I costi di insediamento

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1 Corso di Estimo a.a I costi di insediamento Prof. Stefano Stanghellini Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello Presentazione: Dott.ssa Valeria Ruaro 1

2 Contenuto della presentazione Definizione di costo della produzione insediativa Procedimenti di stima Prezzo dell area Costo di idoneizzazione Costo di costruzione Costo delle urbanizzazioni Contributo sul costo di costruzione Spese tecniche (oneri professionali) Interessi sul capitale investito Spese di commercializzazione Tasse e imposte Profitto dell imprenditore promotore Costi totali e parametrici di insediamento Esempio 2

3 Definizione di costo della produzione insediativa Il costo insediativo, in ambito urbano, è definito come: la somma dei costi di acquisizione delle aree, dei costi di costruzione degli edifici previsti dal piano, delle opere urbanizzative e di idoneizzazione del suolo, dei costi dei servizi necessari alla realizzazione delle opere. Si intendono quindi compresi tutti i costi che sono necessari a produrre l insediamento urbano. 3

4 Definizione di costo della produzione insediativa Kp = spese da sostenere per insediare sul territorio persone e attività economiche Pa = prezzo dell area e oneri accessori all acquisto dell area Ki = costo di idoneizzazione Kc = costo di costruzione degli edifici Ku = costo delle urbanizzazioni primarie e secondarie Ccc = contributo sul costo di costruzione St = spese tecniche (onorari professionali) I = interessi sul capitale investito C = spese di commercializzazione T = tasse e imposte P = profitto dell imprenditore-promotore 4

5 Definizione di costo della produzione insediativa Kp Promotore privato Kp Promotore pubblico Pa Ki Kc Ku Pa Ki Kc Ku Ccc St I (C + T + P) St I T 5

6 Materiali Manodopera Costo Tecnico di Costruzione Noli e Trasporti Costo di Costruzione Spese generali Profitto (costruttore) Spese tecniche Costo di Produzione Costi Insediativi Contributo di costruzione Oneri finanziari Profitto (promotore) Incidenza area 6

7 Procedimenti di stima per piani e progetti urbanistici - sintetico-comparativi per programmi integrati, studi di fattibilità - sintetico-comparativi -misti 7

8 Prezzo dell area Il costo dell area è il costo sostenuto all inizio del processo produttivo per ottenere la disponibilità del fattore produttivo suolo. Il valore da attribuire a tale fattore della produzione prima del 2008 variava in base al tipo di operatore, pubblico o privato, che operava la trasformazione. L operatore pubblico, infatti doveva procedere per esproprio dell area, mentre l operatore privato acquisiva il terreno al prezzo di mercato. Con l introduzione della finanziaria 2008, l indennità per l esproprio viene calcolata come valore venale del bene. Il valore di mercato del terreno può essere stimato: per via sintetica; per via analitica mediante il suo valore di trasformazione (Vtr). 8

9 Prezzo dell area Il valore dei suoli in relazione alla distanza dal centro urbano P rendita differenziale rendita assoluta rendita d attesa distanza dal centro Territorio urbano Territorio extraurbano 9

10 Costo di idoneizzazione I costi di idoneizzazione sono riferiti a tutte quelle operazioni preliminari alla costruzione degli edifici necessari a rendere il terreno idoneo ad accogliere le nuove costruzioni. I costi che più frequentemente si ritrovano in questa categoria sono: - costi di demolizione ( /mc); - costi di bonifica del suolo; -. 10

11 Costo di costruzione Il costo di costruzione di un edificio rappresenta il costo che l imprenditore costruttore deve sostenere per realizzare l edificio. Il costo di costruzione può essere stimato: -con procedimento sintetico sulla base dei costi unitari per tipologia costruttiva ( /mq, /mc/ /p.a., /vano ecc.); -con procedimento per elementi funzionali (noti costo totale, costo parametrico e incidenza delle singole lavorazioni rispetto al costo totale del bene di riferimento - opere c.a., pavimentazioni ecc. - si effettua il confronto puntuale tra gli elementi funzionali del bene da stimare e il bene di riferimento). 11

12 Costo delle urbanizzazioni primarie e secondarie Le opere di urbanizzazione sono quelle dotazioni considerate necessarie a rendere idoneo un terreno per l insediamento di persone e attività economiche. DEFINIZIONE GIURIDICA Opere di urbanizzazione primaria e secondaria DEFINIZIONE MORFOLOGICA Opere a rete e opere puntuali DEFINIZIONE FUNZIONALE Infrastrutture tecnologiche e attrezzature sociali 12

13 Costo delle urbanizzazioni primarie e secondarie Opere di urbanizzazione primaria (L 847/64, ora Dpr 380/2001) strade residenziali spazi di sosta e parcheggio fognatura rete idrica rete di distribuzione energia e gas pubblica illuminazione spazi di verde attrezzato Specificazioni e integrazioni nelle leggi regionali rete telefonica impianti di depurazione (ora anche nel Dpr 380/2001)... Opere di urbanizzazione secondaria (L 865/71, ora Dpr 380/2001) asilo nido e scuole materne scuola dell obbligo mercati di quartiere delegazioni comunali impianti sportivi di quartiere chiese centri sociali attrezzature culturali e sanitarie aree verdi di quartiere 13

