2 Che cos'é un mutuo?

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1 2. Che cos'é un mutuo? Il mutuo è un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un'unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile). In genere si richiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (prima casa) oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze come seconda casa, (mutuo fondiario), oppure un mutuo per la costruzione, la ristrutturazione, la riparazione, la trasformazione, la sopraelevazione, il recupero dell abitazione, erogato in fasi successive, spesso dette tranches (mutuo edilizio). Generalmente entrambi garantiti da ipoteca di norma di primo grado sul bene immobile. Invece il mutuo chirografario è un finanziamento non assistito da ipoteca che prevede rate di pagamento posticipate. La durata dei mutui offerti va solitamente da 5 a 30 anni, ma alcune banche arrivano a 40 e 50 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive. Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali: tasso di interesse prescelto; durata; tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria. Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo. A mero titolo esemplificativo, possono aversi: Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito. Contratto a tasso variabile: quando la rata è costante ma può variare la durata del mutuo, oppure quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.

2 Contratto misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile. Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza. Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonché le necessità della propria clientela. PIANO DI RIMBORSO (AMMORTAMENTO) Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "ammortamento alla francese": ogni rata prevede una quota capitale e quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta la quota capitale rimborsata. Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata variabile (la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso). LA RATA La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora". Non solo: la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto, il ritardato pagamento, quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. L'IPOTECA Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare un'efficace garanzia: l'ipoteca che viene accesa sul il bene finanziato (art.2825 c.c.). L'iscrizione dell'ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio e attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso. Il valore dell ipoteca varia normalmente tra 0,5 e 3 volte l importo del finanziamento. Solo alcune banche accettano un ipoteca di 2 grado. Il costo dell ipoteca cresce con il valore dell ipoteca stessa. Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto i beni immobili; L ipoteca

3 attribuisce al creditore (la banca) il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati in garanzia del credito e di essere soddisfatto con prelazione sul prezzo ricavato dalla vendita, anche se la proprietà dell'immobile passa ad altri. Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e il godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre del bene come se fosse libero. Nel caso di mutuo si parla di ipoteca volontaria in quanto, formalmente, il debitore decide in maniera spontanea di iscrivere il vincolo sul proprio bene. L iscrizione di ipoteca al registro ha validità ventennale, salvo istanza di rinnovo, prima della scadenza, da parte del creditore. AGEVOLAZIONI Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'irpef. La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di 3.615,20 euro (importo elevato dalla Legge Finanziaria 2007 a euro a partire dal periodo d imposta 2008, quindi con rilevanza per le dichiarazioni dei redditi dal 2009 in poi) se sussistono le seguenti condizioni: l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto; l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo; nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale nel caso di immobile da ristrutturare, il mutuatario vi abbia posto la sua dimora principale entro due anni dall acquisto. Sono detraibili dall IRPEF anche gli interessi di un mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell abitazione principale. In tal caso, l importo massimo detraibile (sempre nella misura del 19%) è di euro (importo non modificato dalla Legge Finanziaria 2007). La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all inizio dei lavori di costruzione (Legge di conversione 29 Novembre 2007, n. 222, del Decreto Legge 159/07, art. 44, comma 4-ter). L INTERESSE E il prezzo dell'uso del capitale chiesto in prestito alle banche, il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con riferimento generalmente all'anno. Misura di tale prezzo è il tasso o saggio di interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno). Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi percentuali. Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo "anno".

