Determinazione del rapporto Valore di Stima-Prezzo di aggiudicazione e Intervallo Aggiudicazione-Trasferimento delle Aste nelle Esecuzioni

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1 Determinazione del rapporto Valore di Stima-Prezzo di aggiudicazione e Intervallo Aggiudicazione-Trasferimento delle Aste nelle Esecuzioni Immobiliari nel biennio Alternanza Scuola-Lavoro presso il Tribunale di Vicenza in collaborazione con il Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Vicenza, dal 22/05/2017 al 16/06/2017

2 Introduzione del Presidente Tribunale di Vicenza L iniziativa sviluppata con l Istituto Superiore Statale Antonio Canova rientra in un più ampio progetto che vede il coinvolgimento del mondo scolastico e dell istruzione di tutto il territorio vicentino, finalizzato non solo ad avvicinare gli studenti delle scuole superiori e dell università alla legalità, ma anche a riconoscere alla scuola un ruolo attivo nel tessuto economico e sociale di una comunità. Con i progetti c.d. dell alternanza scuola lavoro e Sprigionare legalità sono stati coinvolti, solo nel corso dell ultimo anno scolastico, oltre 1000 studenti, di cui più di un centinaio ospitatati per periodi di circa un mese all interno del Tribunale. In particolare l analisi realizzata dagli studenti del Canova, guidati da alcuni professionisti del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Vicenza, è una ulteriore conferma dell importanza della sinergia tra l universo formativo e quello operativo. Sicuramente il lavoro svolto dagli studenti rappresenta uno strumento utile per meglio comprendere un sistema complesso quale quello delle esecuzioni immobiliari, contraddistinto dalla partecipazione necessaria anche di soggetti esterni, soprattutto per individuare le difficoltà che le procedure possono evidenziare (come per esempio l eccessiva discrasia tra valutazione e aggiudicazione in rapporto ai diversi metodi di effettuazione delle stime, della tipologia del bene ovvero della sua localizzazione) ed approntare i necessari interventi correttivi. I dati saranno messi a disposizione anche dei professionisti del settore al fine di fornire agli stessi una indicazione concreta dei valori medi riscontrati con riferimento ai beni immobili appartenenti a tipologie omogenee posizionati in una determinata zona, così da costituire un valido parametro di riferimento. Dr. Alberto Rizzo

3 Premessa Quest anno scolastico 2016/2017 la A.S.L. (Alternanza Scuola Lavoro) è stata svolta da quattro studenti di quarta superiore (Gianesini Riccardo, Ronzani Riccardo, Granati De Grandi Irene e Giulia Grendene) dell Istituto Tecnico A. Canova presso l ufficio esecuzioni in Tribunale di Vicenza. L idea parte da una attività di preparazione mirata degli studenti all interno della costante collaborazione tra il Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Vicenza con l Istituto Canova, che grazie alla disponibilità del dr. Alberto Rizzo, Presidente del Tribunale, ha trovato effettività attraverso una convenzione triennale. L attività principale è stata quella di estrapolare i dati richiesti contenuti in ogni faldone (riguardanti gli immobili venduti all asta), per poi riportarli ed elaborarli su un foglio di calcolo in modo da poter effettuare una statistica. Sono state analizzate perizie e si è assistito a delle udienze inerenti esecuzioni immobiliari.. Il primo giorno, il tutor esterno geom. Daniele Fortuna del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Vicenza, quale referente dei CTU ed esperto stimatore, e il tutor interno prof. Federico Sinigaglia, ci hanno spiegato ed illustrato nel dettaglio alcune perizie, fornendo anche una informazione di massima sulla suddivisione dei vari uffici della struttura. Presso l ufficio della cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari sono stati analizzati alcuni faldoni inerenti immobili aggiudicati, analizzando ed avendo spiegazioni in ogni loro contenuto dai tutor. Ciò ha permesso al gruppo di ricevere le informazioni di base su come si sarebbe sviluppato il nostro impegno. Inoltre si è potuto assistere ad alcune udienze nelle aule al piano interrato, sia civili (quelle che interessavano il percorso di alternanza) sia penali. Alcuni Giudici sono anche venuti di persona a fare visita al gruppo di studenti durante la nostra attività, interessandosi su come procedeva il nostro percorso. Oltre alle informazioni in modalità cartacea sono state fornite, da ASTAlegale.net spa, gestore del sito, molti altri dati in modalità digitale con i quali è stato possibile completare la raccolta e (dopo l elaborazione) effettuare le statistiche progettate. Le procedure in concreto analizzate ammontano a n 733. Si è proceduto successivamente alla rielaborazione e stesura della relazione, lavoro che si è svolto presso l istituto A. Canova. Dopo tale periodo il prof. Sinigaglia ed il geom Fortuna hanno ulteriormente affinato ed ultimato le statistiche.

