MERCATO IMMOBILIARE - VERONA

Transcript

1 MERCATO IMMOBILIARE - VERONA In diminuzione del 2.8% le quotazioni di Verona nella prima parte dell anno. Andamento dei prezzi nel tempo I sem % +12.8% +12.5% +9.4% +8.3% +9.8% +5.5% -2.1% -2.8% Nelle aree del centro si registra una diminuzione delle quotazioni del 2.5%. Tra i quartieri che hanno segnalato ribassi più sensibili ci sono Veronetta, Val Verde, San Zeno e Cittadella. Gli acquirenti sono molto più attenti rispetto al passato all immobile da acquistare e di conseguenza i tempi decisionali per l acquisto si sono notevolmente allungati e si vendono solo le abitazioni che aderiscono a determinate esigenze. Le compravendite realizzate a Veronetta nei primi sei mesi dell anno non hanno registrato preferenze per un taglio specifico, ma si sono venduti con maggiore difficoltà i bilocali ristrutturati, acquistati in passato dagli investitori, ora decisamente in calo nonostante la vicinanza dell Università. Difficoltosa anche la vendita dei monolocali che costano più di mila. Quanto allo stato di conservazione dell immobile c è stata una preferenza per le tipologie da personalizzare o da ristrutturare anche se in contesti condominiali già a posto o comunque ben tenuti. Tra le zone più ambite c è quella a ridosso del Centro storico, dove si concentrano le soluzioni d epoca costruite a partire dal XVI secolo, affiancate a ricostruzioni degli anni L acquirente più esigente cerca abitazioni con soffitti alti, travi a vista e cortili interni. Per una soluzione ristrutturata in contesti signorili si spendono cifre fino a al mq. Nella parte di Veronetta verso Porta Vescovo le quotazioni scendono perché ci si allontana dal Centro storico e prevalgono le soluzioni degli anni 60. Per una tipologia ristrutturata si spendono al massimo 3000 al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una tendenza al ribasso dei canoni. Tra i protagonisti ci sono studenti universitari che negli ultimi anni hanno tendenzialmente preferito soluzioni più grandi rispetto ai bilocali che erano richiesti in passato. Per un posto letto si spendono cifre tra 200 e 300 al mese. In diminuzione le quotazioni degli immobili a Val Verde, San Zeno e Cittadella dove si è riscontrata una sensibile diminuzione del numero delle compravendite. Nei primi sei mesi dell anno hanno comprato soprattutto famiglie alla ricerca della prima casa. Più difficoltosi si sono rivelati gli acquisti per sostituzione. La zona più richiesta è San Zeno, che tra le tre, è quella che storicamente ha i prezzi più bassi. Questo si giustifica con la presenza di un parco immobiliare caratterizzato da immobili di tipo popolare, ex Atec ed Ina Casa, che sono stati ristrutturati nel tempo. Cittadella è la zona più centrale della città con condomini d epoca che si alternano a soluzioni degli anni 60. San Zeno più lontana dal centro, offre palazzi d epoca e palazzine con poche unità. Per una soluzione usata si spendono mediamente da 1600 a 2000 al mq. La macroarea che ha subito il ribasso più forte è stata quella di Borgo Trento con -4.9%. I quartieri che hanno segnalato contrazioni più sensibili sono stati Parona e Ponte Crencano dove, nei primi sei mesi dell anno, si sono realizzate soprattutto compravendite sui trilocali acquistati come prima casa. Si sono registrate difficoltà sulla vendita di monolocali e bilocali entro i 200 mila, che erano acquistati da investitori e da coloro che ricorrevano al mutuo. In quest ultimo quartiere in particolare si è registrata una diminuzione più accentuata dei prezzi perché, posizionato all estrema periferia della città, subisce la concorrenza anche dei vicini comuni dell hinterland, dove i prezzi sono ancora più contenuti. La zona ha vissuto un discreto sviluppo edilizio alla fine degli anni 90. A Ponte Crencano invece la riduzione dei prezzi è stata determinata dal fatto che la maggior parte dei clienti cerca appartamenti con due camere da letto e spesso fa ricorso al mutuo. A Quinzano la scarsa offerta ha fatto in modo che la flessione del mercato immobiliare, caratterizzato da una forte valenza territoriale che vede protagonisti acquirenti e venditori del posto, fosse più contenuta.