4 L'interesse può essere semplice o composto. E' semplice se gli interessi non producono interesse: ossia il capitale fruttifero rimane invariato qualunque sia la durata dell'impegno. E' composto quando gli interessi si aggiungono al capitale per produrre a loro volta interesse. La capitalizzazione semplice è usata nelle operazioni di breve durata. La capitalizzazione composta è usata nelle operazioni di lunga durata come il mutuo. I tassi di interesse comunemente applicati sono: "fisso" o "variabile", ma recentemente si sono diffusi anche i mutui a tasso "misto". Esistono poi ulteriori tipologie di tasso: il tasso "capped rate" e il tasso "bilanciato". Si parla di "tasso fisso" quando questo non varia durante la durata del prestito. Si parla di "tasso variabile" quando il tasso varia in dipendenza di determinati parametri, quali i tassi del mercato monetario o finanziario (ad esempio Euribor, Irs, ecc.). Ai parametri di base viene applicato uno "spread" che costituisce il rendimento della Banca. EURIBOR. E il tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le grandi banche europee. E il tasso a breve termine, da 1 settimana a 12 mesi, quotato per l Euro ed è il principale parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile. Le banche applicano il parametro in maniera diversa. In alcuni casi è uguale alla scadenza delle rate (ad esempio, Euribor ad 1 mese per rate con pagamento mensile), in altri è applicata una media (ad esempio tasso Euribor dei quindici giorni precedenti la scadenza della rata), in altri è un tasso più datato (ad esempio, Euribor della scadenza della rata precedente). Inoltre è utilizzato non solo il tasso Euribor ufficiale, ma alcune banche applicano un proprio tasso Euribor. Per tale motivo, due mutui indicizzati all Euribor, perfettamente uguali, possono avere tassi e quindi costi diversi. IRS (Interest Rate Swap). E il parametro di riferimento, fissato giornalmente per tutte le scadenze medio lunghe (ad esempio, 5, 10, 15, 20 anni) per stabilire il costo di operazioni a medio lungo termine regolate a tasso fisso. Le modalità di fissazione del tasso IRS sono legate ad un ipotetico scambio di flussi d interesse (per un tempo definito, e per un ammontare nominale che non sarà scambiato né all inizio né alla fine dell operazione) a tasso fisso contro tasso variabile Euribor. Per l IRS valgono le stesse considerazioni svolte per l Euribor. L EURIRS. E il tasso IRS dell area dell Euro. Attualmente è il parametro di riferimento per i mutui fondiari a tasso fisso. Si parla di "tasso misto" quando durante il periodo di vita del mutuo è possibile modificare, alle scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto, il tipo di tasso applicato inizialmente scegliendo tra tasso fisso e tasso variabile. Il "tasso bilanciato" (o mix) è così chiamato perché composto da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile. La composizione tra le due parti può essere scelta tra diversi mix, a seconda del peso che si preferisce dare al tasso fisso rispetto a quello variabile.

5 Il "tasso capped rate" (detto anche "CAP") è invece un tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. A tale garanzia corrisponde in genere uno spread applicato più elevato che per il tasso variabile normale, adatto a chi punta a cogliere le opportunità di ribasso dei tassi di interesse, ma desidera nel contempo contenere il rischio di eccessive oscillazioni dei tassi verso l'alto, che determinerebbero rate difficili da sostenere. Vantaggi: possibilità di beneficiare di un valido strumento di copertura del rischio di incremento dei tassi di interesse; possibilità di stabilire un livello di tasso massimo, per un importo anche inferiore a quello della propria esposizione, adattandolo alle proprie esigenze iniziali o sopravvenute; possibilità di acquistare l opzione sia al momento della concessione del mutuo sia durante la fase di ammortamento del finanziamento; addebito del premio e dei differenziali direttamente sul conto corrente; nessun costo aggiuntivo per la stipula o per l estinzione anticipata. È collocato ad un tasso più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, offrendo in ogni caso una certa tranquillità. Svantaggi - È collocato ad un tasso più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile. La garanzia accessoria offerta dalla Banca ha un costo, che si sostanzia in un aumento dello spread. COME ORIENTARSI NELLA SCELTA La scelta tra i diversi tipi di tasso dipende dalla posizione del richiedente il mutuo e dalle sue personali conoscenze finanziarie. Esistono comunque dei criteri di massima che possono indirizzare la scelta. IL TASSO FISSO È CONSIGLIABILE A CHI: vuole conoscere gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo; vuole conoscere l'ammontare complessivo del debito contratto; vuole avere un reddito fisso; prevede un'inflazione in crescita. IL TASSO VARIABILE È CONSIGLIABILE A CHI: prevede un calo dell'inflazione e quindi del costo del denaro; ha un reddito medio - alto; è più propenso al rischio.

