MERCATO IMMOBILIARE VERONA

MERCATO IMMOBILIARE VERONA In diminuzione del 2.3 % le quotazioni di Verona nel corso della prima parte del 2009. Andamento dei prezzi nel tempo 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 I sem 09 +12.8% +12.5% +9.4% +8.3% +9.8% +5.5% -2.1% -6.4% -2.3% I quartieri del Centro della città hanno registrato stabilità nella prima parte dell anno. Questo andamento ha interessato i quartieri di San Zeno, Val Verde e Cittadella. Gli operatori registrano ancora una certa distanza tra domanda e offerta immobiliare che rende più lunghe le trattative e più complessa la compravendita. Tra gli acquirenti ci sono famiglie che scelgono di vivere in centro spostandosi da altri quartieri oppure che, avendo vissuto sempre in centro, cambiano abitazione. Si registra anche la presenza di acquirenti alla ricerca di un punto d appoggio a Verona. Si sono compravenduti soprattutto i tagli compresi tra 150 e 200 mila ; mentre risulta più difficile vendere i tagli superiori a 200 mila. In questa prima parte dell anno i potenziali acquirenti si sono orientati soprattutto sui tagli più grandi (quattro locali e cinque locali) preferibilmente da ristrutturare, al fine di contenere i costi e di personalizzarli. Cittadella è una zona centrale, caratterizzata da soluzioni d epoca e da tipologie degli anni 60. Per l acquisto di un appartamento medio usato si spendono 2100 al mq. Sempre molto richiesta l area di San Zeno, anche grazie a prezzi immobiliari più contenuti. In questa zona si possono acquistare immobili di tipo popolare, ex Ater, oppure soluzioni d epoca. Il prezzo dell usato oscilla tra 1500 e 2000 al mq. Il mercato delle locazioni è rimasto abbastanza stabile e registra una domanda alimentata da famiglie e da giovani coppie. Tra gli interventi in corso sul territorio da segnalare la costruzione a ValVerde di 150-160 di box, in parte da vendere ed in parte da affittare. Prezzi medi intorno a 60-70 mila per un box auto e 50 mila per un posto auto La macroarea che ha segnalato la riduzione dei prezzi più sensibile è stata quella di Borgo Venezia (-5.3%) in seguito all andamento del mercato immobiliare di Montorio e Musicisti. Le soluzioni usate e che necessitano di lavori di ristrutturazione hanno subito una riduzione di valore nel quartiere di Montorio; anche la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in diminuzione e, nella prima parte dell anno, sono stati acquistati immobili dal valore inferiore a 120 mila e dal valore superiore a 350-400 mila. In difficoltà la fascia compresa tra 180 e 250 mila dove c è maggiore necessità di un finanziamento. Infatti coloro che prima acquistavano abitazioni entro questa fascia di prezzo hanno optato per l affitto dell immobile. Tra questi giovani coppie e famiglie con situazioni lavorative precarie. La tipologia più compravenduta è stato l appartamento abitabile degli anni 60 situati a Borgo Venezia e con un prezzo medio di 1200 al mq. Montorio è un quartiere che offre molte soluzioni indipendenti e semindipendenti, appartamenti in piccoli contesti condominiali costruiti negli anni 50. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1800-2000 al mq. Buona anche la richiesta per la vicina zona di Mizzole dove le quotazioni sono leggermente più basse perché più decentrata. La domanda di immobili in affitto è in aumento e al momento per un bilocale si spendono cifre medie di 450-500 al mese. Il quartiere, oltre ad essere servito e non lontano dal centro di Verona ogni anno subisce lavori di restyling e miglioramento: nell ultimo anno, ad esempio, è stata realizzata una pista ciclabile. Tra le richieste espresse dai potenziali acquirenti la presenza del balcone sta diventando sempre più importante. Nel quartiere Musicisti si registra una contrazione dei prezzi soprattutto sulle tipologie da ristrutturare: gli acquirenti temono infatti di non riuscire a sostenere economicamente i lavori e si orientano maggiormente sulle tipologie abitabili. La maggioranza delle compravendite realizzate nella prima parte dell anno ha riguardato in particolare le abitazioni comprese tra 150 e 220 mila e hanno coinvolto giovani al primo acquisto che hanno lasciato la famiglia di origine o una precedente situazione di affitto per poter acquistare. Alcuni di essi erano alla ricerca della casa da tempo e

vedendo il ribasso dei tassi di interesse e dei prezzi hanno pensato di acquistare in questo momento di mercato. Si sono apprezzate in particolare le abitazioni con box e con riscaldamento autonomo. Musicisti è la zona che raccoglie la maggioranza delle richieste, perché offre tipologie di più recente costruzione, è più vicina ai servizi e abbastanza verde. Per un buon usato si spendono intorno a 1900 al mq mentre per le tipologie nuove si arriva a 2400 al mq. Mercato più prestigioso quello di Biondella dove ci sono esclusivamente soluzioni indipendenti degli anni 60 e soluzioni bifamiliari, quasi sempre da ristrutturare. E una zona meno servita apprezzata da chi cerca l indipendenza, la casa con giardino e la tranquillità a scapito dei servizi. Per una soluzione ristrutturata nella zona si possono toccare anche 2800 al mq. Più bassi i prezzi nel quartiere di San Pio X dove le abitazioni sono più vetuste e per questo ci sono quotazioni più basse di 200-300 al mq rispetto al quartiere di Musicisti. A seguire nella riduzione dei prezzi troviamo la macroarea di Borgo Roma-Golosine (- 2.9%) in seguito alla performance del quartiere di Golosine che, a partire dalla primavera, registra una ripresa del mercato immobiliare, dopo mesi di stasi; gli acquirenti hanno ripreso fiducia ed iniziano ad affacciarsi nuovamente sul mercato incentivati anche dalla riduzione dei tassi di interesse sui mutui. I prezzi sono comunque al ribasso. Il quartiere, che presenta un mercato di edilizia popolare, negli anni scorsi aveva visto un buon numero di acquirenti immigrati che quest anno invece non sono più riusciti ad acquistare. La presenza di abitazioni popolari costruite tra gli anni 60 e gli anni 80, valutate a prezzi medi che vanno da 1000 a 1600 al mq ha determinato una buona domanda da parte di potenziali acquirenti con budget più contenuti. Tra i vantaggi del quartiere c è la vicinanza al centro della città. Non lontano, nella zona della Fiera, sono in corso i lavori per gli interventi di riqualificazione dell ex Mercato Ortofrutticolo e dei Magazzini Generali, per una superficie territoriale complessiva pari a quasi 30 ettari di area urbana, dislocata a meno di un chilometro dalle mura magistrali del centro storico. Sorgeranno abitazioni (un mix di edilizia privata e convenzionata), un Polo Finanziario ( destinazione direzionale), un Polo Culturale (servizi ed attrezzature di tipo didattico, artistico e mussale) e un Parco Urbano (aree di verde pubblico di 5,5 ettari con una piscina e strutture sportive). La macroarea di Borgo Milano-Stadio ha registrato una contrazione del 2.3%, in particolare nel quartiere di San Massimo, alla periferia di Verona. La difficoltà maggiore è in fase di trattativa: la diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti determina ribassi anche fino al 10 % del prezzo richiesto dai venditori. La contrazione di