L analisi degli investimenti

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1 Corso di Laurea in Produzione dell Edilizia Corso di Economia e Gestione delle Imprese 9^ lezione L analisi degli investimenti 3 maggio 2005 Prof. Federico Della Puppa - A.A

2 Dalla teoria alla pratica ruolo dell impresa nel contesto economico contabilità budget funzione di produzione analisi di fattibilità analisi degli investimenti 2

3 La funzione finanziaria Due significati: in senso restrittivo riguarda il reperimento dei capitali finanziari necessari alla vita dell impresa in senso più ampio si occupa: della dimensione e della composizione delle attività dell azienda (ovvero di ciò che un azienda possiede) del volume dei mezzi finanziari da impiegare (crediti, debiti) dell individuazione della composizione delle fonti di finanziamento 3

4 La decisione di investimento Nell ambito delle produzioni per progetti è decisiva la decisione di investimento e tutti i progetti edilizi e urbani impongono una scelta di questo tipo In tutte le aziende la decisione di investimento si pone per valutare la realizzabilità del progetto e il migliore impiego delle risorse finanziarie a disposizione Le discipline aziendali hanno messo a punto strumenti specifici di valutazione degli investimenti, e nel settore delle costruzioni (edilizia, urbanistica) in particolare si utilizza lo strumento dello studio di fattibilità 4

5 I problemi generati da un nuovo progetto/investimento Come posso valutare come si pone il mio progetto nei confronti del mercato? Analisi di mercato Come posso confrontare la bontà di un investimento e i flussi di costi e ricavi che esso determina? Analisi economicofinanziaria Come posso confrontare i benefici e i costi legati all acquisto di un bene (ad es., un nuovo impianto, un immobile), che avvengono a scadenze temporali diverse? Matematica finanziaria 5

6 Costi e ricavi nel tempo Quando dobbiamo valutare la opportunità economica di un investimento dobbiamo valutare se i costi superano i ricavi Il problema è che i costi e i ricavi avvengono in tempi diversi La prima cosa da fare è quindi stimare i costi e i ricavi per ogni periodo in cui avviene, poiché solo così i valori sono effettivamente confrontabili Dobbiamo quindi stimare il saldo fra costi e ricavi per ogni periodo (anno, semestre,...) 6

7 Come attualizzare costi e ricavi? Il valore dei saldi netti ottenuti non può essere sommato algebricamente NO! V = +R0 + R1 + R2 + + Rn Il problema può essere considerato alla luce delle considerazioni appena svolte: quanto vale un ricavo netto che avverrà ad una certa scadenza? In realtà la nostra azienda conosce quanto rendono i propri investimenti 7

8 La teoria del costo opportunità Il costo opportunità del capitale è il rendimento medio degli investimenti a cui l azienda rinuncia se decide di intraprendere un investimento alternativo Ipotesi: se il rendimento medio degli investimenti dell azienda è del 12%, tale valore potrà essere utilizzato quale saggio di attualizzazione dei ricavi netti futuri A questo punto possiamo riscrivere la formula correttamente nel modo seguente V = R0 + R1 / (1 + i) + R2 / (1 + i) Rn / (1 + i) n 8

9 Il concetto di valore attuale netto (VAN) Il valore attuale netto è la somma attualizzata dei ricavi netti del progetto V = R0 + R1 / (1 + i) + R2 / (1 + i) Rn / (1 + i) n due casi possibili il Van è positivo o nullo: il progetto è fattibile poiché i ricavi superano i costi il Van è negativo: il progetto non è fattibile poiché i costi superano i ricavi 9

10 Il significato del VAN Un VAN positivo significa che l investimento proposto è in grado di generare un rendimento superiore al rendimento di riferimento dell azienda (costo opportunità) Il Van non ha valore contabile, ma esprime solo la capacità dell investimento di generare rendimenti inferiori o superiori ad una soglia di riferimento Il VAN esprime l incremento di ricchezza dell intero progetto valutato al momento iniziale, ed è quindi il principale indicatore di redditività, rappresentando la sommatoria attualizzata dei flussi di cassa (cash flow) 10

11 Il VAN come strumento di valutazione Il VAN (valore attuale netto) non rappresenta uno strumento di stima, bensì uno strumento di valutazione In altri termini, non consente di misurare il valore contabile del progetto, quanto invece consente di valutare se un certo investimento debba essere realizzato o meno dall impresa E il segno algebrico del Van che dobbiamo considerare con la massima attenzione, non tanto il suo valore assoluto 11

12 Il saggio di preferenza temporale Il saggio di preferenza temporale costituisce quel saggio di sconto che consente di attualizzare, e quindi riferire ad una sola epoca, costi e ricavi di un progetto, al fine di calcolare i parametri di redditività dell analisi costi-ricavi Di norma tale saggio è convenzionalmente positivo, in quanto ciascuno tende ad attribuire ai capitali attuali una maggiore utilità rispetto a quelli futuri Circa la quantificazione del saggio di preferenza temporale esistono molti pareri, che portano anche alla definizione di saggi spesso molto diversi tra loro 12

