione strumentale o autonoma dei beni comuni. e cose, gli impianti ed i servizi di uso comune, contemplati dalle norme sul condominio negli edifici, non sono suscettibili di autonoma utilità. e parti elencate o richiamate per relationem dall'art cod. civ., essendo materialmente necessarie per l'esistenza, ovvero destinate all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano, anche quando presentano una certa autonomia materiale non offrono una utilità autonoma e compiuta, perché la loro utilizzazione oggettiva e il loro godimento soggettivo si risolvono, come mezzo a fine, nella utilizzazione o nel godimento degli appartamenti e degli altri locali.[...]esistono complessi immobiliari, nei quali talune delle parti comuni sono contrassegnate dalla autonoma utilità. Si pensi alle zone verdi, ai parchi, agli impianti sportivi (i campi da tennis, da calcio, da pallavolo, da bocce etc.); ai locali adibiti ai servizi vari (i centri commerciali o di riunione); alle attrezzature per le spiagge. Si tratta di beni, i quali sicuramente accrescono i pregi ed il valore del complesso immobiliare ed ai titolari forniscono comodità, conforto e svago, ma che non costituiscono parti necessarie per l'esistenza o per l'uso delle unità abitative, nè destinate al loro uso o servizio. Senza queste cose in comune le costruzioni esisterebbero ugualmente e potrebbero del pari essere utilizzate. Tra queste parti in comune e le unità

2 immobiliari non si rinviene la relazione di accessorietà: in fatto, esiste un mero legame spaziale, configurato dalla collocazione nell'area del complesso. Avuto riguardo alla utilità, che forniscono, costituiscono beni ontologicamente autonomi, suscettibili di godimento fine a sè stesso, che si attua in modo indipendente dall'uso degli immobili in proprietà solitaria (tant'è che non sempre tutti i proprietari delle unità immobiliari le utilizzano). In difetto della relazione di accessorio a principale, manca la ragione, che giustifica il ricorso alle norme specifiche sul condominio negli edifici". 2 orte d Appello di Roma, 6 febbraio 2008 n. 478 Ripartizione spese ricerca e recisione delle radici di alberi condominiali. irca ladecisione sull eliminazione degli alberi presenti (salvo il caso di pericolo d imminente caduta che giustifica un intervento rapido e su iniziativa dell amministratore o anche di un solo condomino) deve essere adottata con il consenso di tutti i comproprietari. In tal senso s è affermato che l abbattimento di alberi, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi un innovazione vietata ai sensi dell art c.c. e, in quanto tale, richiede l unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio; né può ritenersi che la delibera di approvazione, a maggioranza, della spesa relativa all abbattimento, possa costituire valida ratifica dell opera fatta eseguire di propria iniziativa dall amministratore. e spese ordinarie, devono essere a carico di tutti i condomini, che partecipano alla spesa in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo intercorrente tra tutti i comproprietari. Detto accordo, può essere contenuto anche in un regolamento condominiale contrattuale. Medesimo ragionamento va applicato alle spese straordinarie urgenti e non. Nel primo caso però, l amministratore, ove sorgano contestazioni, dovrà dimostrare il carattere necessario ed indifferibile degli interventi predisposti per vedersi riconosciuto il diritto alle eventuali anticipazioni o comunque la legittimità del provvedimento assunto. assazione ivile- Sent. n del 1997 Ripartizione spese manutenzione e ricostruzione scale. In un edificio in condominio, le scale, che sono oggetto di proprietà comune a norma dell art. 1117, n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo, comprendono l intera relativa cassa, di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano. iò anche se queste assolvono o meno, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall art. 1124, 1 co., salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, 2 co., e 1124, 1 co., c.c. Tribunale di Salerno 23/01/2008 Ripartizione spese di manutenzione delle scale. a manutenzione delle scale è posta a carico dei proprietari dei piani cui servono, secondo i criteri indicati nell art c.c. (a spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l altra metà in misura proporzionale all altezza di ciascun piano dal suolo). Infatti, in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione relative all'ascensore destinato all'uso comune di un edificio in condominio, va applicata - in mancanza di una specifica disposizione di legge al riguardo, ed identica essendone la rado - la regola dettata dall'art c.c. per le scale del fabbricato. Tali spese vanno, di conseguenza. ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano. e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. assazione ivile- Sent. n. 432 del 2007 Ripartizione spese pulizia delle scale. a ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell art c.c., il