prezzi ha interessato tutte le tipologie immobiliari situate nel quartiere di San Massimo Croce Bianca e di Bassona. Il quartiere sorge alla periferia della città e conserva le caratteristiche di un paese a se stante, tranquillo e poco caotico. Ad acquistare sono sempre persone del posto che difficilmente si spostano da altri quartieri, anche perché le quotazioni sono mediamente più alte rispetto ad altri quartieri periferici come Golosine, Borgo Lucia e Borgo Roma. A San Massimo sono molto richieste le soluzioni indipendenti e le villette a schiera costruite negli anni 80. La maggioranza degli immobili della zona sono piccoli condomini, al massimo di tre piani, sorte dagli anni 90. Ci sono anche costruzioni dei primi anni del 1900. Al momento sono ferme le nuove costruzioni, in attesa di nuove evoluzioni del mercato immobiliare. Nella prima parte dell anno il mercato è stato dinamico per il segmento di spesa sotto i 200 mila e per quello superiore a 250 mila. Nel primo caso hanno acquistato come prima casa e quindi coloro che non avevano una notevole disponibilità di spesa e che hanno fatto poi ricorso al mutuo per importi medi di 100-130 mila. Nel secondo caso invece si è trattato quasi sempre di acquisti di sostituzione che hanno visto una contestuale vendita ed accensione di mutuo per importi più contenuti per acquistare l immobile. E in difficoltà la fascia intermedia che non ha capitale iniziale a disposizione e non riesce ad ottenere il mutuo. Non distante da San Massimo sorge il quartiere di Bassona, al confine con il comune di Bussolengo, che ha avuto negli ultimi anni un notevole sviluppo edilizio che continua ancora oggi e che ha comportato anche un surplus di offerta sul mercato. Le quotazioni sono mediamente più basse in queste zone e a comprare in zona sono soprattutto acquirenti che cercano il nuovo a prezzi più contenuti. Anche sul mercato delle locazioni

si registrano delle difficoltà legate soprattutto alla bassa presenza di inquilini che offrano delle garanzie certe. Per un bilocale arredato si spendono mediamente intorno a 500 al mese. La macroarea che ha segnalato la contrazione dei prezzi meno forte è stata quella di Borgo Trento con -0.8% di cui vediamo l andamento al ribasso di Ponte Crencano e della frazione di Quinzano. Il risultato del ridimensionamento dei prezzi è un mercato in graduale ripresa, con prezzi medi finalmente in linea con le possibilità reddituali della clientela. Gli acquirenti in genere sono persone che già vivono in questa area: si tratta di famiglie, giovani coppie, genitori che acquistano per i figli ed anche investitori. La tipologia maggiormente ricercata è il quadrilocale, anche perché l offerta sul mercato è bassa, mentre il maggior numero di compravendite riguarda i trilocali, tipologia maggiormente presente in questa area della città. Chi acquista per mettere a reddito di solito investe un capitale compreso tra 140 e 150 mila per l acquisto di un bilocale o di un trilocale, quest ultimo da ristrutturare. L offerta di immobili in locazione sul mercato è in crescita, infatti molti proprietari preferiscono non vendere agli attuali prezzi di mercato e si orientano sul mercato degli affitti. In genere la richiesta di immobili in locazione proviene da giovani o dal personale del vicino Ospedale di Borgo Trento. Bilocali e trilocali si affittano ad un canone mensile compreso tra 400 e 600. In zona Ponte Crencano si trovano prevalentemente palazzine realizzate tra gli anni 60 e gli anni 70 ed in piccola parte sono presenti anche soluzioni costruite dagli anni 80 in poi. Attualmente in via