6 IL TASSO MISTO È CONSIGLIABILE A CHI: sottoscrive un mutuo in un periodo di particolare incertezza sull'andamento futuro dei tassi; preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso; vuole poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato. IL TASSO CAPPED RATE È CONSIGLIABILE A CHI: vuole mantenere la flessibilità del tasso variabile limitandone i rischi; non vuole rinunciare alla garanzia di un tasso fisso senza però sopportarne i maggiori costi. IL TASSO BILANCIATO È CONSIGLIABILE A CHI: ha una maggiore conoscenza delle dinamiche dei tassi d'interesse vuole personalizzare il tasso del mutuo sulla base delle proprie preferenze tra i tassi d'interesse; cerca il miglior equilibrio tra le caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile. Infine, alcune Banche, indipendentemente dalla scelta del tipo di tasso, offrono degli interessi "promozionali" molto bassi per un periodo iniziale, con lo scopo di attrarre più clienti. Il tasso applicato in questo periodo iniziale (generalmente tre - sei mesi, fino anche a due anni) è solitamente detto "tasso d'ingresso". Terminato tale periodo viene applicato il tasso normale (detto "tasso a regime"), che è più elevato, fisso o variabile che sia. Attenzione: per determinare il tasso di interesse del mutuo la banca somma ai tassi di riferimento qui riportati un'aliquota detta "spread", che rappresenta il guadagno dell'istituto di credito. In genere lo spread varia fra 0,60% ed il 2%. Quando si valutano le diverse offerte di mutuo si consideri attentamente non solo le esigenze finanziarie iniziali ma anche la propria previsione futura: si possono così individuare meglio le caratteristiche del mutuo più adatto. Nel decidere l accensione di un mutuo, quindi, è importante non fare il "passo più lungo della gamba", prevedendo un piano di rimborso compatibile con le entrate familiari normali. Ciò aiuterà anche a capire meglio quale potrà essere la spesa totale per l acquisto dell immobile e quindi a orientare più precisamente la ricerca della casa, con ulteriore risparmio di tempo.

7 Per far fronte all eventuale mancanza di fondi rispetto a quanto ottenibile con il mutuo e con l utilizzo dei risparmi personali e/o familiari, ma anche in sostituzione del finanziamento, nel caso d acquisto dell abitazione principale, per se o per i figli, per i lavoratori dipendenti è possibile chiedere l anticipo dell indennità di liquidazione o del trattamento di fine rapporto (TFR). La richiesta deve essere accompagnata dalla documentazione riguardante l acquisto dell abitazione, dall atto notarile, dal preliminare di vendita, nel caso di costruzione, dall atto di partecipazione ad una cooperativa edilizia o da qualsiasi altro documento che attesti l acquisto dell abitazione. La richiesta può essere avanzata una sola volta, per l acquisto dell abitazione principale ed è concessa per l ammontare massimo pari al 70 per cento di quanto maturato, presso lo stesso datore di lavoro per un periodo non inferiore ad otto anni. Esaminare le assicurazioni. Gli enti eroganti chiedono, a garanzia del credito concesso, la stipula di una o più polizze assicurative: rischio vita sul debitore, rischio incendio sull intero valore del bene. In proposito è utile sapere se ad accendere le polizze provvede direttamente la banca mutuante, conteggiando il premio nei costi del mutuo, una tantum o ratealmente, oppure se il mutuatario può stipulare le polizze presso una compagnia assicurativa di sua scelta (non esiste alcuna norma che obbliga il cliente a sottostare alla volontà della banca mutuante, quindi la scelta deve farsi solo in funzione del costo da sostenere e della copertura offerta). Il contratto di mutuo fondiario è sottoposto alla norme sulla trasparenza bancaria. Presso ogni agenzia sono esposti e asportabili avvisi sulle condizioni praticate. Negli avvisi al pubblico e nei fogli informativi analitici devono essere riportati: la percentuale finanziata rispetto al valore dell immobile; il tasso di interesse la durata, le spese di istruttoria, il costo delle perizie, gli oneri di estinzione anticipata, gli interessi moratori in percentuale, il costo delle assicurazioni obbligatorie, le commissioni, le spese per l atto di assenso per la cancellazione dell ipoteca, le altre spese, l ammontare dell iscrizione ipotecaria, in assoluto o in percentuale. Il potenziale mutuatario deve porre attenzione alla differenza tra i costi esposti negli avvisi al pubblico e quelli comunicati, a richiesta, dal personale. Le condizioni pubblicizzate sono infatti di norma quelle massime applicate che non possono, in ogni caso, essere superate, mentre nella comunicazione personale sono offerte condizioni migliori; in altri casi, contro le previsioni di legge, la comunicazione è data solo a voce e non è esposta negli avvisi. Da ultimo, va ricordato il nuovo contratto tipo di mutuo fondiario, concordato tra Associazione Bancaria Italiana e principali associazioni di difesa dei consumatori nel quale sono state eliminate le clausole sfavorevoli alla clientela, ed è stata prevista la consegna della bozza di contratto prima della sottoscrizione dello stesso, e la Raccomandazione della Commissione Europea del 1 marzo 2001 sull informativa precontrattuale fornita ai consumatori dagli istituti di credito che offrono mutui per la casa d abitazione.

