La stima del valore di trasformazione

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1 La stima del valore di trasformazione 5.XII.2005 Il valore di trasformazione Si stima in tutti i casi in cui dobbiamo stimare il valore di un bene strumentale, ovvero di un bene che entra all interno di un processo produttivo Il valore di trasformazione è impiegato per la stima delle aree edificabili e per gli immobili destinati a trasformazione In un mercato attivo, valore di trasformazione e valore di mercato dovrebbero coincidere

2 Il procedimento analitico di stima Formalmente, il valore di trasformazione è dalla formula riportata di seguito Vt = n i= 0 ( V C ) i q i i In essa: V i è il valore di mercato dei beni prodotti C i è il costo dei costi necessari alla trasformazione 1/q i rappresenta il coefficiente di anticipazione che consente l attualizzazione di benefici e costi Vt come valore residuo La stima di un bene attraverso il criterio della differenza tra il valore dei beni esito della trasformazione e i costi necessari a quest ultima permette di interpretare il valore dei beni immobili destinati a trasformazione come valore residuo Nella letteratura anglosassone si parla infatti di residual valuation La stima del valore residuo può portare ad un valore positivo oppure anche nullo o negativo il caso dei siti inquinati: i costi di bonifica e gli altri costi della trasformazione eccedono i ricavi legati alla trasformazione

3 La stima dei valori di mercato Il valore di mercato dei beni oggetto della trasformazione avviene di norma attraverso procedimento sintetico i valori possono essere ottenuto attraverso il procedimento della scala dei prezzi noti spesso tali valutazioni sono integrate da indagini di mercato svolte sulle fonti più autorevoli La stima del valore di mercato assume un mercato stabile cfr. postulato della permanenza delle condizioni La stima è effettuata al netto dell inflazione La stima dei valori di costo I valori di costo sono ottenuti tenendo in considerazione la funzione di costo del soggetto promotore (cfr. lezione sui costi) i valori relativi al costo di costruzione degli immobili possono essere ottenuti attraverso il procedimento della scala dei prezzi noti, integrate da indagini di mercato svolte sulle fonti più autorevoli gli altri costi sono stimati con riferimento alle proprie metriche di valutazione Come per i valori di mercato, la stima dei valori di costo assume un mercato stabile ed è effettuata al netto dell inflazione

4 Benefici e costi nel tempo La trasformazione presenta costi e benefici che si presentano ripartiti nel tempo Sotto il profilo operativo, quindi, sarà necessario: stimare, per ogni periodo temporale della trasformazione, i relativi costi e i ricavi e quindi il saldo netto attualizzare il valore del saldo netto attraverso l impiego degli opportuni strumenti della matematica finanziaria (cfr. lezione sulla matematica finanziaria) Il caso di un area edificabile Le aree edificabili sono suscettibili di stima sia per via sintetica che per via analitica Il risultato deve coincidere A fianco sono riportate le fasi operative di stima La stima dell'area Stima di costi e ricavi della trasformazione Determinazione dei tempi in cui hanno luogo di costi e ricavi Stima dei saldi netti per periodo Attualizzazione e stima del valore di trasformazione

5 Le quantità nella stima delle aree edificabili Nel caso di valutazione di aree edificabili, il documento di riferimento è rappresentato dal Piano regolatore generale In esso, sono contenute le norme che regolano la densità edificatoria e le funzioni ammesse La densità è espressa attraverso indici che esprimono il rapporto tra volume (o superficie) e superfici Unità di misura Valori Superficie territoriale mq Indice territoriale mc/mq 1,05 Volumetria ammessa mc Superficie ammessa mq Un esempio Le ipotesi della trasformazione Il progetto prevede: la realizzazione degli immobili per residenza e terziario la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria a scomputo (strade, parcheggi, verde pubblico) Il profitto è stimato nel 20% del fatturato Il saggio di attualizzazione è pari all 3% (costo netto del capitale) Valori unitari Quantità Valori totali Ricavi Immobili uso residenziale/terziario Costi Costo di costruzione Opere pubbliche - verde Opere pubbliche - parcheggi e strade Oneri di urbanizzazione secondaria Spese tecniche e generali 10% Totale costi di produzione Profitto 20%

6 L articolazione ricavi-costi 1 anno 2 anno 3 anno 4 anno Ricavi Immobili uso residenziale/terziario Costi Costo di costruzione Opere pubbliche - verde Opere pubbliche - parcheggi e strade Oneri di urbanizzazione secondaria Spese tecniche e generali Totale costi di produzione Profitto Saldo Lo schema riporta un ipotesi del processo di sviluppo dell area articolato in 4 anni Attualizzazione dei valore e stima I valori ottenuti per differenza tra i costi e i ricavi della trasformazione sono attualizzati mediante il fattore di sconto cfr. lezione matematica finanziaria Il saggio impiegato nel fattore di sconto rappresenta il costo del capitale (al netto dell inflazione) Saldo ,03 1,0609 1, , Saldo attualizzato Valore di trasformazione

7 I risultati della valutazione nella stima delle aree Si ottiene così il valore dell area e si procede alla stima in funzione dei diversi parametri tecnici L incidenza dell area misura il rapporto tra il valore dell immobile e il valore del fattore suolo Incidenza dell'area 19,11% Valore euro di superficie territoriale 97 Valore euro al mq edificabile 291 A seconda del parametro tecnico selezionato, il valore dell area può variare sensibilmente I limiti della stima analitica del VT La stima analitica del valore di trasformazione presenta numerosi limiti difficile stimare tutti i valori con riferimento alla teoria dell ordinarietà molti valori sono stimati con riferimento a date future riferimento necessario al postulato della permanenza delle condizioni Le molteplici ipotesi alla base del procedimento lo rendono fragile e rendono preferibile il metodo comparativo quando ciò sia possibile

8 Un metodo rapido per la stima delle aree edificabili E possibile stimare il valore di un area edificabile anche a partire dal valore dell incidenza area Dovremo in questo caso stimare il valore degli immobili che è possibile realizzare all interno di una certa area e applicare il coefficiente di incidenza area Si tratta tuttavia di un metodo da impiegare con cautela in quanto sconta un elevata aleatorietà Il valore di un area tramite il rapporto dell incidenza area La formula impiegata per definire il valore di trasformazione: Vt = Vm * ia dove Vm è il valore di mercato dei beni prodotti ia è il rapporto di incidenza area che si ottiene rapportando il valore degli immobili prodotti al valore dell area

9 Un esempio Mq di immobili realizzabili: 100*100*0.3= Se Vm = 2.000/mq, Vtm = * Se Ia = 15% Va = * 0,15= 900 in migliaia di euro 100 m Area edificabile 100 m Ie è l indice edificatorio stabilito dal piano regolatore Ie = 0.3 mq/mq I limiti della stima attraverso l incidenza area La stima attraverso l incidenza area appare utile solo in prima approssimazione Essa fornisce un indicazione circa il valore delle aree che tuttavia deve essere considerata come puramente orientativa una buona fonte per la stima dell incidenza area è rappresentata dagli indici del Consulente Immobiliare

10 Valore di trasformazione e valutazione di convenienza La stima del valore di trasformazione è spesso compresa in valutazioni di convenienza di scelte di investimento In particolare, la stima del Vt può essere confrontata con il prezzo di offerta della proprietà immobiliare: se Vt stimato è superiore o uguale al prezzo di offerta, allora l investimento è conveniente se Vt stimato è inferiore al prezzo di offerta, allora l investimento non è conveniente