Sistemi Immobiliari e Strategie Urbane

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1 Sistemi Immobiliari e Strategie Urbane Conoscere per Progettare interventi di efficientamento del patrimonio Conoscere per Progettare interventi di efficientamento del patrimonio Luca Dondi Convegno GBC Italia Innovare per rilanciare

2 Conoscere per Progettare interventi di efficientamento del patrimonio Riferimento normativo DIRETTIVA 2012/27/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO E DEL CONSIGLIO del 25 ottobre 2012 sull'efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE Fornire un quadro relativo all'elaborazione delle strategie nazionali di efficienza energetica. Illustrare le misure significative di miglioramento dell'efficienza energetica e i risparmi di energia attesi/conseguiti, inclusi quelli nella fornitura, trasmissione e distribuzione dell'energia come pure negli usi finali della stessa. Definire le misure significative di miglioramento dell'efficienza energetica e i risparmi di energia attesi e/o conseguiti, inclusi quelli nella fornitura, trasmissione e distribuzione dell'energia nonché negli usi finali della stessa, in vista del conseguimento degli obiettivi nazionali di efficienza energetica.

3 Strumenti Gli Stati membri stabiliscono una strategia a lungo termine per mobilitare investimenti nella ristrutturazione del parco nazionale di edifici residenziali e commerciali, sia pubblici che privati. Tale strategia comprende: a) una RASSEGNA DEL PARCO IMMOBILIARE NAZIONALE fondata, se del caso, su campionamenti statistici; [...] [..] gli Stati membri incoraggiano gli enti pubblici, anche a livello regionale e locale, a conformarsi al ruolo esemplare dei rispettivi governi centrali [...] Articolo 5 - Ruolo esemplare degli edifici degli enti pubblici 3

4 Impegni Entro il 30 aprile di ogni anno a decorrere dal 2013, gli Stati membri riferiscono sui progressi realizzati nel conseguimento degli obiettivi di efficienza energetica. Entro il 30 aprile 2014, e successivamente ogni tre anni, gli Stati membri presentano PIANI D'AZIONE NAZIONALI PER L'EFFICIENZA ENERGETICA

5 IMPERATIVO CONOSCERE PER PROGRAMMARE Patrimonio Immobiliare italiano Tipologia edilizia Tipologia di utilizzo Localizzazione Figura giuridica del Proprietario Consistenza Anno di costruzione Dotazione di impianti Interventi di manutenzione straordinaria (ultimi x anni) Stato di conservazione Elementi descrittivi del patrimonio 5

6 IMPERATIVO CONOSCERE PER PROGRAMMARE Patrimonio Immobiliare italiano Tipologia edilizia 6

7 IMPERATIVO CONOSCERE PER PROGRAMMARE Patrimonio Immobiliare italiano Tipologia di utilizzo Immobili strumentali Immobili a reddito Funzioni pubbliche Funzioni private Immobili da valorizzare 7

8 IMPERATIVO CONOSCERE PER PROGRAMMARE Patrimonio Immobiliare italiano Figura giuridica del proprietario Persona fisica Impresa o società Cooperativa edilizia di abitazione Stato, Regione, Provincia Comune Ente previdenziale 8

9 IMPERATIVO CONOSCERE PER PROGRAMMARE Patrimonio Immobiliare italiano Consistenza Criteri diversi in funzione dello scopo della misurazione Superficie lorda di pavimento Superficie commerciale Superficie catastale Superficie lorda complessiva Utilizzata per il calcolo degli oneri di urbanizzazione Utilizzata nell attività di compravendita ed nei metodi di valutazione basati sul valori di mercato Utilizzata per scopi impositivi Utilizzata nei metodi di valutazione basata sulla stima del costo di ricostruzione a nuovo 9

10 Conoscere per Progettare interventi di efficientamento del patrimonio LA DEFINIZIONE DELLE SUPERFICI: UN PROBLEMA DI SISTEMA Un esempio delle possibili distorsioni Elementi Superficie lorda misurata (mq) Superficie Operatore 1 (mq) Superficie Operatore 2 (mq) Superficie Operatore 3 (mq) Uffici Area conferenze CED Reception Cucine/aree ristoro Archivi al piano Servizi igienici Ripostigli Locali tecnici Ingressi e corridoi comuni Archivi/depositi interrati Cortili, portici Totale Fonte: Politecnico di Milano

11 Le fonti di informazione sul patrimonio CENSIMENTO della POPOLAZIONE CENSIMENTO PATRIMONIO PUBBLICO Oggetto: abitazioni occupate dalle famiglie. Periodicità: ogni 10 anni Oggetto: patrimonio strumentale e a reddito delle Amministrazioni pubbliche. Periodicità: in corso (non ci sono precedenti se non nel Commissione Cassese) DOCUMENTI AZIENDALI Oggetto: patrimonio in uso alle aziende. Periodicità: documentazione interna CATASTO Oggetto: intero patrimonio Periodicità: in corso di aggiornamento CONSERVATORIA DEI REGISTRI Oggetto: patrimonio oggetto di tassazione Periodicità: alimentazione continua 11

12 Le fonti di informazione sul patrimonio CENSIMENTO della POPOLAZIONE Oggetto: abitazioni occupate dalle famiglie. Periodicità: ogni 10 anni 12

13 Le fonti di informazione sul patrimonio Raccolta documentale privata documentazione amministrativa e legale Atti di trasferimento Gravami Contrati di locazione Fideiussioni Contenziosi Conservatori a dei Registri documentazione catastale documentazione urbanistica documentazione edilizia Accatastamento Visure Inserimento in mappa Schede Variazioni Convenzioni Certificati di destinazione urbanistica Azzonamento Estratto Paino Urbanistico Pratiche edilizie Condoni edilizi Opere strutturali Agibilità/abitabilità Catasto Comune Comune 13

14 Le fonti di informazione sul patrimonio Raccolta documentale documentazione fiscale Cosap Tarsu Imu Uffici erariali documentazione assicurativa Polizze assicurative Stime assicurative Azienda documentazione impiantistica Certificazioni/conformità Collaudi Libretti Azienda Manuali d uso e di manutenzione documentazione prevenzione incendi e ambientale CPI Certificazioni bonifiche Autorizzazioni scarichi Autorizzazioni emissioni in atmosfera Comune documentazione gestionale Contratti manutenzione ordinaria Lavori straordinari Azienda Utenze 14

15 La complessità della conoscenza Le fonti documentali di natura pubblica presentano problematiche di difformità tra lo stato di fatto e i documenti registrati e, nella maggior parte dei casi, il problema è riconducibile a inadempienza di comunicazione o di consegna delle pratiche, oppure al mancato o errato aggiornamento del database informatico da parte del Catasto. Le fonti documentali di natura pubblica non si interfacciano tra di loro così che le informazioni sull immobile potrebbero essere a volte divergenti e, comunque, non integrate. Le fonti documentali di natura aziendale sono disperse, incomplete, disomogenee e non sempre informatizzate. Le fonti documentali sia di natura pubblica che di natura privata rispondono ad obiettivi specifici, difficilmente integrabili in un progetto sistemico senza interventi di omogeneizzazione. 15

16 La complessità della conoscenza Soggetti/Istituzioni che gestiscono base dati sul patrimonio ISTAT FONDI CATASTO SOCIETA IMMOBILIARI UFFICI DEL REGISTRO IMPRESE DI ASSICURAZIONE AMMINISTRAZIONI TERRITORIALI ENTI DI PREVIDENZA AMMINISTRAZIONI CENTRALI AZIENDE PUBBLICHE DEMANIO 16