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1 La fattibilità economica dei progetti: i criteri di valutazione 14.XII.2011

2 I criteri di fattibilità del progetto La convenienza di un investimento t immobiliare per il promotore può avvenire attraverso opportuni criteri economici e finanziari Una misura di semplice impiego è rappresentata dal calcolo del margine lordo del progetto, inteso come differenza tra ricavi i e costi di quest ultimo Le misure finanziarie individuano il rendimento finanziario del progetto e permettono il confronto con valori di soglia prestabiliti: il valore attuale netto (VAN) I limiti e le potenzialità della valutazione del progetto a partire dal margine lordo e dal Van Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa

3 Il valore attuale netto Il valore attuale ale netto di un progetto si calcola con un modello finanziario basato su stime circa le prospettive di ricavo e di costo Nel caso di progetti di trasformazione, vengono stimati i costi della trasformazione C e i ricavi R Tali flussi sono successivamente scontati in ragione del periodo temporale a cui si riferiscono

4 Le fasi operative Il calcolo del Van Si Stima di costi e ricavi della trasformazione Determinazione dei tempi in cui hanno luogo di costi e ricavi Si tratterà di analizzare il progetto sotto il profilo delle quantità e delle superfici e stimare i ricavi e i costi Stima dei saldi netti (R-C) Stima del Van alla conclusione dell'investimento Individuazione della regola per l accettabilità del progetto

5 La regola per l accettabilità Il valore attuale netto non è altro che la somma attualizzata dei ricavi netti del progetto Il Valore attuale netto di un progetto può risultare: Positivo o nullo allora il progetto è fattibile Negativo allora il progetto non è fattibile

6 Un esempio Ad un imprenditore viene proposto un investimento di 1 milione di euro, destinato a generare benefici in due tranche: fra un anno, fra due anni, Il nostro imprenditore ha un rendimento medio dai suoi investimenti (di rischio analogo a quello proposto) del 10% E un investimento da fare? Abbiamo detto che il solo saldo tra costi e benefici rappresenta una misura approssimativa dei benefici ottenuti Per valutare se i benefici dell investimento superano i ricavi, dobbiamo renderli omogenei e quindi attualizzarli Per il nostro imprenditore: 800 m tra un anno sono uguali a 727 m circa (800/1,1) e 600 m sono 496 mila circa (600/1,1 2 )

7 Le conclusioni dell esempio A questo punto possiamo effettuare la somma tra costi e benefici dell investimento: = 223 Il Valore attuale netto è positivo: l investimento può quindi essere considerato conveniente Cosa vuol dire con precisione che il Van è positivo? Il Van positivo significa che l investimento proposto è in grado di generare un rendimento superiore al rendimento di riferimento dell azienda Il Van non ha valore contabile, ma esprime solo la capacità dell investimento di generare rendimenti inferiori o superiori ad una soglia di riferimento

8 Il Van come strumento di valutazione Il Valore attuale netto non rappresenta uno strumento di stima, bensì uno strumento di valutazione Il Van non serve a misurare il valore contabile del progetto, quanto invece consente di valutare se un certo investimento debba essere realizzato o meno dall impresa

9 Saggio di attualizzazione e rischio Ad influenzare il valore del saggio di attualizzazione è il rischio dell investimento A saggi bassi corrispondono investimenti a basso rischio, a saggi elevati investimenti a rischio elevato Se il saggio di attualizzazione è modesto, i vantaggi futuri vengono apprezzati di più (sono percepiti come più sicuri) Se il saggio di attualizzazione è elevato ciò significa che i ricavi netti futuri siano valutati in modo inferiore (più aleatori)

10 Nelle colonne a destra sono riportati i valori unitari delle stime e le consistenze del progetto Per ogni periodo è possibile stimare il valore di ricavo quello di costo atteso e stimare il saldo netto del periodo

11 Il margine g lordo è un indicatore ampiamente p utilizzato pper valutare la redditività del pprogetto. g Può essere calcolato al netto o al loro degli oneri finanziari e delle imposte

12 I saldi attualizzati I saldi calcolati devono essere attualizzati Per attualizzare i saldi stimati impieghiamo il fattore di sconto in regime di interesse composto Le prestazioni finanziarie sono in questo caso considerate anticipate (ovvero considerate all inizio del periodo) Il coefficiente di attualizzazione permette di attualizzare i flussi finanziari del progetto al momento della scelta di investimento Il saggio annuale è stato convertito in un saggio infraannuale

13 Saggi annuali e infraannuali Il calcolo del saggio periodale infraannuale può essere calcolato attraverso semplici formule Di seguito sono riportate le modalità di conversione tra un saggio annuale e saggi infraannuali k rappresenta il numero di periodi considerati e quindi, ad esempio, se k=2 allora i periodi sono semestri

14 Un secondo indicatore finanziario: il tasso di rendimento interno Con la stima del valore attuale netto, siamo in grado di valutare se un certo investimento rende di più, di meno o egualmente rispetto ad un valore di rendimento che l imprenditore ritiene discriminante Se il Van è positivo, dato un saggio di soglia del 10%, ciò vuol dire che l investimento in esame rende di più di tale valore Il tasso di rendimento interno permette invece di stimare con precisione quanto rende un progetto Il tasso di rendimento interno del progetto è quel saggio che rende nullo il suo Van

15 Va n e Tri progetto Il valore attuale netto di un progetto diminuisce all aumentare del saggio di attualizzazione Ciò risulta chiaro se consideriamo i che i ricavi differiti nel tempo si riducono all aumentare del saggio Il Van è positivo per tutti i saggi inferiori a 15,5%; è nullo per tale valore; è negativo per i valori superiori a tale soglia Van del Tasso di attualizzazione

16 Van e saggio di attualizzazione Se l imprenditore ha un saggio di riferimento per il quale il Van è positivo, allora l investimento assicura un rendimento superiore al valore di soglia Va an del prog getto Se l imprenditore ha un saggio di riferimento per il quale il Van è negativo, allora l investimento assicura un rendimento inferiore al valore di soglia Se il saggio di attualizzazione i è pari al 10%, allora il Van è positivo: il rendimento Tasso di attualizzazione dell investimento è superiore al valore di soglia Se il saggio di attualizzazione è pari al 20%, allora il Van è negativo: il rendimento dell investimento è inferiore al valore di soglia

17 Van e Tri Va an del prog getto Se l imprenditore ha un saggio di riferimento per il quale il Van è nullo, allora l investimento assicura un rendimento che non può essere né superiore né inferiore al saggio di soglia E allora possibile affermare che se il Van è nullo, il saggio di attualizzazione coincide con il rendimento del progetto. Il saggio che rende nullo il Van è detto Tasso di rendimento interno del progetto Tasso di attualizzazione

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