2 Il quartiere è molto richiesto per il suo posizionamento nei pressi della zona collinare e per la sua vicinanza al centro della città. L offerta abitativa è molto eterogenea ed include sia soluzioni degli anni 70 che abitazioni cielo terra e a schiera. La macroarea di Borgo Roma-Golosine ha segnalato un ribasso delle quotazioni del 3.3%. A Borgo Roma-Centro la fascia di spesa di chi acquista è mediamente di mila, al di sopra di queste cifre è più difficile che l immobile sia collocato sul mercato. Nei primi sei mesi dell anno hanno acquistato famiglie alla ricerca della prima casa che si sono orientate sul trilocale, ma anche investitori interessati all acquisto di bilocali da mettere a reddito. Infatti la zona beneficia della presenza del Policlinico di Borgo Roma, della facoltà di Medicina, della vicinanza all area industriale veronese e tutto questo comporta una buona presenza di trasfertisti. Gli investitori in genere spendono cifre medie di mila e anche per questa categoria si registra una maggiore attenzione all acquisto. Chi ha comprato l immobile per uso diretto lo ha fatto come primo acquisto e tra gli elementi che ha preso maggiormente in considerazione ci sono stati la posizione dell immobile, lo stato di conservazione e soprattutto la presenza di riscaldamento autonomo che sta diventando un aspetto sempre più importante. La zona non registra al momento interventi importanti di nuova costruzione e i costruttori che si accingono ad intraprendere nuove attività sono molto più cauti per timore di avere poi immobili invenduti sul mercato. La zona si è sviluppata nella seconda metà del 1900 e conta prevalentemente palazzine di poche unità abitative degli anni e case a schiera fronte strada. Sul mercato delle locazioni si registra una certa stabilità per quanto riguarda i valori, ma un aumento nel numero di coloro che cercano l immobile, soprattutto la componente extracomunitaria più penalizzata dalla stretta creditizia. In diminuzione le quotazioni di Borgo Roma-Comacchio in particolare sulle tipologie usate medie ed economiche, che erano quelle più compravendute negli anni scorsi da parte degli acquirenti stranieri. Ora, che la loro capacità di spesa è decisamente diminuita, molti temporeggiano nell acquisto ed altri invece rivedono il budget da destinare all acquisto. I venditori che non sono ancora entrati nell ottica della nuova dinamica di mercato rivedono i prezzi soprattutto quando l immobile resta sul mercato per periodi molto lunghi. Si registra inoltre una maggiore propensione ad acquistare le tipologie già a posto o comunque che non necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. La zona più richiesta è quella che si sviluppa intorno al Policlinico di Borgo Roma e che risale agli anni 70. Ad acquistare non sono solo famiglie ma anche investitori che poi affittano l immobile agli studenti oppure ai lavoratori trasfertisti presso le aziende insediate nell area. Soluzioni a schiera costruite dopo gli anni 80 sono disponibili nel quartiere di San Matteo a prezzi medi di mila. Non lontano dal Policlinico sono in corso dei lavori per il recupero di un ex area dismessa da cui si ricaveranno appartamenti che saranno venduti a 2100 al mq. Tra i lavori in corso sul territorio ricordiamo il recupero delle ex Cartiere che prevede l abbattimento di tutti gli edifici degradati esistenti nell area. Elemento progettuale determinante saranno le due torri centrali, che raggiungeranno i 100 metri di altezza. Molteplici le funzioni di uso pubblico previste. Il Piano di riqualificazione prevede la realizzazione di un cinema multisala, palestre, solarium, fitness e sale giochi, una struttura di vendita con 70 negozi, 12 caffè e ristoranti, un centro direzionale, integrato con il complesso polifunzionale, che sarà ubicato in due edifici a torre. La macroarea di Borgo Venezia ha registrato una diminuzione delle quotazioni dell 1.9% in seguito alla performance del quartiere Musicisti perché confina con zone meno costose e non è lontano dall hinterland dove ci si sposta per abbattere i costi d acquisto. Le difficoltà maggiori si registrano per le tipologie che hanno prezzi compresi tra 150 e 250 mila, mentre gli immobili dal valore inferiore o superiore si riescono ancora a collocare sul mercato con maggiore facilità. In questi primi sei mesi dell anno si sono privilegiate le tipologie in buono stato. In più la presenza di molta offerta, tra cui anche nuove costruzioni a 3000 al mq, hanno permesso ai potenziali acquirenti di temporeggiare sempre più nella scelta. Il quartiere, nei prossimi mesi, vedrà l arrivo di numerose nuove costruzioni in edilizia convenzionata immesse sul mercato a 1750 al mq. La restante offerta

