Valore di costo Procedimenti sintetici

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1 Valutazione estimativa del progetto Corso del prof. Stefano Stanghellini Clasa a.a. 2011/12 Valore di costo Procedimenti sintetici Collaboratrice arch. Valeria Ruaro

2 Il mercato delle costruzioni LE PRINCIPALI FONTI INFORMATIVE Istituti di ricerca CRESME, Nomisma, Operatori del mercato ANCE (Associazione nazionale costruttori edili; Enti ISTAT (Istituto nazionale di statistica) Riviste specializzate Costruire Edilizia e Territorio 2

3 Il valore di costo in edilizia Il concetto di costo in edilizia fa riferimento al concetto di costo in microeconomia: C = f (v1,v2,v3,.vn) In cui v1, v2, vn rappresentano i fattori della produzione coinvolti nel processo Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione deidiversi diversi soggetti chepossono intervenirenelprocessonel produttivo: esiste un costo riferito al promotore dell intervento edilizio (Costo totale di produzione) un costo riferito it all impresa di costruzione (Costo t di costruzione) ) 3

4 Il costo tecnico di costruzione Nel costo tecnico di costruzione si distinguono una serie di voci variabili in relazione alla quantità di produzione costituite da manodopera, materiali, noli e trasporti. In particolare si distingue il costo tecnico di costruzione (C TK ): C TK = M + Mat + Nt con: M: manodopera Mat: materiali Nt: noli e trasporti 4

5 Il costo di costruzione Il costo di costruzione C K comprende a) il costo tecnico di costruzione; b) i costi di allestimento e funzionamento del cantiere e le spese generali d azienda (15% di a); c) l utile dell imprenditore costruttore (10% di a+b); C K = C TK +Sg + Uc con: Ctk : costo tecnico di costruzione Sg: spese generali e di cantiere Uc: utile di impresa di costruzione 5

6 Il costo di costruzione Costo di Costruzione Manodopera Mt Materiali ili Nli Noli e Trasporti Spese generali Utile del (Sa) (M) (NT) e costruttore di cantiere (U) (Sg) Costo tecnico di costruzione Costo di costruzione 6

7 Il costo di produzione Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci di costo: con: Cc: costo di costruzione Ca: costo dell area C P = C C + Ca + St + (Ou + Ccc) + I + Up St: spese tecniche Contributo di costruzione articolato in: Ou: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Ccc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Up: utile dell imprenditore promotore 7

8 I procedimenti di stima del costo di costruzione I procedimenti di stima Procedimenti sintetici comparativi Procedimenti misti Procedimenti analitici ricostruttivi Stime parametriche Procedimento per campioni significativi Procedimento per elementi funzionali Computo metrico estimativo Computo metrico Analisi dei prezzi 8

9 Il procedimento sintetico comparativo Livello di progetto Procedimento Risultato Progetto preliminare Sintetico comparativo Preventivo sommario Progetto definitivo/esecutivo Analitico ricostruttivo Preventivo particolareggiato Nelle prime fasi di elaborazione del progetto progetto preliminare l obiettivo è di ottenere un preventivo sommario, che si ottiene attraverso il confronto con i costi registrati per costruzioni analoghe a quella da realizzare Il procedimento si basa sul confronto dell opera da realizzare (il cui costo è incognito) con opere simili realizzate (i cui costi sono noti) 9

10 Le fasi del procedimento sintetico Procedimento di stima sintetico Individuazione del campione e delle fonti Scelta delle unità di misura e calcolo dei costi parametrici Livellamento cronologico e analisi della distribuzione dei costi Confronto e stima Il procedimento si articola in quattro fasi al termine delle quali si ottiene un preventivo sommario dei costi necessari per la realizzazione dell opera 10

11 L individuazione del campione Il campione deve essere rappresentato da opere simili (per destinazione d uso, per tipologia, per caratteristiche tecnologiche, ecc.) a quello oggetto di stima. I campioni devono essere realizzati in epoca recente e i loro costi di costruzione debbono essere noti 11

12 Le fonti per la raccolta dei dati Alcune fonti per la raccolta dei dati sono : Dati archiviati presso Enti pubblici, studi professionali, imprese Quadri tecnico economici (QTE) elaborati a cura delle stazioni appaltanti (es. ATER, ex IACP) relativamente all edilizia residenziale pubblica Prezziario del Collegio degli Ingegneri di Milano (prezzi relativi a più tipologie edilizie) Pubblicazioni periodiche delle Camere di Commercio Osservatorio sui costi per elaborazione di costi di riferimento per gli appalti di opere pubbliche (D.lgs 163/2006) 12

13 Scelta delle unità di misura e calcolo dei costi parametrici Edilizia i residenziale i /alloggio, vano, volume mq (lordo o netto) Edilizia residenziale pubblica /Sup. complessiva= Sup. residenziale+60% Sup. non residenziale Edilizia terziaria e produttiva /Superficie lorda o netta, volume Edilizia a destinazione speciale Parcheggi: /posto auto Alberghi: /camera Opere di urbanizzazione primaria Strade/reti: /ml Illuminazione: /punto luce /abitante insediato Opere di urbanizzazione secondaria /abitante insediato /alunno 13

14 Numeri indici ISTAT I numeri indici ISTAT misurano le variazioni del costo di costruzione intervenute in un certo intervallo di tempo a partire da un anno base in cui l indice assume valore uguale a 100 Il numero indice è calcolato: I = Pi Pb 100 Con: Pi = prezzo del bene in un determinato periodo (mese, anno) Pb = Prezzo del bene in un periodo detto periodo base 14

15 Livellamento cronologico dei costi La variazione percentuale si ottiene: Var% = (Ia/Is) 1 Con: Ia = indice attuale Is = indice storico che deriva dalla formula Var% = (Ia Is) / Is L aggiornamento di un costo storico si ottiene applicando la variazione % al costo storico, oppure sviluppando la proporzione: Con: Ca = Costo aggiornato Cs = Costo storico Ca = Cs x (1+Var%) che equivale a Ca = Cs x (Ia/Is) 15

16 Livellamento cronologico dei costi: esempio mese indice Gennaio ,0 Febbraio 111,9 Marzo 112,2 Aprile 112,7 Maggio 114,1 Giugno 114,2 Luglio 114,9 Agosto 115,0 Calcolare l aggiornamento al marzo 2005 del valore di un appartamento che nel marzo 2004 valeva Indice marzo 2004 I1 = 112,2 Indice marzo 2005 I2 = 118,4 Var = [(I1 I2)/I1] Var = 5,53% Valore al 2004 V1 = euro Valore al 2005 (V1 * (1+Var)) V2 = euro Settembre 115,3 Ottobre 115,5 Novembre 115,8 Dicembre 115,9 Gennaio ,2 Febbraio 117,0 Marzo 118,4 16

17 Analisi della distribuzione dei costi Il più probabile costo dell opera C ci è desunto tramite: 1 L inserimento nel grafico della scala dei costi C 1 >C 2 > C 3 > C i > C n > C n+1 C ci = C i 2 L elaborazione della media aritmetica o della media ponderata media aritmetica: C ci = (C 1 + C 2 + C 3 + C 4 + C n + C n+1 ) / (n+1) media ponderata: C ci = (C 1 *A + C 2 *B + C 3 *C + C 4 *D) / (A+B+C+D) 3 L individuazione del valore modale se la distribuzione è gaussiana frequenze Valore modale Intervallo di frequenze Valori fenomeno 17

18 Il procedimento per elementi funzionali (I) Si assume un edificio di riferimento ( A ) di tipologia analoga a quello oggetto di stima ( B ) Si scompone l edificio di riferimento in n elementi funzionali Si articola il costo totale C A in ragione degli elementi funzionali (si elabora la struttura dei costi ) e si individuano le incidenze C A1, C A2, C An in valore unitario (euro/mq) e percentuale (%) Si stima il costo totale dell edificio da realizzare (C B ) correggendo le incidenze in A in relazione alle peculiarità di B attraverso opportuni coefficienti: C B = Q B x ( a C A1 + b C A2 + + n C An ) / Q A 18

19 Il procedimento per elementi funzionali (II) Villa 19

20 Il procedimento per elementi funzionali (III) Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza (%) Incidenza (euro/mq) 1 Scavi e rinterri ,03% 14 2 Opere in c.a ,45% Vespai e sottofondi ,03% 14 4 Isolamento e impermeabilizzazioni ,24% 57 5 Murature e tavolati ,10% Intonaci ,14% Canne e fognature % 1,93% 26 8 Rivestimenti e zoccolini ,79% Serramenti in legno ,75% Opere in ferro ,45% Coperture e lattonerie ,62% Elementi architettonici decorativi ,69% Impianto di riscaldamento ,52% Impianto idrosanitario ,79% Impianto elettrico ,48% 73 Costo Totale % Superficie (mq) 148 Costo parametrico (euro/mq) Volume (mc) 488 Costo parametrico (euro/mc)

21 Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma: pp Forte F., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano: pp (contenuto appropriato per metodologia, ma con valori obsoleti). Collegio degli Ingegneri gg e Architetti di Milano (2003), Prezzi Tipologie Edilizie, DEI, Roma. 21