13 Le quattro concezioni del saggio di preferenza temporale una concezione soggettivista prevede che il saggio di preferenza temporale sia identificato con quel saggio che i consumatori sono disposti ad ottenere dal risparmio, ovvero a compensare un investimento a rischio nullo, o quasi nullo, (solitamente si fa riferimento ai saggi di interesse di investimenti quali per esempio Bot, Cct, Btp, ecc.) una concezione istituzionalista prevede che il saggio di preferenza temporale sia identificato con il saggio corrente sul mercato dei capitali, in pratica il tasso di interesse applicato dalle banche per un prestito ordinario una concezione legata al concetto di costo-opportunità prevede che il saggio di preferenza temporale si identifichi con il saggio di rendimento potenzialmente ottenibile dall impiego degli stessi capitali in altri progetti aventi lo stesso grado di rischio, ai quali occorre rinunciare per realizzare il progetto in esame; in questa concezione, in sostanza, è la quota necessaria a premiare il rischio dell investimento infine una concezione di impostazione macroeconomica prevede che tale saggio sia perlomeno superiore al tasso di inflazione, ovvero sia in grado di neutralizzare l inflazione attesa, mettendo al riparo dalla svalutazione il capitale investito 13

14 Saggio di attualizzazione e rischio Se il saggio di attualizzazione è modesto, i vantaggi futuri vengono apprezzati di più: sono più elevati le chances che la valutazione abbia esito positivo Se il saggio di attualizzazione è elevato ciò significa che i ricavi netti futuri sono valutati in modo inferiore: ciò rende più problematica la fattibilità degli investimenti Ad influenzare il valore del saggio di attualizzazione è il rischio dell investimento: a saggi bassi corrispondono investimenti a basso rischio, a saggi elevati investimenti a rischio elevato 14

15 Il tasso interno di rendimento (TIR) All aumentare del saggio il VAN diminuisce in quanto stiamo riducendo il valore dei ricavi futuri: è probabile che a saggi bassi il VAN del progetto sia positivo all aumentare del saggio il VAN scende fino a diventare negativo Vi è un valore del saggio di attualizzazione per il quale il VAN è uguale a 0: chiameremo questo saggio il tasso interno di rendimento dell investimento (TIR) Il valore del tasso interno di rendimento esprime la redditività dell investimento e quindi la capacità del progetto di remunerare il capitale investito 15

16 Lo strumento principale di valutazione degli investimenti in edilizia/urbanistica: l analisi di fattibilità economico-finanziaria L analisi di fattibilità economico-finanziaria serve a valutare la realizzabilità, in condizioni di equilibrio economico-finanziario, di progetti specifici o a larga scala (nel caso ad esempio dei PRG) Consente anche di valutare la remunerazione del capitale investito, anche per attrarre eventuali investitori Consente di verificare a priori la necessità di ricorrere a finanziamenti e di quantificarne la consistenza 16

17 Contenuti di uno studio di fattibilità 1 inquadramento territoriale del progetto 2 quadro socioeconomico dell area 3 quadro di mercato dell area 4 quadro di sviluppo dell area 5 analisi della domanda potenziale 6 posizionamento dell offerta 7 analisi economico-finanziaria 8 sintesi 17

18 Inquadramento territoriale di area vasta morfologia del costruito tracciati specifico inquadramento dell area nel contesto locale grado di infrastrutturazione dell area 18

19 Quadro socioeconomico demografia (movimento demografico) popolazione residente (composizione x classi di età) percentuale di stranieri e dinamiche dell immigrazione composizione dei nuclei familiari dinamiche occupazionali dinamiche economiche spesa x consumi delle famiglie 19

20 Quadro di mercato andamento del mercato delle costruzioni (trend di medio lungo periodo e previsioni) andamento del mercato immobiliare (quantità e prezzi) residenziale e non residenziale valutazione delle preferenze tipologiche nelle compravendite: ricerche di mercato analisi statistica su dati ufficiali: concessioni ISTAT, variazioni ICI 20

21 Quadro di sviluppo gli strumenti di riferimento e la pianificazione adottata: PRG, strumenti di area vasta localizzazione delle aree di trasformazione analisi dei sistemi di connessione (analisi per poli attrattori: luoghi centrali, residenza, luoghi di lavoro) analisi dei progetti in atto 21

22 Analisi della domanda potenziale previsioni demografiche: movimento naturale previsioni demografiche: immigrazione/emigrazione evoluzione del sistema familiare analisi dell indebitamento delle famiglie analisi di mercato 22

23 Posizionamento dell offerta caratterizzazione del mercato attuale: tipologia di offerta posizionamento del progetto nel contesto (larga scala, scala locale) facilità di accesso al finanziamento (ruolo del mercato finanziario) CARATTERIZZAZIONE DELL OFFERTA definizione della quota di mercato definizione del target definizione dei plus competitivi 23

24 Analisi economico-finanziaria quadro delle ipotesi valori di progetto (cubature, sistemazioni, ecc.) ipotesi alternative di realizzazione ipotesi alternative di finanziamento definizione delle quantità (eventualmente x lotti) definizione dei costi di costruzione / realizzazione definizione dei ricavi attesi definizione della tempistica analisi finanziaria: VAN, TIR, payback period 24