LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE PRIMO SEMESTRE 2012 BOLOGNA

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1 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE Comunicato stampa LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE PRIMO SEMESTRE 2012

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3 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 2012 Trimestre Bologna Numero di compravendite di immobili residenziali nell ultimo anno Solo capoluogo Resto della provincia Tavola 1 Totale provincia Tavola 2 Provincia di Bologna Numero di compravendite di immobili non residenziali nell ultimo anno Trimestre Terziario Commerciale Produttivo I I II II III III IV IV I I Fonte: Agenzia del Territorio Fonte: Agenzia del Territorio Bologna Numero di compravendite trimestrali di immobili residenziali Picco massimo dal 2004 ad oggi: compravendite (nel IV 06) Figura I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 Trimestri Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Dopo un 2011 che in città aveva fatto registrare un aumento delle compravendite di abitazioni, anche se lieve (poco meno di 90 scambi in più rispetto al 2010), il primo trimestre del 2012 ha visto un forte ridimensionamento del mercato, con un 18,4% di scambi in meno rispetto al primo trimestre dello scorso anno. Lo stesso trend ha connotato le compravendite degli altri Comuni della provincia di Bologna (-15,8%), dopo un anno, il 2011, nel segno della stabilità. Dal 2008, anno che ha segnato l inizio del ciclo riflessivo del mercato, le compravendite sono progressivamente calate nei Comuni esterni al capoluogo mentre, in quest ultimo, il ciclo è stato meno definito, con l alternarsi di cali e di piccoli aumenti, non ultimo quello a consuntivo dello scorso anno. Le 200 compravendite in meno registrate nel primo trimestre dell anno in corso rispetto allo stesso periodo del 2011, sono il segnale di un mercato in sofferenza il cui ruolo, nel contesto metropolitano, è andato via via crescendo passando, in quattro anni, dal 34% al 41% dell intero mercato provinciale. Pagina 3

4 Il settore non residenziale (inteso come terziario più commerciale), nel 2011 ha subito un calo di attività del 15,6% a livello annuale, al quale ha fatto seguito un ulteriore flessione, di maggiore entità, nel primo trimestre dell anno in corso, pari al 21,7% rispetto allo stesso periodo del Bologna Numero di compravendite trimestrali di immobili non residenziali (1) Picco massimo dal 2004 ad oggi: 378 compravendite (nel IV 06) Figura I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 Trimestri (*) Terziario + Commerciale Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Bologna Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni % annuali) Figura 3 10,0 7,0 4,0 % 1,0-2,0-5,0-8,0 I 01 Abitazioni Uffici Negozi La congiuntura immobiliare, nel primo semestre dell anno in corso, si conferma negativa. Gli indicatori che danno il segno del mercato, rispetto allo scorso semestre sono o peggiorativi o stabili, su livelli che hanno già assorbito il calo dell attività. I prezzi confermano la loro rigidità e continuano a subire lievi flessioni, nonostante la contrazione degli scambi e la rarefazione della domanda sul mercato. Un fatto nuovo è rappresentato da un offerta che, da stabile che era fino allo scorso anno, è ritornata a crescere. Questo aumento delle quantità offerte, che è comune a tutti i segmenti con l unica Pagina 4

5 eccezione per quello dei negozi, potrebbe esprimere aspettative di un inasprimento delle condizioni negative già oggi presenti sul mercato. A questo proposito, la crescita dello sconto medio praticato sul prezzo richiesto, comune a tutte le tipologie immobiliari, racconta del timore di un nuovo crollo dei valori a fronte del quale l offerta è disposta a rivedere al ribasso le proprie aspettative di realizzo, pur di non incorrere in una nuova e più aggravante svalutazione del bene. Negli ultimi quattro anni le abitazioni hanno perso il 17% del loro valore, gli uffici il 12%, i negozi il 10% e i box auto e garage appena il 5,6%. Anche il segmento locativo risente dell attuale congiuntura con flessioni nei canoni, nei livelli di attività ed un indebolimento generalizzato della domanda. Negli ultimi quattro anni i rendimenti da locazione si sono mantenuti stabili, con l unica eccezione per quelli degli uffici, poiché i relativi canoni di locazione hanno subito una flessione più sostenuta rispetto ai prezzi: 4,1-4,2% lordo annuo per le abitazioni e gli uffici, 6,6% per i negozi e 4,7% per i box auto e garage. Per l anno in corso gli operatori prevedono un inasprimento della congiuntura negativa con un calo delle quantità scambiate e dei valori di mercato, in tutti i segmenti. Mercato delle abitazioni Mesi Figura 4 Bologna Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi; primo semestre di ogni anno) Tempo di vendita Tempo di locazione Figura 5 Bologna Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%; primo semestre di ogni anno) % Pagina 5

6 Bologna Abitazioni Principali indicatori di mercato (maggio 2012) Tavola 3 Zone Prezzi ( /mq) ABITAZIONI NUOVE semestrali annuali Tempi di vendita (mesi) Zone di pregio ,1-6,9 - - Centro ,7-5,2 - - Semicentro ,2-4,1 - - Periferia ,4-5,0 - - Sconti Media ponderata ,0-5,0 8,0 (1) 8,8 (1) Zone Prezzi ( /mq) semestrali ABITAZIONI USATE annuali Rendimenti da locazione Tempi di vendita (mesi) Zone di pregio ,3-5,0 4,0 6,6 11,5 Centro ,2-5,4 3,8 6,8 11,5 Semicentro ,2-3,9 4,0 6,9 12,9 Periferia ,2-5,6 4,3 7,1 13,3 Sconti Media ponderata ,9-5,0 4,1 6,9 (1) 12,3 (1) (1) Media semplice Il calo delle compravendite di abitazioni relativo al primo trimestre del 2012 è confermato anche dagli operatori immobiliari locali, che concordano sempre più nel ritenere che il mercato si sia ulteriormente contratto nei primi sei mesi dell anno in corso. Il protrarsi della fase riflessiva, oltre all inasprimento della fiscalità sulla casa, ha indotto l offerta a ritornare sul mercato, nonostante la domanda risulti sempre più rarefatta. Diverso il mercato della locazione dove, contestualmente ad un offerta in crescita, vi è una domanda stabile e, anzi, per alcuni operatori, in aumento nelle zone semicentrali e periferiche della città. Rimane però un problema di accessibilità al bene casa, dal momento che le locazioni sono risultate in calo. Il tempo medio di vendita si è riallineato al livello raggiunto a fine 2009, vale a dire 7 mesi, mentre rimangono stabili, da oltre due anni, i tempi medi per locare l abitazione (3,7 mesi). Lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto oscilla attorno al 12% per il terzo anno consecutivo. I prezzi delle abitazioni sono calati, mediamente, del 2% semestrale, sia che si tratti di abitazioni nuove che usate. Si tratta di oscillazioni di piccola entità che riflettono la rigidità dei prezzi, a fronte di una congiuntura che si è sempre più aggravata negli ultimi anni. Rispetto a quattro anni fa i prezzi di acquisto delle abitazioni sono calati del 17% in termini nominali e del 23% in termini reali. I rendimenti da locazione delle abitazioni usate si sono stabilizzati attorno al 4% lordo annuo. In prospettiva, per il prossimo semestre non si intravedono cambiamenti di segno sia nelle compravendite che nei livelli dei prezzi, che dovrebbero entrambi mantenersi in flessione. Pagina 6

7 Mercato degli uffici Zone Bologna Uffici Principali indicatori di mercato (maggio 2012) Prezzi ( /mq) semestrali annuali Rendimenti da locazione Tempi di vendita (mesi) Centro ,6-5,1 4,0 9,8 13,4 Semicentro ,0-4,5 4,1 9,9 14,0 Periferia terziaria ,3-4,9 4,4 10,2 14,8 Periferia ,5-4,5 4,3 10,2 14,4 Tavola 4 Sconti Media ponderata ,0-4,7 4,2 10,0 (1) 14,2 (1) (1) Media semplice Figura 6 Bologna Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi; primo semestre di ogni anno) 10 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Figura 7 Bologna Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%; primo semestre di ogni anno) % Cresce l offerta di immobili ad uso ufficio dopo un periodo di stabilità. Il protrarsi della fase riflessiva del mercato e le aspettative di un suo inasprimento hanno indotto l offerta a ritornare sul mercato, nonostante la domanda sia sempre più rarefatta. Anche nel segmento locativo, ad un aumento degli uffici in offerta si contrappone un contestuale calo della domanda. I contratti di acquisto e di affitto, nelle valutazioni espresse dagli operatori locali, sono calati anche in quest ultimo semestre. I tempi medi di vendita di uffici a Bologna sono tra i più alti rispetto alle 13 città monitorate e raggiungono i 10 mesi. Stesso primato per i tempi medi di locazione, che risultano essere di 8 mesi e in crescita rispetto al semestre precedente. Lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto, nonostante la progressiva erosione dei prezzi, è salito al 14,2% e si è così riallineato ai livelli raggiunti nel 2009, quando si temeva un crollo dei prezzi. Nel semestre i prezzi medi di acquisto sono calati del 2%. Dal 2008, anno che segna l inizio della flessione dei prezzi, il calo cumulato è stato del 12% in termini nominali e del 18% in termini reali. I canoni sono calati nel semestre dell 1,6% ma, a consuntivo dell attuale ciclo riflessivo, il calo è stato più sostenuto rispetto a quello dei prezzi, vale a dire un -22% nominale. Pagina 7

8 I rendimenti da locazione, a seguito della maggiore erosione dei canoni rispetto ai prezzi, tendono a contrarsi nel periodo, e nel primo semestre dell anno risultano del 4,2% medio lordo annuo. Per il prossimo semestre gli operatori locali prevedono il protrarsi di un calo sia delle quantità scambiate che dei valori immobiliari, senza distinzioni tra acquisto ed affitto. Mercato dei negozi Zone Bologna Negozi Principali indicatori di mercato (maggio 2012) Prezzi ( /mq) semestrali annuali Rendimenti da locazione Tempi di vendita (mesi) Tavola 5 Sconti Centro ,0-1,8 7,2 6,6 10,2 Semicentro ,6-2,5 6,5 8,8 14,6 Periferia ,2-2,2 6,4 8,7 14,2 Media ponderata ,0-2,2 6,6 8,0 (1) 13,0 (1) (1) Media semplice Figura 8 Bologna Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi; primo semestre di ogni anno) Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Figura 9 Bologna Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%; primo semestre di ogni anno) 13 % Al contrario degli altri segmenti del mercato immobiliare bolognese, quello dei negozi non vede un aumento dell offerta di immobili in vendita, mentre continua a calare la domanda, e la convergenza dei giudizi aumenta relativamente ai sub mercati del semicentro e della periferia. Sul fronte delle locazioni, invece, l offerta è risultata in aumento nonostante il perdurante calo della domanda. Gli scambi, sia per acquisto che per affitto, si sono ridotti anche in questo semestre e la convergenza dei giudizi degli operatori in questo segmento è prossima al 100%. Il tempo medio di vendita di un negozio a Bologna è stabile da oltre tre anni e si attesta sugli 8 mesi. Il tempo medio per locare un negozio, invece, è in tendenziale crescita e ha raggiunto i 6 mesi e mezzo. I prezzi medi, nell ultimo semestre, sono calati di appena un punto percentuale, diminuzione che sale al 10% se il confronto viene fatto rispetto al Pagina 8

9 I canoni di locazione si sono contratti con intensità simile a quella dei prezzi, così che il rendimento medio da affitto è stabile dal 2008 sul 6,6% lordo annuo. Per il prossimo semestre gli operatori locali prevedono il protrarsi di un calo sia delle quantità scambiate che dei valori immobiliari, senza distinzioni tra acquisto ed affitto. Mercato dei box e garage singoli Zone Bologna Box e garage Principali indicatori di mercato (maggio 2012) Prezzi ( ) annuali Rendimenti da locazione Tempi di vendita (mesi) Tavola 6 Sconti Centro ,3 4,2 4,9 5,7 Semicentro ,2 4,9 5,7 7,0 Periferia ,5 4,8 6,4 7,4 Media ponderata ,5 4,7 5,7 (1) 6,7 (1) (1) Media semplice Il mercato dei box auto e garage, nell ultimo anno, è stato investito da un calo della domanda in affitto ma non di quella per l acquisto che, a giudizio degli operatori locali, si è mantenuta stabile. L offerta in vendita è cresciuta e, al contrario degli altri segmenti del mercato bolognese, gli scambi si sono stabilizzati sui livelli registrati nel I tempi medi di vendita in un anno sono cresciuti di un mese, raggiungendo i 5,7 mesi, mentre quelli necessari per la locazione risultano di poco inferiori ai 4 mesi, stabili rispetto al I prezzi in un anno sono calati del 2,5% in media e, rispetto ai cali registrati dal 2009 ad oggi, si tratta della flessione più marcata. I rendimenti medi da locazione sono sempre stati piuttosto bassi a Bologna rispetto agli altri mercati e si attestano, per il quinto anno consecutivo, intorno 4,7% lordo annuo. Per il 2012 gli operatori prevedono nuovi cali nelle quantità e nei valori di mercato, in contrasto con le previsioni formulate fino allo scorso anno che erano nel segno della stabilità. Figura 10 Bologna Box e garage annuali dei prezzi e rendimenti da locazione (valori %) 5,2 7,0 Rendimenti % 5,0 4,8 4,6 4, ,0 3,0 1,0-1,0-3,0 Rend. lordi annui Var.% ann. prezzi Var. % Pagina 9

10 Bologna Focus sul mercato della compravendita di ABITAZIONI (I semestre 2012) Confronto tra le caratteristiche delle abitazioni DOMANDATE per acquisto e quelle delle abitazioni OFFERTE in vendita (distribuzione % delle risposte) Dimensione (mq) Stato di manutenzione 100% 80% 60% 40% 20% 0% 10,9% 25,3% 39,7% 20,0% 25,8% 34,3% 24,1% 20,0% Domandate per acquisto Offerte in vendita Oltre 120 mq Da 71 a 120 mq Da 46 a 70 mq Fino a 45 mq 100% 80% 60% 40% 20% 0% 25,0% 25,9% 45,0% 30,0% Domandate per acquisto 55,0% 19,1% Offerte in vendita Da ristrutturare Usate abitabili Nuove Disponibilità di spesa e prezzo richiesto (euro) 100% 80% 60% 40% 20% 0% 21,6% 31,1% 27,7% 19,7% Disponib. di spesa della domanda 12,2% 23,8% 31,6% 32,5% Prezzo richiesto dall'offerta Oltre 400 mila mila mila Fino a 150 mila Classe energetica delle abitazioni in vendita B 8,8% A 7,5% C 13,4% D-E-F-G 70,3% In occasione dell Osservatorio di Luglio abbiamo indagato alcune caratteristiche dell offerta e della domanda di abitazioni. Le maggiori divergenze tra ciò che viene offerto e ciò che viene domandato si riscontrano nelle tipologie dimensionali estreme, vale a dire nel piccolo e nel grande taglio: si chiedono piccole abitazioni più di quante ne vengano offerte, mentre vengono offerte abitazioni di grande taglio quando la domanda è meno interessata. Circa lo stato manutentivo, il 30% della domanda richiede abitazioni nuove, mentre l offerta è più debole sul fronte del nuovo. Riguardo alla spesa per l acquisto, sembra che la domanda presente sul mercato, che sappiamo essere molto esigua, sia però quella più solvibile con capacità di spesa elevata, al punto che ciò che viene offerto tendenzialmente è meno costoso. A Bologna, rispetto alle altre città monitorate, le abitazioni offerte in vendita presentano una migliore performance energetica, in particolare nelle classi B e C. Infine, in un anno, cala di 10 punti percentuali la quota di abitazioni acquistate con un mutuo, dal 59% al 49% delle compravendite. Pagina 10

11 Abitazioni ACQUISTATE con un mutuo negli ultimi tre semestri Quota % sul totale delle compravendite Copertura % del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione) 60% 59,4% 59,7% 70% 67,9% 62,5% 50% 49,1% 60% 58,0% 40% Giugno 2011 Dicembre 2011 Giugno % Giugno 2011 Dicembre 2011 Giugno 2012 Pagina 11