3 quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall art. 1123, 2 co., c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. (Nell affermare tale principio, la S.. ha anche precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve considerarsi invece ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari). 3 assazione ivile- Sent n del 2004 Ripartizione spese manutenzione e installazione impianto ascensore. In meritoall'ascensore condominiale, i principi posti dall art c.c.- relativi alla ripartizione delle spese di manutenzione a ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l altra metà in misura proporzionale all altezza di ciascun piano dal suolo)- è applicabile per analogia, ricorrendo l identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell ascensore già esistente. Nell ipotesi, invece, d installazione ex novo dell impianto dell ascensore trova applicazione la disciplina dell art c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino) (ass. iv. Sent. n del 1999). Inoltre, in assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'impianto di ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria ed a quelle di ricostruzione dell'impianto, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, secondo comma, c.c. dalla contribuzione alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto che non utilizzano (Trib. Genova, Sez. III, 02/05/2003). Per completezza di esposizione, si riportano, qui di seguito, i criteri di ripartizione delle spese condominiali. RIPARTO DEGI ONERI AESSORI E DEE SPESE DEGI INTERVENTI DI MANUTENZIONE E RIPARAZIONE PRINIPIO GENERAE Spettano al proprietario la sostituzione o riparazione di apparecchiature di servizio all'unità locata quando il mancato funzionamento deriva da naturale vetustà o è conseguenza dei vizi della cosa. In caso di danneggiamento per colpa dell'inquilino questi è tenuto al ripristino. Spettano al conduttore e sono quindi ripetibili tutte le spese relative all'erogazione dei servizi, le spese di pulizia e per la manutenzione ordinaria degli impianti. ASI PARTIOARI ATTINENTI 'INTERNO DE' UNITÀ OATA: -Impianto di produzione di acqua calda- Durante il primo anno di locazione la manutenzione e le riparazioni sono a carico del proprietario, salvo che non sia dimostrabile la responsabilità dell'inquilino. Dopo il primo anno di locazione le spese di sostituzione spettano in parti uguali al proprietario e all'inquilino, mentre le riparazioni sono a carico dell'inquilino. - - Impianto elettrico esistente all'inizio della locazione- Manutenzione e riparazione sono a carico dell'inquilino dopo i primi sei mesi dall'inizio del rapporto locativo. - Impianto di riscaldamento autonomo È a carico del proprietario la sostituzione per obsolescenza. Sono a carico dell'inquilino le pulizie e le manutenzioni conseguenti all'uso ex D.P.R. 412/93. - Imbiancature e verniciature- e tinteggiature e verniciature dell'unità locata e i suoi impianti nel corso della locazione sono a carico dell'inquilino. e verniciature rese necessarie da riparazione per infiltrazioni derivate da rotture degli impianti di carico e scarico delle acque o da altre cause accidentali sono a carico della proprietà. a verniciatura degli infissi esterni e ringhiere è a carico del proprietario, così come le sostituzioni relative. Gli interventi di manutenzione ordinaria conseguenti all'uso sono a carico degli inquilini (ad es. la sostituzione delle cinghie, delle molle avvolgenti le stesse e dei ganci di fermo).

