I criteri di valutazione:

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1 I criteri di valutazione: il VAN e il TIR

2 La fattibilità economica del progetto La valutazione di fattibilità consiste nella verifica della convenienza economica del developer a promuovere l investimento La decisione del promotore si basa quindi: sui risultati delle valutazioni economico finanziarie sulle attese di redditività dell investimento stesso

3 L analisi dei flussi di cassa (1) Il procedimento che si utilizza più frequentemente è l analisi dei flussi di cassa attualizzati o DCF (discounted cash-flow analaysis) che si basa sull impiego di due criteri di valutazione: Il Valore Attuale Netto (Net Present Value) Il Tasso Interno di Rendimento (Internal Rate of Return)

4 L analisi dei flussi di cassa (2) La valutazione è di tipo monetario: viene effettuata da un punto di vista privatistico assumendo che il comportamento ottimale di un promotore consista nella massimizzazione del profitto ricavabile da un investimento. i Non si prendono in considerazione quindi né gli effetti sociali né i costi opportunità legati ad altri progetti alternativi ti i La valutazione si basa sull attualizzazione dei flussi di cassa generati dall investimento scontati al momento attuale

5 Il Valore Attuale Netto (1) Il valore attuale netto di un progetto si calcola con un modello finanziario basato su stime circa le prospettive di ricavo e di costo Nel caso di progetti di trasformazione, vengono stimati i costi della trasformazione C e i ricavi R Tali flussi sono successivamente scontati in ragione del periodo temporale a cui si riferiscono Van = I + ( R C ) ( R C ) ( R C ) 1 q q n q n n

6 Il Valore Attuale Netto (2) Van Dove: = I + ( R C ) ( R C ) ( R C ) 1 q q n q n n I = Investimento iniziale R = Ricavi vendite affitti C = Costi produzione gestione 1 n = coefficiente di anticipazione q

7 Il calcolo del VAN Il calcolo del Van Stima di costi e ricavi della trasformazione Misura delle consistenze del progetto e stima di ricavi e costi Determinazione dei tempi in cui hanno luogo i costi e i ricavi Stima dei saldi netti (R-C) Stima del Van alla conclusione dell'investimento Individuazione della regola per l accettabilità del progetto

8 Nelle colonne a sinistra sono riportati i valori unitari di mercato e di costo e le consistenze del progetto Per ogni periodo è possibile stimare il valore di ricavo, quello di costo atteso e il saldo netto DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A

9 Il margine lordo è un indicatore ampiamente utilizzato per valutare la redditività del progetto. Può essere calcolato al netto o al loro degli oneri finanziari e delle imposte DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A

10 L attualizzazione dei saldi netti (1) I saldi netti calcolati devono essere attualizzati Per attualizzare i saldi stimati impieghiamo il coefficiente di anticipazione 1/q n (fattore di sconto in regime di interesse composto) Le prestazioni finanziarie a sono o in questo caso considerate anticipate (ovvero considerate all inizio del periodo)

11 L attualizzazione dei saldi netti (2) Il coefficiente di attualizzazione permette di attualizzare i flussi finanziari del progetto al momento della scelta di investimento Il saggio annuale è stato t convertito in un saggio infrannuale

12 Saggi annuali e saggi infrannuali Il calcolo del saggio periodale infrannuale può essere calcolato attraverso semplici formule Di seguito sono riportate le modalità di conversione tra un saggio annuale e saggi infrannuali k rappresenta il numero di periodi considerati e quindi, ad esempio, se k=2 allora i periodi sono semestri DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A

13 La regola per l accettabilità Il valore attuale netto non è altro che la somma attualizzata dei saldi netti del progetto Il Valore attuale netto di un progetto può risultare: Positivo o nullo allora il progetto è fattibile Negativo allora il progetto non è fattibile

