Approfondimento # 2: Il costo globale casi studio

Transcript

1 Approfondimento # 2: Il costo globale casi studio venerdì 22 aprile 2005 Lezione di approfondimento individuale # 11 I costi in edilizia Obiettivo dell approfondimento Lo scopo della comunicazione è di approfondire la nozione e l impiego del costo globale con riferimento alle voci di costo, ed in particolare: i costi di manutenzione straordinaria i costi di gestione e manutenzione ordinaria nei casi di immobili a conduzione diretta e di immobili in locazione

2 Impiego del costo globale Il concetto di costo globale si applica a: elementi progettuali che presentano soluzioni tecnologicamente innovative progetti alternativi Il piano di manutenzione rappresenta un documento complementare al progetto esecutivo (art.40 Regolamento di attuazione L. 109/94) finalizzato a prevedere e pianificare l'attività di manutenzione dell'intervento al fine di mantenerne nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità, l'efficienza ed il valore economico Il costo globale può essere utilizzato: come indicatore di convenienza di progetti alternativi il progetto che comporta un costo globale inferiore sarà preferito come strumento per la costruzione del business plan di un investitore il costo globale restituisce la quota di investimento totale e annua connessa all investimento immobiliare Costi e scadenza In ragione della tipologia degli interventi, le voci di costo avranno cadenza annuale o pluriennale di Interventi di manutenzione straordinaria si verificano con scadenza pluriennale ed hanno importi variabili Interventi di manutenzione ordinaria e gestione hanno scadenza annuale ed importi costanti

3 Il costo globale Costo Globale Costo iniziale Il costo di acquisto dell area e il costo di realizzazione del manufatto Costi di manutenzione Costi di gestione Manutenzione straordinaria Manutenzione ordinaria Le spese di manutenzione e gestione che occorre sostenere per l utilizzazione del bene nel corso della sua vita utile Manutenzione straordinaria Edificio residenziale ed uffici L intervento riguarda opere di manutenzione straordinaria alla facciata ed alla copertura di un edificio a destinazione mista residenziale ed uffici di 8 piani fuori terra e 2 interrati Il costo di costruzione è pari a 951 euro/mq Ne consegue che il costo di manutenzione straordinaria incide per il 39% sul costo di costruzione e possa essere sostenuto con cadenza decennale

4 Costo di manutenzione straordinaria 1 Rivestimenti facciata ,00 17,25% 2 Aggetto di gronda ,00 3,62% 3 Struttura e manto tetto ,00 56,20% 4 Abbaini, canne e comignoli ,00 9,44% 5 Persiane in legno ,00 7,41% 6 Ponteggi ,00 6,09% Costo totale dell'intervento ,00 100,00% Costo dell'intervento a mq 371,24 Intervento di manutenzione straordinaria alla facciata Costo totale ,00 34% Costo al mq 23,67 Intervento di manutenzione straordinaria al tetto Costo totale ,00 66% Costo al mq 347,57 Il costo dell intervento, per un edificio con queste caratteristiche, incide sul costo di costruzione per il 39% Costi di gestione e manutenzione ordinaria I costi di gestione e di manutenzione ordinaria possono essere distinti in ragione della tipologia di utilizzo del bene in due categorie: Immobili a conduzione diretta Fabbricato a destinazione uffici Immobili in locazione Condominio signorile con funzione residenziale Condominio con funzione mista residenziale ed uffici Parcheggio automatico con 72 posti auto

5 Immobili a conduzione diretta Fabbricato a destinazione uffici Costi di gestione Costi di manutenzione ordinaria cod Descrizione Opere Costo in Euro Incidenza 1 Mano d'opera ,58% 2 Energia elettrica ,11% 3 Acqua potabile ,84% 4 Gasolio per riscaldamento ,89% 5 Vigilanza ,67% 6 Assicurazioni ,81% 7 Tributi locali ,66% totale annuo costi di gestione % costi di gestione euro/mq - anno 29 8 Pulizia ,22% 9 Giardinaggio ,30% 6 Manutenzione ascensori ,01% 7 Manutenzione imp. di benessere ,57% 8 Manutenzione immobile (mat. di consumo) ,34% totale annuo costi di manutenzione % costi di manutenzione euro/mq - anno 61 Costo totale annuo % Costo annuo al mq 91 Incidenza dei costi di gestione Incidenza dei costi di sul costo totale Corso di Estimo B aa manutenzione 2005 Approfondimento sul costo totale #2 Immobili in locazione Condominio signorile residenziale 1 Portierato ,52 27,69% 2 Illuminazione ,20% 3 Acqua 786 0,67% 4 Disinfestazioni ,06% 5 Amministrazione ,53% 6 Assicurazioni ,77% 7 Riscaldamento ,06% 8 Vigilanza ,55% 9 Ascensori ,55% 10 Disinfestazioni ,65% totale annuo costi di gestione ,73% costi di gestione euro/mq - anno Manutenzione ordinaria ,27% totale annuo costi di manutenzione ,27% costi di gestione euro/mq - anno 4 Costo totale annuo ,73% Costo annuo al mq 46

6 Immobili in locazione Edificio a funzione abitazioni ed uffici 1 Portierato ,28% 2 Illuminazione ,30% 3 Acqua ,08% 4 Tasse e imposte 393 0,30% 5 Amministrazione ,38% 6 Assicurazioni ,68% 7 Riscaldamento ,22% 8 Giardino ,77% 9 Ascensori ,37% totale annuo costi di gestione ,39% costi di gestione euro/mq - anno Manutenzione ordinaria ,61% totale annuo costi di manutenzione ,61% costi di gestione euro/mq - anno 3 Costo totale annuo ,00% Costo annuo al mq 25 Immobili in locazione Parcheggio automatico 72 posti auto 1 Consumo f.m. per movimentazione impianto 2.583,36 9,26% 2 Consumo f.m. per aggottaggio, ventilazione e illuminazione 1.628,64 5,84% 3 Assicurazione per danni ai veicoli degli utenti 4.212,00 15,09% totale annuo costi di gestione ,18% costi di gestione euro/mq - anno Manutenzione preventiva programmata delle appa-recchiature elettromeccaniche ed ,92 46,48% 5 Manutenzione straordinaria e per adeguamenti tecnologici accantonamento annuo 6.513,52 23,34% totale annuo costi di manutenzione ,82% costi di gestione euro/mq - anno 271 Costo totale annuo ,00% Costo annuo al mq 388

7 Riferimenti bibliografici Simonotti M. (1997), La stima immobiliare, UTET, Torino Capitolo Stima del costo di esercizio Collegio degli ingegneri ed architetti di Milano, Prezzi per Tipologie edilizie 2004, DEI