4 Scopi del progetto Gli scopi del progetto sono i seguenti: - Organizzare i dati ricavati per tipologia (autorimessa, industriale, residenziale ) segnalando il numero di casi, il valore stimato dai CTU per ogni tipologia, la media di aggiudicazione, il numero di aste, il rapporto medio prezzo valore e il tempo impiegato a vendere l immobile. - Fare una relazione tecnica che spiega le modalità operative con rispettive tabelle e grafici. - Elaborare i dati su una mappa della provincia di Vicenza con la suddivisione dei comuni, successivamente trascrivere (per ogni comune) le percentuali di vendita e, in un altra cartina, una graduazione di colori in cui il rosso corrisponde ad un comune dove c è stato un forte ribasso d asta e comprende la fascia che va dallo 0% al 40%, il colore giallo sarà presente nelle zone in cui la percentuale di restituzione del debito tramite la rivendita dell immobile va dal 40% al 60% e verde nei comuni dove c è una quasi completa estinzione del debito o un rialzo d asta con percentuale dal 60% in su. - Creare dei grafici dove si suddividono i lotti aggiudicati nella provincia di Vicenza per la tipologia edilizia (%), per tipo di CTU (%)e per numero di tentativi d asta. Fase operativa Inizialmente sono stati analizzati i fascicoli delle esecuzioni guardando sulla copertina: - Il numero della pratica. - La data di pignoramento. Poi dentro alla cartellina si cercava subito la perizia nella quale si trovavano la maggior parte dei dati cioè: - Il CTU (geometra, architetto, agronomo, ingegnere ). - Il numero di lotti. - Il comune in cui è situato l immobile o il terreno. - Tipologia. - Quota e titolo. - Superficie commerciale. - Valore di stima. - Valore di quota (se la quota era 1000/1000 il valore di quota era uguale al valore di stima; se la quota era per esempio 500/1000 il valore di quota era la metà del valore di stima). - Procedimento di stima (sommario, sintetico, analitico e in base agli IVS). - La data di valutazione. - Prezzo base d asta.

5 Dentro la cartellina si trovavano: - Debito iniziale dell immobile. - La data di trasferimento. - La data di vendita. - Il prezzo di aggiudicazione. - di esperimenti d asta. Con questi dati si è calcolato sul foglio Excel: -Tipologia di immobili -Tipologia dei tecnici CTU -Suddivisione in base ai tentativi d asta e relativo rapporto prezzo valore -Suddivisione del rapporto prezzo di aggiudicazione e valore di stima di tutti i comuni DIARIO DI BORDO: dal 22 maggio 2017 al 16 giugno 2017 Prima e seconda settimana: Nei primi giorni si sono conosciuti i tutor referenti e sono stati spiegati i lavori da eseguire. Si sono estrapolati dei dati che riguardavano i lotti messi all asta e aggiudicati nel biennio , questi in seguito sono stati riportati in un foglio elettronico. Inoltre ogni martedì si è assistito a delle udienze sia civili che penali. Terza settimana: Sono stati registrati sul foglio elettronico dei dati che sono stati forniti dall IVG per completare il foglio elettronico iniziato nella prima settimana, dopo aver completato il foglio elettronico i dati sono stati utilizzati per effettuare dei calcoli analitici e statistiche. Quarta settimana: Stesura della relazione finale, e con delle perizie inviate da alcuni geometri si è completato il foglio elettronico Sono stati raccolti, fra faldoni e dati digitali 1269 Perizie aggiudicate nel biennio di queste alcune non sono state elaborate per la mancanza di uno o più dati significativi, (la mancanza del prezzo di aggiudicazione, la mancanza del valore di stima, la tipologia di immobile, ecc.) per cui i dati utili per la ricerca statistica delle esecuzioni sono stati 733.

