I costi di insediamento

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1 I costi di insediamento Docente: Prof. Stefano Stanghellini Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello

2 I costi della produzione insediativa Kp = Pa + Ki + Ku + Ck + Kc + Op + I + (C + T + P) Kp = spese da sostenere per insediare sul territorio persone e attività economiche Pa = prezzo dell area e oneri accessori all acquisto dell area Ki = eventuali maggiori spese per idoneizzazione insediativa Ku = costi delle urbanizzazioni primarie e secondarie Ck = contributo sul costo di costruzione Kc = costi di costruzione degli edifici Op = onorari professionali e spese tecniche I = interessi sul capitale investito C = spese di commercializzazione T = tasse e imposte P = profitto dell imprenditore-promotore

3 I costi della produzione insediativa Valore dell edificato Area urbana periferica euro/mq Area urbana centrale euro/mq 33% Costi di costruzione Profitto, spese di commercializzazione, interessi passivi Valore dell area edificata 50% 25% 25% 33% 33% (2.000 * 25%) = 500 (3.000 * 33%) = 990

4 Procedimenti di stima per piani e progetti urbanistici - sintetico-comparativi per programmi di - sintetico-comparativi riqualificazione urbana - misti e studi di fattibilità

5 La struttura dei costi insediativi Voci di costo euro/mq % Costi di costruzione % Altre componenti: oneri concessori 150 6% spese tecniche 125 5% interessi 100 4% profitto del promotore % Totale altre componenti % Incidenza area % Totale %

6 Gli edifici. Stima sintetica I PROCEDIMENTI procedimento sintetico-comparativo sulla base di costi unitari: /mq, /mc, /vano. procedimento per elementi funzionali : articolazione del costo totale e dei costi parametrici, correzione dei costi parametrici e del costo totale sulla base della comparazione.

7 Gli edifici: stima sintetico-comparativa Il più probabile costo dell opera C ci è desunto tramite: 1 L inserimento nel grafico della scala dei costi C 1 >C 2 > C 3 > C i > C n > C n+1 C ci = C i 2 L elaborazione della media aritmetica o della media ponderata media aritmetica: C ci = (C 1 + C 2 + C 3 + C 4 + C n + C n+1 ) / (n+1) media ponderata: C ci = (C 1 *A + C 2 *B + C 3 *C + C 4 *D) / (A+B+C+D) 3 L individuazione del valore modale se la distribuzione è gaussiana frequenze Valore modale Valori fenomeno Intervallo di frequenze

8 Gli edifici: stima per elementi funzionali Si assume un edificio di riferimento ( A ) di tipologia analoga a quello oggetto di stima ( B ) Si scompone l edificio di riferimento in n elementi funzionali Si articola il costo totale C A in ragione degli elementi funzionali (si elabora la struttura dei costi ) e si individuano le incidenze C A1, C A2, C An in valore unitario (euro/mq) e percentuale (%) Si stima il costo totale dell edificio da realizzare (C B ) correggendo le incidenze in A in relazione alle peculiarità di B attraverso opportuni coefficienti: C B = Q B x ( a C A1 + b C A2 + + n C An ) / Q A

9 Gli edifici: stima per elementi funzionali Opera Costo elemento (Euro) Incidenza (%) Incidenza elemento (Euro/mq) Scavi e rinterri 9.561,76 0,43% 3,23 Opere in c.a ,44 21,15% 160,53 Vespai sottofondi e pavimenti ,76 10,47% 79,46 Isolamento e impermeabilizzazioni ,00 1,66% 12,63 Murature e tavolati ,12 8,37% 63,52 Intonaci ,48 9,00% 68,34 Canne e fognature ,88 1,04% 7,93 Rivestimenti e zoccolini ,28 9,02% 68,51 Opere in alluminio e ferro ,24 15,74% 119,48 Serramenti in legno ,36 3,70% 28,06 Impianto di riscaldamento ,00 4,45% 33,76 Impianto idrosanitario ,36 6,27% 47,57 Impianto elettrico ,72 5,09% 38,62 Impianto ascensori ,24 2,88% 21,83 Impianti gas e antincendio ,84 0,75% 5,72 Costo Totale ,48 100,00% 759,18 Costo totale (euro) Mq Costo dell'opera al mq (euro) , ,18

