ESTIMO DEI BENI PRIVATI

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1 ESTIMO DEI BENI PRIVATI Qualsiasi stima si basa su una serie di principi generali che l estimo appronta e cui deve attenersi ogni perito nella redazione del giudizio di stima. La teoria estimativa si fonda su un sistema logico deduttivo e su indicazioni di carattere normativo. Il sistema deduttivo è basato su un insieme di postulati e teoremi. Il POSTULATO è un proposizione o affermazione NON dimostrata che si chiede di essere ammessa per vera. Il postulato può utilizzare il TEOREMA, cioè una preposizione la cui verità viene dimostrata partendo da una ipotesi e concludendo con una tesi, la cui dimostrazione può essere diretta o indiretta. I postulati si distinguono in : POSTULATI ESTIMATIVI E POSTULATI ECONOMICI POSTULATI ESTIMATIVI 1. Il PREZZO è il fondamento di ogni giudizio di stima 2. LA PREVISIONE è il carattere principale del giudizio di stima 3. Il valore dipende dallo SCOPO della valutazione 4. Il giudizio di stima è ORDINARIO 5. Il giudizio di stima è sempre COMPARATIVO Postulato del prezzo Tutte le stime sono formulate in termini monetari. Le stime si concludono con la fissazione di un prezzo. Postulato della previsione Il giudizio di stima è previsivo; solitamente la previsione riguarda il futuro valore che un bene assumarà se scambiato sul mercato. La previsione può riguardare fenomeni che devono ancora accadere (stime ex ante) o che sono già accaduti (ex poste). Si possono avere anche stime retrospettive, nel caso in cui il perito utilizzerà i dati storici che si riferiscono ad un epoca passata, ed utilizzerà queste informazioni per esprimere un giudizio di stima. 1

2 Postulato dello scopo Esso stabilisce che il valore di stima dipende dallo scopo o motivo per il quale è stata richiesta la stima. Pertanto un bene può assumere contemporaneamente diversi valori, tanti quanti sono gli scopi che possono promuovere la stima. Esempio: danno di un vigneto se l uva è destinata alla vendita o al consumo diretto, la stima verrà fatta in base al valore di mercato; se è destinata a trasformazione in vino, la stima va fatta in base al valore di trasformazione. In base allo scopo gli aspetti economici sono diversi : Valore di mercato Valore di costo Valore di surrogazione Valore complementare Valore di trasformazione Valore di capitalizzazione Valore di produzione o di riproduzione. Postulato dell ordinarietà Afferma che le stime devono essere oggettive, eque e congrue. Postulato della comparazione La stima si basa sul confronto del bene oggetto di stima di cui sono note le caratteristiche, con altri beni di cui sono note oltre alle caratteristiche, anche i prezzi di vendita. Il paradosso estimativo è quello di valutare un bene in base ai prezzi di altri beni. Supponiamo di avere un bene A oggetto di stima che abbia le seguenti caratteristiche : = fertilità = 3 = distanza dal centro aziendale = 11 Del bene A non conosciamo il prezzo. Individuiamo ora un insieme di beni di confronto B, C, D con prezzo noto di compravendita e con le stesse caratteristiche di A ma con modalità diverse: 2

3 P A 3 11? B C D I beni B e C hanno la stessa, per cui la loro differenza di prezzo = 30, dipende solo dalla differenza di ovvero 10 9 = 1 da cui 1 x = 30, quindi una unità vale 30. Per i beni C e D invece la differenza = 40 riguarda, che è 6 4 = 2 da cui 2 x = 40 = = 20. Confrontando il bene A con B si ha: = prezzo di B (20 x (4 3)) + (30 x 11 9)) = 140 cioè = 100 (20 x 1) + (30 x 2) = 140 Confrontando il bene A con C si ha: = prezzo di C (20 x (4 3)) + (30 x 11 10)) = 140 cioè = 130 (20 x 1) + (30 x 1) = 140 Confrontando il bene A con D si ha: = prezzo di D (20 x (6 3)) + (30 x 11 10)) = 140 cioè = 170 (20 x 3) + (30 x 1) = 140 Quindi il prezzo P del bene A sarà

4 POSTULATI ECONOMICI Tutti i beni economici hanno un valore che per i beni privati può essere misurato con un prezzo, mentre per i beni pubblici rimane valore. Per i beni economici privati, il prezzo può variare; così un bene nella realtà può avere diversi tipi di valore. In base agli aspetti fenomenici del valore: Valore di mercato Valore di costo Valore di trasformazione Valore complementare Valore di surrogazione VALORE DI MERCATO Il valore di mercato è da intendersi la quantità di moneta che può sostituire il bene economico in una corrente transazione di mercato, essendo la moneta la merce comune di scambio. Rappresenta il più probabile prezzo in contanti per il quale il bene oggetto di stima viene compravenduto in un libero mercato, nel quale il compratore e il venditore sono ben informati, agiscono con prudenza, nel loro interesse e senza indebite costrizioni. Il bene, inoltre, deve rimanere sul mercato per un certo tempo, tale da permettere la visione a tutti i potenziali acquirenti. VALORE DI COSTO Il valore di costo rappresenta la somma delle spese, che un imprenditore deve sostenere per ottenere un bene attraverso un processo produttivo. Esso può essere determinato e stimato attraverso il computo metrico estimativo. Per la stima del valore di un bene, si può utilizzare il costo di produzione di quel bene, se questo bene NON ESISTE. Ma nella pratica estimativa non ci si confronta con il costo di produzione, ma con un bene che già ESISTE e in questo caso si parla di COSTO DI RIPRODUZIONE. Esso è la somma di denaro che l imprenditore ordinario dovrebbe sostenere se volesse riprodurre un certo bene, già esistente. Il costo di riproduzione si suddivide in: COSTO DI RICOSTRUZIONE E COSTO DI SOSTITUZIONE Il costo di ricostituzione si ha se la stima procede attraverso l utilizzo degli stessi standard costruttivi, stessi materiali, stesse tecniche costruttive del bene così com era prima (cioè di un esatto duplicato del bene), ma con prezzi attuali. 4

5 Il costo di sostituzione si ha se la stima procede attraverso l utilizzo di standard e materiali moderni con prezzi attuali; ed il bene nuovo avrà una funzione equivalente al bene originario. I prezzi devono essere al netto del deprezzamento maturato, cioè i due costi comprendono il deprezzamento maturato. Il deprezzamento indica la perdita di valore di un bene con il passare del tempo. Tale perdita di valore può essere causata da deterioramento fisico o da obsolescenza funzionale e d economica. Il deprezzamento è dato dalla differenza tra il valore a nuovo del bene, ottenuto con il costo di riproduzione (ricostruzione o sostituzione) ed il valore di mercato di un bene simile allo stesso bene. ESEMPIO Calcolare il valore deprezzato di un bene di valore attuale di 20000,00 fra 20 anni. Considerando: n = 50 (durata economica) t = 20 (durata effettiva) n t = 30 (durata residua) durata residua = - = - = 810 = = 0,635 = 63,5 % ( deprezzamento all anno t) Valore monetario dopo il deprezzamento: = x 0,635 = Da cui il deprezzamento = = 7300 VALORE DI TRASFORMAZIONE Esso determina la possibilità di prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione in relazione al valore di mercato del prodotto.. nella pratica estimativa è coerente e diffuso l uso di questo criterio, definito anche del valore potenziale, ogni qualvolta si voglia determinare il valore di mercato di un bene del quale, in relazione alle sue specifiche condizioni attuali, non è possibile rilevare dal mercato prezzi di beni similari, mentre lo stesso è suscettibile di essere trasformato in un altro bene 5

6 del quale invece esista un mercato attivo. Condizione essenziale per l applicazione è, quindi, l esistenza di un mercato di beni con caratteristiche simili a quelle che assumerà il bene dopo la trasformazione nonché la presenza di dati di mercato sulla base dei quali sia possibile valutare anche i costi da sostenere per la sua trasformazione. Il valore di trasformazione può essere calcolato direttamente come differenza tra il valore di mercato ottenibile dopo la trasformazione e il relativo costo, cioè: Valore di trasformazione = valore prodotto trasformato costo trasformazione Il valore di trasformazione unitario, si riferisce all unità di prodotto trasformato: valore unitario = Perché esista un valore di trasformazione, occorre che siano soddisfatte tre condizioni: Che ci siano le condizioni tecniche per poter effettuare la trasformazione; Che ci sia convenienza economica alla trasformazione; Che la trasformazione sia legale. In agricoltura, un classico esempio è la determinazione del valore da attribuire alle olive in base al prezzo che avrà l olio da esse ottenibile, all uva a seguito della trasformazione in vino, oppure al latte trasformato in prodotti caseari. Il valore di trasformazione viene usato per la stima delle aree fabbricabili; un valore particolare di trasformazione è il valore di macchiatico; si valuta la massa legnosa e si vede quali sono le utilizzazioni previste (mobili.ecc.). VALORE COMPLEMENTARE Si basa sul principio di complementarietà: il valore di una parte componente di un bene complesso, è misurato nei termini di un suo contributo al valore del tutto. Si ottiene per differenza tra il valore di mercato del bene intero e il valore di mercato della parte residua. Operando questa differenza teniamo conto della svalutazione che il bene intero subisce per la sottrazione di quella parte. Il rapporto: = si chiama valore di complementarietà economica 6

7 Perché esista un valore complementare, occorre che siano soddisfatte delle condizioni: Necessaria ma non sufficiente è che tra la parte del bene che dobbiaqmo valutare e il bene complesso sussista complementarietà tecnica, produttiva ed economica; Necessaria, è che la parte staccata non sia reintegrabile (sostituibile); La parte residua sia facilmente vendibile (abbia un mercato). VALORE DI SURROGAZIONE In questo caso valutiamo un bene in base al valore di un altro bene che lo sostituisce. Quindi si determina la possibilità di prevedere il prezzo di mercato o il costo di produzione di un bene economico surrogabile con quello oggetto di stima. Un esempio tipico di bene non avente un mercato proprio è fornito dal letame, il cui valore è determinato considerando le quantità di fertilizzante che sono in grado di produrre lo stesso effetto o efficacia. I beni surrogabili sono equivalenti tecnicamente (hanno le stessa funzioni) in riferimento al consumo o alla produzione. Si ricorre a tale valore quando un bene A non ha un mercato per cui un bene B rientra nella categoria dei beni dissimili o diseguali (es. letame). = dove è il valore del bene surrogato. 7