6 Tipologia di immobili Il numero totale di dati utili analizzati pari a 733, è stato suddiviso per tipologia di immobile (autorimessa, negozio, ufficio, abitativo, magazzino, capannone, commerciale e terreno), successivamente su questi sono stati trascritti le medie dei CTU, le medie di aggiudicazione e le medie di esperimenti per ognuna delle categorie. Infine è stata effettuata una determinazione analitica tra la media di aggiudicazione e la media di CTU. Tipologia Casi Media di CTU Media di Aggiudicazione Media di Esperimenti Media rapporto Prezzo Valore Autorimessa , ,98 4,1 16,5% Negozio , ,74 4,7 35,2% Ufficio , ,31 4,3 46,4% Abitativo , ,94 4,2 43,4% Magazzino , ,94 5,1 31,8% Laboratori , ,67 5,7 33,1% Capannone , ,54 5,2 32,3% Terreno edificabile , ,50 3,3 24,8% Terreni agricoli , ,42 3,6 31,7% Fabbricati Rurali , ,00 6,3 29,6% TOTALE , ,90 4,2 42,0% TIPOLOGIA 2% 1%2%1% 4% 0% 2% 83% 3% 2% Autorimessa Negozio Ufficio Abitativo Magazzino Laboratori Capannone Terreno edificabile Terreni agricoli Fabbricati Rurali

7 Tipologia dei tecnici CTU: Il numero totale di dati analizzati è stato suddiviso per tipologia di CTU (architetti, geometri, agronomi, ingegneri e altri), successivamente sono stati trascritti il numero di perizie eseguite, le medie di aggiudicazione e le medie di esperimenti per ogni Consulente Tecnico d Ufficio. Infine è stata effettuata una determinazione analitica tra la media di aggiudicazione e la media di CTU. Tipologia Casi Media di CTU Media di Aggiudicazione Media di Esperimenti Media rapporto Prezzo Valore ARCHITETTI , ,72 4,6 37,6% GEOMETRI , ,80 3,6 46,3% INGEGNERE , ,25 4,5 41,6% AGRONOMO , ,70 3,7 46,3% RAGIONIERE , ,43 3,3 47,7% ALTRI , ,70 2,5 71,6% TOTALE , ,90 4,2 42,0% RAGIONIERE 1% AGRONOMO 6% SUDDIVISIONE CTU ALTRI 4% INGEGNERE 12% GEOMETRI 20% ARCHITETTI 57%

8 Suddivisione in base ai tentativi d asta e relativo rapporto prezzo valore: Il numero totale di dati analizzati (che in questo caso sono 733) è stato suddiviso numero di tentativi d asta (che vanno da 1 a 12), successivamente sono stati trascritti il numero di perizie eseguite, le medie di CTU, le medie di aggiudicazione e le medie del rapporto prezzo valore (le ultime trovate tramite una determinazione analitica). N Esperimenti Casi Media di CTU Media di Aggiudicazione Media Rapporto Prezzo Valore , ,38 65,9% , ,92 63,8% , ,50 53,7% , ,48 42,3% , ,69 39,3% , ,10 31,4% , ,41 26,8% , ,85 17,5% , ,50 17,9% , ,00 24,2% , ,00 6,9% , ,00 6,1% TOTALE , ,90 42,0% Dall analisi dei dati si evince come in base ai tentativi d asta che il rapporto medio tra il prezzo di aggiudicazione e il valore stimato è pari al 42,0 %.