Trento è in corso un intervento per la realizzazione di nuovi trilocali e quadrilocali il cui prezzo di vendita è di 3500 al mq. Sono sempre molto richieste le abitazioni che si trovano lungo il fiume Adige, in particolare in via Duse. Per un appartamento in buone condizioni si spendono 1800 al mq. Molto apprezzata la parte finale di via Prati, caratterizzata da soluzioni degli anni 80 realizzate con finiture di pregio dell epoca. Un appartamento in buono stato si compra con 1800-1900 al mq. Quinzano è un borgo che si è sviluppato nei primi anni del 900 ai piedi delle colline ed offre in prevalenza rustici terra-cielo indipendenti. L acquisto di queste tipologie, se ben tenute, prevede una spesa di 2100-2200 al mq, mentre per l acquisto di soluzioni completamente da ristrutturare si arriva a spendere anche 1000 al mq. Chi acquista a Quinzano è attratto principalmente dal verde e dalla tranquillità offerte da questo borgo. Da segnalare la presenza di due cantieri per la realizzazione di palazzine e residence con finiture di qualità e venduti a 3500-3600 al mq. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 09 1.3% 17.9% 33.0% 32.0% 15.8% Luglio 08 1.7% 15.3% 35.4% 31.3% 16.3% A Luglio la tipologia che concentra la maggioranza delle richieste è il trilocale con il 33%, seguito dal quattro locali con il 32.0%. In aumento la concentrazione della domanda per quattro locali e bilocali. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 09 4.1% 17.3% 34.4% 29.1% 15.1% Luglio 08 2.1% 21.3% 31.5% 28.7% 16.4% Sul mercato veronese si registra una maggiore presenza di trilocali che raccolgono il 34.4% delle preferenze, a seguire il quattro locali con il 29.1% e il bilocale con il 17.3%. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

VERONA CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CITTADELLA 2400 2100 1800 3500 3200 2800 SAN ZENO 2000 1700 1500 3100 2800 2500 VAL VERDE 2300 2000 1750 3300 3000 2700 Borgo Trento AVESA 2400 2300 2000 3400 3300 2800 BORGO TRENTO 2900 2650 2300 Nd Nd Nd CESIOLO 2700 2400 2300 3100 3000 2800 PARONA 1500 1300 1100 2500 2000 Nd PINDEMONTE 2400 2100 1800 3800 3600 3400 PONTE CRENCANO 2200 1900 1650 3200 2900 Nd QUINZANO 2000 1700 1400 3000 2800 Nd VALDONEGA 2700 2500 2300 4000 3900 3400 Borgo Milano-Stadio-Navigatori BORGO MILANO 1800 1400 1250 2350 2000 1800 CHIEVO 1800 1500 1350 2400 1750 1500 NAVIGATORI 1500 1400 1300 2300 1600 1400 PONTE CATENA 2100 1700 Nd 2700 2200 Nd SAN MASSIMO 2000 1600 1400 2300 2200 2000 SAVAL 1700 1400 1000 2200 1700 1400 STADIO 1800 1500 1200 2400 2200 1900 Borgo Roma-Golosine BORGO ROMA - CENTRO 1600 1300 1100 2000 1900 Nd BORGO ROMA - COMACCHIO 1700 1400 1100 2100 1900 Nd CA' DI DAVID 1600 1400 1200 1900 1700 1500 GOLOSINE 1600 1300 1000 2100 1800 1600 SANTA LUCIA 1500 1250 1080 2000 1800 1600 Borgo Venezia

BORGO TRIESTE 1800 1400 1100 2500 2000 1700 BORGO VENEZIA 1800 1400 1100 2500 2000 1700 BUTTAPIETRA 1450 1250 950 1700 1500 1300 MONTORIO - BORGO SANTA CROCE - BORGO VENEZIA - MIZZOLE - VAL SQUARANTO 1750 1500 1300 2450 1850 1600 MUSICISTI 1600 1400 1200 2350 1700 1500 PORTO SAN PANCRAZIO 1600 1250 Nd 2100 1800 Nd SAN MICHELE EXTRA 1900 1700 1500 2350 1900 1700 VERONA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo AFFI C Nd 1750 1650 Nd 1950 1900 BADIA CALAVENA C 1100 1000 900 1250 1150 1050 BADIA CALAVENA P 800 700 600 1000 950 900 BARDOLINO C Nd 3100 2500 Nd 3800 3200 BARDOLINO P Nd 3200 1800 Nd 3800 2300 BELFIORE D'ADIGE C 1100 1000 900 1450 1350 1250 BELFIORE D'ADIGE P 950 850 750 1300 1200 1100 BOSCO CHIESANUOVA C 900 800 600 1450 1200 1100 BOVOLONE C 