Il primo Report UBH sul mercato immobiliare residenziale italiano

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1 Il primo Report UBH sul mercato immobiliare residenziale italiano I prezzi rimangono stabili nelle grandi città e poco sopra il tasso di inflazione. Continua la debolezza del mercato delle locazioni con variazioni dei canoni ovunque inferiori al 2% nominale. Le compravendite totali sono stimate in calo del 3% a fine Il 2007 premia i piccoli e medi comuni capoluogo prossimi alle principali città. La tendenza al decentramento residenziale cresce fino a toccare distanze di quasi 70 km dal posto di lavoro. Le variazioni negative nel ciclo delle compravendite registrate alla fine del 2006 hanno riguardato principalmente le grandi città italiane mentre nei comuni non capoluogo la crescita è stata ancora sostenuta. I segnali registrati nei primi sei mesi del 2007 indicano un assestamento degli scambi nei piccoli comuni e di un ulteriore calo in alcuni grandi centri, soprattutto del Nord Italia. Si prevede pertanto una chiusura d anno in calo dal punto di vista degli scambi rispetto al Le stime parlano di circa compravendite a fine d anno e di una variazione percentuale rispetto all anno precedente intorno al -3%. A fine luglio, nelle grandi città, la media delle variazioni percentuali nominali dei prezzi sono risultate ancora positive seppur sotto il tasso di inflazione - e quindi negative in termini reali -, ad esclusione delle zone dei comuni dell hinterland metropolitano, dove la crescita è risultata prossima al 3%. Nei comuni capoluogo di media grandezza i prezzi sono invece ancora cresciuti soprattutto nei centri storici (+3%) e nelle zone di pregio (+3,2%). Da oltre un anno i prezzi del mercato residenziale hanno raggiunto un equilibrio che non sembra precario ma che potrà subire aggiustamenti verso il basso o verso l alto comunque non superiori al 4% (si veda nel dettaglio le tabelle 1 e 2). Continua la debolezza del mercato delle locazioni, i canoni di affitto, al di là degli aggiornamenti dovuti al costo della vita, sono mediamente fermi da circa due anni. Le variazioni, nelle città di grande e di media dimensione, sono sempre al di sotto del 2% nominale. La domanda a puro scopo d investimento faticherà a imporsi a causa della debolezza del mercato degli affitti. Persistendo il forte squilibrio nelle grandi città fra canoni e prezzi i rendimenti continueranno a restare fra il 4% ed il 5% lordo annuo, in leggera decrescita rispetto al 2006 (si veda nel dettaglio la tabella 3). La tendenza emergente, in questa prima parte del 2007, che con ogni probabilità andrà a radicalizzarsi nei prossimi anni, è delineata dalla domanda dei già proprietari che cercano metrature più ampie ma non hanno un budget da grande città. La scelta, per queste ragioni, si va spostando sui comuni esterni alla metropoli ma che siano, se non capoluogo di provincia, almeno delle

2 cittadine con una qualità della vita di standing medio alto, con servizi e infrastrutture alternative all offerta metropolitana. La distanza dal luogo di lavoro può anche toccare i 70 km ovvero un ora di viaggio in auto o in treno in media. Il fenomeno dello spostamento della domanda oltre i piccoli comuni dell hinterland cittadino si realizza nelle corone urbane di alcune grandi città Milano, Torino, Firenze, Roma e Napoli - che non registrano tuttavia un calo di abitanti grazie soprattutto al crescere della popolazione straniera residente. In particolare per quanto riguarda Milano, le città che vengono scelte come residenza alternativa sono Como, Pavia, Lodi, Bergamo e Monza dove i prezzi al metro quadro possono essere inferiori anche del 35%. Analoga la situazione di Roma che trova la sua valvola di sfogo in città come Tivoli, Anzio e Grottaferrata. Per quanto riguarda Firenze, la corona urbana si estende fino a Pistoia, Prato ed Empoli (si veda tabella 4).

3 Tabella 1 Variazione annua % dei prezzi di vendita - settembre 2007 Pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Grandi città 1,5 0,5 0,5 0,0 2,8 Medie città 3,2 3,0 2,5 1,8 1,5 Media Zone 2,4 1,8 1,5 0,9 2,2 Tabella 2 Prezzi medi di vendita di un trilocale di 100 mq. in buono stato manutentivo (.000 di euro) pregio centro semic. perif. hinterl. TORINO MILANO GENOVA VERONA PADOVA VENEZIA TRIESTE BOLOGNA FIRENZE ROMA NAPOLI BARI CATANIA MESSINA PALERMO CAGLIARI

4 Tabella 3 Canoni mensili di locazione per un trilocale di 100 mq., libero, non arredato Pregio Centro Semicentro Periferia Min Max Min Max Min Max Min Max TORINO MILANO GENOVA VERONA VENEZIA PADOVA TRIESTE BOLOGNA FIRENZE ROMA NAPOLI BARI CATANIA MESSINA PALERMO CAGLIARI

5 Tabella 4 Prezzi medi di vendita in euro al mq. per un appartamento in zone semicentrali di qualità, ristrutturato Signorile Civile Signorile Civile COMO BERGAMO PAVIA MILANO LODI MONZA CHIVASSO CHIERI TORINO AVIGLIANA PISTOIA PRATO FIRENZE EMPOLI TIVOLI GROTTAFERRATA ROMA OSTIA CASERTA NOLA NAPOLI SALERNO