I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI. Mutuo a tasso variabile indicizzato

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1 INFORMAZIONI SULLA BANCA/INTERMEDIARIO CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI CORTINA D AMPEZZO E DELLE DOLOMITI CREDITO COOPERATIVO SOCIETA COOPERATIVA Sede legale e amministrativa: Corso Italia, Cortina d Ampezzo BL Tel.: Fax: cracortina@cracortina.it - Sito internet: Iscritta al Registro delle Imprese di Belluno al n Iscritta all Albo della Banca d Italia n cod. ABI Iscritta all Albo delle Società Cooperative n. A Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo Aderente al Fondo Nazionale di Garanzia Aderente al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo CHE COS'È IL MUTUO Il mutuo è un contratto con il quale la banca consegna al cliente una somma di denaro e quest ultimo si impegna a rimborsarla, unitamente agli interessi, entro un certo periodo di tempo, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipula del contratto stesso. Il rimborso avviene mediante il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che può essere fisso, variabile, indicizzato, misto o di due tipi. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali. Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine (superiore ai 18 mesi). In generale la sua durata va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 20 anni, anche se per determinati prodotti è possibile concordare una durata fino a 25 anni. Esso è assistito da una garanzia ipotecaria, normalmente acquisita sul diritto di proprietà di un bene immobile. Nell ipotesi che il cliente non riesca, per qualunque motivo, a restituire la somma ricevuta dalla banca, questa potrà procedere alla vendita dell immobile ricevuto in ipoteca al fine di soddisfare il proprio credito. Il mutuo ipotecario Prima Casa è un finanziamento finalizzato all acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione dell immobile adibito ad abitazione principale del mutuatario. Per abitazione principale si intende quella nella quale il mutuatario dimora abitualmente (la definizione di abitazione principale è quella prevista dalla normativa in materia di detrazione fiscale degli interessi passivi, in vigore al momento della stipula). Gli immobili oggetto di ipoteca debbono essere assicurati contro i danni a cura del mutuatario, con vincolo a favore della Cassa. Se tale assicurazione viene stipulata tramite la Compagnia Assicuratrice della Banca, è prevista una riduzione del costo delle spese di istruttoria. Può servire anche per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. Al cliente viene reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso variabile indicizzato Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più parametri di indicizzazione (ad esempio il tasso Euribor) indicati nel contratto. Il parametro di indicizzazione utilizzato è l Euribor 360/3 mesi: il tasso viene calcolato sulla base della media mensile del Euribor 360/3 mesi, rilevato sul quotidiano Il Sole 24 Ore, relativa al mese precedente l inizio di ogni trimestre e rilevata il quarto giorno lavorativo antecedente l 1/1, l 1/4, l 1/7 e l 1/10, arrotondato allo 0,10 superiore, aumentata di uno spread. Generalmente tali mutui prevedono rate posticipate di importo costante, con quota capitale crescente e quota interessi decrescente; il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo delle rate, che si modifica in base all andamento del parametro di indicizzazione. Pagina 1 di 8

2 Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. Per i mutui fondiari e ipotecari destinati alla Prima Casa è prevista l applicazione di un tasso FLOOR. Per FLOOR deve intendersi il tasso minimo (pavimento) contrattualizzato, al di sotto del quale il tasso applicato al finanziamento non può scendere. Relativamente ai mutui ipotecari e fondiari, sono previste anche le opzioni contrattuali di seguito indicate: Opzione RATA FISSA : Tale opzione è applicabile a tutti i mutui fondiari con durata massima pari a 20 anni. Prevede rate posticipate di importo fisso inizialmente contrattualizzato. In caso di variazione del tasso indicizzato, il piano di ammortamento viene ricalcolato aumentando o diminuendo il numero delle rate. Viene applicato uno spread aggiuntivo, specificatamente contrattualizzato. Opzione CAP Tale opzione è applicabile a tutti i mutui fondiari cono durata superiore a 10 anni. Per CAP deve intendersi il tasso massimo (tetto) contrattualizzato: viene data la possibilità di limitare l incremento del tasso applicato fino ad una soglia massima, contro il pagamento di uno spread aggiuntivo specificatamente contrattualizzato. Opzione a TRANCHE : Tale opzione è applicabile a tutti i mutui fondiari, con durata superiore a 10 anni. Prevede la liquidazione di quote dell accordato in base ad un piano predefinito. Altro A copertura del rimborso del credito derivante dal finanziamento il cliente ha la possibilità di stipulare una polizza assicurativa a fronte dei rischi morte per infortunio e malattia o invalidità totale e permanente da infortunio e malattia di grado pari o superiore al 66%. Per le coperture assicurative consultare gli estratti delle polizze disponibili presso le Filiali della Banca. Per saperne di più: la Guida pratica al mutuo, che aiuta a orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito presso tutte le filiali e sul sito PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO IPOTECARIO PRIMA CASA A TASSO VARIABILE INDICIZZATO ALL EURIBOR Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) Capitale: ,00 Durata del finanziamento (anni): 25 T.A.E.G.: 3,5% Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese e le imposte per la stipula del contratto e l iscrizione dell ipoteca. Importo massimo finanziabile Di norma non superiore al 100% del valore dell'immobile Durata Massimo 25 anni TASSI Tasso di interesse nominale annuo Parametro di indicizzazione Spread Il tasso di interesse nominale annuo è calcolato sulla base dell'euribor 360/3 mesi, maggiorato dello spread contrattualmente previsto, definito in base alla durata del mutuo. Calcolato in base alla media mensile del "Euribor 360 / 3 mesi" relativa al mese precedente l'inizio di ogni trimestre e rilevata il quarto giorno lavorativo antecedente l'1/1, l'1/4, l'1/7 e l'1/10, arrotondata allo 0,10 superiore. Lo spread viene definito in base alla durata del mutuo: Pagina 2 di 8