14 Costo delle urbanizzazioni primarie e secondarie Dpr 380/2001, Art. 16 c.2 La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione e' corrisposta al comune all'atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell'interessato, puo' essere rateizzata. [ ] c.4 L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e' stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione: a) all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni; b) alle caratteristiche geografiche dei comuni; c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti; [ ] d) gli standard urbanistici 14

15 Contributo sul costo di costruzione Dpr 380/2001, Art. 16 c.9 Il costo di costruzione per i nuovi edifici e' determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dell'articolo 4 della legge 5 agosto 1978, n Con lo stesso provvedimento le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l'edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione e' adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione dell'intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall'istituto nazionale di statistica (ISTAT). Il contributo afferente al permesso di costruire comprende una quota di detto costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione. c. 10 Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione e' determinato in relazione al costo degli interventi stessi, cosi' come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. Al fine di incentivare il recupero 15 del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3 comma 1 lettera d) i comuni hanno comunque la facolta' di deliberare

16 Spese tecniche (onorari professionali) Le spese tecniche riguardano principalmente: - le attività propedeutiche alla progettazione (rilievi); - la progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva; - la direzione dei lavori; - il collaudo delle opere. Le St variano proporzionalmente all importo dell opera perché calcolate come percentuale del costo di costruzione. In base all art. 2 del D.L. 4 luglio 2006, n.223 (Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, decreto Bersani), sono abrogate le disposizioni legislative e regolamentari che prevedono con riferimento alle attività libero professionali e intellettuali la fissazione di tariffe obbligatorie fisse o minime ovvero il divieto di pattuire compensi parametrati al raggiungimento degli obiettivi perseguiti. La tariffa ingegneri e architetti diventa quindi un riferimento generale, rispetto al quale vanno prese in considerazione le correnti consuetudini. La percentuale che 16 di solito si considera per determinare tale voce di costo varia dall 8 al 12%.

17 Interessi sul capitale investito Gli interessi sul capitale investito rappresentano il costo del capitale di debito e sono quindi stimati in funzione dell esposizione debitoria del Promotore. Tale voce di costo è solitamente calcolata come 2-4% sulla totalità dei costi sostenuti. 17

18 Profitto dell imprenditore promotore Il profitto del promotore è la remunerazione della sua capacità imprenditoriale e del rischio che egli si assume nel momento in cui sceglie di intraprendere l investimento. Solitamente viene stimato con procedimento sintetico come percentuale sui ricavi (15-20%). 18

19 Costi totali e parametrici di insediamento Nei piani e progetti urbanistici, nei programmi di riqualificazione urbana e negli studi di fattibilità, è utile conoscere: il costo di ogni abitante insediato il costo di ogni mq o mc realizzato A tal fine occorre quantificare: - la superficie territoriale di intervento (es. 13 ha) - la densità insediativa (es. 100 ab. per ha) - la superficie utile lorda per abitante (es. 40 mq SUL / ab.) - la dotazione di urbanizzazioni primarie (es. % superfici strade e piazze) - la dotazione di urbanizzazioni secondarie (standard urbanistici) e stimare il costo unitario (o l incidenza percentuale) di ogni componente economica. 19

20 Costi totali e parametrici di insediamento Esempio di calcolo Si calcoli il costo per abitante ed il costo totale di insediamento nell ambito della progettazione di un piano urbanistico riferito ad una superficie territoriale di 7 ettari ; sia assunta una densità insediativa di 100 abitanti per ettaro Superficie territoriale mq a Densità insediativa ab/ha 100 b Abitanti insediabili ab 700 a*b= c SUL per abitante mq/ab 40 d SUL totale mq c * d = e U1 (10% mq st) mq % * c U2 + standard urbanistici (18+17,5 mq/ab) mq (18+17,5)* c 20

21 Costi totali e parametrici di insediamento Componenti economiche da stimare: Prezzo unitario del terreno ( /mq superficie territoriale) Costo di costruzione ( /mq SUL) Costo di costruzione delle urbanizzazioni primarie ( /mq superficie stradale) Costo di costruzione delle urbanizzazioni secondarie e generali ( /mq opera) Eventuali maggiori spese per idoneizzazione insediativa ( /mq sup. terr. interessata) Contributo sul costo di costruzione (% sul costo di ostruzione) Onorari professionali e spese tecniche (% sui costi delle opere) Interessi (% sulle anticipazioni di capitale) Esiti del calcolo estimativo: Costo totale di insediamento Costo parametrico per abitante insediato Costo parametrico per SUL 21

22 Costi totali e parametrici di insediamento Esempio di tabella per il calcolo dei costi insediativi unitari ( /mq di SUL) Voci di costo u.m. Val. unit. % Costo di costruzione /mq % Contributo di costruzione /mq 110 6% Spese tecniche /mq 140 7% Interessi /mq 55 3% Profitto del promotore /mq % Totale /mq % Incidenza area /mq % Tatale generale /mq % 22

23 Costi totali e parametrici di insediamento La regola del pollice per valutazioni speditive Valore dell edificato Area urbana periferica euro/mq Area urbana centrale euro/mq 33% Costi di costruzione Profitto, spese di commercializzazione, interessi passivi Valore dell area edificata 50% 25% 25% 33% 33% (2.000 * 25%) = 500 (3.000 * 33%) =

24 Costi totali e parametrici di insediamento Per approfondimenti Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma: pp , Dpr n. 380 del 6 giugno 2001 (Testo Unico per l Edilizia) 24