10 Le opere di urbanizzazione Le opere di urbanizzazione rendono il territorio idoneo all insediamento di persone e di attività economiche definizioni: giuridica: opere di urbanizzazione primaria e secondaria morfologica: opere a rete e opere puntuali funzionale: infrastrutture tecnologiche e attrezzature sociali

11 Le opere di urbanizzazione secondo la legge Opere di urbanizzazione primaria (L 847/64, ora Dpr 380/2001) strade residenziali spazi di sosta e parcheggio fognatura rete idrica rete di distribuzione energia e gas pubblica illuminazione spazi di verde attrezzato Opere di urbanizzazione secondaria (L 865/71, ora Dpr 380/2001) asilo nido e scuole materne scuola dell obbligo mercati di quartiere delegazioni comunali impianti sportivi di quartiere chiese centri sociali attrezzature culturali e sanitarie aree verdi di quartiere Specificazioni e integrazioni nelle leggi regionali rete telefonica impianti di depurazione (ora anche nel Dpr 380/2001)...

12 Le opere urbanizzative. Stima sintetica stima sintetica OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA costi unitari delle opere: /mq, /ml, /punto luce, /posto auto... OPERE DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA stima sintetica costi unitari delle opere: /mq, /mc, /alunno, /posto letto...

13 Il contributo di costruzione. Determinazione 1. Gli oneri di urbanizzazione: contributo commisurato alle spese di urbanizzazione da corrispondere al Comune in occasione del rilascio del titolo abilitante l intervento edilizio (dagli oneri possono essere scomputati i costi delle opere di urbanizzazione) 2. Il contributo sul costo di costruzione

14 Il contributo sul costo di costruzione Il contributo sul costo di costruzione varia dal 5% al 20% e viene determinato dalle Regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni, della destinazione d uso ed ubicazione. Il Costo di costruzione per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle Regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l edilizia agevolata. Esso è aggiornato annualmente in ragione dell avvenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall Istat. Nel caso di interventi su edifici esistenti il Costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi.

15 I costi totali e parametrici di insediamento Nei piani e progetti urbanistici, nei programmi di riqualificazione urbana e negli studi di fattibilità, è utile conoscere: il costo di ogni abitante insediato il costo di ogni mq o mc realizzato A tal fine occorre quantificare: - la superficie territoriale di intervento (es. 13 ha) - la densità insediativa (es. 100 ab. per ha) - la superficie utile lorda per abitante (es. 40 mq SUL / ab.) - la dotazione di urbanizzazioni primarie (es. % superfici strade e piazze) - la dotazione di urbanizzazioni secondarie (standard urbanistici) e stimare il costo unitario (o l incidenza percentuale) di ogni componente economica.

16 I costi totali e parametrici di insediamento Esempio: si calcoli il costo per abitante ed il costo totale di insediamento nell ambito della progettazione di un piano urbanistico riferito ad una superficie territoriale di 7 ettari ; sia assunta una densità insediativa di 100 abitanti per ettaro Input tecnici: a) superficie territoriale: mq b) densità insediativa: 100 ab. / ha c) abitanti insediabili: 100 ab. x 7 ha = 700 abitanti d) SUL totale: 40 mq/ab. x 700 ab. = mq e) strade, piazze ed altre opere di urbanizzazione primaria: 10% di mq = mq f) urbanizzazioni secondarie e generali (standard urbanistici): (18+17,5) mq/ab x 700 abitanti = mq

17 I costi totali e parametrici di insediamento (II) Componenti economiche da stimare: Prezzo unitario del terreno ( /mq superficie territoriale) Costo di costruzione ( /mq SUL) Costo di costruzione delle urbanizzazioni primarie ( /mq superficie stradale) Costo di costruzione delle urbanizzazioni secondarie e generali ( /mq opera) Eventuali maggiori spese per idoneizzazione insediativa ( /mq sup. terr. interessata) Contributo sul costo di costruzione (% sul costo di ostruzione) Onorari professionali e spese tecniche (% sui costi delle opere) Interessi (% sulle anticipazioni di capitale) Esiti del calcolo estimativo: Costo totale di insediamento Costo parametrico per abitante insediato Costo parametrico per SUL

18 Per approfondimenti Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma: pp , Dpr n. 380 del 6 giugno 2001 (Testo Unico per l Edilizia)