3 Tasso di interesse di preammortamento Tasso di mora FOGLIO INFORMATIVO - durata fino a 10 anni: 2,65 punti percentuali - durata oltre 10 e fino a 15 anni: 2,85 punti percentuali - durata oltre 15 e fino a 20 anni: 3,05 punti percentuali - durata oltre 20 e fino a 25 anni: 3,25 punti percentuali Tasso "FLOOR": 3,00% Spread aggiuntivi: - per opzione "RATA FISSA": 0,20 punti percentuali - per opzione "CAP": 0,70 punti percentuali A titolo esemplificativo, si riporta di seguito il tasso massimo attualmente applicabile ad un mutuo (senza opzioni) di durata 25 anni: EURIBOR 360/3 MESI (Attualmente pari a: 0,1%) + 3,25 punti perc. Valore effettivo attualmente pari a: 3,35% Stesso valore del tasso di interesse nominale annuo di ammortamento 3 punti percentuali SPESE Spese per la stipula del contratto Istruttoria 0,4% Minimo: 200,00 Perizia tecnica Spese stipula fuori sede Recupero spese erogazione 0,00 Assicurazione immobili obbligatoria Richiesta copia contratto idonea per la stipula Altre spese iniziali 0,00 Spese per la gestione del rapporto Gestione pratica 0,00 Si veda la sezione "Altre spese da sostenere". 250,00 dovute per iscrizioni e/o cancellazioni ipotecarie presso studi notarili esterni alle zone di competenza territoriale della banca, con l'eccezione dei casi di surroga. Si veda la sezione "Altre spese da sostenere". Incasso rata 0,1% Minimo: 1,50 Variazione/restrizione ipoteca Accollo mutuo Sospensione pagamento rata 0,00 Spese decurtazione 30,00 Spese estinzione anticipata rata 0,00 Spese estinzione anticipata mutuo 0,2% Invio documenti trasparenza 0,95 Invio doc. trasparenza elettronico 0,00 Invio doc. variazioni condizioni 0,00 Invio doc. var. cond. elettonico 0,00 Avviso scadenza rate con addebito in conto corrente 0,00 Subordinata al pagamento di una somma pari alle spese di istruttoria, se richiesta prima del momento in cui viene concordata la data di stipula presso il notaio. La richiesta del solo schema contrattuale, senza le condizioni economiche, è gratuita. Si veda la sezione "Altre spese da sostenere" per gli adempimenti notarili. Si veda la sezione "Altre spese da sostenere" per gli adempimenti notarili. Pagina 3 di 8

4 Avviso scadenza rate pagate in contanti 1,50 Sollecito scadenza rate (1 ) 1,50 Sollecito scadenza rate (2 ) 1,50 Stampa elenco condizioni 0,00 PIANO DI AMMORTAMENTO Tipo di ammortamento Ammortamento alla francese Tipologia di rata Rata costante posticipata Periodicità delle rate Mensile, trimestrale, semestrale Tipo calendario GIORNI COMMERCIALI / 360 ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO Il tasso riportato nella tabella sottostante si riferisce alla media mensile del Euribor 360/3 mesi, rilevato sul quotidiano Il Sole 24 Ore, relativa al mese precedente l inizio di ogni trimestre e rilevata il quarto giorno lavorativo antecedente l 1/1, l 1/4, l 1/7 e l 1/10, arrotondata allo 0,10 superiore. Data Valore ,1% ,1% ,3% Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA Tasso di interesse Durata del Importo della rata Se il tasso di Se il tasso di applicato finanziamento (anni) mensile per un interesse aumenta del interesse diminuisce capitale di: 2% dopo 2 anni del 2% dopo 2 anni ,00 3,35% , ,31 908,01 3,35% ,54 796,35 625,03 3,35% ,28 669,61 483,84 3,35% ,62 597,19 399,37 Si rende noto che il valore del tasso applicato non può scendere al di sotto dello spread contrattualizzato. Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (l. n. 108/1996), relativo ai contratti di mutuo, può essere consultato in filiale e sul sito internet della banca SERVIZI ACCESSORI Assicurazione immobile (fabbricati) Polizza vita di gruppo Possono essere attivate tramite la Compagnia Assicuratrice della Cassa (Assimoco) anche le coperture assicurative per danni al contenuto dei fabbricati (arredamento, ecc.), per furto o scippo, per responsabilità civile e per il ricorso terzi. Con tale polizza viene assicurato il rischio morte e/o invalidità permanente pari o superiore al 66% del mutuatario, sia per infortunio che per malattia. La polizza è vincolata a favore della Cassa per l importo del credito vantato al momento del sinistro. ALTRE SPESE DA SOSTENERE Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi: Pagina 4 di 8

5 Perizia tecnica Adempimenti notarili Assicurazione immobile Imposta sostitutiva Imposta per iscrizione ipotecaria La perizia di stima è a carico del cliente. Il servizio viene offerto da soggetti terzi. Le spese notarili da regolare direttamente al notaio rogante sono a carico del cliente. E obbligatoria l assicurazione contro i danni causati da incendio, fulmine, scoppio in genere e altri rischi accessori (evento atmosferico, acqua condotta, impianto elettrico) sugli immobili ipotecati. Se l immobile viene assicurato tramite la Compagnia assicuratrice della Cassa (Assimoco), è prevista una riduzione pari al 50% delle spese di istruttoria. 0,25% dell ammontare del finanziamento come da normativa vigente TEMPI DI EROGAZIONE Durata dell'istruttoria Disponibilità dell'importo Il tempo massimo che può intercorrere tra la presentazione della documentazione necessaria alla delibera da parte del Consiglio di Amministrazione è pari a 60 giorni Il tempo massimo che intercorre tra la stipula e l'effettiva messa a disposizione delle somme è pari a 20 giorni. ALTRO Garanzie Documentazione richiesta Ipoteca di primo grado pari al massimo al 200% dell importo. Dichiarazione dei redditi, ultima busta paga, visure tavolari/catastali, perizia di stima, atto notarile/preliminare di compravendita, preventivi/fatture, progetti/concessioni edilizie, polizza assicurativa immobile, vincoli assicurativi immobile. ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITÀ E RECLAMI Pagina 5 di 8

6 Estinzione anticipata In base a quanto previsto dagli artt. 120-ter e 120-quater D.Lgs 385/93, fatti salvi i limiti di cui all Accordo ABI- Consumatori, siglato in data 2 maggio 2007, con il consenso della banca, il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo, senza il pagamento di alcun compenso alla banca. Procedura semplificata per la cancellazione delle ipoteche Ai sensi dell art.40 bis del D.Lgs 385/93, la Banca comunica all Agenzia del Territorio competente, entro 30 giorni dalla data in cui il mutuo è estinto, l estinzione dell obbligazione medesima. L Agenzia del Territorio, acquisita tale comunicazione di estinzione dell obbligazione e verificata la mancanza di una dichiarazione di permanenza dell ipoteca, procede a cancellare l ipoteca medesima d ufficio, cioè senza necessità di un apposita domanda, entro il giorno successivo alla scadenza del termine di trenta giorni dall estinzione dell obbligazione. Il rilascio, da parte della banca, della dichiarazione di cui sopra non comporta alcuna spesa a carico del cliente. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un altra banca/intermediario finanziario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Reclami Nel caso in cui sorga una controversia tra il Cliente e la Banca, il Cliente può presentare un reclamo alla Banca per iscritto, anche con lettera raccomandata a.r. indirizzata a Cassa Rurale ed Artigiana di Cortina d Ampezzo e delle Dolomiti Credito Cooperativo Ufficio Reclami - Corso Italia, Cortina d Ampezzo (BL), o in via telematica all indirizzo di posta elettronica cracortina@cracortina.it. La banca deve rispondere entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito chiedere presso le Filiali della Banca d'italia oppure chiedere alla Banca. Conciliatore Bancario Finanziario. Se sorge una controversia con la Banca, il cliente può attivare una procedura di conciliazione che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la Banca, grazie all assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore BancarioFinanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel , sito internet Se il cliente intende rivolgersi al giudice, egli se non si è già avvalso della facoltà di ricorrere ad uno degli strumenti alternativi al giudizio sopra indicati deve preventivamente, pena l improcedibilità della relativa domanda, rivolgersi all ABF oppure attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione presso il Conciliatore BancarioFinanziario. Rimane fermo che le parti possono concordare anche successivamente alla conclusione del presente contratto, di rivolgersi ad un organismo di mediazione diverso dal Conciliatore BancarioFinanziario, purché iscritto nell apposito registro ministeriale. LEGENDA Accollo Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Euribor Come indica il suo nome per intero, Euro Inter Bank Offered Rate, l Euribor è il tasso di interesse a cui avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee. Ipoteca Si tratta di un diritto accordato ad un creditore (per esempio una banca) su un bene immobile, senza che il debitore proprietario del bene, che costituisce la garanzia, ne perda il possesso. Imposta sostitutiva Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, per mutui superiori a 18 mesi, sull'ammontare del finanziamento nel caso di: - acquisto, costruzione o ristrutturazione della propria prima casa, destinandola ad abitazione principale; - altre destinazioni della somma finanziata. Istruttoria Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. Parametro di indicizzazione Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Piano di ammortamento Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Pagina 6 di 8