14 Un esempio: quesito A un imprenditore viene proposto un investimento di 1 milione di euro, destinato a generare ricavi in due tranche: fra un anno, fra due anni, Il nostro imprenditore ha un rendimento medio dai suoi investimenti (di rischio analogo a quello proposto) del 10% E un investimento conveniente? Il solo saldo tra costi e ricavi rappresenta una misura approssimativa del profitto ottenuto Per valutare se i ricavi dell investimento superano i costi, dobbiamo renderli omogenei e quindi attualizzarli Per il nostro imprenditore: 800 m tra un anno sono uguali a 727 m circa (800/1,1) e 600 m sono 496 mila circa (600/1,11 2 )

15 Un esempio: soluzione A questo punto possiamo effettuare la somma tra costi e ricavi dell investimento: = 223 Il Valore attuale netto è positivo: l investimento può quindi essere considerato conveniente Cosa vuol dire con precisione che il Van è positivo? Il Van positivo significa che l investimento proposto è in grado di generare un rendimento superiore al rendimento di riferimento dell azienda Il Van non ha valore contabile, ma esprime solo la capacità dell investimento di generare rendimenti inferiori o superiori ad una soglia di riferimento

16 Il VAN come strumento di valutazione Il Valore attuale netto non rappresenta uno strumento di stima, bensì uno strumento di valutazione Il Van non serve a misurare il valore contabile del progetto, quanto invece consente di valutare se un certo investimento debba essere realizzato o meno dall impresa E il segno algebrico del Van che dobbiamo considerare con la massima attenzione, non tanto il suo valore assoluto

17 Saggio di attualizzazione e rischio Il valore del saggio di attualizzazione è influenzato dal rischio dell investimento A saggi bassi corrispondono investimenti a basso rischio, a saggi elevati investimenti a rischio elevato Se il saggio di attualizzazione è modesto, i vantaggi futuri vengono apprezzati di più (sono percepiti come più sicuri) Se il saggio di attualizzazione è elevato ciò significa che i ricavi netti futuri siano valutati in modo inferiore (più aleatori)

18 Il tasso interno di rendimento Con la stima del valore attuale netto, siamo in grado di valutare se un certo investimento rende di più, di meno o egualmente rispetto a un valore di rendimento che l imprenditore ritiene discriminante Se il Van è positivo, dato un saggio di soglia del 10%, ciò vuol dire che l investimento in esame rende di più di tale valore Il tasso interno di rendimento permette invece di stimare con precisione quanto rende un progetto Il tasso interno di rendimento del progetto è quel saggio che rende nullo il suo Van DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A

19 VAN e TIR Il valore attuale netto di un progetto diminuisce all aumentare del saggio di attualizzazione Ciò risulta chiaro se consideriamo che i ricavi differiti nel tempo si riducono all aumentare del saggio getto Van del prog Il Van è positivo per tutti i saggi inferiori a 15,5%; è nullo per tale valore; è negativo per i valori superiori a tale soglia Tasso di attualizzazione DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A

20 VAN e saggio di attualizzazione Va an del pro ogetto Se l imprenditore ha un saggio di riferimento per il quale il Van è positivo, allora l investimento assicura un rendimento superiore al valore di soglia Se l imprenditore ha un saggio di riferimento per il quale il Van è negativo, allora l investimento assicura un rendimento inferiore al valore di soglia Se il saggio di attualizzazione è pari al 10%, allora il Van è positivo: il rendimento dell investimento è superiore al valore di soglia Tasso di attualizzazione Se il saggio di attualizzazione è pari al 20%, allora il Van è negativo: il rendimento dell investimento è inferiore al valore di soglia

21 VAN e TIR getto Van del pro Se il saggio di riferimento dell imprenditore rende nullo il Van, allora l investimento assicura un rendimento che non può essere né superiore né inferiore al saggio di soglia In questo caso è possibile affermare che se il Van è nullo, il saggio di attualizzazione coincide con il rendimento del progetto. Il saggio che rende nullo il Van è detto Tasso interno di rendimento del progetto Tasso di attualizzazione