Costo globale. Il costo globale

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1 Laboratorio di di Progettazione Esecutiva dell Architettura 2 Modulo di Estimo Costo globale Il costo globale Proff. Coll. Renato Da Re Federica Di Piazza Il costo di costruzione è la spesa per la produzione di un bene edilizio Il prodotto edilizio - bene di consumo durevole - è provvisto di vita utile Ciò comporta: spese di manutenzione per la conservazione del bene; spese di gestione legate al suo funzionamento consumi energetici; consumi idrici; amministrazione, pulizie etc.

2 Definizione Campo di applicazione del costo globale Il costo globale di un bene durevole è rappresentato da: il prezzo di acquisto; tutte le spese - manutenzione e gestione - che occorre sostenere per la sua utilizzazione, nel corso della sua vita utile. Nella sua formulazione più generale comprende anche il valore residuo - positivo o negativo - che il bene possiede al termine della vita utile. La stima del costo globale è un analisi finanziaria finalizzata ad assistere nelle scelte relative all opportunità di investire nel processo edilizio considerando le fasi di ideazione, costruzione, gestione dell edificio. Il concetto di costo globale può essere applicato: ad elementi progettuali (soluzioni tecnologicamente alternative) a progetti alternativi

3 Studi Costi Andamento dei costi nel tempo Costi di produzione Costi di gestione Calcolo del costo globale Il costo globale (Cg) è dato dalla espressione: Costi di manutenzione Costi di esercizio Periodo a usura costante Usura accelerata Cg = Cc + Cm + Cge dove: Cc = costo di costruzione Cm = costi di manutenzione ordinaria e straordinaria Cge = costi di gestione Tempo Progettazione Produzione Vita utile Recupero

4 Gli elementi del costo globale Calcolo del costo globale COSTO GLOBALE Il costo globale è pari alla somma COSTO DI PRODUZIONE INIZIALE Costi di costruzione COSTI DI MANUTENZIONE Ordinaria COSTI DI GESTIONE Costi energetici COSTI FINALI O VALORE RESIDUO costo di costruzione (Cc) costi di manutenzione (Cm) e di gestione (Cge) per ogni anno i attualizzati mediante 1/q n Costo di progettazione Costo Area Straordinaria Costi amministrativi Costi di pulizia Cg = Cc + Σ n i=1 (Cm i+cge i ) q n Costi finanziari Costi di sicurezza Costi promozione imm.

5 I nodi problematici Costi di manutenzione L analisi mediante il costo globale comporta la stima di: costi di costruzione iniziali e dei costi di manutenzione e gestione futuri; scelta del saggio di sconto durata della vita utile del manufatto La stima del costo di costruzione si effettua mediante: procedimenti sintetici; procedimenti analitici. Costi di manutenzione (Cm) Cm = (Q, T 1, T 2,C, V, P) dove Q: qualità di esecuzione iniziale delle opere; T1: tecnologia costruttiva; T2: tipologia edilizia; C: caratteristiche del contratto di manutenzione; V: vetustà dell edificio; P: proprietà immobiliare

6 Manutenzione ordinaria Manutenzione straordinaria Definizione normativa Definizione economica La manutenzione ordinaria comprende gli interventi volti a mantenere nel tempo il valore del patrimonio edilizio con eventuali sostituzioni di parte del capitale investito, ma senza suoi ampliamenti Le spese di manutenzione ordinaria hanno periodicità annuale Definizione normativa Sono di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici nonché per realizzare e integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, non comportino modifiche delle destinazioni d uso Definizione economica La manutenzione straordinaria è costituita da quegli interventi che possono accrescere il valore del bene attribuendogli una migliore fruibilità o aumentando la vita utile Le spese di manutenzione straordinaria hanno periodicità pluriennale Sono di manutenzione ordinaria le opere di rinnovo e sostituzione delle finiture degli edifici, e quelle necessarie a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici.

7 Manutenzione e prestazioni Costo di gestione Prestazioni Dai costi di gestione (Cge) dipendono dalle scelte progettuali: a parità di prestazioni qualitative le combinazioni economiche sono quattro. Costi futuri Manutenzione Recupero Soglia di accettabilità Tempo Costi iniziali Contenuti Elevati Contenuti SOLUZIONE OTTIMA Scelta consapevole Elevati Scelta consapevole SOLUZIONE PESSIMA

8 Costi di manutenzione e gestione Costi di manutenzione e gestione Costi di manutenzione Arcab (2000) /per alloggio Ater (2001) /mq Itea (Trentino 1991) /mq /per alloggio Costi di gestione annuo Itea (Trentino, 1991) 1,74% Cc /alloggio I costi di manutenzione e gestione incidono per 3-4% Cc (fonte Itea 1991) Alcune voci di costo riscaldamento e acqua calda 30% involucro esterno 18% parti private e comuni 13% acqua fredda 10% spazi esterni 8% ascensori 4% altro 17% (Fonte PCA, Francia)

9 Calcolo del costo globale Attualizzazione dei capitali Se consideriamo la reale distribuzione dei costi di manutenzione ordinaria (Cmo) - annuali - straordinaria (Cms) - periodici - Cg = Cc + (Cmo + Cge) * [(q n -1)/a q n ] + Σ p i=1 Cms i [(qmiti -1)/(q ti - 1) q miti ] L equivalenza tra capitale attuale Co e capitale futuro Cn è data da Co = Cn/(1+r) n = Cn/q n 1/(1+r) = il fattore di anticipazione (q) r = il saggio di sconto - in percentuale, costante nel tempo - dove m 1 t 1 = m 2 t 2 m p t p = n

10 La stima del saggio di sconto La variazione del valore attuale a differenti tassi di sconto Saggio - costante, in termini reali - è la misura del grado di preferenza per beni disponibili in tempi diversi Importanti riferimenti: prime rate: 6-7,0% saggio di rendimento netto dei titoli pubblici: 6,1% lordo capitale % 1% 2% 5% 10% anni

11 Durata della vita utile Per gli edifici residenziali si assume una vita utile di 50 anni Gli edifici sono beni compositi dove ogni componente ha una propria durata La classificazione francese Cstb distingue 5 categorie di componenti lunghissima durata - nessuna manutenzione - lunga durata - manutenzione minima - durata limitata per usura da occupazione ragioni tecniche durata collegata all utilizzazione e all invecchiamento Il ciclo di vita utile La definizione del ciclo di vita utile dell immobile è diverso in funzione di: destinazione d uso Destinazione d uso Anni tipologie edilizie Edifici agricoli 25 subsistemi tecnologici Alberghi 40 Abitazioni 45 Fabbriche 45 Autorimesse 45 Officine 45 Negozi 50 Banche 50 Magazzini 60

12 Un caso studio Il costo globale può essere utilizzato: come indicatore di convenienza di progetti alternativi il progetto che comporta un costo globale inferiore sarà preferito come strumento per la costruzione del business plan di un investitore il costo globale restituisce la quota di investimento totale e annua connessa all investimento immobiliare Dati di base Dati dimensionali Superficie lorda (mq) 904 Superficie pertinenziale (mq) 80 Volume (mc) Costo di costruzione (euro) Vita utile del fabbricato (anni) 30 Saggio di sconto 7%

13 Costi di gestione Costi di gestione annuali Valore annuale Valore totale Pulizie spazi comuni Una persona part - time Materiali ed equipaggiamento Pulizie finestre due volte l'anno Totale Euro/mq Assicurazione premi annuale di 8 milioni Totale Euro/mq 5 58 Spese energetiche Riscaldamento 50kW * 1731 ore*0,52 euro a kw Elettricità 80kW/anno/mq*904 mq*0,6 euro a kw Totale Euro/mq Totale costi di gestione Eur o/m q Costi di manutenzione ordinaria Costi di manutenzione ordinaria Valore annuale Edificio Manutenzione impianto termico 516 Sostituzione punti luce 95 Piccole riparazioni 780 Esterno Totale costi di manutenzione Euro/mq 3

14 Costi di manutenzione straordinaria Costi di manutenzione straordinaria Costo totale Copertura 43 euro/mq * 936 mq ogni 30 anni al x x x anno Finestre e porte Finestre 31 euro /mq * 92mq* ogni 5 anni 294 Porte 51euro/mq * 75,6mq ogni 5 anni Muri interni 7 euro/mq *2074mq ogni 10 anni Pavimentazioni 16 euro/mq * 830mq ogni 10 anni Tinteggiatura soffitti 7 euro/mq*813mq ogni 10 anni Impianto termico Sostituzione caldaia ogni 30 anni Sostituzione pompe ogni 30 anni 780 Controlli ogni 5 anni 260 Impianto elettrico Interv enti v ari ogni 15 anni Andamento dei costi d uso nel tempo Costo totale Totale costi di manutenzione Lire/mq 95

15 La suddivisione dei costi nel tempo Costi di gestione Cm ordinaria Cm straordinaria