10. Mercato immobiliare

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1 10. Mercato immobiliare Continua la rivalutazione del settore immobiliare romano iniziata nel 1999 e proseguita, con velocità diverse ma sempre crescenti, fino ad oggi. Tornando indietro nel tempo, sino alla seconda metà degli anni Ottanta, si percepisce chiaramente come, allo stato attuale, il mercato sia condizionato da una seconda fase a- scendente del ciclo che segue il boom del primo periodo e il pesante rallentamento che ha caratterizzato la fase centrale degli anni Novanta. In particolare, le vendite del mercato immobiliare residenziale a Roma (fig. 10.1, tab. 10.1) hanno palesato un andamento crescente fino al 1991 quando subirono una crescita del 30% rispetto ai prezzi dell anno precedente, per poi dapprima rallentare (nel 1992 i valori permanevano in crescita, ma con entità ben più basse di quelle riscontrate negli anni precedenti), e successivamente - dal 1993 al 1998 entrare in una vera e propria fase di crisi di vendite e quotazioni. Come detto, con un iniziale incremento del 7,2% rispetto al 1998, dal 1999 inizia la rapida ascesa dei prezzi, i cui effetti perdurano ancora oggi, quando si registra un prezzo medio di /mq. Nel 2003, quindi, il mercato residenziale romano continua a mostrare una grande forza che si traduce in prezzi sostenuti sia nelle zone di pregio, dove si assestano intorno ai /mq, sia nel centro della città (con prezzi medi superiori a /mq), sia nelle zone semicentrali (circa /mq) e periferiche (tra i e i /mq circa) (tab. 10.2). La dinamica dei prezzi, diversificata a seconda della zona abitativa(tab. 10.3), è strettamente collegata anche agli effetti delle opere di riqualificazione che insistono su alcuni contesti. Ad esempio: nella zona dell Esquilino (I municipio), dove si è completata la ristrutturazione di Piazza Vittorio e la realizzazione di un albergo a cinque stelle (ES Hotel) nei pressi della Stazione Termini, i prezzi permangono in costante crescita. Nella stessa area, la facoltà di Scienze della comunicazione ha trovato nuova e più funzionale ubicazione nel perimetro della ex Centrale del Latte, e il teatro Ambra Jovinelli è stato ristrutturato ritornando al centro della dinamica culturale della città. Due novità, queste, destinate a sostenere in alto i prezzi degli immobili residenziali del I municipio. Fra le zone in crescita sicuramente c è anche l area Est della città, in procinto di attirare l attenzione del mercato immobiliare per merito dell avvio della linea C della metropolitana (VI, VII e VIII municipio) e, a Sud, l area di Ostiense (XI municipio) dove continua l opera di riqualificazione. Dal confronto con le maggiori metropoli italiane, emerge un quadro delle vendite residenziali che pone costantemente Roma al secondo posto dopo Milano almeno fino al 2003, anno in cui il valore (stimato) relativo alla città di Milano si colloca su valori leggermente inferiori a quelli relativi alla città di Roma (tab e tab. 10.5). Per quanto riguarda, invece, il numero delle compravendite complessive del settore residenziale, l anno 2003 ha visto un calo nel comune di Roma piuttosto forte se confrontato con l andamento medio nazionale: la variazione è stata, infatti, del -8,05% a Roma, e del -2,19% nell intero territorio nazionale. Eppure il mercato residenziale continua ad essere concentrato nel territorio romano e in poche altre province (tab. 10.6). Su 100 transazioni, infatti, sono quasi 15 quelle che riguardano il mercato romano, e quasi 40 il mercato delle altre città qui considerate (Torino, Milano, Bologna, Napoli). Un dato interessante (ma forse prevedibile) emerge dall analisi dei tagli degli appartamenti richiesti e offerti: la domanda immobiliare sta dando preferenza ai tagli medio-piccoli degli appartamenti a dimostrazione sia delle mutate caratteristiche familiari - aumentano le famiglie composte da poche persone e quelle unipersonali - sia dell andamento dei prezzi (fig. 10.2). Questa caratteristica si riscontra anche nelle altre città esaminate (tab. 10.7).

2 Il mercato dell immobiliare commerciale (tab. 10.8), infine, sta subendo un forte calo in tutti i territori (-1,11% è la variazione media nazionale) e anche a Roma (- 10,7%), dove la battuta d arresto non sembra, però, imputabile alla congiuntura economica locale, che anzi ha visto un proliferarsi di imprese di servizi alla produzione, bensì alla difficoltà di reperimento di immobili che corrispondano alle esigenze della domanda. Il nuovo Piano Regolatore Generale, però, dovrebbe dare una risposta a questo fabbisogno, dal momento che ha destinato una larga percentuale della nuova edificazione al comparto non residenziale. Fig Vendite del mercato immobiliare residenziale a Roma. Variazioni percentuali rispetto all anno precedente dei prezzi medi di vendita ( /mq), anni (%) Fonte: elaborazioni su dati Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2004

3 Tab Vendite del mercato immobiliare residenziale a Roma. Prezzi medi di vendita ( /mq), variazioni percentuale rispetto all anno precedente e numeri indice (1986 = 100), anni Anni Prezzo medio ( /mq) Var. % Numero indice (1986=100) , ,3 104, ,0 116, ,2 134, ,6 173, ,6 226, ,4 240, ,0 235, ,0 230, ,3 211, ,5 201, ,0 201, ,0 200, ,2 214, ,5 232, ,7 257, ,9 288, ,7 322,1 Fonte: Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2004 Tab Prezzi medi di compravendita di abitazioni nuove ( /mq) a Roma, anno 2003 Zone di pregio Centro Semicentro Periferie Min Max Media Min Max Media Min Max Media Min Max Media Fonte: elaborazione su dati Nomisma, Il Sole 24 Ore, Gabetti, Tecnocasa, Toscano, Codici

4 Tab Vendite del mercato immobiliare residenziale nei Municipi romani. Prezzi medi di vendita ( /mq). Serie storica e variazioni percentuali rispetto all anno precedente, anni Municipi Prezzi medi di vendita ( /mq) Variazioni % I ,7 11,4 16,4 13,9 II ,4 7,6 11,1 7,4 III ,7 7,5 11,1 7,5 IV ,7 6,0 8,5 5,6 V ,6 5,9 8,3 5,3 VI ,0 9,5 10,9 7,8 VII ,3 5,0 9,4 5,6 VIII ,2 4,0 9,6 5,3 IX ,7 9,1 11,7 7,5 X ,4 4,8 7,7 5,6 XI ,1 4,6 7,3 5,6 XII ,3 6,1 7,6 6,2 XIII ,8 4,6 7,3 5,6 XV ,3 5,8 7,5 5,1 XVI ,7 6,1 7,1 5,3 XVII ,4 7,8 11,3 7,6 XVIII ,7 7,2 7,5 5,9 XIX ,3 5,1 8,8 5,4 XX ,3 5,6 7,8 6,3 Fonte: elaborazioni su dati Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2003 Tab Vendite e locazioni del mercato residenziale in alcuni comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto, serie storica Roma prezzi ( /mq) Torino prezzi ( /mq) * n.d. Milano prezzi ( /mq) * n.d. Bologna prezzi ( /mq) * n.d. Napoli prezzi ( /mq) * n.d. * Stime Fonte: elaborazione su dati Nomisma, Il Sole 24 Ore, Gabetti, Tecnocasa, Toscano, Codici, elaborazioni su dati Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2003,

5 Tab Prezzi medi di compravendita di abitazioni nuove ( /mq) in alcuni comuni italiani, anno 2003 Zone di pregio Centro Semicentro Periferie Min Max Media Min Max Media Min Max Media Min Max Media Roma Milano n.d Torino Bologna Napoli Fonte: elaborazione su dati Nomisma, Il Sole 24 Ore, Gambetti, Tecnocasa, Toscano, Codici Tab Numero di compravendite del settore immobiliare (MTN) residenziale in alcuni comuni italiani, anno VP Var 02/03 Roma , , , ,90 14,7-8,05 Torino , , , ,64 6,9-4,38 Milano , , , ,93 10,9-1,64 Bologna 5.851, , , ,09 2,8 13,53 Napoli , , , ,33 100,0-5,79 Tot Italia , , , ,74 38,72-2,19 Fonte: elaborazione su Agenzia del territorio, Rapporto immobiliare, 2004 Note: NTN = n. di transazioni di unità immobiliari normalizzate Le compravendite dei diritti di proprietà sono "contate" relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni) Il NTN relativo agli anni 2002 e 2003 è al netto del numero di transazioni dovute alla cartolarizzazione degli immobili dello stato, tramite la società Scip. Fig Domanda e offerta del mercato immobiliare per numero di locali a Roma, Settembre 2004 (%) ,3 34,2 25,3 18,2 13,2 11,8 11,2 9,3 3,5 1locale 2locali 3locali 4locali 5locali Domanda Offerta Fonte: elaborazioni su dati Ufficio Studi Tecnocasa, 2004

6 Tab Domanda e offerta del mercato immobiliare per numero di locali in alcuni comuni italiani, settembre 2004 (%) Domanda Offerta 1locale 2locali 3locali 4locali 5locali 1locale 2locali 3locali 4locali 5locali Roma 11,8 39,3 34,2 11,2 3,5 9,3 25,3 34,0 18,2 13,2 Torino 5,1 34,7 38,5 16,4 5,3 6,1 31,2 30,4 20,9 11,4 Milano 15,1 46,6 29,5 7,5 1,3 12,1 38,8 32,6 11,2 5,3 Bologna 9,4 30,8 43,6 13,1 3,1 18,6 23,3 30,1 17,6 10,4 Napoli 12,4 38,0 34,8 10,6 4,2 13,1 21,9 32,8 17,8 14,4 Media grandi città 9,0 30,9 37,5 16,9 5,6 9,6 27,1 30,4 19,8 13,1 Fonte: elaborazioni su Ufficio Studi Tecnocasa, 2004 Tab Numero di compravendite del settore immobiliare (MTN) commerciale in alcune città italiane, anno 2003 (v.a. e %) (%) Var 02/03 Roma 9.825, , , ,76 17,9-10,70 Torino 2.312, , , ,73 4,2-11,57 Milano 6.497, , , ,84 13,0-1,74 Bologna 1.454, , , ,43 2,7-3,74 Napoli 3.158, , , ,06 4,1 20,18 Tot Italia , , , ,96 100,0-11,11 Fonte: elaborazione su Agenzia del territorio, Rapporto immobiliare, 2004 Tab Vendite e locazioni del mercato del terziario/uffici in alcuni comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto, serie storica Roma prezzi ( /mq) n.d. Torino prezzi ( /mq) n.d. Milano prezzi ( /mq) n.d. Bologna prezzi ( /mq) n.d. Napoli prezzi ( /mq) n.d. Fonte: elaborazioni su dati Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2003; elaborazione su dati Nomisma, Il Sole 24 Ore, Gambetti, Tecnocasa, Toscano

7 Tab Prezzi medi di compravendita degli uffici ( /mq) in alcune città italiane, anno 2003 Centro Semicentro Periferie Min Max Media Min Max Media Min Max Media Roma Torino Milano Bologna Napoli Fonte: elaborazione su dati Nomisma, Il Sole 24 Ore, Gambetti, Tecnocasa, Toscano Tab Vendite e locazioni del mercato dei negozi in alcuni comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto, serie storica Roma prezzi ( /mq) Torino prezzi ( /mq) Milano prezzi ( /mq) Bologna prezzi ( /mq) Napoli prezzi ( /mq) Fonte: elaborazioni su dati Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2003 Tab Prezzi medi di compravendita dei negozi ( /mq) in alcuni comuni italiani, anno 2003 Centro Semicentro Periferie Min Max Media Min Max Media Min Max Media Roma Torino Milano Bologna Napoli Fonte: elaborazione su dati Nomisma, Il Sole 24 Ore, Gambetti, Tecnocasa, Toscano Tab Prezzi medi di compravendita dei capannoni industriali ( /mq) in alcuni comuni italiani, anno mq mq mq Min Max Media Min Max Media Min Max Media Roma Torino n.d n.d. Milano Bologna n.d Napoli Fonte: elaborazione su dati Nomisma, Il Sole 24 Ore, Tecnocasa

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