8 Inoltre confrontare sempre diverse alternative di tasso per capire quali siano le effettive differenze di costo rispetto all aspetto per te più importante: il risparmio, la sicurezza, la flessibilità, etc. Tassi apparentemente più convenienti o sicuri possono riservare delle sorprese. Verifica sempre i dettagli delle condizioni previste per il calcolo degli interessi: i parametri di riferimento, l indicizzazione, gli spread a volte possono non essere costanti per tutta la durata del mutuo e contribuire a rendere più onerosa e imprevedibile la tua rata. Prima di sottoscrivere qualunque contratto di finanziamento, si consiglia di leggere attentamente alcuni parametri indicativi degli interessi che si pagheranno e delle spese che verranno sostenute nella restituzione del capitale ricevuto. Il primo indicatore del saggio di interesse è il TAN - tasso annuale nominale - solitamente espresso in percentuale, indica quanto pagherete ogni anno di interessi (la quota interessi si ottiene moltiplicando il capitale per questa percentuale), concorre nella composizione della rata che pagherete ogni mese nella restituzione del debito contratto. Un secondo, e più importante indicatore è l ISC (Indice Sintetico di Costo): è un indicatore sintetico del costo totale del credito espresso in percentuale sull ammontare del prestito concesso. A differenza del TAN questo parametro incorpora tutti gli oneri previsti per la completa operazione: istruttoria, apertura pratica, incasso rate, assicurazione e interessi; se si vogliono confrontare due o più soluzioni di prestito proposte da diverse agenzie vi consigliamo, a parità di importo e di durata dell'estinzione del debito, di confrontare i vari ISC per scegliere il finanziamento più conveniente. Quando la durata di restituzione aumenta, l indicatore scende (i costi accessori vengono "spalmati" su un tempo più lungo; questo indice si riduce anche con l'aumentare dell'importo richiesto (ISC è una misura del costo complessivo del finanziamento). Molte società si occupano di prestiti, tante rispettano il consumatore, alcune tentano di "mascherare" le reali condizioni del finanziamento proposto non rendendo sufficientemente trasparenti l indicatore e la validità dell'offerta. Attenzione a quei prestiti che vengono pubblicizzati con "tasso Zero", in realtà prevedono delle spese di istruttoria (apertura pratica - valutazione e gestione) e in alcuni casi spese assicurative a copertura di eventuali insolvenze del debitore (per cause intervenute in un secondo momento e per vari motivi); sono previste, in caso di addebito della rata in conto corrente, delle spese per l'incasso di ogni singolo rateo (solitamente tra 1 e 2 euro) che la banca si fa pagare e che viene scaricata come costo al cliente. Particolare attenzione a slogan pubblicitari che vengono utilizzati come veri e propri richiami. Dal sito di una nota società di consulenza Mutui assassini? (foto di uno squalo sottostante) Fidati di noi! Mutui in rialzo? Affidati a chi pensa per te. A corto di liquidi? Ti facciamo il pieno! Vuoi acquistare casa? Abbiamo un mondo di soluzioni

9 Le pubblicita' che promuovono, per esempio, l'acquisto di vetture a rate nella maggior parte dei casi promettono spese irrisorie e tassi di interesse minimi. In realta', se si leggono attentamente le condizioni del finanziamento, si scopre che i costi da sostenere sono ben maggiori. Non è tutto oro quello che luccica Le super offerte promosse per l'acquisto delle auto a rate spesso nascondono spiacevoli tranelli. Le pubblicità riportate su quotidiani e periodici si assomigliano un po' tutte: sono contraddistinte da slogan stampati a caratteri cubitali, nei quali vengono promesse rate irrisorie e tassi di interesse bassissimi. Sembra facile: si sborsa qualche decina di euro per un paio di anni e si entra in possesso dell'auto. In realtà quasi sempre le informazioni fornite dalla pubblicità sono parziali e fuorvianti, se non scorrette. Chiarezza e trasparenza sono elementi sconosciuti alla gran parte di questi messaggi promozionali. Per sapere veramente quali sono le reali condizioni di finanziamento bisogna andare oltre gli slogan: solitamente sono scritte a caratteri microscopici all'interno di minuscoli riquadri. Insomma, se volete chiarirvi le idee sul prestito, dovete per prima cosa andar a leggere la parte con il testo scritto più in piccolo In primo luogo, è una consuetudine relegare il Tasso annuo effettivo globale (Taeg) in una posizione defilata. E invece il Taeg è proprio l'elemento più importante per capire veramente quanto costa il prestito che ci viene offerto per comprare la vettura. È calcolato, per legge, tenendo conto non solo del tasso di interesse, ma anche delle altre spese connesse al prestito. Nei messaggi promozionali questo fondamentale indicatore viene riportato quasi esclusivamente in noticine scritte a caratteri minuscoli. All'opposto, viene data grande enfasi, con slogan gridati a tutta pagina, al piccolo ammontare delle rate, in modo da invogliare il consumatore all'acquisto con rateizzazione del pagamento. Qualche pubblicità è sicuramente ingannevole perché il Taeg indicato non è affatto corretto, ma più basso di quello reale: viene infatti calcolato senza tenere conto di tutti gli elementi necessari (per esempio le spese per l'istruzione della pratica). Nel nostro Paese è in vigore una norma specifica che si occupa dei messaggi pubblicitari ingannevoli, ripresa nel Codice del consumo (decreto legislativo n. 206 del 6 settembre 2005). In questo testo si afferma chiaramente che è un diritto fondamentale del consumatore quello di avere un'adeguata informazione e una corretta pubblicità (art. 2); inoltre si puntualizza che la pubblicità deve essere palese, veritiera e corretta (art. 19). C'è anche un esplicito riferimento al Testo unico bancario (decreto legislativo n. 385 del 1 settembre 1993), là dove si stabilisce che "gli annunci pubblicitari e le offerte, effettuati con qualsiasi mezzo, con cui un soggetto dichiara il tasso d'interesse o altre cifre concernenti il costo del credito, indicano il Taeg e il relativo periodo di validità" (art. 41). Eppure, buona parte delle pubblicità che compaiono su quotidiani e periodici non rispetta le regole.

10 Avvisare il Garante I consumatori hanno la possibilità di segnalare all'antitrust una pubblicità che ritengono ingannevole. Basta inviare una lettera semplice all'indirizzo: Autorità garante della concorrenza e del mercato, Piazza G. Verdi 6/A Roma. La segnalazione deve contenere le informazioni sul denunciante (nome, cognome, indirizzo...), le indicazioni che possano identificare la pubblicità contestata (per esempio, se pubblicata su un giornale va inviata una copia o fotocopia del messaggio promozionale), specificando gli elementi che si ritengono ingannevoli (per esempio, la presenza di informazioni poco chiare o scorrette). Per saperne di più sulle modalità della segnalazione vi rimandiamo al sito dell'antitrust: Va detto che i tempi per gli accertamenti non sono rapidissimi (passa circa un anno prima della decisione): ciò significa che l'eventuale sanzione per pubblicità ingannevole scatta quando ormai il messaggio pubblicitario è sparito dalla circolazione. Le procedure hanno senz'altro margini di miglioramento anche per quanto riguarda le competenze. Per esempio, è già capitato di denunciare all'antitrust una pubblicità riguardante prestiti personali, perché il Taeg non era corretto. Il Garante ha risposto che, data la natura della segnalazione, l'eventuale ingannevolezza doveva essere stabilita dalla Banca d'italia e ha girato la pratica a quest'ultima. A sua volta la Banca d'italia ha verificato che il Taeg era scorretto, ma ci ha risposto che non possedeva la competenza per dichiarare ingannevole il messaggio e che dovevamo tornare a rivolgerci all'antitrust. Rimpalli di questo genere non giovano ad accrescere la fiducia dei consumatori nei confronti delle autorità che dovrebbero difenderne gli interessi. Che fare quando ci si trova di fronte a una pubblicità per l'acquisto a rate di un'auto? Per prima cosa non fermatevi alle promesse gridate a caratteri cubitali, ma andate a leggervi tutte le note che riportano le condizioni del prestito. Una cosa importante: non fidatevi del Taeg indicato nel messaggio promozionale, perché non sempre è corretto (ovviamente nella pubblicità è più basso di quello reale). Il Taeg va quindi sempre verificato. Per farlo potete utilizzare il foglio di calcolo sul sito nella sezione Servizi online, alla voce Calcolatori. Inserendo i dati richiesti sul prestito verrà calcolato il Tasso annuo effettivo globale, che fornirà la misura di quanto concretamente costa il finanziamento. Per giudicare la convenienza di un prestito non è sufficiente avere informazioni solo sul tasso di interesse, ma è necessario conoscere l'ammontare delle spese di istruttoria e di gestione pratica, la durata del finanziamento e l'anticipo richiesto per l'acquisto a rate. Pubblicità di una nota marca d auto italiana: nel messaggio promozionale viene evidenziato che il "tasso scende a zero". In realtà l'informazione, esposta in questo modo, è tutt'altro che corretta. Bisogna leggere la noticina per chiarirsi le idee. Il finanziamento è infatti suddiviso in tre tranche: la prima di 24 rate al tasso del 3,95%, la seconda sempre di 24 rate al tasso dell'1,95%; solo la terza, di 12 rate, ha tasso zero. Attenzione, però: il tasso indicato è il Tan (Tasso annuo nominale), che non comprende tutte le spese; quindi, di fatto, gli interessi effettivi (quelli espressi con il Taeg) sono più elevati. Quindi, il Taeg complessivo è pari al 6,87%, decisamente più elevato del tasso del 4,40% che viene reclamizzato.

11 Lo slogan di un altra nota casa automobilistica recita "tua a 139 euro al mese". Sembrerebbe un affarone: peccato che non viene specificato che prima di iniziare a versare le 24 rate mensili di 139 euro bisogna scucire un anticipo di ben ,42 euro, in pratica la metà del costo dell'auto. L'informazione è, in questo caso, assolutamente fuorviante. Nella parte in cui si parla delle rate, non c'è alcun riferimento esplicito al Taeg, elemento indispensabile per conoscere quanto è realmente l'ammontare delle spese relative alla rateizzazione; manca addirittura il classico asterisco che rimanda alla solita noticina di spiegazione scritta in caratteri lillipuziani. C'è una nota a parte, sempre stampata con caratteri microscopici, in cui si indica un Taeg dell'8,93%, più basso di quello calcolato e corretto, cioè del 9,71%. Specchietti per le allodole Negli ultimi anni il mercato italiano del credito al consumo è notevolmente cresciuto. Questo aumento ha trainato anche il settore dei prestiti finalizzati all'acquisto dell'automobile. Giornali, radio, tv e Internet abbondano di messaggi pubblicitari che invitano a comprare la macchina a rate. Occorre non fermarsi alle promesse gridate come slogan, ma verificare attentamente tutte le condizioni del finanziamento: quasi tutte le pubblicità relegano le informazioni basilari all'interno di note praticamente illeggibili. Inoltre il Tasso annuo effettivo globale (Taeg) spesso viene calcolato senza includere tutte le spese e quindi risulta più basso di quello reale. COSTI LEGATI AL MUTUO Per la loro importanza, è opportuno riepilogare tutti gli oneri cui vanno incontro i mutuatari. Spese di istruttoria ovvero quelli richiesti dall istituto per valutare la domanda di mutuo, al fine di dare corso alla pratica. L'incidenza varia notevolmente da zero fino ad un oneroso 0,50% dell'importo mutuato. La maggior parte degli istituti si orienta tuttavia tra lo 0,20% e lo 0,30% del mutuo. Il costo viene abitualmente detratto dalla somma finanziata al momento dell'erogazione. Spese per la sottoscrizione del contratto: Tra la documentazione da consegnare ci sono anche alcuni certificati. Quelli personali, come il certificato di residenza o lo stato di famiglia, si ottengono presso l'anagrafe. Purtroppo i Comuni spesso impongono l'applicazione della marca da bollo di Euro 14,62 su ogni certificato, con un costo globale non trascurabile quando più persone risultano coinvolte nel mutuo. I professionisti dovranno produrre il certificato di iscrizione all'albo, mentre ai lavoratori autonomi verrà richiesto il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio, anch'essi soggetti a costi e tasse di emissione. Spese di perizia relative all accertamento del reale stato e valore dell immobile per il quale è richiesto il mutuo. Alcuni istituti di credito non fanno pagare la perizia, altre consentono al mutuatario di rivolgersi a periti di propria fiducia. La valutazione peritale è la base che consente di calcolare l ammontare mutuabile. Il costo della perizia è usualmente compreso tra 200 e 300 Euro, cui

12 andranno aggiunti IVA (20%), contributo Cassa Previdenza (dal 2% al 4% secondo la categoria) ed eventuali spese di viaggio in caso di immobili remoti. Spese notarili: tutti i mutui ipotecari richiedono il coinvolgimento del notaio per la stipula del contratto. Il relativo costo varia secondo la zona geografica, il tariffario del professionista e l'importo dell'iscrizione ipotecaria. Come dato orientativo si consideri un intervallo compreso tra e Euro. Il notaio prescelto potrà rilasciare un preventivo esatto. Altre spese: marche da bollo, trascrizione, volture catastali, tassa archivio notarile, di norma sono corrisposte al notaio che provvede a tutte le incombenze. Se il mutuo è contratto per l acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze (cosiddette seconde case ), è a carico del richiedente l onere relativo al trattamento tributario del finanziamento, attualmente nella misura del 2%. Invece, se il mutuo non rientra nelle casistiche sopracitate, l onere a carico del finanziato sarà pari allo 0,25%. Polizze Quando i richiedenti raggiungono l'età di 65/70 anni prima del termine del mutuo, viene spesso richiesta un'assicurazione sulla vita. Il costo di questa copertura può assumere livelli rilevanti, anche superiori a 30 Euro mensili. L'entità della spesa, che dovrà calcolare un assicuratore, dipende da sesso, età e durata della polizza. La disciplina sul credito fondiario autorizza la concessione di mutui oltre all'80% del valore immobiliare in presenza di garanzie aggiuntive, come una polizza fideiussoria, a tutela della quota eccedente. Alcune banche inglobano il costo di questa copertura nel tasso di interesse, altre chiedono al cliente di affrontarne il costo. In tal caso andrà considerata una spesa di circa lo 0,20% annuo sulla frazione assicurata, da versare anticipatamente. Spese di incasso delle singole rate di ammortamento. E' prassi comune richiedere una "spesa di incasso rata" in occasione di ogni pagamento, compresa di solito tra 1 e 3 Euro. Meglio sincerarsi sempre che si tratti di un costo accettabile, perché alcuni finanziatori utilizzano questa voce per integrare i ricavi del mutuo, elevandola talvolta fino a 8 Euro, cioè quasi Euro per un mutuo trentennale! Spese di gestione: Esiste un lungo elenco di microspese di gestione, come quello per il rilascio della certificazione annuale degli interessi passivi o della spedizione delle comunicazioni di variazione del tasso. Spese di tenuta conto corrente : per scelta del mutuatario o per richiesta della banca (non è obbligatorio accettare) il mutuo può essere legato all apertura di un conto corrente bancario.