9 Nel grafico seguente viene riportato nell asse orizzontale il numero di esperimenti d asta in ordine crescente, il numero 1 rappresenta le vendite di immobili o terreni aggiudicati durante la prima asta fatta, e così di seguito fino alla 12 ma asta. L'asse verticale indica in numero di immobili aggiudicati per ogni singolo tentativo d'asta senza però distinzione di tipologia. Le colonne azzurre rappresentano gli immobili aggiudicati e su ognuna di esse c è un numero che indica il numero esatto. Dal grafico si può notare che gli immobili sono stati aggiudicati per la maggior parte durante il terzo, il quarto e il quinto tentativo d asta. La linea rossa sta solamente ad indicare che nel quarto tentativo d'asta con 166 immobili aggiudicati, il rapporto Prezzo/Valore che è stato del 42,3% si avvicina alla media generale del 42,0%, "questo significa che gli immobili sono stati aggiudicati con uno sconto medio del 60%" TENTATIVI D'ASTA Casi

10 Suddivisione in base all importo complessivo aggiudicato: N Esperimenti Casi Media di Aggiudicazione Prezzo complessivo % per ogni asta sull'importo Totale , ,19 7,5% , ,27 10,0% , ,00 21,5% , ,40 23,1% , ,50 18,2% , ,20 9,5% , ,90 6,5% , ,00 1,9% , ,00 0,5% , ,00 1,1% , ,00 0,1% , ,00 0,0% TOTALE , ,46 100,0% Si può notare come il 63% dell importo complessivo dei beni aggiudicati, avvenga fra il 3, 4 e 5 esperimento d asta ,00 IMPORTO COMPLESSIVO PER ESPERIMENTO , , , , , ,

11 Fase preliminare. T0: data di pignoramento. Fase in cui avvengono i tentativi d asta. T1: primo tentativo d asta. T2: l immobile o il terreno viene aggiudicato. T3: data di trasferimento. CONSIDERAZIONE Per la ricerca dei tempi tra aggiudicazione, trasferimento e data di pignoramento si sono elaborati solamente i dati di 41 perizie, durante il periodo di ASL di cui è stato possibile avere accesso al fascicolo completo contenente tutta la documentazione, in quanto non si è avuto la possibilità di accesso, per motivi di sicurezza, al portale SIECIC, successivamente in luglio-agosto ASTAlegale.net spa ha fornito le date di trasferimento di altre 208 esecuzioni, per un totale di 249 DATI su 733, questo campione rappresenta il 27 % dei dati elaborati quindi sufficientemente significativo. PRIMA ANALISI T0 - T2 Si determina il tempo medio che intercorre tra data di pignoramento T0 e la data di aggiudicazionet2, TEMPO MEDIO TRA PIGNORAMENTO E AGGIUDICAZIONE T0 -T2 MEDIA (gg) 1673 MEDIA (anni) 4,6

12 Fase preliminare. T0: data di pignoramento. Fase in cui avvengono i tentativi d asta. T1: primo tentativo d asta. T2: l immobile o il terreno viene aggiudicato. T3: data di trasferimento. SECONDA ANALISI T2 - T3 data di trasferimento T3 Si determina il tempo medio che intercorre tra data di aggiudicazione T2 e la TEMPO TRA AGGIUDICAZIONE E TRASFERIMENTO T2 -T3 MEDIA (gg) 226 MEDIA (mesi) 7,5

13 SUDDIVISIONE IN BASE AL PROCEDIMENTO DI STIMA DEI CTU: Procedimento di Stima Casi Media valore di stima dei CTU Media di Aggiudicazione Rapporto Prezzo Valore IVS , ,79 58,6% ANALITICO , ,57 48,0% SINTETICO , ,03 42,1% VISTA , ,47 37,4% SOMMARIO , ,14 36,5% TOTALE , ,90 42,0% Si può notare come, nelle RGE in cui si è calcolato il valore di stima mediante gli IVS (International Valuation Standard, sistema di valutazione internazionale basato sul mercato e comparazioni pluriparametriche), hanno avuto un rapporto PREZZO/VALORE pari al 58,6% di quasi 17 punti in percentuale superiore alla media del 42%. 70,0% RAPPORTO PREZZO VALORE 60,0% 58,6% 50,0% 48,0% 42,1% 40,0% 37,4% 36,5% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% IVS ANALITICO SINTETICO VISTA SOMMARIO