3 immobiliare della zona è rappresentata da soluzioni degli anni 70, vendute mediamente a 1600 al mq. Chi volesse risparmiare può optare per il quartiere di San Pio X dove ci sono soluzioni più popolari degli anni Mercato completamente diverso quello di Biondella, ai piedi delle Torricelle, compreso tra Borgo Venezia e Borgo Trento. I prezzi sono più elevati perché ci sono case basse, con poche unità abitative, immerse nel verde e che garantiscono anche una certa tranquillità. Per un buon usato si spendono 2000 al mq. Su Verona si prevedono due interventi importanti di riqualificazione: l ex Foro Boario, area adiacente alla Porta Ovest della Fiera di Verona e che si chiamerà Verona Forum ed ospiterà una torre direzionale, un hotel a quattro stelle e il recupero delle ex Officine Adige dove sorgerà un World Trade Center della città con un polo direzionale, ma anche residenze, negozi, una chiesa, un albergo e parchi. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 15.3% 35.4% 31.3% 16.3% Luglio % 19.7% 42.8% 25.7% 9.4% La distribuzione della domanda di immobili a Verona registra una diminuzione dello 0.7% delle richieste di monolocali, del 4.4% per i bilocali, del 7.4% per i trilocali. In aumento la domanda di quattro locali (+5.6%) e di cinque locali (+6.9%). Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 21.3% 31.5% 28.7% 16.4% Luglio % 16.8% 34.8% 24.6% 21.4% Dal lato della distribuzione dell offerta si registra una diminuzione dello 0.3% dei monolocali, del 3.3% per i trilocali, del 5% per i cinque locali. Sui due locali si registra un aumento dell offerta (+4.5%), così come sui quattro locali (+4.1%). Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 VERONA CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CITTADELLA SAN ZENO VAL VERDE VERONETTA Borgo Trento AVESA BORGO TRENTO Nd Nd Nd CESIOLO PARONA Nd PINDEMONTE PONTE CRENCANO Nd QUINZANO Nd VALDONEGA Borgo Milano - Stadio BORGO MILANO CHIEVO NAVIGATORI PONTE CATENA Nd Nd SAN MASSIMO SAVAL STADIO Borgo Roma - Golosine BORGO ROMA - CENTRO Nd BORGO ROMA - COMACCHIO Nd CA' DI DAVID GOLOSINE SANTA LUCIA Borgo Venezia BORGO TRIESTE BORGO VENEZIA MONTORIO - BORGO SANTA CROCE - BORGO VENEZIA - MIZZOLE - VAL MUSICISTI PORTO SAN PANCRAZIO Nd

5 SAN MICHELE EXTRA VERONA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo AFFI C Nd Nd BADIA CALAVENA C BADIA CALAVENA P BARDOLINO C Nd Nd BARDOLINO P Nd Nd BELFIORE C BELFIORE P BOSCO CHIESANUOVA C BOVOLONE C BOVOLONE P BRENZONE C BRENZONE P BUSSOLENGO C Nd Nd BUSSOLENGO P Nd Nd BUTTAPIETRA C BUTTAPIETRA P CALDIERO C CALDIERO P CAPRINO VERONESE C Nd Nd CASELLE C CASTEL D'AZZANO C CASTELNUOVO DEL GARDA C Nd Nd CASTELNUOVO DEL GARDA P Nd Nd CAVAION VERONESE C Nd Nd CEREA C CEREA P CERRO VERONESE C COLOGNA VENETA C COLOGNA VENETA P COLOGNOLA AI COLLI C COLOGNOLA AI COLLI P COSTERMANO C Nd Nd DOMEGLIARA C Nd Nd

6 DOMEGLIARA P Nd Nd DOSSOBUONO C DOSSOBUONO P GARDA C Nd Nd GARDA P Nd Nd GREZZANA C ILLASI C ILLASI P LAVAGNO C LAZISE C LAZISE P LEGNAGO C Nd Nd LEGNAGO P Nd Nd MALCESINE C MALCESINE P MARCIAGA C Nd Nd MEZZANE C MONTEFORTE D'ALPONE C MONTEFORTE D'ALPONE P MOZZECANE C MOZZECANE P PASTRENGO C PASTRENGO P PESCANTINA C Nd Nd PESCANTINA P Nd Nd PESCHIERA DEL GARDA C PESCHIERA DEL GARDA P PORTO DI LEGNAGO C PORTO DI LEGNAGO P POVEGLIANO VERONESE C POVEGLIANO VERONESE P POZZO C POZZO P QUINTO DI VALPANTENA C RALDON E POZZO C SAN BONIFACIO C

7 SAN BONIFACIO P SAN GIOVANNI LUPATOTO C SAN GIOVANNI LUPATOTO P SAN MARTINO BUON ALBERGO C SAN MARTINO BUON ALBERGO P SAN MAURO DI SALINE C SAN PIETRO IN CARIANO C SAN PIETRO IN CARIANO P SAN ZENO DI MONTAGNA C Nd Nd SANT'AMBROGIO C Nd Nd SANT'AMBROGIO P Nd Nd SOAVE C SOAVE P SOMMACAMPAGNA C SOMMACAMPAGNA P TORRI DEL BENACO C Nd Nd TORRI DEL BENACO P Nd Nd TREGNAGO C TREGNAGO P VAGO C VALEGGIO SUL MINCIO C VALEGGIO SUL MINCIO P VALPOLICELLA C Nd Nd VALPOLICELLA P Nd Nd VIGASIO P VILLAFRANCA C VILLAFRANCA P ZEVIO C Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa