pluriparametrici di stima

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1 I procedimenti pluriparametrici di stima 01.IV.2011

2 Perché impiegare modelli pluriparametrici p del valore? Il caso più importante stime in contesti in cui è impossibile pervenire ad un campione di transazioni relative a beni omogenei Per stime particolari i ad esempio per stimare il danno relativo alla costruzione di manufatti abusivi che recano danno a costruzioni esistenti

3 La stima per punti di merito Il procedimento per punti di merito, compreso fra i procedimenti sintetici, consente la stima di beni anche in assenza di un campione rigorosamente formato da beni omogenei In tutte le sue varianti, nella stima si procede: alla stima di un valore relativo ad un bene di riferimento i alla valutazione dei punti di merito del bene, determinati per comparazione a o fra il bene oggetto o di stima e il bene di riferimento

4 La stima nel procedimento del Forte La stima per punti di merito è stata formalizzata da Carlo Forte Il punto di partenza del procedimento del Forte è costituito dalla compravendita che ha fatto registrare il valore di mercato più elevato Si assume che tale immobile possieda tutte le caratteristiche che determinano il valore immobiliare al massimo grado

5 Caratteristiche ti dell alloggio e valore immobiliare Le caratteristiche atte delle immobile possono essere così suddivise: caratteristiche posizionali estrinseche caratteristiche posizionali intrinseche caratteristiche intrinseche o tecnologiche (qualità edilizia) caratteristiche produttive

6 L incidenza id delle caratteristiche ti nella formazione del prezzo E' possibile quantificare l'incidenza di ciascuna categoria di caratteristiche, con riferimento all incidenza minima e all incidenza massima max min posizionali estrinseche 35% 5% posizionali ion intrinseche 25% 5% tecnologiche 30% 10% produttive 10% 5%

7 Il metodo operativo (1) Si procede a individuare la transazione che ha fatto rilevare il massimo prezzo di mercato Si confrontano le caratteristiche del bene da stimare e del bene di riferimento, al quale sono attribuiti 100 punti Al bene oggetto di stima si attribuiscono i punti percentuali che esso merita in relazione al bene di riferimento

8 Il metodo operativo (2) Quindi si procede al calcolo nel modo seguente: Vm di stima = Vmax * Ki dove Ki è la somma dei punti attribuiti al bene oggetto di stima in relazione al bene immobile di riferimento Ki è inferiore a 1

9 Un esempio Supponiamo di conoscere il prezzo massimo di un appartamento compravenduto a Venezia per 100 metri quadri. Il quesito di stima riguarda un immobile in tutto e per tutto simile tranne che per la qualità edilizia assai inferiore

10 Un esempio (2) Supponendo che il contributo delle caratteristiche tecnologiche si attesti al minimo i (10%), avremo che: Vm = * SKi = * (0,35+0,10+0,25+0,10) = * 0,8 = Il limite fondamentale: l empiricità della stima del peso percentuale di ogni caratteristica, priva di adeguato supporto tecnico-scientifico

11 Il procedimento basato sul valore medio Una variante largamente impiegata del metodo del Forte parte dal valore medio degli immobili e moltiplica li tale valore per un coefficiente i che sintetizza tutti i contributi al valore legati alle caratteristiche dell immobile immobile. La formula è allora la seguente: V di stima = Vmedio * Ki dove Ki è il prodotto dei coefficienti K1, K2,... Kn legati alle caratteristiche ti dell immobile

12 Un esempio Riprtendiamo l esempio sviluppato in precedenza Fonti autorevoli ci forniscono il valore medio di un immobile a Venezia: al mq commerciale Sulla base di coefficienti da noi stimati possiamo allora valutare l immobile oggetto di stima Valore medio (in euro al mq) Car. posizionali i 12 1,2 Car. tecnologiche 0,75 Car. di panoramicità, etc. 1,2 Ki 1,08 Valore di stima (in euro al mq) Valore di stima

13 Stime pluriparametriche i e procedimento per punti di merito Il ricorso all impiego di punti di merito e a coefficienti di ponderazione può essere impiegato anche per rendere più trasparenti e robusti i procedimenti e di stima sintetici In particolare, è possibile promuovere una sintesi tra Procedimenti basati sulla stima per punti di merito Procedimenti sintetici quale il procedimento basato sulla scala dei prezzi noti

14 Le ragioni i a fondamento di un procedimento di sintesi Il procedimento della scala dei prezzi noti assume la presenza di un certo numero di comparativi Le argomentazioni per pervenire alla scelta del posizionamento del bene oggetto di stima nella scala sono spesso fortemente soggettive Il ricorso all impiego di coefficienti di ponderazione consente una più solida e argomentata valutazione del bene rispetto ai casi comparativi Lo strumento della matrice di normalizzazione consente dunque di effettuare una sintesi capace di rendere più solida la stima sintetica in presenza di un limitato numero di compravendite di beni analoghi a quello oggetto di stima

15 La matrice di normalizzazione Nel procedimento basato sulla normalizzazione dei Valutazione degli prezzi, i passaggi sono i seguenti: scostamenti complessivi attraverso la stima di un indicatore sintetico che Individuazione dei prezzi permetta la corretta e delle caratteristiche ponderazione tra il bene relative agli immobili a rilevato e quello oggetto di fondamento della stima stima Analisi degli scostamenti Normalizzazione dei delle caratteristiche valori e determinazione del attraverso a opportuni valore di stima attraverso il coefficienti di calcolo della media ponderazione

16 La ponderazione e la stima Il confronto determina l attribuzione di un coefficiente a ogni caratteristica se il bene oggetto di stima ha caratteristiche superiori al comparable il coefficiente sarà maggiore di 1 nel caso contrario, il coefficiente da attribuire sarà minore di 1 Il prodotto dei singoli coefficienti darà come risultato il coefficiente sintetico di ponderazione, che viene applicato al prezzo del comparable Il più probabile valore di mercato finale è dato dalla media dei valori opportunamente pesati

17 Un esempio applicativo 4 L analisi di mercato effettuata ha dato come risultato i 4 casi analoghi al bene oggetto di valutazione Bene oggetto di valutazione

18 Matrice di ponderazione Il bene oggetto di stima presenta caratteristiche inferiori rispetto al comparable Comparables Prezzi d'offerta Posizionali estrinseche Posizionali intrinseche Il bene oggetto di stima è del tutto simile al comparable per le caratteristiche posizionali estrinseche Caratteristiche intrinseche - tipologiche Caratteristiche produttive ,00 1,00 1,00 1,10 1,10 0,95 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Aggiustamento totale 1,10 0,95 1,00 1,16 VM unitario aggiustato VM unitario ( /mq) Il bene oggetto di stima presenta caratteristiche superiori rispetto al comparable