4 - Intonaci- a riparazione degli intonaci e rimessa in pristino sono a carico del proprietario, purché non dipendenti da colpa dell'inquilino. 4 -Tubazione- e riparazioni e sostituzioni delle tubature dell'acqua e del gas e dei condotti di scarico dei servizi sono a carico del proprietario, salvo che esse siano rese necessarie da colpa o da incuria dell'inquilino. - Unità igienico-sanitarie- e manutenzioni straordinarie e sostituzioni delle unità igienico-sanitarie (rubinetteria, lavelli, vasche, piatti docce, water, bidet, etc.) sono a carico del proprietario salvo che esse siano rese necessarie da colpa o da incuria dell'inquilino, mentre le manutenzioni ordinarie per il buon funzionamento sono a carico dell'inquilino. ASI PARTIOARI ATTINENTI E PARTI OMUNI DE'EDIFIIO: - Portierato- Spettano al proprietario i costi di qualsiasi natura per l'alloggio di proprietà condominiale in uso al portiere, nonché l'accantonamento per l'indennità di liquidazione così come previsto dal contratto nazionale di categoria. Spettano all'inquilino la retribuzione e i contributi INPS e INAI oltre le eventuali altre indennità per servizi prestati, così come previsto dai contratti nazionali di categoria (ad es. indennità, citofoni, etc.). - Pulizie parti comuni- Spettano all'inquilino le spese di retribuzione personale e contributi, costo dei materiali vari necessari (ad esclusione dell'acquisto delle apparecchiature lucidatrici, etc.). a proprietà è tenuta a dotare il personale addetto alle pulizie di apparecchiature necessarie. - Giardinaggio- e spese relative alla manutenzione ordinaria dei giardini, cioè il taglio periodico dell'erba, le pulizie, la potatura e l'annaffiatura, sono a carico dell'inquilino solo se il giardino è utilizzabile dall'inquilinato. e spese per l'acquisto degli attrezzi ed ogni altra spesa di carattere straordinario sono a carico della proprietà. - Riscaldamento - Produzione di acqua calda- Se gli impianti sono centralizzati tutte le spese di manutenzione e d'uso sono a carico dell'inquilino. Ogni altra spesa straordinaria è a carico della proprietà. - Ascensore- Sono a carico dell'inquilino la Forza Motrice, il canone di manutenzione in abbonamento, le piccole manutenzioni derivanti dall'uso (ad es. il cambio delle funi) e da negligenza ai sensi dell'art c.c. Ogni altra spesa è a carico della proprietà. - Energia elettrica parti comuni Acqua- Sono a carico dell'inquilino le sostituzioni delle lampadine. Tutte le altre sostituzioni sono a carico della proprietà. - Trasporto rifiuti solidi urbani e rotazione sacchi- Sono a carico dell'inquilino, salvo la spesa relativa non sia pagata direttamente all'esattoria omunale. Per rotazione bidoni si intende il trasporto dei rifiuti dal luogo di raccolta al piano stradale e il rimborso delle spese relative all'acquisto dei sacchi di plastica. 'acquisto, l'installazione e la sostituzione delle tramogge e dei contenitori di altro tipo sono a carico della proprietà, l'ordinaria manutenzione è a carico degli utenti. - Impianti vari- Sono a carico del proprietario le spese per l'installazione dell'impianto dei video citofoni, degli apri porta e delle suonerie. Sono a carico dell'inquilino le spese di manutenzione ordinaria relative agli impianti sopra elencati. e sostituzioni non causate da colpa dell'inquilino sono a carico della proprietà. - Fosse biologiche - Pozzetti - Pozzi neri- Sono a carico dell'inquilino soltanto lo spurgo e la disotturazione delle colonne di scarico e dei relativi pozzetti. - Spese di amministrazione e assicurazione dello stabile- Sono ripartite in parti uguali fra inquilino e proprietario.

5 - Servizi vari a carico dell'inquilino- Sono a carico dell'inquilino le nuove installazioni di apparecchiatura di ricezione centralizzata televisiva, purché l'inquilino utilizzi il servizio. Se l'inquilino nei primi due anni dall'installazione del servizio sopra indicato libera l'alloggio che occupa interverranno accordi tra le parti per l'eventuale rimborso. Sono a carico anche le targhette dei nominativi sul casellario postale e sulle tastiere del campanello. 5 TABEA ONERI AESSORI (oncordata tra onfedilizia e Sunia-Sicet-Uniat) egenda: () locatore () conduttore Amministrazione Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali Ascensore Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti Adeguamento alle nuove disposizioni di legge onsumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione Tasse annuali per rinnovo licenza d'esercizio Ispezioni e collaudi Autoclave Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) Manutenzione ordinaria Imposte e tasse di impianto Forza motrice Ricarico pressione del serbatoio Ispezione, collaudi e lettura contatori Impianti di illuminazione, di videocitofono e speciali Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua Installazione e sostituzione degli impianti Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale ettura dei contatori

6 Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua Impianti sportivi Installazione e manutenzione straordinaria Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) onsumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es. terra rossa) Impianto antincendio Installazione e sostituzione dell'impianto Acquisti degli estintori Manutenzione ordinaria Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi Impianto televisivo Installazione, sostituzione o potenziamento dell'impianto televisivo centralizzato Manutenzione ordinaria dell'impianto televisivo centralizzato Parti comuni Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari Manutenzione straordinaria della rete di fognatura Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti Sostituzione di marmi, corrimano e ringhiere Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni onsumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni Installazione e sostituzione di serrature Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti guide e altro materiale di arredo Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti guide e altro materiale di arredo Parti interne dell'appartamento locato Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario Rifacimento di chiavi e serrature Tinteggiatura di pareti Sostituzione di vetri Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell'impianto citofonico e videocitofonico Verniciatura di opere in legno e metallo Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento Portierato 6

7 Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da N 10% 90% Materiale per le pulizie Eventuale alloggio del portiere (pari all'indennità sostitutiva prevista dal N) 10% 90% Manutenzione ordinaria della guardiola 10% 90% Manutenzione straordinaria della guardiola Pulizia Spese per l'assunzione dell'addetto Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da N Spese per il conferimento dell'appalto a ditta Spese per le pulizie appaltate a ditta Materiale per le pulizie Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia Deratizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie Disinfezione di bidoni e contenitori di rifiuti Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori Sacchi per la pre-raccolta dei rifiuti Sgombero neve Spese relative al servizio, compresi i materiali d'uso 7 e voci non presenti nella tabella sono regolate dalle norme di legge vigenti e agli usi locali.