L esperienza dell osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del territorio
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- Adamo Lanza
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1 L esperienza dell osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del territorio Gianni Guerrieri Direttore Osservatorio mercato immobiliare e servizi estimativi Agenzia del Territorio
2 Cosa è l Osservatorio del Mercato Immobiliare L OSSERVATORIO è costituito da: una banca dati che fornisce una rilevazione indipendente, sull intero territorio nazionale, delle quotazioni dei valori immobiliari. da statistiche, analisi e studi alimentati dagli archivi gestiti dall Agenzia del Territorio (catasto, pubblicità immobiliare e banca dati quotazioni) L OSSERVATORIO ha l obiettivo di: concorrere alla trasparenza del mercato immobiliare fornire elementi informativi alle attività dell Agenzia del Territorio per quanto riguarda, in particolare, l area dei processi estimali 2
3 I prodotti dell Osservatorio del Mercato Immobiliare Quotazioni immobiliari Volumi di compravendita Rapporti Immobiliari Note semestrali nazionali Rapporti territoriali Note semestrali territoriali 3
4 I prodotti dell Osservatorio del Mercato Immobiliare Le quotazioni immobiliari Le quotazioni dell osservatorio sono pubblicate semestralmente e consultabili, quelle correnti, sul sito internet dell Agenzia del Territorio 4
5 I prodotti dell Osservatorio del Mercato Immobiliare Le analisi e gli studi sul mercato immobiliare le Note Semestrali: aggiornamento semestrale il Rapporto Immobiliare: dei volumi di compravendita Analisi territoriale e settoriale degli immobili sui volumi delle compravendite, (semestrale) realizzate a consuntivo in termini di NTN, stock, IMI (annuale) le Note Territoriali: analisi del mercato immobiliare locale di il Rapporto sulle Nuove sei province (semestrale) Costruzioni: analisi territoriale sul settore degli immobili di nuova costruzione (annuale) il RAPPORTO SUI MUTUI RAPPORTO SUI MUTUI 5
6 Il sistema informativo territoriale OMI Il sistema informativo dell osservatorio è caratterizzato da procedure informatiche (web-server) unificate sull intero territorio nazionale Le procedure informatiche consentono l acquisizione, l aggiornamento, il monitoraggio, il controllo, la consultazione delle informazioni della Banca Dati OMI 6
7 Il sistema informativo territoriale OMI Il sistema informativo territoriale OMI è un ambiente integrato composto da: Procedure alfanumeriche di acquisizione ed elaborazione dati Le procedure informatiche unificate sull intero territorio nazionale (web- server) consentono di supportare i processi di: Pianificazione Campionamento Rilevazione Elaborazione Validazione Pubblicazione min max 7
8 Il sistema informativo territoriale OMI Il sistema informativo territoriale OMI è un ambiente integrato composto da: Procedure alfanumeriche di acquisizione ed elaborazione dati Procedure di gestione delle informazioni cartografiche (Wegis- OMI) Strati informativi del Sit-OMI: Zone OMI Grafi stradali Cartografia catastale 8
9 Il sistema informativo territoriale OMI Il sistema informativo territoriale OMI è un ambiente integrato composto da: Procedure alfanumeriche di acquisizione ed elaborazione dati Procedure di gestione delle informazioni cartografiche (Wegis-Omi) Ambiente espositivo web (GEOPOI) 9
10 Il sistema informativo territoriale OMI L integrazione dei sistemi centrali e periferici permette di controllare l intero processo dalla fase di pianificazione della rilevazione alla fase della pubblicazione dei dati Procedure alfanumeriche OMI Gestione cartografica Wegis-Omi Ambiente espositivo GEOPOI max min Schema di integrazione WegisOmi > GEOPOI 10
11 I processi e l architettura del sistema OMI Zonizzazione Processo di alimentazione Banca Dati Processo di Pubblicazione Mercato Immobiliare Perimetrazione Allineamento Grafi strade Archivio Zone OMI (Cartografia) Programmazione Pianificazione Campionamento rilevazione Archivio Dati Rilevati (Schede) Elaborazione Valutazione Validazione Archivio Dati Elaborati (Range) Monitoraggio Controllo Pubblicazione Archivio Dati Pubblicati (Quotazioni) Struttura banca dati OMI 11