13 Qualche volta si osservano anche voci relative a "spese amministrative periodiche" o "spese di gestione pratica", da regolare annualmente. Di solito l'incidenza è modesta, anche perché giustificabile solo con i costi postali. Per i mutui ultraventennali va invece considerato il rinnovamento dell'ipoteca, dopo i primi vent'anni, che per fortuna non richiede l'intervento del notaio. Tutte queste spese, anche le più piccole, possono essere rilevate dettagliatamente sul "Foglio Informativo" dello specifico mutuo, disponibile presso gli sportelli della banca. Commissione per anticipata estinzione L'estinzione anticipata del mutuo viene talvolta assoggettata ad una commissione a favore della banca. Si tratta di un'aliquota omnicomprensiva avente carattere di penale inflitta al debitore che chiede di versare in anticipo una parte o l'intero capitale residuo. Fanno eccezione i mutui stipulati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007 in avanti ai fini dell acquisto o ristrutturazione di abitazioni, per i quali la Legge impone la nullità degli accordi che prevedano l addebito di qualsiasi penale di estinzione. La percentuale, che deve essere chiaramente indicata nel contratto di mutuo, viene applicata alla sola parte di capitale restituita anticipatamente. La banca non potrà trattenere alcuna parte degli interessi che sarebbero maturati dopo l'estinzione della quota. L'incidenza della penale non può eccedere i limiti introdotti dalla Legge nel 2007, anche nel caso di contratti stipulati in precedenza. Qualora la percentuale indicata risulti superiore se ne potrà pretendere la riconduzione ai massimi stabiliti. Oltre alla penale di estinzione il creditore è autorizzato a richiedere i costi amministrativi dei conteggi di estinzione, di solito tra 30 e 100 Euro. Cancellazione dell'ipoteca Se dopo l'estinzione si intende vendere l'immobile andrà considerata anche la formalità della cancellazione di ipoteca. A seguito delle semplificazioni previste dalla Legge n 40 del 2007, non è più obbligatorio rivolgersi ad un notaio. Scegliendo ugualmente la strada più onerosa ma probabilmente più snella di ricorrere al professionista, bisognerà affrontare il costo dell atto, compreso di solito tra 500 e Euro.

14 TABELLA DI RIEPILOGO Una veduta di insieme sui costi di apertura del mutuo viene presentata nel seguente prospetto riassuntivo, che ipotizza le spese per un mutuo di Euro: Spesa Descrizione Costo generico Ipotesi indicativa (mutuo prima casa di Euro) Istruttoria bancaria Costo per la valutazione della pratica a cura della banca Da zero allo 0,50% dell'importo di mutuo 250 Euro Certificazioni Bolli e tasse dei certificati anagrafici Circa 15 Euro per certificato (in media 5 certificati per una coppia) 75 Euro Perizia Parcella del tecnico incaricato di redigere la perizia sul valore dell'immobile Da 200 a 300 Euro + IVA (20%) e Cassa Previdenza (dal 2% al 4%) ed eventuali spese di viaggio 300 Euro Atto notarile Onorario notarile e spese connesse all'atto di mutuo Da a Euro secondo zona e importo dell'iscrizione ipotecaria Euro Imposta sostitutiva Imposta sul mutuo 0,25% aumentata al 2% per i mutui riguardanti la seconda casa 250 Euro Polizza assicurativa Assicurazione contro i rischi del fabbricato Circa Euro annui 40 Euro TOTALE Euro

15 SOSTITUZIONE E SURROGA Dal 2007 cambiare il proprio mutuo casa costa meno, grazie alla riduzione o cancellazione della penale di estinzione. Inoltre, la Legge n. 40/2007 (Legge Bersani) e la Legge Finanziaria hanno stabilito costi ridotti o nulli per la surroga o portabilità, una procedura semplificata per trasferire il proprio mutuo da una banca ad un altra e modificare i parametri del mutuo stesso, rendendo ancora più facile e conveniente la sostituzione del vecchio mutuo. Sostituendo il mutuo, in base alle proprie esigenze, è possibile ad esempio: cambiare il tipo di tasso (fisso, variabile o misto) che si era precedentemente scelto; abbassare il peso degli interessi sulle rate, riducendo il costo del debito; allungare la durata del mutuo (fino a 40 anni) e di conseguenza ridurre l importo delle rate.