FOCUS MERCATO IMMOBILARE - FIRENZE

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1 FOCUS MERCATO IMMOBILARE - FIRENZE In diminuzione del 3.3% le quotazioni del mercato immobiliare nel primo semestre del I sem % +13.2% +17.4% +13.9% +5.4% +2.1% +4.3% -2% -3.3% Le aree centrali di Firenze nel primo semestre del 2008 hanno registrato una contrazione delle quotazioni pari al 5.7%. In questa area della città si acquista prevalentemente per investimento, con una spesa che oscilla tra 100 e 300 mila per l acquisto di monolocali, bilocali e trilocali. A cercare immobili in affitto sono studenti universitari e stranieri. Il canone di locazione per una stanza a studenti è di circa 300 al mese. Numerose le richieste d acquisto nelle aree di via Borgo la Croce e Borgo degli Albizi, dove si possono acquistare soluzioni costruite tra il 1400 ed il I prezzi oscillano da 3500 a 5000 al mq in base al grado di ristrutturazione ed alla tipologia dell immobile. Le soluzioni più costose (tra 4000 e 5000 al mq) si possono acquistare in ex palazzi nobiliari con ampi androni condominiali e soffitti alti. In alcune di queste tipologie è stato possibile installare ascensori su misura. Ultimato il nuovo parcheggio nel quartiere di Sant Ambrogio. Buona la domanda di box auto in centro ma l offerta è scarsa; un box singolo costa tra gli 80 ed i 100 mila. Meno prestigiose le aree di San Lorenzo e della Stazione dove si registra una buona domanda di immobili in locazione da parte di stranieri. Il canone di locazione per monolocali e bilocali è compreso tra 500 e 700 al mese. Gli appartamenti, costruiti dal 1600 in poi, costano tra 2500 e 4500 al mq. La macroarea che ha subito il ribasso maggiore è stata quella di Isolotto con una variazione negativa dei prezzi del 5.2%. Il quartiere che ha segnalato la maggiore contrazione è stato San Bartolo-Ponte a Greve dove, nei primi sei mesi dell anno, si è registrato un calo delle compravendite generalizzato a tutte le tipologie immobiliari, ma soprattutto ai piccoli tagli. Infatti i bilocali ed i monolocali erano i tagli più compravenduti in passato da coloro che ricorrevano al mutuo, spesso finanziando una parte importante del valore dell immobile. La zona, alla periferia della città, è ben servita e ha tra i suoi vantaggi la presenza di molte aree verdi e la facilità di collegamento sia con il centro che con l autostrada, risultando comoda anche per chi lavora fuori città. Nei primi sei mesi dell anno hanno acquistato famiglie ma anche giovani coppie al primo acquisto che si sono orientati verso il bilocale ed il trilocale. Non si sono espresse preferenze sullo stato di conservazione dell immobile perché l elemento principale per la compravendita è stato il prezzo. La maggior parte delle abitazioni della zona sono sorte negli anni 70 e le nuove costruzioni sono in edilizia Peep o cooperativa. Particolarmente apprezzate le abitazioni di edilizia residenziale situate nelle traverse interne a Ponte a Greve delle quali si apprezza la maggiore tranquillità. Per una tipologia usata in buone condizioni si spendono 3200 al mq. In diminuzione anche le quotazioni degli immobili nel quartiere Isolotto dove continuano i lavori per la realizzazione della tramvia che hanno creato disagi a chi abita in zona ed hanno contribuito a rallentare il mercato immobiliare. Infatti gli acquirenti preferiscono aspettare la fine dei lavori e chi ha venduto, soprattutto spinto dalla necessità, ha rivisto i prezzi verso il basso. Sono state penalizzate soprattutto le soluzioni situate su viale Talenti e via del Sansovino. Ad acquistare, nella prima parte dell anno, acquirenti di prima casa, alla ricerca di abitazioni di mq, il taglio più richiesto ma anche più difficile da trovare in zona. La maggioranza degli immobili della zona sono stati costruiti negli anni Il quartiere beneficia della vicinanza del Parco delle Cascine, soprattutto nella zona di Isolotto Vecchio dove ci sono soluzioni costruite tra gli anni 50 e gli anni 70. La restante offerta immobiliare riguarda palazzine e terratetti. In diminuzione gli investitori ma resistono coloro che acquistano e poi frazionano l immobile.

2 In diminuzione i prezzi nella macroarea di Poggio Imperiale-Bandino (-4.3%) che ha visto un peggioramento delle performance dei quartieri di Gavinana e Galluzzo-Due strade. A Gavinana si continua a vendere con tempi relativamente brevi e a prezzi invariati le tipologie immobiliari di qualità e cioè luminose, posizionate ai piani alti, dotate di balconi o terrazzi. Più difficile la vendita di soluzioni che non presentano queste caratteristiche e per le quali occorre effettuare dei ribassi dei prezzi per collocarle sul mercato. Ed infatti l offerta immobiliare della zona presenta soprattutto abitazioni costruite tra gli anni 50 e gli anni 70, spesso prive di ascensore e con interventi di ristrutturazione di una certa importanza. Nella prima metà del 2008 hanno ben tenuto le soluzioni indipendenti ed i terratetti situati nell area più storica del quartiere al confine con quelle più centrali ma anche più tranquille della città. Per queste soluzioni in buone condizioni si spendono cifre medie di 5000 al mq. La ricerca dell abitazione ha visto protagoniste soprattutto le famiglie che hanno voluto migliorare la loro condizione abitativa. Maggiori le difficoltà per le famiglie monoreddito e le giovani coppie. In calo i prezzi degli immobili in zona Galluzzo a Firenze dove i venditori hanno rivisto i prezzi verso il basso ed hanno acquistato soprattutto famiglie per realizzare acquisti migliorativi. Apprezzati i trilocali, le soluzioni con posto auto, sfogo esterno e bagni con finestra. La frazione di Galluzzo, che si trova nell area sud-ovest della città, presenta un edilizia eterogenea composta da palazzine anni 50 e 60 ma anche da soluzioni dei primi del 900. Un appartamento costruito negli anni 50, in buono stato, costa circa 3500 al mq, le tipologie di inizio secolo come terratetti e palazzine costano, ristrutturate 3500 al mq e 2500 al mq da ristrutturare. Buona la domanda sulle vie interne di via Silvani, apprezzate perché caratterizzate da piccoli condomini costruiti negli anni 60 e 70, tranquille e ben servite. Le richieste si concentrano sulle strade interne di via Senese, strada principale di Galluzzo, dove ci sono terratetti costruiti tra gli anni 20 e gli anni 30. Queste vie sono apprezzate perché tranquille e verdi e con un offerta immobiliare che presenta finiture di pregio e camere ampie. Una soluzione ristrutturata oscilla tra 3500 e 4000 al mq. In via Borsi è in corso d opera il recupero di un vecchio laboratorio per la costruzione di nuovi appartamenti con l utilizzo di materiali lussuosi e con finiture di pregio. La richiesta è di 7000 al mq. Su via Senese è in corso il recupero di un vecchio locale artigianale con demolizione e ricostruzione per la realizzazione di bilocali acquistabili a 5000 al mq. In costruzione una nuova variante che collegherà l uscita di Firenze Certosa con l area di Scandicci e con la zona del San Gaggio e Porta Romana. Il completamento della variante ridurrà il traffico di Galluzzo ed in particolare di via Senese. Nell area collinare di Poggio Imperiale, via Delle Romite e via Del Podestà si possono acquistare ville singole da 170 mq con giardino, il cui prezzo oscilla tra 800 e 900 mila. In crescita la domanda di immobili in locazione, soprattutto da parte di lavoratori trasfertisti che stanno lavorando all ampliamento dell autostrada. La diminuzione dei prezzi nella macroarea di Novoli-Carreggi è stata del 2.1%, in particolare nell area di Peretola e Panche. In diminuzione anche le quotazioni degli immobili nel quartiere di Peretola dove il maggior numero di compravendite si realizzano con famiglie di ceto medio e stranieri. Quasi inesistente la componente di acquisto per investimento. Nella prima parte dell anno si sono ricercati soprattutto trilocali e quasi sempre si è fatto ricorso al mutuo con la conseguenza che i prezzi della zona hanno subito un ribasso a causa della ridotta disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Peretola è un quartiere periferico della città i cui prezzi mediamente più bassi rispetto alla media di Firenze lo rendono ambito da chi cerca la prima casa. Si trovano soluzioni degli 70 ma anche terratetti di inizio 900. Al momento sono ancora in corso i lavori per la nascita di appartamenti di nuova costruzione lungo la via Pistoiese per i quali si chiedono al mq. Il mercato delle locazioni in zona non registra segnali di difficoltà ed i canoni sono abbastanza invariati. I protagonisti sono soprattutto i trasfertisti che lavorano presso le aziende insediatesi nell ex area Fiat e presso il distretto industriale di Osmannoro. Nei primi sei mesi dell anno le quotazioni degli immobili del quartiere Panche hanno segnalato un ribasso del 3.5%. Ad averne risentito sono state soprattutto le tipologie usate, mentre si registra una

3 buona tenuta sulle nuove costruzioni che incontrano maggiormente il favore dei potenziali acquirenti. A questo si deve aggiungere anche una maggiore offerta di abitazioni che consente una valutazione più attenta. Ad acquistare sono famiglie, giovani coppie ed investitori. Questi ultimi si orientano sui bilocali su cui investire cifre medie di mila. Infatti nel quartiere insiste l Ospedale di Carreggi e questo comporta un discreto movimento di lavoratori trasfertisti che alimenta il mercato delle locazioni. Si conta anche la presenza di studenti. Per un posto letto si chiedono cifre medie di 300 al mese. Le famiglie hanno registrato maggiori incertezze dal momento che dovendo effettuare delle permute sono molto più riflessive e a volte tendono anche a rimandare l acquisto. L offerta immobiliare della zona è molto eterogenea e spazia dai terratetti e le palazzine dei primi anni del 1900, posizionate più vicino a Sesto Fiorentino verso la zona collinare, ai condomini degli anni nell area compresa tra piazza Dalmazia e via delle Panche. Al momento sono in corso degli interventi per la costruzione di nuovi appartamenti compravenduti a 5000 al mq. La riduzione meno sensibile dei prezzi si è rilevata nella macroarea di Campo di Marte (-1.4%) dove Coverciano ha messo a segno una discreta contrazione. Situato a sud di Firenze e costruita a partire dagli anni 50 registra quotazioni di al mq per le soluzioni da ristrutturare e al mq per quelle già ristrutturate. Numerose le richieste di acquisto nell area di via Fontebuoni, via Bertelli e via D Ancona dove le palazzine sono ben curate esteticamente e gli spazi degli appartamenti sono ben distribuiti. In queste vie un appartamento da ristrutturare costa circa 4200 al mq. Apprezzata per la tranquillità l area di via Papini, via Tozzi e la parte alta di via D Annunzio, situata ai piedi delle colline. Da segnalare in via D Annunzio un importante intervento che prevede la costruzione di un centinaio di appartamenti. La richiesta per queste soluzioni è intorno a 5500 al mq. Altre soluzioni nuove sono in corso in via Arrigo di Settimello al prezzo di al mq. Il mercato delle locazioni è movimentato da stranieri, studenti universitari e giovani coppie. In via Della Torretta si trova infatti un distaccamento della facoltà di psicologia. Il canone di locazione di un bilocale è di 700 al mese, quello di un trilocale è di 750 al mese. Ricordiamo che a Firenze si prevede la nascita di una linea tranviaria che collegherà diversi quartieri della città e prevede un tracciato di 20 km (linea 1 da Firenze S.M. Novella a Scandicci; linea 2 Peretola Aeroporto-Duomo-piazza della Libertà; linea 3 Ospedale di Careggi-Viale Europa). Ipotizzate delle diramazioni della linea 1 (per Rovezzano) e della linea 3 (per Bagno a Ripoli). Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 16.2% 33.7% 26.1% 18.8% Luglio % 27% 33.7% 21.6% 6.0% Da luglio 2007 a luglio 2008 si registra una notevole diminuzione delle richieste di monolocali (-6.5%), di bilocali (-10.8%). Stabili le richieste dei trilocali. In aumento la domanda di quattro locali (+4.5%) e cinque locali (+12.8%). Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 21.6% 31.4% 26.5% 6.8% Luglio % 23.5% 34.7% 22.5% 12.2% Dal lato dell offerta si registra un aumento di quella dei monolocali (+6.6%) e dei quattro locali (+4%). In diminuzione l offerta per le altre tipologie immobiliari: bilocali (-1.9%) e trilocali (-3.3%) e cinque locali (-5.4%). Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 FIRENZE CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo SAN FREDIANO SAN LORENZO SANTA CROCE SANTA MARIA NOVELLA - STAZIONE Poggio Imperiale - Bandino GALLUZZO - DUE STRADE - SAN GAGGIO - POGGIO IMPERIALE GAVINANA VIALE EUROPA Isolotto ISOLOTTO SAN BARTOLO - PONTE A GREVE Nd Nd SOFFIANO Novoli - Careggi NOVOLI - BARACCA PANCHE PERETOLA POGGETTO PUCCINI - DEMIDOFF Campo di Marte BELLARIVA CAMPO DI MARTE COVERCIANO - SAN SALVI FIRENZE PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo BORGO SAN LORENZO C BORGO SAN LORENZO P CALENZANO C CALENZANO P CAMPI BISENZIO C Nd CAPALLE P Nd EMPOLI - OVEST P Nd EMPOLI - PERIFERIA P FUCECCHIO C

5 FUCECCHIO P GRASSINA - B. A RIPOLI P LASTRA A SIGNA C LASTRA A SIGNA P MONTELUPO C MONTELUPO P MONTESPERTOLI C Nd MONTESPERTOLI P Nd PONTASSIEVE - SAN FRANCESCO C QUINTO CASTELLO P Nd Nd SAN DONNINO C SAN PIERO A PONTI C SCANDICCI C SCANDICCI P SCANDICCI - CASELLINA C SCANDICCI - CASELLINA P SCANDICCI - CASELLINA S SCANDICCI - LE BAGNESE C SESTO FIORENTINO C Nd Nd SESTO FIORENTINO P Nd Nd SIECI C SIGNA C Nd Nd SIGNA P Nd Nd SOVIGLIANA C Nd Nd SOVIGLIANA P Nd Nd SOVIGLIANA - VINCI C Nd SOVIGLIANA - VINCI P Nd Nd Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa