Analisi dei valori immobiliari e struttura dei costi insediativi

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1 Valutazione economica del progetto AA 2016/17 Analisi dei valori immobiliari e struttura dei costi insediativi Docenti Collaboratore prof. Stefano Stanghellini stefano.stanghellini@iuav.it prof. Sergio Copiello copiello@iuav.it arch. Pietro Bonifaci pbonifac@stud.iuav.it Valori e criteri di stima

2 Analisi del mercato immobiliare Le fonti informative disponibili per la stima del valore di un bene immobile possono essere distinte in due categorie principali Fonti indirette, ovvero dati sintetici prezzi medi, oppure massimi e minimi, riferiti ad uno specifico momento e ad uno specifico mercato reperiti presso pubblicazioni di settore quali prezziari e osservatori Dati tratti da fonti indirette sono utilizzabili per finalità di orientamento o di verifica Fonti dirette, ovvero dati puntuali singoli casi similari rispetto al bene immobile oggetto di stima reperiti presso uffici pubblici e operatori professionali del settore delle costruzioni e del mercato locale Dati tratti da fonti dirette utilizzabili per finalità estimative Fonti indirette Pubblicazioni di settore presso le quali è possibile reperire dati medi (massimi, minimi) che si qualificano come fonti indirette Sul versante dei valori di mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare curato dall Agenzia del Territorio; quotazioni rilevate dalla rivista Consulente Immobiliare; osservatorio immobiliare di Fiaip; borsino immobiliare di Tecnocasa, osservatori delle Cciaa Sul versante dei valori di costo: dati archiviati presso Enti pubblici e imprese, prezziario del Collegio degli Ingegneri di Milano (prezzi relativi a più tipologie edilizie); pubblicazioni periodiche delle Camere di Commercio, osservatorio sui costi per l elaborazione di costi di riferimento per gli appalti di opere pubbliche (L. 109/94 e ss. mm. e ii.)

3 Fonti dirette Singoli casi di compravendita (oppure, in subordine, di offerta) che rappresentano dati puntuali inerenti beni simili rispetto a quello oggetto di stima i cui dati possono essere reperiti presso Conservatoria Atti Immobiliari, Comuni, Filiali Agenzia del Territorio, Filiali Agenzia del Demanio, Operatori professionali operanti nel mercato immobiliare locale o nel settore delle costruzioni Pubblicazioni informative periodiche (su supporto cartaceo o digitale) distribuite da agenti immobiliari Mercati di riferimento Concetto di mercato Luogo dove avveniva lo scambio tra produttori e consumatori Insieme delle relazioni che si sviluppano tra produttori e consumatori Forme di mercato Concorrenza perfetta Concorrenza imperfetta Monopolio Concorrenza monopolistica Oligopolio Monopsonio Monopolio bilaterale P PE MERCATO Punto di equilibrio QE E Caratteristiche del mercato di concorrenza perfetta atomicità dell offerta e della domanda omogeneitàdel prodotto perfetta mobilità dei fattori Q trasparenza del mercato (conoscenza perfetta dei costi e dei prezzi)

4 Teoria dell ordinarietà Caratteristiche degli operatori Risultati del loro comportamento - Conoscenza del mercato - Capacità organizzativa - Propensione al rischio - Orizzonte economico - - Profitto - Costi di produzione - Prezzi di compravendita - Canoni di affitto - Distribuzione secondo una massima frequenza Valore di mercato Il valore di mercato è il valore che il bene da stimare riuscirebbe a realizzare nell ipotesi che fosse compravenduto Criterio di stima Vm = f (D,O) Il valore è funzione della domanda e dell offerta di beni analoghi

5 Distribuzione statistica dei prezzi rilevati La composizione dei costi di insediamento Il valore / prezzo dell area Il costo delle opere di urbanizzazione Il contributo di costruzione Il costo di costruzione degli edifici Le spese tecniche Gli oneri finanziari Il profitto del promotore

6 Il costo delle opere di urbanizzazione Le fonti informative Fonti ufficiali Prezzario delle Tipologie Edilizie e Prezzario urbanizzazione infrastrutture ambiente, DEI Prezzari Opere Edili e listini prezzi (prezzari.str.it): Bollettini Ingegneri e Architetti Listini Comunali Listini delle Camere di Commercio Listini Provinciali Listini Regionali Fonti dirette Costi a consuntivo per la realizzazione di opere simili a quello oggetto di stima Computi metrici estimativi di opere da realizzare o in fase di realizzazione Bandi di garad appalto lavori Operatori del mercatodelle costruzioniafferenti all area di interesse Livellamento cronologico Numeri indici Istat misurano le variazioni del costo di costruzione intervenute in un certo intervallo di tempo a partire da un anno base in cui l indice assume valore uguale a 100 I = Pi / Pb * 100 Pi prezzo del bene in un determinato periodo (mese, anno) Pb prezzo del bene in un periodo detto periodo base A partire dai numeri indice è possibile ottenere la variazione percentuale Ia / Ii 1 Ia indice attuale Ii indice iniziale

7 Livellamento cronologico L aggiornamento di un costo storico si ottiene applicando la variazione percentuale al costo storico, oppure sviluppando la proporzione Ca = Cs * Ia / Is Ca costo aggiornato Cs costo storico Ia indice aggiornato Is indice storico Livellamento cronologico

8 Il costo della viabilità Costo di realizzazione di una strada pubblica Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi 4.690,00 1,33% 2 Sottofondi e rinterri ,00 14,22% 3 Bitumati ,00 22,47% 4 Pavimentazione marciapiedi ,00 5,02% 5 Cordoni, scivoli, ecc ,00 12,44% 6 Fognatura ,00 37,21% 7 Segnaletica 1.088,00 0,31% 8 Illuminazione pubblica ,00 7,02% Costo Totale ,00 100,00% , ,00 Costo dell'opera euro al m 2 Il contributo di costruzione 1. Gli oneri di urbanizzazione Contributo commisurato alle spese di urbanizzazione da corrispondere al Comune in occasione del rilascio della concessione edilizia Esempio: per interventi di nuova costruzione nel centro storico di Dueville urbanizzazione primaria residenza: 0,87 euro/mc commercio: 7,93 euro/mq direzionale: 9,51 euro/mq urbanizzazione secondaria: residenza: 1,58 euro/mc commercio: 10,82 euro/mq direzionale: 12,99 euro/mq È prassi che il costo delle urbanizzazione primaria sia scomputato dall ammontare degli oneri. Se superiore, l attuazione privata dell intervento deve comunque sostenerlo.

9 Il contributo di costruzione 2. Il contributo sul costo di costruzione Il contributo sul costo di costruzione (Cc) varia dal 5% al 20% e viene determinato dalle Regione in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni, della destinazione d uso ed ubicazione. Il Costo di costruzione per i nuovi edifici residenziali è determinato periodicamente dalle Regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l edilizia agevolata. Esso è aggiornato annualmente in ragione dell avvenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall Istat. Per le destinazioni diverse dalla residenza il contributo si calcola come percentuale sul costo di realizzazione delle opere stimato. Nel caso di interventi su edifici esistenti il Costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi. Il costo di costruzione degli edifici: tipologia multipiano Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Piazzamento cantiere, ponteggi, scavi ,00 1,00% 2 Opere in c.a ,00 26,00% 3 Copertura, scossaline ,00 6,00% 4 Tamponamento esterno ,00 6,00% 5 Divisori interni in forati ,00 3,00% 6 Canne fumarie ,00 1,00% 7 Porte interne ,00 3,00% 8 Contorni finestre, soglie, balconi, parapetti ,00 4,00% 9 Serramenti esterni ,00 4,00% 10 Intonaci ,00 9,00% 11 Impianto riscaldamento ,00 6,00% 12 Impianto idrico-sanitaro, fognatura ,00 8,00% 13 Impianto elettrico ,00 5,00% 14 Pavimenti e rivestimenti ,00 9,00% 15 Opere in ferro ,00 2,00% 16 Impianti ascensori ,00 3,00% 17 Sistemazioni esterne ,00 4,00% Costo Totale ,00 100,00% , , ,00 347,00 Costo dell'opera euro al m 2 Costo dell'opera euro al m 3

10 Spese tecniche, oneri finanziari, profitto del promotore Le spese tecniche riguardano principalmente: - le attività propedeutiche alla progettazione (rilievi); - la progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva; - la direzione dei lavori; - il collaudo delle opere. e variano proporzionalmente all importo dell opera perché calcolate come percentuale del costo di costruzione. La percentuale che di solito si considera per determinare tale voce di costo varia dall 8 al 12%. Gli interessi sul capitale investito (oneri finanziari) rappresentano il costo del capitale di debito e sono quindi stimati in funzione dell esposizione debitoria del Promotore. Tale voce di costo è solitamente calcolata come 3-6% sulla totalità dei costi sostenuti. Il profitto del promotore è la remunerazione della sua capacità imprenditoriale e del rischio che egli si assume nel momento in cui sceglie di intraprendere l investimento. In prima approssimazione, in condizioni ordinarie viene stimato con procedimento sintetico come percentuale sui ricavi (15-20%). La struttura dei costi insediativi in condizioni ordinarie Materiali Manodopera Costo Tecnico di Costruzione Noli e Trasporti Costo di Costruzione Spese generali 45-50% Profitto (costruttore) 8-12% Spese tecniche Costo di Produzione 75-80% Costi Insediativi 6-8% Contributo di costruzione 100% 3-6% Oneri finanziari 15-20% sui ricavi Profitto (promotore) 15-20% Incidenza area