900 700 580 1500 1350 1200 BOVOLONE P 750 650 550 1350 1250 1100 BRENZONE C 3300 3200 2900 3900 3600 3400 BRENZONE P 3500 3000 2800 3700 3500 3300 BUSSOLENGO C Nd 1700 1600 Nd 2100 2000 BUSSOLENGO P Nd 1500 1300 Nd 2000 1800 CALDIERO C 1250 1150 1050 1600 1500 1400 CALDIERO P 1150 1050 950 1400 1300 1200 CAPRINO VERONESE C Nd 1650 1600 Nd 1900 1750 CASALEONE C 800 700 500 1000 900 750 CASALEONE P 800 600 350 950 800 650 CASELLE C 1500 1100 950 2000 1750 1700 CASTEL D'AZZANO C 1550 1400 1250 1900 1800 1700 CASTELNUOVO DEL GARDA C Nd 1600 1450 Nd 1850 1650 CASTELNUOVO DEL GARDA P Nd 1600 1450 Nd 1850 1650

CAVAION VERONESE C Nd 1800 1750 Nd 2000 1950 CEREA C 1050 750 550 1300 1100 1000 CEREA P 900 750 450 1100 1000 900 CERRO VERONESE C 1100 850 600 1450 1300 1150 COLOGNA VENETA C 1150 1100 900 1300 1200 1100 COLOGNA VENETA P 1050 1000 850 1200 1150 1100 COLOGNOLA AI COLLI C 1350 1250 1150 1700 1600 1450 COLOGNOLA AI COLLI P 1250 1150 1050 1500 1400 1300 COSTERMANO C Nd 1900 1800 Nd 2300 2100 DOSSOBUONO C 1300 1200 1100 1850 1450 1250 DOSSOBUONO P 1250 1050 1000 1750 1350 1150 GARDA C Nd 2900 2400 Nd 3800 3300 GARDA P Nd 2900 2500 Nd 3600 3100 GREZZANA C 1500 1250 1100 2100 1750 1650 ILLASI C 1600 1400 1200 2000 1800 1600 ILLASI P 1300 1200 1100 1700 1600 1500 LAVAGNO C 1450 1300 1150 1600 1500 1400 LAZISE C 3850 3300 2850 4300 3600 3350 LAZISE P 3400 3000 2600 3850 3600 2900 LEGNAGO C Nd 1300 1100 Nd 2200 2000 LEGNAGO P Nd 950 800 Nd 1400 1200 MALCESINE C 4000 3500 3200 4500 4000 3800 MALCESINE P 3800 3400 3000 4200 3800 3500 MARCIAGA C Nd 2250 2000 Nd 2400 2200 MEZZANE C 1400 1300 1100 1650 1500 1400 MOZZECANE C 1200 1150 1100 1500 1400 1300 MOZZECANE P 1150 1100 1050 1400 1300 1200 PASTRENGO C 1900 1800 1600 2500 2200 1800 PASTRENGO P 2000 1800 1500 2250 1900 1600 PESCANTINA C Nd 1650 1350 Nd 1900 1650 PESCANTINA P Nd 1550 1250 Nd 1800 1500 PESCHIERA DEL GARDA C 2500 2300 2000 3000 2500 2200 PESCHIERA DEL GARDA P 2000 1800 1500 2750 2300 2000 PORTO DI LEGNAGO C 900 800 750 1300 1150 1050 PORTO DI LEGNAGO P 850 740 680 1100 1000 900 POVEGLIANO VERONESE C 1350 1250 1050 1600 1500 1400

POVEGLIANO VERONESE P 1250 1150 1000 1500 1400 1300 QUINTO DI VALPANTENA C 1650 1500 1250 2100 1900 1750 SAN GIOVANNI LUPATOTO C 1750 1500 1300 1950 1750 1550 SAN GIOVANNI LUPATOTO P 1500 1300 1100 1800 1600 1400 SAN GIOVANNI LUPATOTO - FRAZIONI RALDON E POZZO C 1550 1450 1300 1900 1750 1600 SAN GIOVANNI LUPATOTO - FRAZIONI RALDON E POZZO P 1300 1100 1000 1550 1450 1350 SAN MARTINO BUON ALBERGO C 1500 1300 1000 2200 2000 1800 SAN MARTINO BUON ALBERGO P 1500 1300 1000 1900 1800 1700 SAN MAURO DI SALINE C 750 600 400 1000 900 800 SAN PIETRO IN CARIANO C Nd 1700 1600 Nd 2200 2000 SAN PIETRO IN CARIANO P 1800 1700 1500 2200 1900 1800 SAN ZENO DI MONTAGNA C Nd 2000 1800 Nd 2500 2000 SOMMACAMPAGNA C 1500 1200 950 1900 1800 1700 SOMMACAMPAGNA P 1400 1200 950 1850 1650 1550 TORRI DEL BENACO C Nd 3300 2200 Nd 4000 3300 TORRI DEL BENACO P Nd 3000 2000 Nd 3800 2500 TREGNAGO C 1500 1400 1300 1600 1500 1400 TREGNAGO P 1000 900 800 1200 1100 1000 VAGO C 1450 1350 1250 1750 1650 1550 VALEGGIO SUL MINCIO C 1400 1200 1050 1700 1400 1200 VALEGGIO SUL MINCIO P 1300 1100 1000 1500 1250 1100 VALPOLICELLA C Nd 1900 1600 Nd 2600 Nd VALPOLICELLA P Nd 1750 1500 Nd 2100 Nd VIGASIO C 1500 1400 1250 1800 1650 1600 VIGASIO P 1450 1350 1200 1700 1600 1500 VILLAFRANCA C 1900 1600 1400 2100 1900 1650 VILLAFRANCA P 1600 1400 1200 1750 1600 1350 ZEVIO C 1250 1150 1000 1550 1490 1350 Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile

I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa