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1 MERCATO IMMOBILIARE LOMBARDIA Nei primi sei mesi del 2010 il mercato immobiliare di Milano ha segnalato una diminuzione dello 0,7%. La diminuzione maggiore si è registrata a Lodi: -5,5%, seguita da Bergamo (- 3,9%) e da Mantova (-3,8%). A Como la contrazione dei prezzi è stata del 2,7%, a Monza del 2,2% e a Brescia del 2%. A Pavia la diminuzione dei prezzi è stata dell 1%. Stabili le quotazioni di Varese e Cremona. L unico leggero aumento si registra a Lecco (+0,4%). MILANO Nel primo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni di Milano sono diminuite dello 0,7% I sem % +13.5% +10.8% +6.9% +4.7% +5.7% +1.8% -4.6% -2,1% -0,7% Le zone centrali hanno messo a segno una diminuzione dello 0,2%. Nei primi mesi del 2010 si sono realizzate prevalentemente compravendite di abitazioni da destinare ad uso personale. La zona di Brera attira numerosi acquirenti, famiglie, lavoratori fuori sede e genitori di studenti fuori sede provenienti dal Sud Italia. A questo si deve aggiungere anche che negli ultimi tempi è stata scelta da stilisti internazionali per aprire punti vendita, in particolare sulle zone di passaggio pedonale. Al momento si registra una bassa offerta di immobili in vendita. Le abitazioni più richieste sono quelle posizionate in corso Garibaldi ed in particolare tra piazza S. Marco e via Moscova dove si raggiungono prezzi di 8000 al mq. Punte più elevate (anche oltre 10 mila ) si possono toccare per soluzioni in buone condizioni nelle prestigiose via Madonnina, via Fiori Chiari, via Pontaccio, Foro Bonaparte, piazza San Marco. La previsione degli interventi per l Expo sta creando aspettative sui venditori che temporeggiano nella vendita degli immobili, Intorno al Duomo, le vie più richieste sono via Torino, via dell Unione, via Palla le valutazioni medie sono di al mq per le tipologie in buono stato di conservazione. Meno quotate le abitazioni situate nelle strade che si sviluppano intorno a piazza Diaz, dove i prezzi arrivano a 6000 al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una minore domanda da parte di aziende che in passato cercavano abitazioni da assegnare ai propri dipendenti. Nella zona di Porta Ticinese Parco delle Basiliche i prezzi sono stabili. A muoversi sul mercato sono stati commercianti o professionisti con liquidità ottenute dalla cessione delle proprie attività, coloro che hanno scelto il mattone all investimento finanziario e neo pensionati che hanno investito la liquidazione e eredi che hanno vendute in altre zone della città per scegliere questa zona. Anche in questo semestre si sono preferite le soluzioni in immobili situati in strade silenziose e tranquille, possibilmente con esposizioni gradevoli e soleggiate. Si sono preferite le tipologie ristrutturate. Sul versante della domanda si registra una equa distribuzione delle richieste sui diversi tagli e si nota anche un aumento della domanda per i bilocali anche se il trilocale resta comunque l abitazione più richiesta. L aumento della domanda per i bilocali può essere spiegata con una minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, soprattutto tra il target di più giovane età. Da segnalare che la zona è interessata dal progetto per la nascita della linea 5 della metropolitana. Sul mercato degli affitti negli ultimi mesi si registra una ripresa della domanda a cui però non corrisponde un incremento di canoni di lcoazione. Si nota una maggiore facilità nel locare gli immobili. Le persone che cercano in zona sono studenti o lavoratori fuori sede. Non si registrano particolari variazioni delle quotazioni immobiliari in zona Solferino, dove la prima parte dell anno ha messo in evidenza un aumento del numero delle richieste, in particolare nell area adiacente al Progetto di Porta Nuova (corso Como, via De Cristoforis). L interesse per questa area cresce in vista del completamento del nuovo intervento che prevede la realizzazione di Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

2 soluzioni direzionali, residenziali e commerciali. Momentaneamente si registrano comunque disagi creati dai lavori stessi. Il completamento dei lavori è previsto per il Sempre numerose le richieste nell area di via Pasubio e piazza Baiamonti, dove si possono acquistare appartamenti usati in buone condizioni a prezzi competitivi compresi tra 4500 e 5000 al mq. In questa area si segnala un aumento di domande da parte di genitori di studenti provenienti spesso dal sud Italia. L acquisto di un monolocale comporta una spesa minima di 150 mila, mentre per l acquisto di un bilocale si spendono tra 230 e 270 mila. Trilocali e tipologie più ampie sono richieste prevalentemente da persone che già risiedono in questa zona della città e che spesso effettuano permute. In via Solferino, via San Marco, corso Garibaldi e via Moscova si raggiungono top price di 8000 al mq per soluzioni in buone condizioni. L area è caratterizzata da palazzi dei primi del 900 ma anche da soluzioni realizzate negli anni 50 e 60. Da segnalare che nella zona di viale Crispi è prevista la partenza dei lavori per la realizzazione di una importante struttura che sarà sede della Fondazione Feltrinelli e degli uffici della casa editrice; saranno costruite inoltre sale per conferenze, negozi e parcheggi sotterranei. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni la prima parte dell anno ha segnalato un lieve ribasso delle richieste, dovuto in parte ad un offerta di immobili in affitto molto ampia. Il canone di locazione di un bilocale è compreso tra 800 e 1000 al mese. La macroarea che ha segnalato un calo più sensibile pari al 2%, è stata quella di Bovisa Sempione. Nei primi sei mesi del 2010 sono in diminuzione le quotazioni dei quartieri di Bovisasca e di Comasina; i venditori hanno iniziato a rivedere verso il basso le richieste e di conseguenza questo ha ridato movimento alle compravendite. Ad acquistare coloro che avevano un capitale iniziale a disposizione sebbene il budget medio sia decisamente contenuto: per un bilocale o un trilocale si mette in conto una disponibilità di spesa media di mila. A Comasina si sono realizzate la maggioranza delle compravendite perché le quotazioni delle abitazioni sono leggermente più contenute rispetto a Bovisasca. Le abitazioni presenti in zona sono soprattutto case popolari dell Aler costruite tra gli anni 50 e gli anni 60. Sul mercato delle locazioni si registra una forte domanda da parte di immigrati che non riescono ad acquistare; i canoni di locazione di un bilocale, a causa anche di elevate spese condominiali, oscillano da 600 a 800 al mese (spese incluse). Il quartiere è al momento interessato dal prolungamento della linea metropolitana 3 a Dergano, Affori, Affori Nord e Comasina, anche se non ci sembrano essere al momento effetti sul mercato immobiliare. Stabili le quotazioni delle abitazioni alla Bovisa, dove è sempre buona la domanda da parte di investitori per affittare agli studenti universitari. Da segnalare i progetti per l ampliamento del Politecnico e delle nuove costruzioni in edilizia convenzionata. Nei primi sei mesi dell anno sono in leggero ribasso le quotazioni delle abitazioni nella zona di Cenisio Procaccini per quanto vi sia una ripresa delle compravendite e un aumento delle tempistiche di vendita dal momento che i potenziali acquirenti ponderano molto le loro decisioni d acquisto. Si sono mossi compratori con liquidità da investire in acquisti migliorativi. In questa zona compra prevalentemente un target medio alto con basso ricorso al mutuo. La maggioranza degli acquisti ha interessato la prima casa e per questo si sono ricercati soprattutto trilocali, acquistati sia da giovani che da persone più avanti con l età che non necessitano di grandi metrature. E emerso anche un potenziale acquirente sempre più informato e soprattutto attento ad aspetti come il contesto condominiale, quindi il palazzo, in cui è inserito l immobile, lo stato di conservazione dell immobile e la presenza della certificazione degli impianti. Se sussistono questi elementi il margine di trattativa si riduce notevolmente a favore del venditore. La zona è molto eterogenea: l area che da corso Sempione si estende verso la Fiera è quella più quotata e anche più ambita da chi vuole abitazioni di prestigio o comunque di livello medio alto Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

3 Infatti si possono trovare condomini degli anni ma anche palazzi storici dei primi anni del A titolo di esempio, in via Giovanni da Procida, una delle zone più apprezzate, il prezzo per una soluzione ristrutturata arriva a 6000 al mq. Le nuove costruzioni su via Filelfo toccano punte di 8000 al mq e in via Prati si arriva anche a 10 mila al mq per gli attici di nuova costruzione (ma c è poca offerta di nuovo in zona se si esclude il progetto City Life). La zona a ridosso della Fiera si presta ad acquisti importanti anche perché i tagli che si trovano sono quasi sempre superiori a mq. Quotazioni di al mq si registrano per le abitazioni ai piani alti situate in piazza VI Febbraio che beneficia della vicinanza di una via importante e prestigiosa come via Monti, ma si scende a 4000 al mq per le abitazioni poste ai piani bassi che risentono del traffico e del passaggio dei tram. Prezzi di al mq anche in viale Duilio di fronte all area della Fiera interessata dal recupero. E possibile invece trovare piccoli appartamenti, bilocali e trilocali nella zona che va verso Procaccini (via Castelvetro, via Poliziano, via Procaccini) dove ci sono soluzioni meno signorili,alcuni contesti civili degli anni 50 e stabili dei primi anni del 1900 con quotazioni medie per una soluzione ristrutturata di 4000 al mq. Il progetto di City Life per ora non sembra aver avuto impatti sulle dinamiche del mercato immobiliare della zona. L arrivo della fermata della metropolitana porterà indubbi benefici anche alle abitazioni già esistenti in zona, oltre a quelle che saranno costruite col progetto in questione. Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Espinasse Certosa sono in leggero aumento. Si registra un mercato abbastanza dinamico e tempi di vendita in diminuzione, intorno a due mesi. Gli acquirenti della zona sono molto più selettivi e cercano abitazioni ristrutturate (per non dover effettuare lavori di ristrutturazione e sostenere ulteriori costi, a volte difficilmente prevedibili) inserite in contesti condominiali decorosi, dotati possibilmente di ascensore e di portineria. Se sussistono queste caratteristiche si possono spuntare anche quotazioni leggermente più elevate rispetto alla media. Acquirenti che trovando una buona offerta sul mercato sono anche più preparati e più sicuri di quello che desiderano acquistare. Si registra anche un ritorno degli investitori sul mercato che acquistano monolocali e bilocali da mettere a reddito. In questa prima parte dell anno hanno acquistato soprattutto giovani coppie e single che si sono indirizzari su monolocali e bilocali anche perché l offerta abitativa della zona è indirizzata in tal senso. Apprezzate in particolare le soluzioni situate su viale Espinasse, piazzale Accursio e viale Certosa dove si concentrano per lo più abitazioni degli anni 50-60, alcuni anche con portineria. Le quotazioni più elevate per la zona si registrano proprio su piazzale Accursio e nel tratto iniziale di viale Espinasse e di viale Certosa dove tipologie in buone condizioni di conservazione possono arrivare a costare anche 2800 al mq. Più bassi i prezzi delle case su via Console Marcello dove c è un offerta più popolare, con stabili di ringhiera dei primi anni del 1900 e dove in passato avevano comprato numerosi immigrati. Al momento acquistano italiani, per uso diretto o per uso investimento. Per un buon usato si spendono in media al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di abitazioni in affitto anche se non sempre i potenziali inquilini offrono garanzie reddituali richieste dai proprietari che sono diventati più esigenti alla ricerca di una maggiore sicurezza. A cercare casa in affitto al momento sono giovani coppie, single o famiglie che non hanno accesso al mercato del credito oppure immigrati. Nei primi sei mesi del 2010 si registra una diminuzione dei prezzi per le abitazioni situate a Bruzzano. Nei primi mesi dell anno si sono compravenduti soprattutto trilocali e quattrolocali mentre da aprile sono i monolocali e i bilocali a da essere più richiesti e compravenduti. Per queste tipologie di immobili si esprime una capacità di spesa compresa tra 80 e 130 mila. Più difficile collocare sul mercato tagli superiori a 250 mila. Si riscontra la presenza di potenziali clienti che hanno necessità di fare mutui per importi cospicui e che trovano difficoltà nell accesso al credito. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 Ad acquistare sono stati prevalentemente italiani, famiglie, coppie giovani e single. Bruzzano è un quartiere alla periferia della città, al confine con Cormano. Al momento si registrano molte nuove costruzioni in edilizia cooperativa, soprattutto nelle zone più periferiche che si vendono a al mq, cifra al momento lontano dalla disponibilità media di spesa di coloro che acquistano nella zona. La maggior parte degli immobili del quartiere sono stabili civili costruiti tra gli anni 60 e gli anni 70, ma si contano anche dei complessi di tipo signorile con giardino e campi da tennis nel tratto che va da via Rapisardi verso il Parco Nord dove ci sono appunto i tagli grandi, 3-4 locali che si vendono con maggiore difficoltà. Positivo in zona il mercato delle locazioni che vede una buona domanda alimentata sia da coloro che non riescono ad acquistare che da dipendenti dell Ospedale Galeazzi e studenti universitari che comunque in zona trovano degli ottimi collegamenti con il centro di Milano. Non lontano sorge il quartiere di Dergano dove, al momento, il nuovo costruito negli ultimi due anni è stato tutto venduto e si registra una buona domanda di terreni da parte dei costruttori a cui però corrisponde un offerta molto bassa presente sul mercato. La zona è interessato all arrivo di una nuova fermata della metropolitana. Anche su Dergano le quotazioni degli immobili in questa prima parte del 2010 sono in diminuzione; molti gli immigrati che vendono per difficoltà di pagamento del mutuo e sono sempre più numerosi gli italiani con bassa capacità di spesa che acquistano questi immobili che si vendono a prezzi medi di 2400 al mq. La zona a differenza di Bruzzano, presenta molti più stabili di ringhiera e di corte dei primi anni del A seguire tra le macroaree che hanno segnalato una diminuzione dei prezzi anche quella di Fiera San Siro (-1,6%) dove si registra una contrazione nel quartiere di Fiera Pagano. Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni nella zona di Fiera Pagano sono leggermente diminuite e questo fenomeno ha interessato tutte le tipologie immobiliari, comprese quelle signorili che negli ultimi tempi avevano sofferto proprio a causa delle richieste troppo elevate espresse dai venditori. In questo momento è la domanda, quindi i potenziali acquirenti con il loro budget di spesa, a determinare l andamento del mercato. In questa prima parte dell anno la maggioranza delle operazioni hanno interessato gli immobili della zona di via Ravizza, via Sanzio, via Correggio e via Monterosa. In particolare, le abitazioni di ringhiera dei primi anni del 1900 in buone condizioni si sono compravendute a prezzi medi di 5000 al mq, 6000 al mq se ristrutturate. Si riscontrano difficoltà sulle soluzioni particolarmente di lusso in zona Pagano, via Pallavicino dove al momento difficilmente si vende a 10 mila al mq come poteva accadere un paio di anni fa. Per una soluzione, di cui si apprezza soprattutto la posizione e l esposizione, si parla di cifre che non superano i al mq. Poco importa lo stato di conservazione di questi immobili: i potenziali acquirenti preferiscono personalizzarli. Nei primi mesi dell anno sono andati bene soprattutto i piccoli tagli fino a 75 mq e si registra un maggior ricorso al mutuo. La zona è interessata al progetto di City Life ma al momento non ci sono effetti sul mercato immobiliare della zona. Sul mercato delle locazioni si registra una forte diminuzione della richiesta soprattutto sui tagli grandi che prima erano affittati a dirigenti o manager in trasferta a Milano. Adesso le aziende della zona non erogano più questo tipo di benefit e di conseguenza questi immobili restano non locati sul mercato. La domanda in affitto sui piccoli tagli tiene ancora bene ma, chi può, preferisce acquistare. A seguire con una diminuzione dello 0,9% la macroarea di Città Studi Indipendenza che registra quartieri in diminuzione come quello di Lambrate ed in leggero aumento come quello di Piceno Plebisciti. Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Lambrate sono diminuite dell 8,3%. Si registrano aumenti delle tempistiche di vendita che si portano anche oltre i sei mesi, ma soprattutto si segnala una ridotta disponibilità di spesa e una diminuzione della domanda dovuta soprattutto alla mancanza del capitale necessario per realizzare l acquisto, anche tramite finanziamento. Infatti ad acquistare nella prima parte dell anno sono stati Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

5 soprattutto investitori (speso genitori che acquistano l abitazione per il figlio fuori sede che studia o lavora a Milano oppure persone che voglio acquistare un abitazione da mettere a reddito) con il capitale a disposizione oppure coloro che devono realizzare un acquisto di sostituzione per migliorare la loro situazione abitativa, che vendono un abitazione più piccola e richiedono un mutuo integrativo. I tagli maggiormente compravenduti sono il monolocale e i bilocali, quindi piccoli tagli che richiedono capitali più ridotti. Tra coloro che hanno comprato queste tipologie di immobili tanti investitori oppure giovani coppie. Chi ha acquistato per sostituzione si è orientato prevalentemente verso i trilocali. L offerta immobiliare della zona è abbastanza vetusta, ad eccezione di Parco Grande Rubattino dove sono state realizzate delle nuove costruzioni nella prima metà degli anni 2000, molte delle quali in edilizia convenzionata. Le nuove costruzioni si trattano a prezzi medi di al mq. Le abitazioni situate in Piazza delle Rimembranze sono tra quelle più richieste dal momento che sono non lontane dalla fermata della metropolitana e comunque situate in un area servita. Si trovano per lo più abitazioni degli anni che a seconda dello stato di conservazione possono costare da 2200 a 2700 al mq. Quotazioni ancora più contenute si registrano nel quartiere Ortica, nella parte più periferica di Lambrate dove ci sono abitazioni dei primi anni del 1900 valutate mediamente in discrete condizioni a al mq. Nella zona di Piceno Plebisciti si registra un leggero aumento delle quotazioni degli immobili nei primi sei mesi dell anno. Il mercato è stato vivace, ha visto venditori che hanno compreso le nuove dinamiche di mercato e si sono adeguati. Allo stesso modo gli acquirenti hanno capito che non potevano aspettarsi ribassi di prezzo troppo sensibili, soprattutto in un area come questa che è semicentrale e presenta un offerta immobiliare in buona parte di qualità. Le compravendite realizzate in questa prima parte dell anno hanno riguardato più che altro abitazioni acquistate per uso diretto: acquisto di prima casa dopo un periodo di affitto,acquisto della casa di sostituzione e genitori che comprano per i figli. Poche le compravendite realizzate per uso investimento. I tagli più richiesti hanno una metratura compresa tra 50 e 120 mq. L offerta immobiliare è molto differenziata, va dagli stabili d epoca e signorili posizionati su corso Plebisciti e più vicino al centro della città dove si realizzano meno compravendite, anche perché c è poca offerta sul mercato e dove le quotazioni possono toccare valori di al mq. La maggioranza delle operazioni si realizzano nella zona di corso XXII Marzo e via Archimede dove ci sono stabili dei primi anni del 1900 valutati intorno a 4500 al mq. Quotazioni più contenute si registrano per gli stabili vecchia Milano di ringhiera che si trattano a prezzi medi di 4000 al mq. Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda alimentata da professionisti che lavorano in zona ma anche giovani e famiglie che desiderano vivere vicino al centro della città. Nella zona sono in corso il avori per la riqualificazione della zona di Porta Vittoria e le costruzioni nuove ultimate nell area sono state vendute intorno a 6500 al mq. Si prevedono nuove costruzioni in luogo dell ex discoteca Rolling Stone. Sono stabili le quotazioni delle abitazioni nelle macroaree di Vercelli Lorenteggio, Stazione Centrale Gioia Fulvio Testi e Lodi Corsica. Nella macroarea di Vercelli Lorenteggio segnaliamo un leggero incremento delle quotazioni nella zona Napoli - Tolstoi. Il mercato nella zona non ha mai conosciuto periodi particolarmente difficili ma questa prima parte dell anno ha evidenziato una timida ripresa del mercato. Non sembrano più avere appeal sul mercato monolocali, in passato molto ambiti dagli investitori. Si preferisce fare uno sforzo economico in più ed optare per il bilocale, la tipologia più richiesta nella zona. A seguire nelle preferenze dei potenziali acquirenti c è il trilocale. Si apprezza la presenza di una seconda camera da letto e anche chi cerca il bilocale lo chiede con la cucina abitabile da trasformare poi in un ulteriore camera da letto. Le soluzioni più prestigiose si trovano nell area compresa tra via Donati, via Soderini e via Rondoni dove ci sono condomini degli anni 70 che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di 4500 al mq. Le quotazioni scendono a al mq per le abitazioni degli anni 60 situate in via Lorenteggio nel tratto compreso tra piazza Bolivar e piazza Frattini. Prezzi più contenuti sono Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

6 riscontrabili per le tipologie situate nella zona Bruzzesi Giambellino dove in passato acquistavano molti immigrati mentre oggi si ha soprattutto un mercato interno, che vede protagonisti italiani che hanno sempre vissuto nel quartiere. Una soluzione usata oscilla intorno a al mq. Positivo il mercato delle locazioni, che vede tra le richieste anche molti studenti universitari che optano per la zona meno costosa vicino a quelle a ridosso di Università come la Cattolica o la Bocconi ma che è comunque ben collegata con gli atenei. Per un bilocale arredato non si spende in questo momento più di 800 al mese. Per il trilocale è difficile superare i 1000 al mese. Nella macroarea di Stazione Centrale Gioia Fulvio Testi si segnala un leggero aumento delle quotazioni ma i uno scenario di mercato che si muove con molta lentezza nel quartiere di Murat Zara. Nei primi sei mesi dell anno si registra un leggero aumento delle quotazioni anche se le compravendite sono in diminuzione e i tempi di vendita in aumento e possono arrivare anche ad un anno. Le compravendite si sono realizzate a prezzi leggermente superiori rispetto al semestre scorso ma sul mercato risulta molto invenduto. Proprio nella zona di Zara dove al momento le richieste espresse dai venditori sono lontane dalla capacità di spesa espressa dai potenziali acquirenti (A titolo di esempio per un bilocale si registra una budget medio intorno a 150 mila ) si registra da tempo molta offerta sul mercato. Le compravendite realizzate nella prima parte dell anno erano finalizzate soprattutto all acquisto dell immobile per uso diretto, quindi prima casa con passaggio da una precedente situazione di affitto. I tagli più richiesti sono quelli di piccola dimensione, monolocali e bilocali. La parte del quartiere più richiesta è quella al confine con il quartiere della Maggiolina, apprezzata per la tranquillità, e dove per un buon usato (dagli anni 30 a gli anni 70) si spendono intorno a 3000 al mq. La maggior parte delle compravendite però si realizza in via Murat dove, per costruzioni realizzate prevalentemente negli anni 70, si registrano prezzi di al mq. Poche le nuove costruzioni nella zona e quelle che ci sono costano intorno a 3500 al mq. Nella macroarea di Lodi Corsica si registra un leggero incremento dei prezzi per le abitazioni situate in via Tito Livio. In particolare l incremento ha interessato le abitazioni di qualità posizionate in piazza Salgari, via Tito Livio, via Venosa, via Tertulliano e via Ennio. Infatti in queste strade si concentrano in particolare tipologie di edilizia civile, in buono stato di conservazione, che si vendono a prezzi medi di 3300 al mq con punte anche di al mq se l immobile presenta caratteristiche di qualità. Da segnalare che in zona, e precisamente in piazza Gressoney, sono in corso dei lavori per la nascita di uno stabile signorile, con standard energetico di classe A che è immesso sul mercato a prezzi medi di 5000 al mq e che sta contribuendo a determinare il rialzo delle quotazioni della zona. In questa prima parte dell anno si sono realizzati acquisti migliorativi, indirizzati sul trilocale. A seguire nelle richieste i bilocali che sono stati scelti soprattutto da giovani al primo acquisto o da genitori che hanno acquistato la casa per i figli. Si riscontrano maggiori difficoltà nella vendita delle abitazioni in piazzale Cuoco e dintorni dove, l offerta immobiliare vede la prevalenza di abitazioni popolari che, con difficoltà si vendono a cifre superiori a al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda per immobili di qualità e una discreta difficoltà ad affittare abitazioni che non rispondono a certi criteri di qualità ( bagno ristrutturato, arredamento di buona qualità). Tra chi cerca in affitto studenti della Bocconi o del Politecnico (che si indirizzano in zona perché meno costosa). Da segnalare che in zona esiste un progetto per il recupero del mercato Ortofrutticolo. Nel quartiere Montenero invece si registra una leggera diminuzione delle quotazioni. Al momento si registra la presenza di alcuni cantieri di nuova costruzione che hanno ancora dell invenduto ( le quotazioni del nuovo partono da 6000 al mq) e di conseguenza questo ha determinato anche una contrazione dei valori delle tipologie usate. Occorre dire che ci sono delle abitazioni, quelle posizionate in viale Lazio, piazza le Libia e via Cadore che sono molto apprezzate dalla clientela che si rivolge alla zona e che raggiungono prezzi di 5000 al mq se sono in buono stato di conservazione. Si tratta di soluzioni d epoca ( di cui c è bassa offerta sulla zona) e di appartamenti Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

7 in palazzi degli anni Chi cerca in questa zona predilige soprattutto i tagli grandi, oltre 140 mq e spesso avendo budget di investimento importanti, difficilmente si accontenta e di conseguenza si sposta più facilmente nelle zone limitrofe ( Beatrice d Este ecec). Questo è un ulteriore motivo che ha spinto alla diminuzione dei prezzi della zona. Un aumento dello 0,1% ha interessato la macroarea di Navigli Famagosta nei primi sei mesi del Il quartiere che ha messo a segno un leggero incremento è stato quello di Barona S. Rita. Si è registrata infatti una piccola ripresa della domanda e anche delle compravendite rispetto all ultimo semestre del Tra gli acquirenti, buona parte sono state coppie intorno ai 30 anni che hanno acquistato la prima casa, preferendo il bilocale. Sempre vivace la domanda di immobili ad uso investimento da parte di genitori di studenti universitari che studiano presso lo Iulm e di investitori che acquistano con la finalità di mettere a reddito l immobile. Questi ultimi hanno un budget medio compreso tra 150 e 180 mila e in genere un bilocale si affitta a valori medi di 700/750 al mese. Si sono preferite soprattutto le tipologie in contesti civili e in buono stato di conservazione. Tra le soluzioni apprezzate quelle degli anni 70 situate in via Tobagi, via Faenza, via Bari e viale Famagosta alcune anche con caratteristiche di pregio. I prezzi in queste zone possono superare anche 3000 al mq e oltre se in buono stato di conservazione. Anche le abitazioni dalle caratteristiche simili e situati nei pressi della stazione della MM di Famagosta hanno avuto un buon riscontro tra i potenziali acquirenti. Si riscontrano tempi di vendita più lunghi e prezzi stabili o tendenti ribasso invece per le tipologie di edilizia popolare ex Inpdap es. in via Simone Martini, beldiletto i cui valori oscillano intorno a 2300 al mq. Risalgono fine anni 60 e spesso necessitano di importanti interventi di ristrutturazione. Sono diversi gli interventi di nuova costruzione presenti sul territorio della zona: una palazzina è in corso di costruzione in via S. Rita angolo via Portaluppi, palazzina in via Binda ultimati dei loft e dei locali commerciali sempre in via Tobagi e non lontano dalla fermata della metropolitana di Famagosta, in via Santader, sono in costruzione delle abitazioni e delle strutture commerciali e direzionali che si vendono a prezzi medi di al mq. Per il residenziale, mentre per il commerciale non sono ancora stati commercializzati. Numerosi gli interventi di urbanistica previsti sul territorio milanese in vista dell Expo. Tra queste il prolungamento delle linee metropolitane esistenti e la realizzazione di nuove: entro il 2015 la rete metropolitana che attraversa Milano e il suo hinterland sarà raddoppiata. Vanno avanti i prolungamenti delle linee 2 e 3 ad Assago e al quartiere Comasina. Sono partiti i cantieri per la linea 5 (Garibaldi-Bignami). In progetto anche quelli per la prima tratta della linea 4 da via Lorenteggio a via Sforza. Si prevede poi il prolungamento della linea 2 da Cologno a Vimercate e della linea 3 da San Donato a Paullo. Inoltre si realizzerà la Pedemontana, la Tem (tangenziale esterna) e la Brebemi (Brescia-Bergamo-Milano). Nel 2014 Milano avrà la circe line grazie alla riconversione dei vecchi scali ferroviari ( tra cui Farini, Porta Romana e Porta Genova) Sono previste 15 fermate. Sicuramente si velocizzerà il completamento delle opere urbanistiche più importanti tra cui Garibaldi-Repubblica e l ex Fiera Campionaria. In entrambi i progetti i lavori sono ormai in pieno svolgimento. Ricordiamo che il progetto City Life interessa 225 mila mq nell area dell ex Fiera e che dovrebbe concludersi nel Porterà alla nascita di 160 mila mq di aree verdi, residenze di lusso e tre grattacieli con destinazione residenziale e direzionale. Continuano i lavori per le abitazioni in Garibaldi Repubblica dove sorgerà un parco di 100 mila mq e 36 mila mq di edilizia residenziale, con appartamenti di lusso con caratteristiche eco compatibili ( Bosco Verticale ). A sud della città, a Milanofiori Nord sono in corso lavori per la costruzione di un complesso residenziale e di un parco verde oltre all arrivo della fermata della metropolitana di Assago. Altro progetto è quello che riguarderà lo smantellamento dell Ortomercato, per lasciare spazio alla Città del Gusto e della Salute. Altri progetti importanti interesseranno la Bovisa e Porta Vittoria. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

8 Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio ,7% 48,9% 34,5% 8,7% 1,2% Gennaio ,5% 45.6% 36.1% 9.4% 1.4% Da Gennaio 2010 a Luglio 2010 a Milano si registra un lieve aumento della concentrazione della domanda solo sui bilocali che è la tipologia di immobile che raccoglie la maggioranza delle richieste con il 48.9% delle preferenze. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio ,3% 42,8% 32,1% 10,1% 2,7% Gennaio % 42.4% 34.5% 9.5% 2.5% L analisi dell offerta evidenzia che la maggioranza degli immobili presenti sul mercato sono bilocali (42,8%) seguiti dai trilocali (32,1%). BRESCIA Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Brescia sono diminuite del 2%. Diminuiscono i valori delle case a San Polo Buffalora dove la maggioranza degli immobili costruiti in edilizia convenzionata sono messi in vendita a prezzi più contenuti. Inoltre alcuni anni fa la creazione ex novo di un quartiere, San Polino, ha determinato l immissione di migliaia di immobili sul mercato, contribuendo ad incrementare l offerta. Non lontano sorge S. Eufemia, quartiere della città che si divide in due aree: un borgo vecchio, sviluppato su strade ad alto scorrimento con numerose abitazioni costruite nel secolo scorso, ristrutturate alla fine degli anni' 60, spesso prive di ascensore e box e con difficoltà di parcheggio e una zona collinare con soluzioni più signorili quali appartamenti, villette a schiera, case di corte, porzioni cielo-terra, bifamiliari ed indipendenti con valore medio di al mq. Una soluzione singola e di tipologia signorile in questa zona può toccare anche il milione di. Non lontano, al confine con via Cremona, sorge la zona dell Ospedale di Brescia, Nuova Poliambulanza dove ci sono principalmente costruzioni degli anni 70 i cui prezzi oscillano da 1450 al mq per le tipologie usate fino a 2500 al mq per quelle di nuova costruzione. Non sempre il nuovo si colloca con successo sul mercato a questi valori. In tutti questi quartieri nei primi mesi del 2010 si registra un mercato dinamico perchè molti proprietari hanno ribassato i prezzi della richiesta facilitando l incontro tra domanda ed offerta. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale. Tra i progetti che in futuro potranno interessare il quartiere c è il recupero dell ex area Iveco a S. Polo Nuovo al cui posto dovrebbero sorgere un centro commerciale ed uno residenziale, l'abbattimento delle torri per lasciare spazio a palazzine circondate da ampie aree verdi. Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Casazza, San Bartolomeo e Collebeato sono ancora in diminuzione. Gli immobili immessi sul mercato ad un prezzo in linea con la capacità di spesa espressa dai potenziali acquirenti della zona si compravendono facilmente; diversamente, dal momento che l offerta sul mercato è elevata, i potenziali compratori preferiscono valutare tutte le tipologie presenti prima di acquistare. In questo momento si cercano soprattutto trilocali dal valore compreso tra 120 e 150 mila ; si registrano difficoltà nella vendita delle abitazioni con riscaldamento centralizzato, con spese condominiali elevate e che necessitano di lavori di ristrutturazione importanti. Hanno acquistato soprattutto famiglie che hanno realizzato acquisti di sostituzione. Non si registra una domanda elevata di abitazioni ad uso investimento. San Bartolomeo, quartiere popolare sorto tra gli anni 50 e gli anni 60, con alcune soluzioni degli anni 80 è interessato da un processo di riqualificazione che prevede lo spostamento delle strutture industriali in altre aree della città per lasciare spazio a nuove costruzioni. Sono numerosi i cantieri in essere ma i prezzi richiesti,intorno a 3000 al mq, sono più elevati rispetto alla capacità di spesa espressa in zona ( al mq). La conseguenza è la presenza di invenduto. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

9 Il quartiere offre abitazioni in parchi condominiali con terrazze, aree verdi che si vendono, in buone condizioni, a prezzi medi di 1400 al mq. La zona di Casazza presenta a nord-est di via Casazza una zona popolare e ad ovest una zona residenziale, sorta a partire dagli anni 80. Le valutazioni variano tra 1100 al mq per le soluzioni popolari a 1600 al mq per le soluzioni più recenti e residenziali. Si registra un ritorno degli acquirenti a Casazza. Non lontano sorge il Comune di Collebeato dove sono in corso interventi per la realizzazione di villette singole, bifamiliari e trifamiliari, palazzine e soluzioni in corti. Gli acquirenti del nuovo sono quasi sempre persone provenienti da altre zone della città: questa area infatti è molto apprezzata per la vicinanza alle colline dei Campiani ed per la presenza del parco Primo Maggio che rendono il quartiere verde e tranquillo. La valutazione del nuovo oscilla tra 2300 e 2700 al mq, mentre l usato costa al mq. Dinamico il mercato delle locazioni dove si registra una buona domanda (famiglie, lavoratori trasfertisti, studenti fuori sede, single, giovani coppie) ed una buona offerta sul mercato. Si registrano casi in cui si affitta la propria abitazione di proprietà e con l introito della locazione si pagano parte delle rate di un mutuo stipulato per l acquistare una casa più grande. Un bilocale si affitta ad un canone medio di al mese. Sono ancora in corso i lavori per la nascita della metropolitana che interesserà soprattutto il quartiere di Casazza. Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle compravendite nei quartieri di Urago Mella e Abba sono rimaste stabili, sebbene la domanda abitativa sia in ripresa. Ad acquistare sono state soprattutto coppie alla ricerca della prima casa o della casa migliorativa. Si nota una lieve ripresa degli acquisti da parte di immigrati, quasi esclusivamente dei paesi dell Est Europa e che si orientano soprattutto su trilocali dal prezzo compreso tra mila. Inoltre molte persone che, negli ultimi anni, avevano comprato nei paesi della provincia alla ricerca di soluzioni indipendenti o semidipendenti ora esprimono la volontà di rientrare in città. Le famiglie acquistano in prevalenza trilocali e quattro locali, preferendo soluzioni termoautonome e ristrutturate. La zona di Urago Mella si sviluppa nell area nord-ovest della città con soluzioni costruite fino agli anni 90. Sono numerosi gli interventi in corso in tutta la zona e riguardano la costruzione di palazzi, di soluzioni cielo-terra ma anche recuperi di sottotetti da cui si ricavano dal monolocale al quattro locali. I prezzi del nuovo oscillano tra 2200 e 3100 al mq. Particolarmente ambito il Borgo Antico di Urago Mella dove sono in corso degli interventi di nuova costruzione che hanno prezzi medi di 5000 al mq. Il quartiere Abba è apprezzato per la presenza di verde e la tranquillità. L offerta immobiliare è composta in prevalenza da soluzioni di grandi dimensioni realizzate tra gli anni 60 e gli anni 80, che ben ristrutturate hanno un prezzo di 1800 al mq e da ristrutturare costano1300 al mq. Ci sono poi ville singole e bifamiliari in posizione pedecollinare. Il costo di una villa singola non è inferiore a 600 mila. Gli acquirenti che preferiscono soluzioni all interno di residence optano spesso per la zona di Pendolina, di via Sant Emiliano e di via Valle Bresciana, area adiacente alle colline dove queste tipologie sono più diffuse. Sul mercato degli affitti si registrano numerose richieste da parte di immigrati. Per un bilocale si spendono mediamente al mese. Anche la zona Nord di Brescia ha registrato quotazioni immobiliari abbastanza stabili nella prima parte dell anno. Si nota interesse e, soprattutto, una reale intenzione di acquisto da parte dei clienti che, oggi, possono scegliere tra numerosi immobili presenti sul mercato quello più adatto alle proprie esigenze. Gli acquirenti in quest area della città hanno spesso il capitale da investire ed il ricorso al finanziamento è nullo o molto basso. Si registra anche una discreta presenza di investitori che si indirizzano su appartamenti da mettere a reddito, locandoli a studenti universitari perchè in zona ci sono le facoltà di Medicina ed Ingegneria. Da segnalare che nel 2010 una parte degli Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

10 investitori ha preferito indirizzarsi verso i locali commerciali che garantiscono un rendimento annuo lordo del 6%. Il budget medio dell investimento, che si aggira intorno a mila, consente di acquistare un locale commerciale di 50 mq nella zona di Crocefissa di Rosa, via Veneto e la zona dell Ospedale. Mompiano e Costalunga sono zone residenziali dove acquistano soprattutto famiglie e coppie giovani con l aiuto dei genitori. L area di via Crocifissa si trova nella parte nord della città, non distante dal centro ed è caratterizzata da condomini costruiti a partire dagli anni 50 e da alcune villette Liberty degli anni 20 e 30 concentrate nei pressi di via Martinengo Cesaresco e delle sue parallele. Si tratta di una delle zone maggiormente quotate di Brescia perché ben curata, con la presenza di negozi ed uffici e ben servita. Questi elementi la rendono interessante soprattutto per le persone più anziane che preferiscono vivere in zone servite. Per acquistare un appartamento ristrutturato si spendono tra 3500 e 4000 al mq mentre un appartamento da ristrutturare in un contesto signorile costa 2000 al mq. Prezzi simili nel quartiere di Mompiano che si è sviluppato ai piedi del Colle San Giuseppe a cavallo tra gli anni 60 e 70. Si tratta di una zona residenziale, ricercata in particolare da chi apprezza il verde e non vuole rinunciare a comodità e servizi. Prevalgono le palazzine, ma in direzione del colle e nell area collinare si possono acquistare ville e soluzioni indipendenti. Il mercato immobiliare di via Veneto offre soprattutto appartamenti in condomini degli anni attualmente valutati da 1300 a 1800 al mq (tipologie usate). Bassa la pr esenz a di sol uzioni in stile liberty, acquistabili a mila e di immobili degli anni Mercato a s e stante quello di Borgo Trento, a ridosso del Centro storico e sviluppatosi nella seconda metà del XIX secolo. Offre dal bilocale al taglio più grande inseriti in contesti d epoca e valutati in buone condizioni intorno a 2000 al mq. Ci sono anche porzioni case con quotazioni più elevate. Sul mercato delle locazioni al momento si registra un eccesso di offerta rispetto alla domanda e molti immobili sono spesso in cattive condizioni di conservazione, di conseguenza il proprietario deve effettuare lavori di ristrutturazione per collocarlo con successo sul mercato. La domanda di immobili in affitto arriva soprattutto da persone dell Europa dell Est che lavorano presso le famiglie della zona e da coppie giovani che non potendo acquistare con mutuo si rivolgono al mercato delle locazioni. Anche l area Nord della città è interessata dai lavori per la realizzazione della nuova metropolitana di Brescia. In particolare si lavora nella zona di Piazzale Vivanti e nella zona dell Ospedale Civile dove sono previste due fermate. I lavori dovrebbero terminare nel Procedono invece a rilento i lavori del Comparto Milano dove oltre ad interventi residenziali sono previste costruzioni di tipo direzionale e commerciale. Le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Porta Cremona hanno messo a segno un leggero incremento. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che sul mercato hanno acquistato prevalentemente persone che avevano già il capitale necessario e che,dopo semestri di incertezza, hanno deciso di acquistare l immobile. Permangono le difficoltà di accesso al credito per coloro che invece non hanno sufficiente disponibilità di spesa propria e sono costretti a ricorrere al mutuo. In questa prima parte dell anno hanno comprato investitori e giovani coppie con l aiuto delle famiglie di provenienza. Gli investitori hanno puntato soprattutto al migliore rapporto prezzo ( poca importanza ha avuto il taglio dell immobile), mentre chi ha acquistato l abitazione per uso proprio ha preferito il trilocale. L area di Porta Cremona, a sud del Centro storico della città, è una zona medio popolare caratterizzata dalla presenza di palazzi costruiti negli anni 60. Chi volesse acquistare un appartamento ristrutturato deve mettere in conto una spesa di 1800 al mq. Prezzi più bassi si spuntano per l acquisto di soluzioni da ristrutturare che costano 1350 al mq. Sono molto apprezzate le abitazioni situate alle spalle della Chiesa di S. Maria della Vittoria (via Guidoni, via Muziano, via Zanelli) dove si muove soprattutto un mercato interno, cioè di acquirenti che hanno sempre vissuto nel quartiere. La zona infatti è tranquilla e Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

11 contemporaneamente vicina alle arterie principali. Ci sono piccoli contesti condominiali, villette degli anni 50 e soluzioni in stile liberty. Per un buon usato si spendono mediamente intorno a al mq. L area che si sviluppa intorno a via Lamarmora, è sorto a cavallo tra gli anni 50 e gli anni 60, è composto prevalentemente da palazzi costruiti in edilizia popolare, la cui valutazione attuale si attesta sui 1200 al mq per soluzioni da ristrutturare. Il prezzo sale di 100 al mq per le stesse tipologie situate in zona Corsica, adiacente all area di Lamarmora. Nel quartiere Don Bosco, si possono acquistare ville singole e bifamiliari in stile liberty. Il prezzo di una villa singola è di 800 mila. L area di Brescia 2 è sorta negli anni 70 con edilizia residenziale e direzionale, ma alcune aree, come quella di via Cipro e di Via Aldo Moro, si sono sviluppate negli anni 90. Sia a Brescia 2 che nella zona di via Cremona sono in corso degli interventi di nuova costruzione in edilizia residenziale ed in edilizia convenzionata che si valutano rispettivamente a prezzi medi di al mq e di 2200 al mq. Sul mercato delle locazioni in questo momento si registra una diminuzione dei canoni e a ricercare sono soprattutto immigrati e lavoratori fuori sede impiegati presso le strutture direzionali di Brescia 2. Da segnalare che anche questa zona è interessata dai lavori per la costruzione della metropolitana che collegherà la zona Nord e la zona Sud di Brescia. COMO Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni di Como sono diminuite del 2,7%. Nei quartieri di Albate, Muggiò, Lora e Trecallo a partire da marzo si registrano segnali positivi con una leggera ripresa delle compravendite in seguito alla diminuzione delle quotazioni. A muoversi sul mercato sono state soprattutto famiglie e giovani coppie, che hanno fatto spesso ricorso al mutuo. Il trilocale è stato l immobile più richiesto e si è apprezzata in particolare il posizionamento in zone tranquille e poco trafficate. La disponibilità media per l acquisto di un trilocale si aggira intorno a 150 mila. Il quartiere dove si sono realizzate più compravendite è stato quello di Albate, del quale si apprezza la presenza dei servizi. Offre soluzioni dei primi anni del 1900, concentrate soprattutto nel Centro storico e valutate, ristrutturate, intorno a 1600 al mq. Ci sono poi abitazioni degli anni 60 che si valutano a prezzi medi di al mq. Non sono ancora partiti i lavori per il recupero dell ex area Frey nel Centro di Albate che prevede la realizzazione di un centinaio di appartamenti e di strutture commerciali. A Lora sono disponibili condomini signorili alcuni con vista lago e con giardino e posto auto/box che, in buone condizioni, si valutano mediamente 2000 al mq. Muggiò è il quartiere che in futuro potrebbe rivalutarsi in seguito alla realizzazione di un nuovo Villaggio dello Sport che diventerà il polo sportivo di Como. Al momento si possono acquistare nella parte alta appartamenti in contesti degli anni 70 inseriti in parchi condominiali e valutati intorno a 2000 al mq e nella parte bassa ex case Iacp degli anni ormai riscattate e vendibili a 1500 al mq. Trecallo invece è una frazione più periferica. Meno servita e più verde con palazzine, villette bifamialiari e singole oltre che antichi contesti di corte. A Monte Olimpino, Sagnino, Tavernola e Ponte Chiasso si registra una ripresa della domanda abitativa ed un maggior interesse per l acquisto dell immobile. Le tipologie più ricercate sono il bilocale ed il trilocale ed i potenziali acquirenti, decisamente più informati, sono molto attenti al tipo di immobile ricercato. Infatti sono stati penalizzati gli appartamenti senza spazi esterni, ascensore e assenza di posto auto. Si sono notate difficoltà sulla vendita delle abitazioni popolari. Infatti proprio per questo motivo uno dei quartieri dove si è registrato un dinamismo inferiore rispetto agli anni scorsi è stato quello di Ponte Chiasso dove c è abbondante presenza di immobili in edilizia popolare. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

12 Ponte Chiasso, al confine con la Svizzera, presenta un offerta immobiliare molto eterogenea che spazia dagli immobili d epoca situati su via Bellinzona e quotati intorno a 1200 al mq alle soluzioni degli anni dal valore compreso tra 1000 e 1300 al mq. Di Ponte Chiasso i potenziali acquirenti apprezzano la presenza di servizi commerciali, la vicinanza alla stazione della linea ferroviaria svizzera e all entrata dell autostrada. Tra Ponte Chiasso e Como sorge l area di Monte Olimpino che presenta palazzine costruite negli anni 70 e case d epoca risalenti alla prima parte del 900 che si concentrano su via Bellinzona. I prezzi di soluzioni medio usate oscillano tra 1200 e 1500 al mq. Prestigiosi e residenziali i due versanti montani su cui si sviluppano rispettivamente zona Cardina e zona Cardano con importanti ville signorili. Il quartiere di Monte Olimpino insieme a quello di Sagnino sono inoltre molto richiesti da lavoratori frontalieri che cercano appartamenti in locazione o acquisto. Si tratta di italiani che lavorano in Svizzera e cercano una residenza entro 15 chilometri dal confine. Spesso si tratta di finanzieri, poliziotti e doganieri impiegati nelle dogane presenti al confine tra Italia e Svizzera. Il canone di locazione di un bilocale è di 500 al mese e quello di un trilocale è di 600 al mese. Il quartiere di Sagnino è molto apprezzato per la presenza di verde e perché offre alcune abitazioni con vista lago. Nonostante ci sia un abbondante offerta di abitazioni in edilizia convenzionata ed ex Iacp le quotazioni hanno tenuto. In particolare la parte centrale del quartiere è sempre molto apprezzata dagli acquirenti perché tranquilla e verde e ben collegata con la città. Un appartamento medio usato in centro costa tra 1400 e 1600 al mq. In via Pio XI sono presenti due cantieri per la realizzazione di un importante intervento residenziale che conta più di 100 appartamenti, il prezzo di alcune di queste soluzioni è di 2300 al mq. Il quartiere di Tavernola è adiacente a Cernobbio, panoramico perché esposto verso il lago di Como. Nella parte alta del quartiere ci sono ville singole e bifamiliari realizzate a partire dagli anni 80 acquistabili a 1900 al mq mentre nella parte bassa prevalgono i condomini degli anni CREMONA Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Cremona sono rimaste stabili e in alcuni casi si registrano dei segnali di ripresa del mercato immobiliare che si esprimono anche con una maggiore fiducia nell acquisto dell abitazione. Ci sono delle preoccupazioni relativamente al posto di lavoro e si sono registrati casi di sospensione delle richieste di acquisto in seguito alla mancanza di certezza del posto di lavoro. Nelle zone che si sviluppano a ridosso del Centro storico, intorno a via Dante, via Mantova e nel quartiere Giuseppina si registrano segnali di ripresa della domanda abitativa sia in acquisto che in affitto. Le richieste di acquisto si sono polarizzate verso fasce di spesa estreme: per un bilocale si esprime una disponibilità media di spesa intorno a mila, mentre per un trilocale si va da 100 a 150 mila. In aumento la domanda di villette a schiera e di quattro locali. Si prediligono le abitazioni in buono stato di conservazione e dotate di accessori (garage e box/posto auto). La maggiore offerta di immobili sul mercato lascia più possibilità di scelta e di conseguenza gli immobili che non offrono tutti i comfort o non rispondono appieno alle esigenze della clientela sono penalizzati dal mercato. Nel centro storico di Cremona, sviluppatosi a partire dal 1600, si ricercano soluzioni di pregio, inserite in contesti signorili, possibilmente posizionate all ultimo piano e valutate in buone condizioni intorno a 2000 al mq. Quotazioni di 3000 al mq per le tipologie completamente ristrutturate. Le zone dove si realizza il maggior numero di compravendite si sviluppano intorno a via Dante, in particolare via Magazzini Generali e via Archi Romani dove ci sono soluzioni degli anni che in buono stato costano da 1400 a 1500 al mq. Il resto della zona offre per lo più soluzioni degli anni che si valutano a prezzi medi di al mq. Le nuove costruzioni Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

13 presenti al momento oscillano intorno a 1900 al mq. Nella zona che si sviluppa intorno a via Mantova ci sono abitazioni di ringhiera dei primi anni del 1900 che da ristrutturare si valutano intorno a 1500 al mq. Nel quartiere Giuseppina che si sviluppa intorno all Ospedale ci sono abitazioni degli anni 60 tra cui anche delle villette a schiera sebbene questa tipologia stia riscuotendo un discreto successo soprattutto nelle frazioni e nei comuni limitrofi (S. Marino, Persichello eccec) dove si stanno orientando le richieste di coloro che desiderano migliorare la qualità della vita pur restando vicino alla città. Tra le tendenze emerse negli ultimi tempi anche la domanda di rustici da ristrutturare in zone di campagna e comunque nei comuni della seconda cintura. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di tipologie in affitto, alimentate soprattutto da famiglie dal reddito medio basso che non riescono ad accedere al mercato del mutuo. Per un bilocale si spendono mediamente al mese. Da segnalare che la città di Cremona si è dotata di un PGT che dovrebbe prevedere la nascita di un area industriale presso l uscita dell autostrada e la realizzazione di una Cittadella Sportiva nel quartiere Giuseppina. Nella zona del Castello sul segmento della prima casa hanno acquistato soprattutto coppie giovani e il taglio più richiesto è il bilocale. L offerta abitativa è molto eterogenea e di conseguenza i potenziali acquirenti hanno avuto modo di scegliere l immobile a loro più adatto, preferendo le soluzioni abitabili e a prezzi più accessibili. La maggioranza delle compravendite si realizza nella zona del Castello, a ridosso del centro e si caratterizza per la presenza di stabili costruiti tra gli anni 60 e gli anni 70. Il costo di un appartamento in buone condizioni è di al mq. In questa zona della città si trovano anche soluzioni edificate tra la fine dell 800 ed i primi del 900, molte delle quali sono in fase di ristrutturazione. Il prezzo di queste tipologie, già ristrutturate, è di 2400 al mq anche se al momento si registra una certa difficoltà a collocare questi immobili sul mercato. Nel quartiere di Sant Ambrogio, nei pressi della stazione, l edilizia è eterogenea e spazia dalle palazzine, alle villette ed alle case singole. Via Fabio Filzi è la strada principale del quartiere, dove si possono acquistare soluzioni degli anni 90 ad un prezzo di al mq. Chi è alla ricerca di soluzioni indipendenti può optare per l area periferica di Boschetto, dove sono al lavoro numerosi cantieri per la costruzione di villette a schiera. Una villetta a schiera da 140 mq costa tra 200 e 220 mila euro, mentre una villetta usata costa 180 mila. Prezzi simili si registrano nella frazione di Cavatigozzi, sviluppatasi tra gli anni 80 e gli anni 90 e vede la presenza di villette e case indipendenti, ma anche di condomini, palazzine e cooperative. Il nuovo costa 1400 al mq, mentre le soluzioni usate in buone condizioni costano al mq. Chi desidera soluzioni indipendenti si rivolge al mercato degli immobili nell hinterland della città dove per una soluzione a schiera si spendono mediamente intorno a 200 mila. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda, alimentata in parte dagli studenti di musicologia. Nei primi mesi del 2010 sul mercato immobiliare di Porta Romana si registra un ritorno di interesse per l acquisto delle abitazioni. Ad acquistare sono stati coloro che sono alla ricerca della prima casa, soprattutto come abitazione sostitutiva per migliorare la condizione abitativa esistente. I tagli più ambiti sono stati il bilocale ed il trilocale. Il quartiere sorge in posizione semicentrale in una zona che si caratterizza per la presenza di soluzioni dei primi anni del 1900 e di condomini degli anni 70. Per una soluzione usata ed in buone condizioni si spendono mediamente 1500 al mq. Prezzi simili per gli immobili situati in zona Po, non lontana da Porta Romana, dove ci sono abitazioni degli anni Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

14 Tra le zone di sviluppo edilizio si registra via Del Sale caratterizzata dalla presenza di appartamenti in edilizia cooperativa che al momento si vendono intorno a 2000 al mq anche se si registrano delle soluzioni invendute sul mercato. Chi è alla ricerca di soluzioni indipendenti opta per Bagnara e Bonemerse, alla prima periferia della città, dove si possono acquistare ville singole, bifamiliari e a schiera. Si nota una maggiore informazione tra i potenziali acquirenti, più attenti che non in passato anche a tematiche come la certificazione energetica anche se poi scelgono immobili più centrali ma con standard energetici più bassi. LECCO Nella prima parte del 2010 le quotazioni immobiliari di Lecco sono rimaste sostanzialmente stabili (+0,4%). L andamento delle compravendite è stato abbastanza costante e ha coinvolto sia acquirenti di prima casa che investitori. Questi ultimi tendono ad acquistare bilocali da mettere a reddito nella zona di Pescarenico oppure nei pressi dell Ospedale Manzoni, posizionato tra Belledo e Germanedo. Per un bilocale si spendono cifre medie comprese tra 120 e 130 mila. Un bilocale si affitta intorno a 450 al mese. A Pescarenico il mercato offre case di ringhiera dei primi anni del 1900 ma anche abitazioni degli anni A soffrire in questa prima parte dell anno sono state prevalentemente le abitazioni situate nei quartieri più periferici, come Maggianico, Chiuso, San Giovanni e Laorca dove l ubicazione, il traffico e le difficoltà di parcheggio non le rendono delle zone estremamente appetibili e determinano la presenza di prezzi più contenuti che attirano soprattutto acquirenti con bassa disponibilità di spesa. Eterogenea l offerta immobiliare a Maggianico, dove villette a schiera degli anni 90 si alternano a condomini degli anni 70 e a palazzi d epoca. Il ristrutturato costa mediamente 1800 al mq. A Belledo invece si registra la presenza di palazzine di nuova costruzione di locali valutati mediamente 2500 al mq. Le tipologie usate sono prevalentemente appartamenti degli anni A San Giovanni si cercano soluzioni indipendenti, semindipendenti ed appartamenti di almeno 100 mq. Le soluzioni ristrutturate si trattano a 2000 al mq, con valori di 2500 al mq per le nuove costruzioni. Hanno invece ben tenuto le quotazioni degli immobili nelle zone centrali, tra cui il centro storico e i quartieri immediatamente a ridosso. Il Centro storico offre soluzioni dei primi anni del 1900 e soluzioni realizzate tra gli anni 30 e gli anni 50. Il prezzo di un appartamento ben ristrutturato in Centro storico è di 2600 al mq. Altra zona apprezzata quella che si sviluppa intorno a via Turati, apprezzata per i suoi servizi e per la vicinanza al lungolago della città e la zona Castello dove si possono acquistare soluzioni più recenti, edificate negli anni 90 e valutate al mq. Il mercato delle locazioni registra una buona domanda abitativa da parte di lavoratori fuori sede, studenti e giovani coppie. LODI A Lodi, nel primo semestre del 2010, i prezzi sono scesi del 5,5%, interessando in maniera generalizzata il territorio della cittadina. La motivazione è da ricercarsi nell abbondante offerta di immobili presenti sul mercato. Molte sono nuove costruzioni e, di conseguenza, i proprietari delle tipologie usate, soprattutto quelle di più antica costruzione e che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione hanno dovuto rivedere i prezzi. Si tratta spesso di soluzioni che in passato erano acquistati da immigrati. Nella prima parte del 2010 gli acquirenti che si sono mossi sul mercato Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

15 avevano il capitale a disposizione da investire e hanno fatto basso ricorso al mutuo. Il budget medio dell investimento si aggira intorno a mila. Nel Centro acquistano in genere famiglie alla ricerca della prima casa. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale, possibilmente dotato di box auto, anche se l offerta di questi ultimi è molto bassa. Il prezzo di un box singolo è compreso tra 35 e 50 mila. Si conferma un buon interesse per le soluzioni più signorili, presenti soprattutto nella parte alta del Centro, nell area limitrofa a piazza della Vittoria. Si tratta della zona più commerciale di Lodi, comoda perché vicina alla stazione e ben servita. In questa area si possono acquistare soluzioni d epoca ma anche appartamenti in edifici degli anni 60 oppure soluzioni ristrutturate a nuovo. L usato si vende tra i 2500 e i 2800 al mq, mentre il nuovo ha un valore compreso tra 3400 e 3800 al mq. Nel 2009 sono stati completati i lavori di riqualificazione dei Giardini del Passeggio, migliorando così la situazione del verde pubblico rendendolo fruibile. Le quotazioni sono più basse nell area della Città Bassa, dove l edilizia è caratterizzata da case di ringhiera, alcune delle quali riqualificate. Acquistare un appartamento ristrutturato in questa zona costa tra 1600 e 2100 al mq. Da segnalare il completamento dei nuovi argini del fiume Adda che garantiranno una maggiore sicurezza per tutta l area della Città Bassa. Chi desidera acquistare soluzioni indipendenti si sposta spesso nei paesi limitrofi, come ad esempio Secugnago, comune in espansione e servito dalla ferrovia, dove si trovano ville bifamiliari e a schiera di nuova costruzione ad un prezzo medio di 200mila. Un lieve ribasso ha interessato le abitazioni situate nell area che si sviluppa intorno a corso Mazzini. In questa zona gli acquisti si sono concentrati su soluzioni ampie e di qualità, ricercate prevalentemente da acquirenti con una buona disponibilità economica. Le tipologie maggiormente vendute sono state i trilocali inseriti in contesti di qualità. Ad acquistare in questa area di Lodi sono in genere single e giovani coppie, spesso provenienti anche da Milano ed hinterland. Si registra un aumento di acquisti per investimento, ed infatti la domanda di immobili in locazione è di pari passo incrementata, soprattutto da parte di single e coppie che non riescono ad accedere al credito. Per un bilocale si spendono 500 al mese e per un trilocale 700 al mese. A ridosso del Centro storico si sviluppa l area compresa tra via Mazzini e viale delle Rimembranze, sempre molto apprezzata dagli acquirenti anche per la vicinanza alla stazione ferroviaria. Qui si possono acquistare soluzioni in palazzine degli anni 60 e 70 ad un prezzo di 1900 al mq (medio usato). In zona Robadello-Coop ed Albarola si trovano appartamenti degli anni ad un prezzo medio di 1700 al mq (usato) con box auto a Nell adiacente via Maestri del Lavoro e in via Buozzi, sono stati completati alcuni appartamenti venduti ad un prezzo compreso tra 2000 e 2300 al mq. Molto apprezzata l area del quartiere San Bernardo, che si trova all ingresso della tangenziale e quindi ben collegata. L edilizia è composta da palazzine e villette ed i prezzi vanno da 1600 al mq per un medio usato a 2200 al mq per il nuovo. Nell area che si sviluppa intorno alla Stazione negli ultimi mesi si segnala una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti. In questa area della città acquistano famiglie e giovani coppie ma, nei primi mesi del 2010, si registra anche qualche acquisto per investimento. Si tratta di piccoli risparmiatori privati che investono in genere su bilocali da mettere a reddito per una spesa complessiva compresa tra 120 e 140 mila. La domanda di immobili in locazione proviene quasi esclusivamente da lavoratori trasfertisti che, dovendo raggiungere quotidianamente Milano, ricercano bilocali in affitto nei pressi della stazione. Il canone di un bilocale è di al mese. Il Pratello è un quartiere nato negli anni 70, composto prevalentemente da palazzine dove si possono acquistare soluzioni in buone condizioni a al mq. Da segnalare che in via Bocconi sono state appena completate 20 nuove unità abitative, la cui valutazione si attesta sui 2350 al mq. S i tratta di un a r ea in f ase di esp ansione dove, nei prossimi anni, si prevede la realizzazione di soluzioni residenziali. Nell area compresa tra via Pace di Lodi, via Cavezzali e via Agostino Da Lodi sono state completate alcune palazzine ed altre sono in fase di completamento per un totale di circa 80 nuovi appartamenti. L area compresa tra via Trento e Trieste, via Biancardi e via Dall Oro, nei pressi della stazione ferroviaria, è sorta tra la fine degli anni 60 ed i primi anni 70, anche se Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

16 non mancano soluzioni indipendenti dei primi anni 50. La valutazione di un buon usato è di al mq. Le aree maggiormente richieste sono quelle nei pressi della Stazione ed in zona Fanfani apprezzate perché ben collegate e per la presenza di negozi e servizi in genere. In questa zona si possono acquistare soluzioni in condomini oppure in ex palazzine popolari degli anni 50 ad un prezzo di 1800 al mq (ristrutturato). Sempre molto richiesta anche l area di via San Bassiano, importante arteria che collega la zona Fanfani con il Centro storico, sviluppatasi a partire dagli anni 70. Un appartamento in buone condizioni costa al mq. In espansione la zona di San Fereolo dove sono in fase di realizzazione nuove palazzine. Gran parte dell area è caratterizzata da villette singole, bifamiliari ed a schiera ed i prezzi delle soluzioni singole sono compresi tra 400 e 500 mila, mentre per soluzioni a schiera e bifamiliari si spendono rispettivamente 250 e 350 mila. MANTOVA Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni di Mantova hanno segnalato una diminuzione del 3,8%. Nel Centro di Mantova, dopo semestri di rallentamento della domanda a causa dei prezzi troppo elevati che ormai si erano raggiunti, si registra una ripresa delle richieste. A spingere all acquisto ha contribuito anche la volontà dei venditori di rivedere verso il basso i prezzi inizialmente richiesti. Si registra anche la presenza di appartamenti ristrutturati completamente ed invenduti sul mercato a causa dei prezzi elevati (mediamente intorno a 3800 al mq). Ad acquistare nei primi mesi dell anno sono stati prevalentemente acquirenti alla ricerca della prima casa, in particolare della casa migliorativa. Infatti si sono privilegiate le tipologie indipendenti, i tagli grandi, la presenza di sfoghi esterni e le tipologie da ristrutturare che consentono una maggiore personalizzazione dell immobile. Nel Centro di Mantova ci sono tipologie signorili d epoca, concentrate prevalentemente in via Arrivabene, via Chiassi, via Massari, via Corridoni e piazza Sordello. Si tratta di palazzi storici nati tra il 1400 ed il 1700 nei quali spesso si trovano sfoghi esterni come giardini e terrazzi, soffitti alti e a cassettoni, travi a vista ed affreschi. Acquistare un appartamento ristrutturato in queste aree può costare intorno a 3500 al mq. Una delle tipologie maggiormente apprezzate dai potenziali acquirenti è quella indipendente, costruzioni cielo - terra che però è sempre difficile da trovare sul mercato. Per questo motivo, insieme alle tipologie signorili hanno conservato il loro valore. Sul versante delle locazioni si registra un aumento della domanda a cui però ha fatto seguito una contrazione dei canoni dal momento che, anche su questo segmento di mercato, la qualità è premiante. Le richieste si orientano su monolocali e bilocali possibilmente arredati oppure sui trilocali vuoti. Nelle zone centrali, a Tè Brunetti e Valletta Valsecchi si registra un aumento delle tempistiche di vendita ma anche una ripresa delle compravendite in seguito alla diminuzione dei prezzi degli immobili. Molti acquirenti che si sono mossi sul mercato si sono interessati alle zone centrali pur esprimendo una disponibilità di spesa inferiore rispetto al passato. Gli immobili più richiesti sono quelli per i quali si esprime una disponibilità di spesa inferiore a 250 mila. Si registrano difficoltà per gli immobili la cui fascia di spesa è inferiore a 100 mila e che, in passato, interessavano soprattutto acquirenti che ricorrevano al mutuo e che ora hanno difficoltà ad acquistare. Buona la presenza di investitori che comprano per mettere a reddito l immobile e che si rivolgono soprattutto a piccoli tagli inseriti in contesti di prestigio. Chi acquista nelle zone centrali cerca appartamenti con sfoghi esterni (terrazzo e ampi balconi). Nell area individuata da via Principe Amedeo, via Mazzini, via XX settembre e via Giulio Romano si concentrano per lo più tipologie costruite tra il 1500 ed il 1900, in buona parte ristrutturate e dal taglio intorno a 100 mq. Per una soluzione signorile ristrutturata si spendono mediamente 3000 al mq. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

17 Non lontano dal centro città, a sud est, sorge il quartiere di Valletta - Valsecchi che offre per lo più appartamenti degli anni 70 attualmente acquistabili a prezzi medi di 1200 al mq. A penalizzare la zona anche la presenza del Polo Chimico. Il quartiere di Tè Brunetti si caratterizza per la presenza di soluzioni in edilizia popolare, appartamenti inseriti in piccoli contesti e per questo comunque apprezzati dalla clientela. I prezzi, già più bassi rispetto a quelli registrati in altri quartieri della città, sono attualmente intorno a 1000 al mq e non hanno subito ribassi. In questo quartiere ci sono delle aree di sviluppo edilizio con possibilità di espansione e che si valutano a prezzi medi di al mq. Il mercato delle locazioni è dinamico e al momento registra una buona domanda alimentata da lavoratori fuori sede, giovani coppie. Per un bilocale si registrano quotazioni medie di 400 al mese. MONZA Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Monza sono diminuite del 2,2%. Nelle zone centrali, nel corso della prima parte del 2010, si registra un mercato dinamico con protagonisti sia coloro che realizzano acquisti migliorativi che investitori che acquistano per mettere a reddito. I tagli più compravenduti sono i bilocali, i trilocali ed i quattro locali. Tra gli acquirenti anche persone residenti a Milano che si trasferiscono a Monza e che prediligono in particolare la zona intorno alla Stazione comoda per raggiungere Milano per lavoro. Si tratta della zona di San Carlo (piazza Indipendenza, corso Milano, via Umberto I) posizionata proprio alle porte del Centro storico e con un offerta abitativa costruita tra la seconda metà degli anni 60 e la prima metà degli anni 70. Una soluzione in ottime condizioni di conservazione costa 3000 al mq, si scende a al mq se l immobile necessita di alcuni lavori di riqualificazione. Il Centro storico di Monza offre immobili della fine del XIX secolo ed inizi del XX secolo, case tipiche vecchia Milano con alcuni edifici degli anni 60. Chi cerca in questa zona della città vuole soprattutto immobili di prestigio, tagli da mq, posizionati ai piani alti, con vista, doppi o tripli servizi, ampie camere e sfogo esterno. Apprezzata la presenza del box. Una soluzione nuova può arrivare anche a costare intorno a al mq. Nei vicini quartieri di San Biagio e San Gottardo si ricercano bilocali e trilocali in condomini costruiti tra gli anni 60 e gli anni 80. Per un buon usato si spendono mediamente 2800 al mq. Gli investitori si indirizzano per lo più verso i piccoli tagli, bilocali o case d epoca con cortile e soprattutto spese condominiali contenute. Esiste una buona presenza di lavoratori fuori sede. Sul mercato delle locazioni si registrano canoni medi di al mese. Si segnala in generale una maggiore preparazione da parte dei potenziali acquirenti. Nei quartieri di San Fruttuoso e di Triante si registra un mercato dinamico che ha visto un incremento delle richieste di tagli medio grandi (attici con terrazzo o soluzioni indipendenti) di metratura intorno a mq. Hanno ben tenuto i bilocali acquistati da giovani. In difficoltà invece la vendita dei tagli di mq dal budget compreso tra 200 e 210 mila che interessano famiglie incerte sull acquisto soprattutto per motivi legati all instabilità lavorativa. San Fruttuoso è un quartiere posizionato a ovest di Monza caratterizzato da condomini degli anni 70 con giardino circostante, parco giochi e a volte campi da tennis, zona servita da scuole pubbliche e private. La zona ha ancora dei terreni edificabili su cui si stanno ultimando dei piccoli complessi condominiali di due piani con mansarda e costruiti con rifiniture di tipo signorile. I tagli vanno da 60 a 200 mq. Le quotazioni dell usato sono di al mq per le tipologie di tipo signorile, e di al mq per quelle di nuova costruzione. Nel quartiere acquistano famiglie che si spostano dai limitrofi quartieri di San Giuseppe e Triante ma che arrivano anche da Milano, Cinisello Balsamo e Sesto San Giovanni.La parte più richiesta di San Fruttuoso è quella dove ci sono case d epoca di corte ristrutturate e valutate intorno a 2400 al mq. Intorno si sono sviluppate poi le costruzioni degli anni 70 e 80 dove i valori sono leggermente più alti. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

18 La zona che confina con Muggiò e Cinisello Balsamo è ben collegata con Milano, è servita da un importante centro commerciale e il Comune ha in progetto l edificazione della cittadella della finanza che sarà anche la sede della nuova provincia di Monza - Brianza. Nel quartiere di Triante acquistano principalmente famiglie con un budget di spesa compreso tra 300 e 500 mila. La tipologia più richiesta è il quattro locali, con particolari preferenze per le soluzioni con cucina abitabile, in palazzine con riscaldamento autonomo e spese condominiali contenute. I tagli più piccoli tengono ancora bene i prezzi solo se inseriti in palazzine di recente costruzione o in condomini signorili. Il quartiere Triante si trova nella parte adiacente al centro di Monza, al confine con la zona San Biagio, Centro e San Giuseppe. Si tratta di una zona servita molto bene grazie alla presenza della stazione ferroviaria e mezzi pubblici per raggiungere tutta la città e Milano, alla presenza di scuole importanti e alla vicinanza al centro della città, al massimo 20 minuti a piedi, diventa la meta di tante famiglie Monzesi. L offerta immobiliare della zona risale agli anni 60-70, le nuove costruzioni sono poche anche se ci sono dei terreni edificabili, palazzine e ville singole costruite a partire dagli anni 20 nell area di via Vittorio Veneto. Per una villa singola difficilmente si scende sotto i 600 mila. Sono sempre molto apprezzate le soluzioni di via Monte Bianco, via Valsugana e via Valcava dove si sviluppa la parte più residenziale e verde del quartiere. L offerta abitativa è costituita da tagli ampi in condomini edificati negli anni 80. Le valutazioni per soluzioni medio usate oscillano da 2300 a 2500 al mq. Sono partiti i lavori per la realizzazione del tunnel che prevede l interramento di una parte della strada Valassina, nei pressi di viale Lombardia. L intervento dovrebbe essere completato a breve e migliorerà notevolmente lo scorrimento automobilistico di questa area della città e il valore degli edifici che si affacciano sul viale. Sul mercato delle locazioni si registra una decisa diminuzione dei valori. Questo perché c è stato un incremento dell offerta di immobili sul mercato che ha determinato una diminuzione dei valori. Tra coloro che affittano anche molti proprietari che non riuscendo a vendere l immobile al prezzo desiderato optano per la locazione. Nella prima parte del 2010 nel quartiere di San Rocco, a sud di Monza, il mercato è stato movimentato per lo più da famiglie italiane. Si realizzano meno compravendite con stranieri, in passato erano più numerosi, oggi invece più orientati verso l affitto. La maggiore offerta sul mercato comporta la presenza di tempi di vendita intorno a 6 mesi. Il quartiere è interessato soprattutto da compravendite realizzate tra persone residenti a Monza o nello stesso quartiere. Al momento la tipologia più richiesta è il due locali con cucina e balcone in buono stato di conservazione, inserito in stabili datati ma ben tenuti e con ascensore. Per i tre locali con cucina e balcone in stabili con ascensore degli anni il cliente offre una cifra tra 160 e 170 mila mentre per i tre locali con box in costruzioni recenti (anni 90/2000) il cliente arriva a spendere intorno ai 200 e 210 mila. Il quartiere che, tra i suoi vantaggi, ha la vicinanza alla stazione ferroviaria e alla metropolitana, si è sviluppato tra gli anni 60 e gli anni 70 con alcune costruzioni della prima parte del Ci sono tre nuove costruzioni che riguardano minipalazzine di dieci-venti appartamenti. Le tipologie usate ed in ottime condizioni costano 2000 al mq mentre quelle di nuova costruzione vanno da 2600 a 2800 al mq. In direzione est si trova la zona di San Donato, anch essa sorta a cavallo tra gli anni 60 e gli anni 70 ma con la presenza di stabili degli anni 80. Le realizzazioni dei primi anni 2000 riguardano principalmente piccole palazzine. In quartiere è in fase di ultimazione un complesso immobiliare e si realizzeranno altre costruzioni entro un paio di anni. Acquistare un appartamento usato in ottime condizioni costa 2100 al mq. La richiesta di box auto è buona, soprattutto in zona San Rocco, dove ci sono minori possibilità di parcheggio. Chi volesse acquistare un box singolo deve mettere in conto una spesa compresa tra 18 e 20 mila, mentre per la locazione si spendono dagli 80 ai 100. Sul mercato delle locazioni si Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

19 registra una diminuzione dei canoni dal momento che c è più offerta sul mercato. Per un bilocale si spendono mediamente 500 al mese. PAVIA Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni sono diminuite dell 1%. Nelle zone di San Lanfranco e Policlinico si è registrato un aumento della domanda abitativa anche se questo non ha portato alla realizzazione della compravendita perchè spesso le proposte d acquisto sono state respinte dai proprietari poco propensi a ribassare i prezzi di vendita. Ad acquistare in questa zona sono investitori ( tra cui genitori di studenti universitari) ma anche persone che arrivano da altre città italiane per motivi di lavoro e che preferiscono comprare piuttosto che prendere in affitto l immobile. Gli investitori prediligono i bilocali su cui investire cifre medie di mila preferibilmente in zona Policlinico e da poter affittare poi a studenti o lavoratori trasfertisti. I tagli più richiesti in assoluto sono i bilocali e i trilocali anche se sui bilocali c è poca offerta in vendita. I potenziali acquirenti sono molto attenti alle caratteristiche degli immobili e confrontano anche le tipologie usate con quella di nuova costruzione. Al momento si costruisce nella zona Cravino che, dopo l insediamento del polo universitario e delle cliniche Maugeri e Mondino, è diventata strategica per la città con un netto aumento della densità abitativa e dei servizi. Inoltre, dopo lo sblocco del piano regolatore avvenuto circa due anni fa, in questa area si costruiscono ville singole, bifamiliari, trifamiliari e palazzine sia in cooperativa (costo 2200 al mq) che in edilizia privata (costo 2800 al mq). Sono state fatte anche delle abitazioni di nuova costruzione con interventi di risparmio energetico e appartenenti alla categoria di classe energetica di tipo B. Per una villa singola da 200 mq si spendono 700 mila. Le abitazioni esistenti nella zona del Policlinico sono sorte intorno agli anni 60, prevalentemente palazzi, in piccola parte, villette a schiera. Per acquistare un appartamento ristrutturato si spendono 2000 al mq, per un appartamento da ristrutturare 1700 al mq. L area di San Lanfranco costeggia il fiume Ticino e offre soprattutto ville, villette indipendenti e semindipendenti realizzate dagli anni 80 in poi. Soluzioni ristrutturate costano 2000 al mq e da ristrutturare 1700 al mq. Nell area di San Lanfranco è in fase di sviluppo zona Chiozzo dove sono in costruzione villette e palazzine vendute a 2500 al mq. Il prezzo di un box singolo in queste zone è compreso tra 18 e 20 mila ed il canone di locazione è di 80 al mese. Nella prima parte del 2010 nel quartiere di Città Giardino non si registrano grandi cambiamenti sul mercato immobiliare. A muoversi sono state prevalentemente famiglie, alla ricerca della casa migliorativa e, in parte, genitori di studenti universitari che hanno deciso di acquistare l immobile piuttosto che affittarlo. Per l affitto di un bilocale si spendono e al mese mentre per quello di un trilocale si spendono al mese. Infatti i tagli più ambiti sono stati il bilocale ed il trilocale.chi acquista in questa zona della città lo fa soprattutto per la vicinanza al centro. Si preferiscono le aree a ridosso del Castello, nel cuore della città: via Ludovico il Moro e via Bono di Savoia che offrono soluzioni con finiture di pregio, ben ristrutturate e con box auto a 2100 al mq. Una stessa tipologia posizionata nella parte finale di via Acerbi, più lontana dal Centro, può costare fino a al mq. Nel complesso la zona offre soluzioni che vanno dagli anni 50 a gli anni 70. Più periferico il quartiere di Mirabello, alle porte della città dove si possono acquistare prevalentemente case semindipendenti e villette. Le quotazioni di un buon usato oscillano intorno a al mq. Mentre le nuove costruzioni costano da 2200 a 2400 al mq. Sul mercato degli affitti si registra un ridimensionamento della domanda dal momento che l apertura di strutture universitarie per gli studenti ha determinato una contrazione della domanda di questo tipo di target. Al momento sul mercato degli affitti cercano numerosi extracomunitari per i quali è difficile l accesso al credito. Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni nella zona del Vallone hanno segnalato una diminuzione. La domanda di immobili in zona è in ripresa soprattutto in seguito alla Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

20 contrazione dei valori che ha interessato in particolare le abitazioni di tipologia media e più popolare. Ad acquistare in questa zona sono prevalentemente famiglie che spesso ricorrono al mutuo ma non mancano investitori che impiegano cifre medie di 70 mila da investire su piccoli tagli, come monolocali o bilocali. Le richieste più frequenti ricadono in contesti non troppo grandi con spese condominiali ridotte e possibilmente termoautonomi. Hanno invece tenuto i valori le abitazioni situate nella parte più signorile della città. In particolare quella di Campo Coni sull asse vigentina dove si possono acquistare appartamenti in palazzine signorili e ben rifinite della fine degli anni 70 con ascensore e giardino, costruite 30 anni fa. Il prezzo di un buon usato è di 1500 al mq. La zona è stata interessata da una serie di interventi di nuova costruzione negli ultimi anni, molte costruite con criteri eco compatibili ma l eccesso di nuovo presente sul mercato ha calmierato i valori e per una nuova costruzione si spendono mediamente intorno a al mq. Vallone si trova nell area nord della città, e presenta una edilizia eterogenea che va dalle palazzine alle villette bifamiliari, dalle soluzioni popolari a quelle signorili. L area Vallone è apprezzata perchè ben servita sia da mezzi pubblici che da strutture commerciali. Nel quartiere, edificato tra la fine degli anni 50 e la metà degli anni 80, si possono acquistare appartamenti in buone condizioni ad un prezzo di 1500 al mq. Per quanto riguarda le locazioni, nella prima parte dell anno si è registrato un calo delle richieste, che provengono in buona parte da stranieri me anche da coppie, single e studenti. Per l affitto di un bilocale si spendono 350 al mese e per un trilocale al mese. VARESE A Varese i prezzi delle case nel primo semestre del 2010 sono rimasti stabili. La domanda è pressoché costante ed il budget che i potenziali acquirenti destinano all acquisto dell immobile si è notevolmente ridimensionato. Per un trilocale in media si desidera spendere intorno a mila. In questa prima parte dell anno il mercato ha visto protagonisti coloro che hanno realizzato acquisti sostitutivi. Bassa la domanda di abitazioni ad uso investimento che si è indirizzata soprattutto verso bilocali da mettere a reddito. Un bilocale arredato si affitta a al mese mentre un trilocale costa 650 al mese. Sempre ambite le abitazioni che si trovano nel Centro storico dove ci sono soluzioni d epoca, in corti realizzate realizzate dal XVI secolo in poi e, in particolare, palazzine realizzate nei primi anni del 900. Tra le vie più richieste da segnalare corso Matteotti, strada principale della città e zona pedonale, dove però l offerta di immobili in vendita è scarsa. Ad acquistare in centro sono soprattutto amatori o persone che vi hanno sempre vissuto dal momento che ci sono dei limiti legati alla bassa presenza di parcheggio. In questo momento si registra una bassa offerta di immobili ad uso residenziale e una maggiore presenza sul mercato di immobili ad uso ufficio (in affitto e in vendita). A ridosso dell area centrale della città si trovano inoltre palazzi costruiti negli anni 70 ed un appartamento in buone condizioni si può acquistare al prezzo di 3000 al mq. Tra le aree maggiormente richieste ci sono S. Ambrogio, Masnago e Brunella. S. Ambrogio è un quartiere prestigioso ed esclusivo, ben servito e caratterizzato da appartamenti degli anni 70 ed 80 ad un prezzo compreso tra 2000 e 2300 al mq e soluzioni più recenti che costano fino a 2700 al mq. In direzione La Rasa ci sono ville, spesso in stile liberty i cui prezzi partono da 800 mila. Un altra zona molto apprezzata dai potenziali acquirenti è quella di Masnago, area adiacente al centro di Varese, apprezzata perché ben servita. L edilizia è eterogenea e spazia dai condomini degli anni 70 alle villette singole. Il prezzo di un appartamento usato in buone condizioni è di 1800 al mq, mentre per una soluzione ben ristrutturata si spendono 2300 al mq. Sono sempre molto apprezzate le tipologie con vista sul lago. Un appartamento vista lago nell area di via Piemonte, via Cantoreggio e via Vela, ha un Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa