Scopo e struttura della comunicazione

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1 Approfondimento # 2 Analisi di mercato e web Lezione di approfondimento individuale # 2 Valore di mercato A cura arch. Mirko Bisulli Scopo e struttura della comunicazione La comunicazione ha un duplice scopo: teorico: a partire dalla metodologia per l analisi di mercato immobiliare stabilire se il web rappresenta un supporto efficace per tale analisi pratico: fornire una guida alle ricerche di mercato attraverso i siti attualmente a disposizione A tal fine si sono analizzati alcuni tra i siti più diffusi valutando: la tipologia di dato fornito la facilità d impiego Per ciascun sito è fornito: un breve commento sulla trasparenza del dato un giudizio sull utilità del sito ai fini di un indagine di mercato efficace. Per esprimere tale giudizio è stata impiegata la seguente simbologia: *: strumento accessorio **: strumento con utilità sufficiente ***: valido strumento

2 Fonti e Metodologia di analisi Sotto il profilo metodologico si tratta di procedere alla raccolta dei dati presso le diverse fonti del mercato e procedere alla loro riconciliazione entro un quadro unitario Fonti Fonti del del mercato mercato immobiliare immobiliare 1. Dirette 2. Indirette a. web a. web Prezzi di offerta b. pubblicazioni b. pubblicazioni Quotazioni Riconciliazione Riconciliazione dei dei dati dati Il web: Fonti dirette ed Indirette

3 Articolazione delle fonti sul web Le fonti che il web fornisce sono di due tipologie: indirette: sono costituite dai siti dell Agenzia del Territorio e di Fiaip; tali fonti forniscono quotazioni relative a diversi segmenti di mercato dirette: ovvero vetrine virtuali di agenzie immobiliari o create per coloro che desiderano curare personalmente la compravendita di un immobile; queste fonti forniscono prezzi d offerta indirette Forniscono quotazioni Fonti web dirette Forniscono prezzi d offerta Le fonti dirette analizzate

4 Il sito fa riferimento agli annunci immobiliari di competenza delle agenzie Tecnocasa il database fornito è dotato di un buon livello stratificazione territoriale vengono forniti i prezzi d offerta anche del mercato dei terreni, degli uffici, dei segmenti commerciale e turistico le informazioni fornite sul bene sono dettagliate (con buona frequenza vengono messe a disposizione planimetrie e fotografie) gli annunci non sono datati la descrizione della localizzazione resta generale *** Localizzazione e descrizione Buon livello di dettaglio sull immobile Prezzo d offerta Pianta e foto

5 Il sito riporta i prezzi d offerta relativi al settore residenziale il sito è di facile consultazione e ha un buon numero di annunci in alcuni casi viene fornita la pianta dell immobile gli annunci non sempre sono datati le informazioni sull immobile spesso sono molto generali ** Localizzazione Prezzo d offerta Consistenza Chiavi di ricerca Descrizione Planimetria

6 * Il sito riporta i prezzi d offerta relativi alle differenti tipologie del mercato residenziale (monolocale, bilocale, trilocale, villa) in alcuni casi vengono fornite immagini fotografiche dell immobile opacità dell informazione fornita scarsa numerosità degli annunci gli annunci non sono datati * Localizzazione Tipologia Prezzo d offerta Descrizione e consistenza Immagini

7 * Il sito riporta annunci relativi alla compravendita e all affitto di immobili di tipologia residenziale, turistica e per studenti censisce il mercato della residenza turistica il prezzo d offerta non sempre viene riportato nell annuncio, ma spesso si rimanda all agenzia immobiliare elevata opacità dell informazione scarsità degli annuncio * Informazioni sull immobile Il prezzo d offerta non è riportato, ma si fa riferimento all agenzia immobiliare Consistenza

8 *** Il sito fornisce i prezzi d offerta relativi al settore residenziale, commerciale, terziario e dei posti auto buona articolazione spaziale soprattutto per i grandi centri fornisce un grado di informazione sull immobile buono con piante e foto fornisce informazioni su beni analoghi localizzati nello stesso territorio comunale gli annunci non sempre sono datati *** Piante ed immagini Scheda sintetica dell immobile Prezzo d offerta Descrizione del bene più precisa e localizzazione nella città rispetto ad altri beni analoghi in vendita

9 * Il sito riporta i prezzi d offerta relativi al mercato della residenza con buona frequenza vengono fornite immagini dell immobile scarsità numerica ed opacità del dato fornito gli annunci non sempre sono datati * Prezzo d offerta Descrizione dell immobile

10 *** Il sito fornisce i prezzi a base d asta di beni immobili coinvolti in procedimenti giudiziari fornisce un ottimo livello di informazione sull immobile è un sito tecnico fornisce i prezzi a base d asta scarsità numerica dei dati *** Scheda completa dell immobile Prezzo base d asta Planimetrie ed immagini dell immobile

11 *** Il sito pubblica annunci del segmento residenziale, commerciale e turistico Fornisce un grado di informazione sull immobile buono con piante e foto Elevato numero di annunci Possibilità di ricerca degli immobili su mappa Punti di debolezza Non sempre gli annunci sono datati Non sempre è inserito il prezzo di offerta *** Possibilità di affinare la ricerca La ricerca su mappa consente di individuare con facilità gli immobili in vendita nei pressi del bene oggetto di stima

12 Prime conclusioni sulle fonti dirette sul web Le fonti esaminate rappresentano alcuni esempi esemplificativi e non esaustivi delle fonti sul web L impiego di un motore di ricerca consente di individuare altri siti analoghi a quelli indicati Per alcuni annunci è opportuno verificare presso gli operatori i dati riportati Le fonti indirette analizzate Le fonti indirette Le fonti miste: quotazioni e prezzi d offerta

13 *** L osservatorio immobiliare dell Agenzia del Territorio fornisce le quotazioni relativamente a residenze di diversa tipologia, immobili commerciali, negozi e immobili industriali le quotazioni fornite hanno un elevato livello di stratificazione territoriale in quanto fanno riferimento anche ai comuni minori che a loro volta sono articolati in microzone; vengono fornite le quotazioni relative sia al valore di mercato che al canone di locazione non vengono fornite l età e la tipologia degli immobili; il data base è in corso di aggiornamento, in alcuni casi si riscontra che i dati forniti appaiono strutturalmente inferiori rispetto alle altre fonti *** Descrizione Tipologia Quotazioni del valore di mercato Canone di locazione lordo

14 *** E il sito ufficiale della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti l osservatorio immobiliare Fiaip fornisce semestralmente le quotazioni medie per residenza, uffici e box auto dei capoluoghi di provincia; da alcuni anni vengono inoltre pubblicate le quotazioni del mercato relativo alla residenza turistica; fornisce indicazioni qualitative sull andamento e sulle richieste del mercato i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida (capoluoghi di provincia) ma con un buon grado di dettaglio (quartieri); vengono fornite descrizioni degli immobili limitatamente al loro grado manutentivo Spesso i dati sono aggiornati con notevole ritardo *** Buona divisione in ragione dello stato manutentivo Buona suddivisione in quartieri Fornisce indicazioni sull andamento del mercato di compravendita e locazione

15 *** Il sito Gabetti Agency può essere considerato come una fonte mista: fornisce prezzi d offerta per diverse tipologie residenziali di appartamenti, attici, ville e case indipendenti, il gruppo Gabetti cura e pubblica un report annuale sul mercato residenziale e industriale delle città capoluogo di provincia italiane le quotazioni ed i prezzi d offerta fornite fanno riferimento alle compravendite curate dalle agenzie affiliate gli annunci pubblicati forniscono una scheda dell immobile molto dettagliata le quotazioni hanno una stratificazione territoriale rigida ma con un grado di dettaglio maggiore rispetto alla fonte Fiaip per avere accesso al report bisogna essere in possesso di una password nel report non vengono fornite descrizioni degli immobili *** Scheda particolareggiata dell immobile che fornisce informazioni anche sulle caratteristiche produttive Descrizione sintetica dell immobile

16 *** Anche questo sito web può essere considerato come una fonte mista: Nella sezione Ricerca immobili è possibile accedere ai prezzi d offerta del settore residenziale (appartamenti, ville) e terziario (uffici); nella sezione Osservatorio immobiliare fornisce le quotazioni di Milano e di alcuni comuni della provincia, relativamente ad abitazioni ed uffici il database è molto ricco ma censisce con particolare attenzione il mercato milanese e le principali province italiane per quanto concerne i prezzi d offerta, pur dando informazioni dettagliate sull immobile, non vengono fornite le piante *** Ricerca immobili Ricerca immobili Nota sull età del dato fornito Chiavi di ricerca Descrizione sintetica con link che collega ad un profilo del bene più puntuale

17 *** Osservatorio immobiliare Osservatorio immobiliare Conclusioni: analisi di mercato e web Lo strumento web è utile sia per una iniziale ricognizione del mercato che per indagini di mercato molto rapide Le tipologie di informazioni fornite in modo particolare dalle fonti dirette non sono sempre riconducibili agli standard corretti e mantengono un grado di opacità elevato Alla luce dell analisi effettuata, pur considerando le fonti web validi supporti per la raccolta di dati strumentali alla valutazione, è molto utile confrontare gli esiti delle indagini effettuate con un intervista diretta agli operatori del settore

18 Le pubblicazioni Fonti dirette su pubblicazione Le pubblicazioni di annunci di agenzie e privati sono numerose. Punti di forza A livello Comunale o provinciale sono un ottima fonte di dati I dati sono aggiornati settimanalmente o bimestralmente Punti di debolezza Non sempre sono inseriti i prezzi d offerta e le piante degli immobili

19 Le fonti indirette nelle pubblicazioni Le principali fonti indirette su pubblicazione sono Nomisma Il consulente Immobiliare Nomisma L Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma diffonde informazioni di mercato dal 1988 con cadenza quadrimestrale. Le Informazioni sono riferite a 13 grandi aree urbane (Milano, Roma, Venezia e Mestre, Padova, Firenze, ecc..) ulteriori 13 province intermedie (Bergamo, Brescia, Modena, Novara, Parma, Trieste, Verona, ecc.) Per quanto riguarda la destinazione d uso analizza i seguenti sottomercati: residenziale, direzionale, produttivo, garage-box e commerciale

20 Nomisma (II) L Osservatorio fornisce diverse informazioni: Prezzi medi di compravendita Affitti e rendimenti Tempi medi di vendita e di locazione Divario fra offerta/prezzo di vendita Per quanto riguarda i valori per la residenza, ogni città è suddivisa in: zone di pregio, centri, semicentri e periferie. Sotto il profilo delle caratteristiche intrinseche del bene, i valori sono ulteriormente articolati per abitazioni nuove o ristrutturate, usate e da ristrutturare. Il consulente Immobiliare Fornisce le quotazioni semestrali medie indicative delle compravendite per le zone centrali, semicentrali e periferiche di immobili a destinazione residenziale e commerciale Fornisce le quotazioni delle locazioni di abitazioni Sono disponibili i dati per tutti i capoluoghi di provincia e per i maggiori centri I dati sono disponibili anche su Cd Rom ma non sono liberamente accessibili su web

21 Il Consulente Immobiliare (II) Rigida divisione territoriale Fornisce i dati dell incidenza area utili per la stima delle aree edificabili Il Consulente Immobiliare (III) E una rivista edita dal gruppo Il Sole 24 Ore specializzata nel settore immobiliare fornisce semestralmente le quotazioni medie relative a per residenza e negozi Per il settore della residenza vengono forniti anche i valori degli affitti Fornisce i valori dell incidenza area per alloggi con superficie compresa tra 60 e 120 mq commerciali i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida (capoluoghi di provincia) vengono fornite descrizioni degli immobili limitatamente al loro grado manutentivo