12 Rilevazione microdati Il processo di rilevazione: programmazione del campione rilevazione mediante schede analitiche delle informazioni sulle unità compravendute Fonti primarie: agenti immobiliari, informazioni dirette, riviste di settore, atti di compravendita, stime uffici provinciali dell Agenzia del territorio, aste immobiliari, ecc.. semestre n zone n zone OMI intervalli di tipologie OMI con quotazioni quotate quotazioni pubblicati 2_
13 I processi dell OMI: il controllo e la pubblicazione Ufficio provinciale Aggiornamento I semestre Validazione archivio schede e cartografico II semestre Validazione archivio schede e cartografico Archivio Aggiornato 30 Giugno 31 dicembre Comitato Consultivo Misto Valutazione Commissione di Validazione Validazione Archivio validato Validazione BD OMI 31 luglio Validazione BD OMI 31 gennaio Direzione Centrale OMI Controlli Pubblicazione Errata corrige Archivio Pubblicato Pubblicazione quotazioni OMI 15 ottobre Pubblicazione quotazioni OMI 15marzo 13
14 Il Sistema Informativo Territoriale OMI L OMI utilizza due strumenti integrati di definizione ed esposizione territoriale delle zone omogenee, ciascuno operante sul relativo ambiente cartografico di supporto Realizzati entro il 2008 In valutazione le modalità di fornitura Perimetri Perimetri Wegis-Omi Wegis-Omi (Ambiente (Ambiente di di supporto supporto cartografia cartografia catastale) catastale) Perimetri Perimetri GEOPOI GEOPOI (Ambiente (Ambiente di di supporto supporto grafi grafi stradali) stradali) Pianificato lo scarico gratuito dal sito Internet Omi Procedure alfanumeriche OMI Gestione cartografica Wegis-Omi Ambiente espositivo GEOPOI max min Schema di integrazione WegisOmi > GEOPOI 14
15 Il Sistema Informativo Territoriale OMI Dall anno 2004 è in sviluppo il Sistema Informativo Territoriale OMI Le Esigenze da cui si è partiti Aumentare la fruibilità della Banca Dati OMI Rappresentare geograficamente le zone omogenee Georeferenziare le informazioni OMI Costruire uno strumento di analisi territoriale del mercato immobiliare Aprire la Banca Dati OMI ad altre informazioni territoriali Costituire un sistema di indicatori territoriali 15
16 Il Sistema Informativo Territoriale OMI Le scelte e le motivazioni La scelta di base nella realizzazione del SIT-OMI fu di utilizzare la cartografia del catasto terreni in quanto: cartografia istituzionale già disponibile su base informatizzata in parte costantemente aggiornata nella prospettiva di un collegamento dinamico alle basi dati del catasto urbano e delle conservatorie permette l integrazione con il progetto di riforma del sistema estimativo catastale permette l individuazione cartografica delle microzone catastali a seguito della omogeneizzazione zone OMI e Microzone catastali già effettuata 16
17 Wegis OMI Il Sistema Informativo Territoriale OMI Nell anno 2005 sono estese le procedure informatizzate che permettono di definire graficamente le zone OMI sulla cartografia del catasto terreni (perimetrazione) 17
18 Le ulteriori esigenze Il Sistema Informativo Territoriale OMI L attuale sistema basato sulla cartografia catastale presenta: Vantaggi: collegamento dinamico alle basi dati gestite dall Agenzia (catasto e conservatorie) Criticità associate alla cartografia catastale: orientata alla gestione delle proprietà per foglio catastale gestita in ambito comunale non omogenea sull intero territorio nazionale Le ulteriori esigenze: Realizzare un sistema di navigazione su internet su cartografia nazionale Costituire uno strumento di analisi economica del mercato immobiliare che abbia dimensione nazionale, con possibilità di gestire ambiti territoriali comunque estesi. Permettere l integrazione con sistemi informativi territoriali esterni su qualsiasi ambito territoriale 18
19 Gli ulteriori sviluppi Il Sistema Informativo Territoriale OMI Per rispondere alle esigenze sono stati programmati due interventi: Integrazione della cartografia catastale OMI con una base dati di grafi stradali per comune e sull intero territorio nazionale Realizzazione tramite l utilizzo del framework GeoPoi (prodotto dalla Sogei) di un sistema unificato a fuso nazionale che permetta di: esporre dati provenienti da Sit-Omi su cartografia nazionale da utilizzare in ambiente internet. essere un ambiente di integrazione con sistemi informativi territoriali esterni. 19
20 Il Sistema Informativo Territoriale OMI L integrazione con i grafi stradali Nel corso del 2006 è stata estesa la procedura Integrazione della cartografia catastale OMI con grafi stradali per comune e sull intero territorio nazionale Vantaggi: possibilità di navigazione per toponimo e numero civico georeferenziazione delle informazioni OMI (es. schede) utilizzazione dei dati in ambienti INTERNET- ORIENTED volti alla ESPOSIZIONE di INFORMAZIONI correlate/correlabili al territorio (GEOPOI) Strati informativi del Sit-Omi: zone omi Grafi stradali Cartografia catastale 20
21 Il Sistema Informativo Territoriale OMI L integrazione con i grafi stradali La base dati cartografica: la mappa vettoriale 21
22 Il Sistema Informativo Territoriale OMI L integrazione con i grafi stradali La base dati cartografica: la mappa raster 22
23 Il Sistema Informativo Territoriale OMI L integrazione con i grafi stradali La mappa vettoriale 23
24 Il Sistema Informativo Territoriale OMI L integrazione con i grafi stradali La mappa raster 24
25 Il Sistema Informativo Territoriale OMI Realizzazione ambiente a dimensione nazionale: GEOPOI Il successivo obiettivo è il passaggio alla dimensione nazionale ed allo scopo: realizzato dalla Sogei il prodotto GEOPOI ed è in sviluppo l integrazione con i dati cartografici OMI. nel corso del 2006 realizzati gli archivi centralizzati dei dati alfanumerici e delle informazioni cartografiche/toponomastiche dell Omi.* Archivio centrale *Archivio centrale: controllo qualità, monitoraggio e pianificazione attività 25
26 Il Sistema Informativo Territoriale OMI Cosa è GEOPOI GEOPOI (GEOcoding Point of Interest) è un framework cartografico realizzato dalla SoGeI ed a disposizione dell Agenzia del Territorio per l attivazione di prodotti/servizi web oriented. E un ambiente: costituito sulla base dei vettori grafi stradali associati alla toponomastica e vestiti completamente vettoriale riferito ad un sistema unificato a fuso nazionale permette l associazione e la visualizzazione di link georeferiti (framework) pensato alla condivisione su internet di informazioni georeferite visualizza le informazioni cartografiche provenienti dalla cartografie catastali 26
27 Il Sistema Informativo Territoriale OMI Il sistema di navigazione territoriale su internet Le modalità espositive e di ricerca del vecchio OMI sono alfanumeriche per comune e denominazione di zona OMI Il nuovo sistema OMI permette la navigazione per toponimo, numero civico e tramite cursore, sull intero territorio nazionale 27
28 Il Sistema Informativo Territoriale OMI Il sistema di navigazione territoriale su internet Visualizza le zone OMI e le informazioni (quotazioni) ad essa connesse 28
29 e le informazioni desunte dalla cartografia catastale Il Sistema Informativo Territoriale OMI Il sistema di navigazione territoriale su intranet 29
30 Il Sistema Informativo Territoriale OMI Gli sviluppi: il collegamento con sistemi territoriali esterni Nell ambito del rapporto di collaborazione sottoscritto con l Istituto Tagliacarne: È in atto la sperimentazione per il collegamento del Sit-OMI con il sistema Geo-web-starter dell Istituto Tagliacarne. 30 La sperimentazione riguarda la cartografia delle sezioni di censimento Istat fornite dall Istituto Tagliacarne e loro inquadramento in GEOPOI L inquadramento tra le sezioni istat e le zone Omogenee sono il primo passo per correlare i corrispondenti archivi alfanumerici. La correlazione permetterà l elaborazione sinergica dei dati afferenti i due sistemi nei rispettivi segmenti d interesse.
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