Ufficio Provinciale di Milano

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1 Il sistema di calcolo del valore normale e sue applicazioni Martino Brambilla Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Milano

2 Valore normale Valore normale Calcolo delle consistenze Calcolo delle consistenze Coefficienti di merito Coefficienti di merito Calcolo valore normale Calcolo valore normale Integrazioni

3 Valore normale Valore normale Ufficio Provinciale di Milano

4 Definizione di valore normale Per valore normale [ ] si intende il prezzo o corrispettivo mediamente praticato per i beni e i servizi della stessa specie o similari, in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui i beni o servizi sono stati acquisiti o prestati, e, in mancanza, nel tempo e nel luogo più prossimi. Per la determinazione del valore normale si fa riferimento, in quanto possibile, ai listini o alle tariffe del soggetto che ha fornito i beni o i servizi e, in mancanza, alle mercuriali e ai listini delle camere di commercio e alle tariffe professionali, tenendo conto degli sconti d'uso. Valore normale Normativa di riferimento

5 Provvedimento 27 luglio Ai fini della uniforme e corretta applicazione delle norme i criteri utili per la determinazione periodica del valore normale dei fabbricati sono stabiliti sulla base dei valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell immobile, integrati dalle altre informazioni in possesso dell ufficio. Valore normale Normativa di riferimento

6 Valore normale Valore normale Calcolo delle consistenze Calcolo delle consistenze

7 il valore normale dell immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale ovvero, in mancanza, calcolata ai sensi dell Allegato C al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n Calcolo delle consistenze Normativa di riferimento

8 30% 10% 30% 100% 25% CANTINA 50% TAVERNA Calcolo delle consistenze Superficie catastale

9 D.P.R. 138/98 NORME TECNICHE PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE CATASTALE DELLE UNITÀ IMMOBILIARI A DESTINAZIONE ORDINARIA (GRUPPI R,P,T). Allegato C - Criteri Generali Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.c Calcolo delle consistenze Criteri generali

10 Allegato C - Criteri per i Gruppi R e P 1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R e P, la superficie catastale è data dalla somma: a.della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili; b.della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento qualora non comunicanti; c.della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P, la superfici di queste pertinenze è computata nella misura del 10 per cento; d.della superficie dell area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per le superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate. Calcolo delle consistenze Criteri per i gruppi R e P

11 Allegato C - Criteri per i Gruppi R e P 2. La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 è computata nella misura del 50 per cento. 3. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo peri alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1. Calcolo delle consistenze Criteri per i gruppi R e P

12 Allegato C - Criteri per i Gruppi T 1. Per le unità immobiliari appartenenti al gruppo T, la superficie catastale è data dalla somma: a. della superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali; b. della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali computata nella misura: del 50 per cento, se comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento se non comunicanti; c. della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 per cento; d. della superficie dell area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, ovvero, per le unità immobiliari di categoria T/1, nella misura del 20 per cento. 2. Per le unità immobiliari appartenenti alla categoria T/1, la superficie dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali di cui alla lettera a) del precente comma 1, è computata nella misura del 50 per cento. Calcolo delle consistenze Criteri per i gruppi T

13 Valore normale Valore normale Calcolo delle consistenze Calcolo delle consistenze

14 ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell Osservatorio del Mercato Immobiliare Le quotazioni dell Osservatorio del Mercato Immobiliare sono riferite alla relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo normale. Normativa di riferimento

15 C B B B04-8 Zona omogenea OMI

16 Dati OMI

17 Dati OMI

18 Dati OMI

19 Dati OMI

20 Dati OMI

21 Dati OMI

22 Dati OMI

23 Dati OMI

24 Dati OMI

25 Dati OMI

26 Dati OMI

27 Dati OMI

28 Dati OMI

29 Dati OMI

30 Tabella 1 (Conversione da categoria catastale a tipologia OMI) Cat. Descrizione Tipologia OMI Coeff. A/1 Abitazioni signorili Abitazioni signorili - A/2 Abitazioni civili Abitazioni civili - A/3 Abitazioni economiche Abitazioni economiche - A/4 Abitazioni di tipo popolare Abitazioni economiche 1,05 A/5 Abitazioni ultrapopolari Abitazioni economiche 1,10 A/6 Abitazioni di tipo rurale Abitazioni economiche 1,20 A/7 Abitazioni in villini Ville e villini A/8 Abitazioni in ville Ville e villini x 1,10 A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici Abitazioni signorili x 1,50 A/10 Uffici e studi privati Uffici Uffici strutturati - A/11 Abitazioni tipiche dei luoghi Abitazioni tipiche - C/1 Negozi e botteghe Negozi - C/2 Magazzini e depositi Magazzini - C/3 Laboratori Laboratori - C/6 Stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse Box - D/1 Opifici Capannoni tipici - D/2 Alberghi e pensioni Pensioni e assimilati - D/7 Fabbricati per attività industriale Capannoni industriali - D/8 Fabbricati per attività commerciale Centri commerciali - Dati OMI

31 Tabella 2 (Conversione della tipologia edilizia OMI, in caso di quotazione mancante) Box Tipologia edilizia OMI DA: Abitazioni signorili Ville e villini Abitazioni civili Abitazioni tipiche Posto auto coperto Ville e villini Tipologia edilizia OMI A: Abitazioni civili Abitazioni tipiche Abitazioni economiche Posto auto coperto Posto auto scoperto coeff. - x 1,20 - x 1,20 x 1,20 x 1,20 Dati OMI

32 Valore normale Valore normale Calcolo delle consistenze Calcolo delle consistenze Coefficienti di merito Coefficienti di merito

33 e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell immobile. I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale, secondo le modalità indicate in allegato. Coefficienti di merito Normativa di riferimento

34 K rappresenta la media ponderata di due coefficienti, K1 (taglio superficie) e K2 (livello di piano), ed è calcolato sulla base della seguente formula: K = (K1 + 3 x K2) / 4 K1 (Taglio superficie) fino a 45 m 2 1 oltre 45 mq fino a 70 m 2 oltre 70 mq fino a 120 m 2 0,8 oltre 120 mq fino a 150 m 2 0,5 0,3 oltre 150 m 2 0 K2 (Livello di piano) piano seminterrato piano terreno piano primo piano intermedio piano ultimo piano attico 0 0,2 0,4 0,5 0,8 1 Coefficienti di merito Determinazione

35 Valore normale Valore normale Calcolo delle consistenze Calcolo delle consistenze Coefficienti di merito Coefficienti di merito Calcolo valore normale Calcolo valore normale

36 Il valore normale degli immobili residenziali è dato dal prodotto tra il valore normale unitario e la superficie espressa in metri quadrati: Valore normale = x superficie (mq) Il valore normale unitario degli immobili residenziali di cui al punto 1.2 del provvedimento è determinato dall applicazione della seguente formula: = Val OMI MIN + (Val OMI MAX -Val OMI MIN ) x K Calcolo valore normale Immobili residenziali

37 Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo ottimo censito dall Osservatorio del Mercato Immobiliare ovvero, in mancanza, applicando al valore un moltiplicatore pari a 1,3 Calcolo valore normale Immobili residenziali

38 Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite al periodo dell atto di compravendita e allo stato conservativo normale per la specifica destinazione d uso dell immobile ivi censita, in particolare negozi, magazzini, uffici, capannoni industriali, capannoni tipici, laboratori, autorimesse, posti auto scoperti, posti auto coperti, box Calcolo valore normale Immobili non residenziali

39 Valore normale Valore normale Calcolo delle consistenze Calcolo delle consistenze Coefficienti di merito Coefficienti di merito Calcolo valore normale Calcolo valore normale Integrazioni

40 Al fine di integrare il valore normale dell immobile occorre tenere conto anche dei seguenti ulteriori criteri in possesso dell ufficio: valore del mutuo, per gli atti soggetti a IVA, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita; prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale; prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie; prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto controllato; prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico tramite i media; prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato; ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle D.I.A. (denunce di inizio attività) trasmesse dai comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio. Integrazioni -

41 Integrazioni Esempio

42 Abbiategrasso, appartamento di 125 mq posto al piano 3 di nuova costruzione. K = (0,3 + 3 x 0,5) / 4 = 0,45 K1 (Taglio superficie) fino a 45 m 2 1 oltre 45 mq fino a 70 m 2 oltre 70 mq fino a 120 m 2 0,8 oltre 120 mq fino a 150 m 2 0,5 0,3 oltre 150 m 2 0 K2 (Livello di piano) piano seminterrato piano terreno piano primo piano intermedio piano ultimo piano attico 0 0,2 0,4 0,5 0,8 1 = ( ) x 0,45 = Integrazioni Esempio

43 Integrazioni -

44 Integrazioni -

45 Integrazioni -

46 Integrazioni -

47 Il sistema di calcolo del valore normale e sue applicazioni Martino Brambilla Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Milano