Procedimenti diretti e indiretti di stima

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Lucio Giovannini
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1 Procedimenti diretti e indiretti di stima 11.X.2005 La metodologia estimativa La metodologia estimativa rappresenta l insieme delle tecniche e degli strumenti attraverso cui si formula il giudizio di stima I procedimenti di stima, che seguono dal metodo comparativo, possono essere distinti in: procedimenti diretti o sintetici procedimenti indiretti o analitici

2 Il postulato della permanenza delle condizioni Ogni operazione di stima - diretta o indiretta -si svolge in base: alle condizioni note al momento di riferimento in base a quanto è prevedibile relativamente al cambiamento legato alle forze di tipo permanente note (tendenze strutturali) Non sono prese in considerazione nella stima le forze transitorie e contingenti Le conseguenze dell adozione della permanenza delle condizioni Le conseguenze sono di tipo teorico: si assume una realtà economica sostanzialmente statica e pratico: non si tiene conto delle discontinuità tipiche del mercato (mutamento del numero degli operatori, dei gusti, etc.)

3 Procedimenti diretti Il procedimento diretto è utilizzabile se è possibile disporre di prezzi relativi a transazioni di beni analoghi Due operazioni fondamentali: raccolta di dati storici relativi a transazioni di beni immobili analoghi formulazione del giudizio di stima del bene Distribuzione normale dei valori e procedimento operativo La raccolta dei dati permette di ricostruire una distribuzione dei valori di tipo normale gaussiano In questo caso la stima del bene avviene attraverso il calcolo della media aritmetica P V m = n

4 Distribuzione non normale dei valori La raccolta dei dati permette di elaborare una distribuzione dei valori di tipo solo in parte gaussiano In questo caso la stima del bene avviene attraverso il confronto dei seguenti dati: valore medio della distribuzione valore di massima frequenza, ovvero la moda. L analisi critica dei prezzi rilevati permette di selezionare meglio il campione di partenza e di determinare l avvicinamento di media e moda Un caso a Venezia Il campione conta 69 compravendite effettivamente realizzate nel Centro storico di Venezia Si tratta di transazioni relative ad abitazioni usate con una media 15 anni di obsolescenza (valori 2000 in milioni di lire) Descriptive Statistics (vecsf.sta) Valid N Mean Minimum Maximum Std.Dev. PREZZO , ,0517 PREMQ 69 3, ,966114

5 La distribuzione dei valori totali No. of observations media moda PREZZO Upper Boundaries (x < boundary) Media e moda (valore più frequente) non coincidono Expected Normal No. of observations La distribuzione non gaussiana dei valori PREMQ: =prezzo/mq moda media Upper Boundaries (x < boundary) L analisi della distribuzione dei prezzi permette di individuare casi probabilmente non omogenei In questo caso, alcuni casi possono essere scartati perché appartenenti ad un altro segmento di mercato (curva Expected Normal bimodale): l effetto sarebbe di avvicinare media e moda

6 Scarsa numerosità dei dati: la stima con la scala dei prezzi noti Qualora siano disponibili solo pochi prezzi relativi a transazioni note, allora è possibile impiegare il procedimento della scala dei prezzi noti I prezzi sono allora ordinati in funzione del loro ammontare e di ogni bene si procede ad una dettagliata analisi Si procede quindi all inserimento del bene da stimare nel gradino maggiormente appropriato La stima con la scala dei prezzi noti Se i prezzi sono ordinati come segue P1 P2... P n 1 P n Allora, se le caratteristiche del bene oggetto di stima sono analoghe a quelle del bene di valore Pi, allora Il procedimento rinuncia a qualsiasi verifica di oggettività tramite il riferimento all ordinarietà, ma procede comunque attraverso la comparazione dei casi (cfr. principi) V i = P i

7 Procedimenti indiretti Stima del valore di mercato Capitalizzazione dei redditi Procedimenti analitici Stima del valore di costo Computo metrico estimativo Tipo di valore Procedimento I procedimenti indiretti, a differenza dei procedimenti diretti, si differenziano a seconda che si consideri il valore di costo o di mercato Stima analitica del valore di mercato La stima analitica o indiretta del valore di mercato di un bene economico si ottiene: attualizzando i redditi netti o lordi, futuri e ordinari per n anni ad un saggio r di fruttuosità indicato dal mercato

8 L espressione analitica Il valore di mercato ddi un bene immobile è uguale al flusso dei suoi redditi netti o lordi scontato all attualità La legenda della formula: Vm: valore di mercato Rn: reddito netto r: saggio di capitalizzazione V m = R r n Cfr. lezione sulla matematica finanziaria Stima analitica del valore di costo Il valore di costo di un bene può essere ottenuto indirettamente attraverso l analisi delle quantità di tutti i fattori concorrenti alla sua produzione, moltiplicati per il loro prezzo unitario: V c = Pi Qi Cfr. lezione sul computo metrico estimativo

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