14 SUDDIVISIONE IN BASE AL PROCEDIMENTO DI STIMA DEI CTU: Procedimento di Stima Casi Media valore di stima dei CTU Media di Aggiudicazione Media di Esperimenti IVS , ,79 1,7 ANALITICO , ,57 2,4 SINTETICO , ,03 4,2 VISTA , ,47 4,5 SOMMARIO , ,14 4,7 TOTALE , ,90 4,2 Si può notare come, nelle RGE in cui si è calcolato il valore di stima mediante gli IVS, gli immobili sono stati aggiudicati mediamente fra la prima e seconda asta con una media di esperimenti pari a 1,7, notevolmente inferiore alla media complessiva di 4,2. TENTATIVI D'ASTA 5,0 4,5 4,2 4,5 4,7 4,0 3,5 3,0 2,5 2,4 2,0 1,5 1,7 1,0 0,5 0,0 IVS ANALITICO SINTETICO VISTA SOMMARIO

15 SUDDIVISIONE RESIDENZIALE IN BASE ALLA CATEGORIA CATASTALE: Categoria Catastale Casi Media valore di stima CTU Superficie Commerciale Media Valore unitario medio Media di Aggiudicazione Rapporto Prezzo Valore A/ ,44 161, , ,72 46,7% A/ ,03 405, , ,25 45,7% A/ ,61 158, , ,06 44,5% A/ ,49 143, , ,55 37,4% C/ ,91 152,46 736, ,64 37,0% C/ ,29 179, , ,35 33,0% C/ ,90 188,32 567, ,80 31,5% A/ ,22 139,82 866, ,00 31,1% In base al Rapporto Prezzo/Valore si può notare come i fabbricati delle categorie A/10, A/7 e A/2 riescono ad avere un rapporto P/V superiore alla media del 42%. 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% RAPPORTO PREZZO VALORE 46,7% 45,7% 44,5% 37,4% 37,0% 33,0% 31,5% 31,1% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 1 A/10 A/7 A/2 A/3 C/6 C/1 C/2 A/4

16 SUDDIVISIONE RESIDENZIALE IN BASE ALLA CATEGORIA CATASTALE: Categoria Catastale Casi Media valore di stima CTU Superficie Commerciale Media Valore unitario medio Media di Aggiudicazione Media di Esperimenti A/ ,03 405, , ,25 3,6 C/ ,91 152,46 736, ,64 3,9 A/ ,61 158, , ,06 4,3 A/ ,49 143, , ,55 4,4 A/ ,44 161, , ,72 4,5 C/ ,29 179, , ,35 4,6 A/ ,22 139,82 866, ,00 4,6 C/ ,90 188,32 567, ,80 5,5 In base ai tentativi d asta si può notare come i fabbricati delle categorie A/7, C/6 e A/2 riescono ad essere aggiudicati mediamente prima del 4 esperimento d asta TENTATIVI D'ASTA 6,0 5,5 5,0 4,3 4,4 4,5 4,6 4,6 4,0 3,6 3,9 3,0 2,0 1,0 0,0 A/7 C/6 A/2 A/3 A/10 C/1 A/4 C/2

17 ELENCO DEI COMUNI CON RAPPORTO P/V DECRESCENTE Comune Valore di stima Prezzo di aggiudicazione PREZZO VALORE Esperimenti Mussolente , ,25 89% 3,8 Pozzoleone , ,00 76% 2,0 Dueville , ,00 75% 2,0 Molvena , ,00 70% 2,0 Cogollo Del Cengio , ,00 68% 4,0 Monteviale , ,00 65% 5,0 Lugo Di Vicenza , ,88 64% 4,5 Grumolo Delle Abbadesse , ,00 63% 2,0 Castegnero , ,67 63% 3,3 Quinto Vicentino , ,00 63% 3,8 San Vito Di Leguzzano , ,33 62% 4,0 Caltrano , ,00 60% 3,0 Montegalda , ,00 59% 2,0 Valdastico , ,00 56% 5,0 Romano D'ezzelino , ,67 56% 3,2 Sovizzo , ,50 56% 2,5 Villaverla , ,03 55% 3,3 Malo , ,94 54% 3,2 Monticello Conte Otto , ,00 53% 4,0 Conco , ,33 53% 1,7 Albettone , ,00 52% 3,7 Altissimo , ,00 52% 2,0 Asiago , ,71 52% 3,0 Rotzo , ,00 52% 1,0 Sossano , ,00 51% 4,0 Costabissara , ,67 51% 2,5 Marostica , ,00 51% 3,8 Torri Di Quartesolo , ,22 51% 3,1 Monte Di Malo , ,00 50% 3,5 Longare , ,50 49% 4,0 Montorso Vicentino , ,67 49% 1,7 Bassano Del Grappa , ,71 49% 3,3 Alonte , ,00 49% 3,0 Tonezza Del Cimone , ,00 49% 3,0 Gallio , ,00 49% 2,8 Calvene , ,00 48% 4,0 Nanto , ,50 47% 3,3 Montebello Vicentino , ,00 47% 5,0 Gambellara , ,67 46% 3,3 Rosà , ,00 45% 3,3

18 Comune Valore di stima Prezzo di aggiudicazione PREZZO VALORE Esperimenti Bressanvido , ,00 45% 3,0 Caldogno , ,08 44% 4,0 Recoaro Terme , ,00 44% 4,0 Thiene , ,42 43% 4,5 Vicenza , ,26 43% 4,1 Solagna , ,00 43% 3,0 Zugliano , ,67 43% 4,5 Creazzo , ,00 42% 3,8 Altavilla Vicentina , ,89 42% 3,2 Breganze , ,00 42% 4,0 Cassola , ,75 41% 3,9 Tezze Sul Brenta , ,00 41% 4,0 Trissino , ,33 40% 5,0 Marano Vicentino , ,14 40% 3,2 Barbarano Vicentino , ,00 40% 4,0 Camisano Vicentino , ,00 40% 4,0 Sarcedo , ,50 40% 3,5 Sarego , ,00 40% 3,7 Lonigo , ,66 40% 3,9 Montecchio Maggiore , ,61 39% 4,8 San Pietro Mussolino , ,00 39% 5,0 Sandrigo , ,38 39% 5,1 Nove , ,00 38% 4,5 Brogliano , ,00 38% 4,6 Arcugnano , ,36 38% 4,1 Zanè , ,13 38% 6,0 Arzignano , ,45 37% 4,2 Valstagna , ,67 37% 3,3 Isola Vicentina , ,22 37% 4,1 Poiana Maggiore , ,56 37% 5,0 Castelgomberto , ,00 36% 4,3 Chiampo , ,30 36% 4,5 Schio , ,06 35% 4,6 Pove Del Grappa , ,00 35% 6,0 Valli Del Pasubio , ,00 34% 6,0 Brendola , ,51 33% 4,1 Cornedo Vicentino , ,65 33% 4,8 Grisignano di Zocco , ,00 33% 7,0 Montecchio Precalcino , ,67 32% 5,7 Rossano Veneto , ,75 31% 3,3 Valdagno , ,57 30% 5,4 Salcedo , ,00 30% 5,0 Bolzano Vicentino , ,50 29% 5,1 Piovene Rocchette , ,44 29% 5,6

19 Comune Valore di stima Prezzo di aggiudicazione PREZZO VALORE Esperimenti Torrebelvicino , ,00 28% 5,9 Noventa Vicentina , ,41 28% 5,5 Enego , ,33 28% 1,7 Arsiero , ,00 27% 5,8 Chiuppano , ,00 27% 6,0 Agugliaro , ,75 24% 5,0 Roana , ,00 24% 5,0 Lusiana , ,00 22% 7,5 Orgiano , ,00 21% 5,0 Villaga , ,67 20% 7,3 Santorso , ,00 12% 6,7 Zovencedo , ,00 7% 11,0

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21 GRUPPO DI LAVORO Gianesini Riccardo 4^AT Collegio dei Geometri e G.L. della provincia di Vicenza Granati De Grandi Irene 4^CT Tutor Esterno Fortuna geom. Daniele Grendene Giulia 4^BT Istituto Istruzione Statale Superiore Antonio Canova Ronzani Riccardo 4^AT Tutor Interno Sinigaglia prof. Federico