Il prezzo del suolo nei progetti urbani

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1 Corso di laurea specialistica in architettura Indirizzo architettura per la città Laboratorio integrato ClaMARCH 3 - Cattedra B Valutazione economica del progetto Il prezzo del suolo nei progetti urbani Docente: Collaboratrice: Prof. Stefano Stanghellini Arch. Valeria Ruaro

2 Vista di un area edificabile

3 Identificazione catastale dell area: mappa

4 Identificazione catastale dell area: visura Mario Rossi

5 Destinazione urbanistica dell area

6 Il valore immobiliare: scomposizione Il bene immobile = il suolo + la costruzione Il valore di una unità immobiliare = il valore della costruzione + il valore del suolo V m = V a + K c in cui: V m = valore di mercato di una unità immobiliare V a = valore del suolo edificabile K c = costo di costruzione Se K c = costante V m = f (V a )

7 Il valore immobiliare: scomposizione

8 I fattori che influenzano il valore del suolo Fattori di carattere economico: livello del reddito medio procapite costo del denaro domanda insediativa offerta di suoli edificabili Fattori di carattere urbanistico territoriali: ubicazione morfologia portanza del terreno Fattori di carattere normativo: destinazione urbanistica (cosa fare) densità edilizia (quanto fare) procedure amministrative (quando farlo)

9 Rendita fondiaria urbana La rendita è il reddito derivante dalla proprietà di risorse naturali scarse. Più in generale, può riferirsi a qualsiasi remunerazione in eccesso al costo opportunità o al costo di produzione. Rendita fondiaria è il reddito derivante dalla proprietà della terra (rendita agraria, rendita urbana, ecc). La rendita si forma in mercati di concorrenza imperfetta.

10 Teoria della rendita: mercato di concorrenza perfetta Le caratteristiche dei mercati perfettamente concorrenziali: atomicità dell offerta e della domanda omogeneità del prodotto perfetta mobilità dei fattori trasparenza L impresa prende il prezzo dal mercato (è price-taker)

11 Teoria della rendita: mercato di concorrenza perfetta costo marginale ricavo perdita quantità prodotta quantità prodotta quantità prodotta impresa A impresa B impresa C In un mercato concorrenziale, nel breve periodo, ci sono imprese che traggono profitti, altre che sono in perdita, altre che producono e vendono con il solo profitto normale.

12 Teoria della rendita: mercato di concorrenza perfetta P PE domanda MERCATO Punto di equilibrio E offerta P Impresa rappresentativa d Q QE Q Nel lungo periodo, la libera azione delle forze di domanda e di offerta porta ad una situazione di equilibrio in cui: le imprese producono e vendono a prezzo di costo (hanno solo il profitto normale) i consumatori massimizzano la soddisfazione

13 Teoria della rendita: mercato di concorrenza imperfetta I mercati fondiari non sono perfettamente concorrenziali. L offerta è rigida. Nella formazione del prezzo agisce solo la domanda. Prezzi-Costi Rendita Prezzi-Costi domanda offerta Prezzi-Costi p3 p2 p1 domanda offerta Quantità Quantità Rendita del settore Quantità

14 Teoria della rendita: scarsità naturale / legale Esistono rendite legate all offerta limitata di fattori produttivi naturali (i suoli, le cave, le miniere) Esistono altre rendite legate a restrizioni di natura legale-amministrativa (es. il piano regolatore, i piani delle attività estrattive, ecc.)

15 La rendita nel mercato immobiliare Le componenti della rendita rendita assoluta (scarsità) rendita differenziale (qualità ed accessibilità) rendita totale rendita rendita differenziale rendita assoluta distanza dal centro Suoli urbani Suoli agricoli

16 Il governo della rendita Per un verso: la rendita privatizza scelte pubbliche, e quindi è iniqua Per l altro: la rendita è un dispositivo ottimizzante: stimola ad impiegare una risorsa scarsa in modo efficiente Si può eliminare? Come? Si può governare? Come?

17 Stima delle aree edificabili per via sintetica La stima del valore di aree edificabili per via sintetica richiede specifiche indagini di mercato. Non sempre i mercati fondiari offrono prezzi ordinari nell accezione estimativa di più frequenti. I mercati fondiari esprimono: prezzi per unità di superfici territoriale o fondiaria prezzi in termini di incidenza area

18 Incidenza dell area sull edificazione

19 Un primo esempio di stima La stima di una unità di superficie lorda edificabile (Sul) o un diritto edificatorio (Vde) per via sintetica V de = ( Vmp u Vktr u ) / q n in cui: Vmp è il valore di mercato post trasformazione e Vktr è il valore del costo di trasformazione (valore dell area escluso) Vde = [( ) /mq ] / (1+ 0,05) n = Vde = se n = 431,92 /mq Sul 3 anni Vde = [( ) /mq ] / (1+ 0,05) n = Vde = se n = 391,76 /mq Sul 5 anni

20 un primo esempio di stima La stima dell area edificabile Prima fase: Vde x Ie = Vm u in cui Ie è l indice di edificabilità territoriale 431,92 /mq Sul x 0,10 mq/mq = 43,19 /mq 391,76 /mq Sul x 0,10 mq/mq = 39,18 /mq Seconda fase: Vm u x St = Vm st in cui St è la superficie territoriale dell area

21 Un secondo esempio di stima Sovrapposizione delle particelle catastali alla zonizzazione di PRG

22 un secondo esempio di stima Analisi ed elaborazione dei prezzi parametrici in termini di incidenza area P.P.E. C8 Destinazione Residenza Terziario Misto Produttivo /mc /mc /mc /mq 74,22 66,96 56,19 75,60 Da completare o già accessibili 66,47 67,00 66,99 66,96 66,97 66,98 70,81 Valore medio 67,74 Da urbanizzare Valore medio

23 Un terzo esempio di stima Sul (sup. utile lorda) realizzabile: 100 m * 100 m * 0,3 mq/mq = mq Se Ve = euro/mq: mq * euro/mq = euro (Vmp) in Ve è il valore dell edificazione 100 m Area edificabile Se Ia = 15%: euro * 0,15 = ,00 euro (Va) If = 0,3 mq / mq 100 m

24 Un terzo esempio di stima Camagni R. (1998), Principi di economia urbana e territoriale, Carrocci, Roma Forte C., De Rossi B. (1974), Elementi di economia ed estimo, Etas, Milano, pp Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma Simonotti M. (1997), La stima immobiliare, Utet, Torino, pp