La stima del valore delle aree

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1 Corso di laurea specialistica in architettura Indirizzo architettura per la città Laboratorio integrato ClaMARCH 3 - Cattedra B Valutazione economica del progetto La stima del valore delle aree Docente: Collaboratrice: Prof. Stefano Stanghellini Arch. Valeria Ruaro

2 Le fonti informative sui mercati immobiliari Le fonti indirette - Studi di società specializzate - Osservatori immobiliari di Enti istituzionali - Banche dati di natura commerciale - Periodici specializzati Le fonti dirette - Contratti di compravendita - Offerte di vendita - Stime accettate (divisioni ereditarie) - Perizie giudiziarie - Stime cauzionali di Istituti di credito -Valutazioni dell Agenzia del Territorio - (...)

3 L estrazione dell incidenza area Le fonti indirette: un esempio Venezia Compravendite - primavera 2010 Locazioni di abitazioni zona ab. nuove ab. recenti negozi i.a. % libere proroghe euro/mq euro/mq euro/mq euro/mq/mese euro/mq/mese sest. cent lido - semicentro periferia t.f Padova Verona centro semicentro periferia centro semicentro periferia Ferrara Bologna centro semicentro periferia centro semicentro periferia Fonte: Consulente Immobiliare, primavera 2010

4 Dalla consistenza urbanistica alla consistenza commerciale Superficie commerciale Norma UNI Servizi Agenzie Immobiliari. Requisiti del Servizio [ ] Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti: 100% delle superfici calpestabili; 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b). Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: 25% dei balconi e terrazze scoperti; 35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati); 35% dei patii e porticati; 60% delle verande; 15% dei giardini di appartamento; 10% dei giardini di ville e villini. Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale [ ] Superficie costruita Differenziale di costo tra elementi costruttivi diversi considerato mediante ragguaglio delle superfici utili lorde, con l applicazione di coefficienti. Esempio: 1,00 per le superfici dei vani principali; 0,40 per box auto, cantine interrate di pertinenza alle singole unità e relativi spazi di uso comune; 0,25 per terrazze scoperte; 0,10 per giardini; 1,00 per gli spazi di uso comune come i vani scala.

5 Dalla consistenza urbanistica alla consistenza commerciale Un esempio: u.m. Q.tà Coeff. di ragg. Q.tà ragg. n. unità Superficie commerciale totale Coeff. di ragg. Q.tà ragg. n. unità Alloggio tipo PT vani principali mq 120 1, , vani scala interni cantina e box auto interrati mq 35 0,25 9 0,40 14 balconi e terrazzi mq 0 0,25 0 0,25 0 giardino mq 80 0, ,10 8 Superficie costruita totale Alloggio tipo P1 vani principali mq 120 1, , vani scala interni cantina e box auto interrati mq 38 0, ,40 15 balconi e terrazzi mq 15 0,25 4 0,25 4 giardino mq 0 0,15 0 0, Vani scala comuni mq 16 1, Totale generale SUL edificabile complessiva (in base alla definizione del PRG) 2.050

6 La edificabilità dell area Estratto del PRG Stralcio planimetrico del Piano Particolareggiato Area per Attività Economiche Varie Piano Particolareggiato Area per Attività Economiche Varie: indice territoriale di 1.6 mc/mq* * dati ipotetici utilizzati ai soli fini didattici

7 La stima dell area Dalla superficie territoriale alla capacità edificatoria dell area Superficie territoriale Indice di fabbricabilità territoriale Volume massimo consentito Superficie lorda di pavimento mq mc/mq mc mq , Dalla capacità edificatoria alla consistenza commerciale Destinazione d'uso Percentuale della destinazione d'uso sulla Sp complessiva Sp per destinazione d'uso Coefficiente di ragguaglio Sp/S. commerciale Superficie commerciale % mq % mq Attività commerciali 20% , Uffici 50% , Albergo 30% , Totale Dalla consistenza commerciale al valore dell area Voci Superficie commerciale o superficie di vendita Superficie lorda pavimento (Sp) Importo unitario Importo totale Incidenza mq mq euro/mq euro % Valori post-trasformazione Attività commerciali Uffici Albergo Valore del bene post-trasformazione % Incidenza area %