La capitalizzazione dei redditi

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Fausta Gatto
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1 Corso di Estimo La capitalizzazione dei redditi Docente: Prof. Stefano Stanghellini Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello

2 Stima per capitalizzazione dei redditi Definizione Procedura attraverso cui un flusso di redditi futuri è trasformato in un capitale attuale Duplice classificazione Aspetto economico autonomo (il valore di capitalizzazione è criterio di stima diverso dal valore di mercato) Procedimento analitico per la determinazione di Vm (così nell Estimo urbano)

economico autonomo (il valore di capitalizzazione è criterio di stima diverso dal

3 Stima per capitalizzazione dei redditi La capitalizzazione dei redditi ha due postulati: Economico: un bene vale quanto rende Finanziario: se la durata del presente bene (e del flusso dei redditi) è limitata il valore di un bene equivale all accumulazione iniziale di una serie di annualità posticipate costanti per un numero di anni pari alla durata del bene Vm = A i = n [ a( q 1) ] rq n se la durata presunta del bene (e del flusso dei redditi) è illimitata, il valore del bene equivale all accumulazione iniziale delle annualità per un numero infinito di anni Vm = a / r

annualità posticipate costanti per un numero di anni pari alla durata del bene Vm = A i = n [ a( q 1) ] rq n se la durata presunta del bene (e

4 Stima per capitalizzazione dei redditi Si applica quando: esiste la possibilità di prevedere una serie continua di redditi futuri esiste la possibilità di determinare il saggio di capitalizzazione In sostituzione del procedimento sintetico quando: non esiste un mercato attivo di compravendita oppure: non è individuabile l unità di misura per determinare il valore unitario

capitalizzazione In sostituzione del procedimento sintetico quando: non esiste un mercato

5 Stima per capitalizzazione dei redditi La formula di capitalizzazione dei redditi per beni immobili: Vm = Rl /r oppure: Vm = Rn /r = (Rl - S) /r Vm = valore dell immobile Rn =reddito netto r = saggio di capitalizzazione (di fruttuosità) riferito al reddito lordo Rl r = saggio di capitalizzazione riferito al reddito netto Rn Le condizioni di validità costanza del reddito illimitatezza e posticipazione del reddito costanza e ordinarietà del saggio di attualizzazione

fruttuosità) riferito al reddito lordo Rl r = saggio di capitalizzazione riferito al reddito netto Rn Le condizioni

6 Stima per capitalizzazione dei redditi I due momenti operativi della capitalizzazione: la determinazione del reddito per via sintetica per via analitica la scelta del saggio di capitalizzazione per via sintetica per via analitica

reddito per via sintetica per via analitica la scelta del

7 La determinazione del reddito lordo UN ESEMPIO SU FONTI INDIRETTE Primavera 2009 * locazioni di abitazioni ** ab. nuove ab. recenti negozi i.a. % libere proroghe Bologna centro semicentro periferia Ferrara centro semicentro periferia Padova centro semicentro periferia Venezia sest. Cent Lido-semic periferia t.f * euro/mq ** euro/mq/anno Fonte: Consulente Immobiliare

800 1.400 2.700 20 54 46 Padova centro 4.600 3.600 6.300 41 210 180 semicentro 3.300 2.600 3.400 27 136 126 periferia 2.200 1.800 2.100 23 110 96 Venezia sest. Cent. 8.300 6.

8 La determinazione del reddito netto Rl = canone di affitto annuale S = spese (S = % Rl; S=40-50% Rl se solo Ici) imposte e tasse (considerate tutte; considerando solo Ici) spese relative al capitale investito manutenzione (3-10% Rl) assicurazione (0,5% Rl) quota ammortamento (1,0 % Rl) altro spese relative al reddito ottenibile sfitti e insolvenze (0,5-3% Rl) amministrazione ed esazione (2-4 % Rl) altro

investito manutenzione (3-10% Rl) assicurazione (0,5% Rl) quota ammortamento (1,0 % Rl) altro spese

9 La scelta del saggio Le componenti del saggio di interesse (stima per via sintetica): Saggio di investimenti a rischio nullo Quota di rischio legata all investimento nel bene in esame Le variazioni nel tempo del saggio di capitalizzazione: Forte (1964): 7-3% Realfonzo (1994): 6-2% Grillenzoni e Grittani (1994): 5-1% Un esempio: Rn = euro 1800,00 r = variabile Livello di saggio (%) Valore di stima (euro) , , , , ,00

capitalizzazione: Forte (1964): 7-3% Realfonzo (1994): 6-2% Grillenzoni e Grittani (1994): 5-1% Un esempio: Rn =

10 La scelta del saggio La stima per via analitica Ipotesi: r* = r med +Σi - Σd r min = 2% r max =6% r med = 4% In riferimento alle varie teorie economiche dell interesse (Forte): es. interesse come premio di rischio, produttività del capitale, i = incrementi del saggio medio (effetti negativi sul valore) d = decrementi del saggio medio (effetti positivi sul valore) In riferimento alle caratteristiche posizionali estrinseche e intrinseche, tecnologiche e produttive (Orefice)

interesse come premio di rischio, produttività del capitale, i = incrementi del saggio medio (effetti negativi sul

11 Un esercizio: numero illimitato di anni Un appartamento con finiture di ottima qualità, impianto di riscaldamento autonomo, sito all ultimo piano di un palazzo recentemente restaurato in una zona pregiata della città viene ceduto in affitto ad un canone mensile posticipato di 1.200,00. Calcolare il valore di mercato del bene ipotizzando un saggio del 3,5% e la seguente incidenza delle spese sul reddito lordo: Manutenzione 5,0%, amministrazione 2,0%, servizi 2,0%, sfitti ed inesigibilità 3,0%, assicurazioni 2,0%, aliquota annua di ammortamento 2,0%, tasse ed imposte 32,0% /mese* 12 mesi = (canone annuale lordo) Le spese totali ammontano al 48% del canone lordo: 48% Rl = Rl - Spese = = (canone annuo netto) Vm = Rn /r = / 0,035 =

Calcolare il valore di mercato del bene ipotizzando un saggio del 3,5% e la seguente incidenza delle spese sul reddito lordo: Manutenzione 5,0%, amministrazione 2,0%, servizi 2,0%, sfitti ed

12 Un esercizio: numero limitato di anni Individuare il più probabile valore di mercato di un immobile a destinazione artigianale di 800 mq il cui canone annuo di affitto lordo è di 50,00 Euro/mq, assumendo: un saggio lordo di capitalizzazione del 7,0%; una durata della locazione di 7 anni; che il proprietario dell immobile possa vendere il bene dopo 7 anni a ,00 Euro. Vm = n 7 ( q 1) Vr ( 1,07 1) a + = (800 * 50) + n n 7 rq q 0,07 *1, ,00 7 1,07 = ,99 euro, arrotondato a ,00 euro

durata della locazione di 7 anni; che il proprietario dell immobile possa vendere il bene dopo 7 anni a 330.000,00 Euro.

13 Per approfondimenti Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma: pp Forte F., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano: pp

Nis, Roma: pp. 114-139. Forte F., De Rossi B.

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