7 Piano di ammortamento francese Quota capitale Quota interessi Spread Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso effettivo globale medio (TEGM) FOGLIO INFORMATIVO Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati. Maggiorazione applicata ai parametri di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di inizio ammortamemnto. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse dovuto (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui con garanzia ipotecaria. Accordo ABI Consumatori del 2 maggio 2007 Tabelle per estinzione anticipata dei finanziamenti MISURA MASSIMA DELLE PENALI APPLICABILI IN SEDE DI ESTINZIONE ANTICIPATA (TOTALE O PARZIALE) DEI MUTUI IMMOBILIARI EX ART. 7, COMMA 5, DEL DECRETO LEGGE, 31 GENNAIO 2007, N. 7, CONVERTITO NELLA LEGGE 2 APRILE 2007, N. 40, PUBBLICATA SUL SUPPLEMENTO ORDINARIO (N. 91/L) ALLA GAZZETTA UFFICIALE, 2 APRILE 2007, N. 77. II 2 maggio 2007 l'associazione Bancaria Italiana (di seguito ABI) e le Associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale (di seguito Associazioni dei consumatori), hanno raggiunto un Accordo - ai sensi dall'art. 7, comma 5, del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito nella legge 2 aprile 2007, n determinando la misura massima dell'importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale dei contratti di mutuo secondo quanto previsto dall'art. 7, comma 5, del predetto decreto legge. Le misure massime delle penali o di ogni altro patto equivalente o aggiuntivo (di seguito penali), ai fini dell art. 7, comma 1, del predetto decreto legge, sono determinate nel modo seguente: a) contratti di mutuo a tasso variabile 0,50 %; 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo; 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo. b) per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1 gennaio ,50 %; 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo; 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo; c) per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre ,90 % nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo; 1,50 % nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo; 0,20 % nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo; 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo; d) per i contratti di mutuo a tasso misto d.l) stipulati antecedentemente al 1 gennaio 2001, le misure massime delle penali applicabili sono individuate secondo quanto stabilito ai punti a) e b); d.2) stipulati successivamente al 31 dicembre 2000, per i quali la variazione della tipologia di tasso (dal fisso al variabile o viceversa) è prevista contrattualmente con cadenze periodiche inferiori o uguali ai due anni, le misure massime delle penali applicabili sono individuate secondo quanto stabilito al punto a) relativamente ai mutui a tasso variabile. d.3) stipulati successivamente al 31 dicembre 2000, per i quali la variazione della tipologia di tasso (dal fisso al variabile o viceversa) è prevista contrattualmente con cadenze periodiche superiori ai due anni, le misure massime delle penali applicabili sono individuate secondo quanto stabilito al punto a) ovvero al punto c) a seconda che, al momento dell'estinzione anticipata del mutuo, l'ammortamento del finanziamento sia regolato rispettivamente a Pagina 7 di 8

8 tasso variabile o a tasso fisso. In questa seconda ipotesi (cioè, vigenza del tasso fisso) il periodo di ammortamento da considerare - ai fini della applicazione delle misure massime delle penali dello 1,90% o dello 1,50% ai sensi del punto c) - è circoscritto alla parte dello stesso regolata al tasso fisso, vigente al momento dell'estinzione anticipata del mutuo. Clausola di salvaguardia. Le penali contrattualmente previste in misura pari o inferiore alle misure massime sopra indicate sono ridotte come segue: 1) nei mutui di cui alle lettere a) e b) - 0,20%; 2) nei mutui a tasso fisso di cui alla lettera c) - qualora la misura della penale contrattuale sia pari o superiore a 1,25 punti percentuali - 0,25%; 3) nei mutui a tasso fisso di cui alla lettera c) - qualora la misura della penale contrattuale sia inferiore a 1,25 punti percentuali - 0,15%. Pagina 8 di 8