Valore di costo. Procedimenti sintetici

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1 Valore di costo. Procedimenti sintetici Docente: Prof. Stefano Stanghellini Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello

2 Il mercato delle costruzioni LE PRINCIPALI FONTI INFORMATIVE Istituti di ricerca CRESME, Nomisma, Operatori del mercato Enti ANCE (Associazione nazionale costruttori edili; ISTAT (Istituto nazionale di statistica) Riviste specializzate Costruire Edilizia e Territorio

3 Il valore di costo in edilizia Il concetto di costo in edilizia fa riferimento al concetto di costo in microeconomia: C = f (v1,v2,v3,.vn) In cui v1, v2, vn rappresentano i fattori della produzione coinvolti nel processo Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei diversi soggetti che possono intervenire nel processo produttivo: esiste un costo riferito al promotore dell intervento edilizio (Costo totale di produzione) un costo riferito all impresa di costruzione (Costo di costruzione)

4 Il costo tecnico di costruzione Nel costo tecnico di costruzione si distinguono una serie di voci variabili in relazione alla quantità di produzione costituite da manodopera, materiali, noli e trasporti In particolare si distingue il costo tecnico di costruzione (C TK ): con: M: manodopera Mat: materiali Nt: noli e trasporti C TK = M + Mat + Nt

5 Il costo di costruzione Il costo di costruzione C K comprende a) il costo tecnico di costruzione; b) i costi di allestimento e funzionamento del cantiere e le spese generali d azienda (15% di a); c) l utile dell imprenditore costruttore (10% di a+b); con: Ctk : costo tecnico di costruzione Sg: spese generali e di cantiere Uc: utile di impresa di costruzione C K = C TK +Sg + Uc

6 Il costo di costruzione Costo di Costruzione Manodopera (Sa) Materiali (M) Noli e Trasporti (NT) Spese generali e di cantiere (Sg) Utile del costruttore (U) Costo tecnico di costruzione Costo di costruzione

7 Il costo di produzione Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci di costo: C P = C C + Ca + St + (Ou + Ccc) + I + Up con: Cc: costo di costruzione Ca: costo dell area St: spese tecniche Contributo di costruzione articolato in: Ou: oneri di urbanizzazione Ccc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Up: utile dell imprenditore promotore

8 I procedimenti di stima del costo di costruzione I procedimenti di stima Procedimenti sintetici comparativi Procedimenti misti Procedimenti analitici ricostruttivi Stime parametriche Procedimento per campioni significativi Procedimento per elementi funzionali Computo metrico estimativo Computo metrico Analisi dei prezzi

9 Il procedimento sintetico comparativo Livello di progetto e procedimento di stima Tipo di progetto Procedimento Risultato Progetto preliminare Progetto definitivo / esecutivo Sintetico comparativo Analitico ricostruttivo Preventivo sommario Preventivo particolareggiato Nelle prime fasi di elaborazione del progetto - progetto preliminare - l obiettivo è di ottenere un preventivo sommario, che si ottiene attraverso il confronto con i costi registrati per costruzioni analoghe a quella da realizzare Il procedimento si basa sul confronto dell opera da realizzare (il cui costo è incognito) con opere simili realizzate (i cui costi sono noti)

10 Le fasi del procedimento sintetico Procedimento di stima sintetico Individuazione del campione e delle fonti Scelta delle unità di misura e calcolo dei costi parametrici Livellamento crononogico e analisi della distribuzione dei costi Confronto e stima Il procedimento si articola in quattro fasi al termine delle quali si ottiene un preventivo sommario dei costi necessari per la realizzazione dell opera

11 L individuazione del campione Il campione deve essere rappresentato da opere simili (per destinazione d uso, per tipologia, per caratteristiche tecnologiche, ecc.) a quello oggetto di stima. I campioni devono essere realizzati in epoca recente e i loro costi di costruzione debbono essere noti

12 Le fonti per la raccolta dei dati Alcune fonti per la raccolta dei dati sono : Dati archiviati presso Enti pubblici, studi professionali, imprese Quadri tecnico-economici (QTE) elaborati a cura delle stazioni appaltanti (es. ATER, ex-iacp) relativamente all edilizia residenziale pubblica Prezziario del Collegio degli Ingegneri di Milano (prezzi relativi a più tipologie edilizie) Pubblicazioni periodiche delle Camere di Commercio Osservatorio sui costi per elaborazione di costi di riferimento per gli appalti di opere pubbliche (L. 109/94 e succ. modif.)

13 Scelta delle unità di misura e calcolo dei costi parametrici Edilizia residenziale /alloggio, vano, volume mq (lordo o netto) Edilizia residenziale pubblica /Sup. complessiva= Sup. residenziale+60% Sup. non residenziale Edilizia terziaria e produttiva /Superficie lorda o netta, volume Edilizia a destinazione speciale Parcheggi: /posto auto Alberghi: /camera Opere di urbanizzazione primaria Opere di urbanizzazione secondaria Strade/reti: /ml Illuminazione: /punto luce /abitante insediato /abitante insediato /alunno

14 Numeri indici ISTAT I numeri indici ISTAT misurano le variazioni del costo di costruzione intervenute in un certo intervallo di tempo a partire da un anno base in cui l indice assume valore uguale a 100 Il numero indice è calcolato: I Pi = Pb 100 Con: Pi = prezzo del bene in un determinato periodo (mese, anno) Pb = Prezzo del bene in un periodo detto periodo base

15 Livellamento cronologico dei costi La variazione percentuale si ottiene: Var Ia.% = 1 Ii Con: Ia = indice attuale Is = indice storico L aggiornamento di un costo storico si ottiene applicando la variazione % al costo storico, oppure sviluppando la proporzione: Con: Ca = Costo aggiornato Cs = Costo storico Ia = Indice aggiornato Is = Indice storico Ca = Cs Ia Is

16 Livellamento cronologico dei costi: esempio mese indice Gennaio ,0 Febbraio 111,9 Marzo 112,2 Aprile 112,7 Maggio 114,1 Giugno 114,2 Luglio 114,9 Agosto 115,0 Settembre 115,3 Ottobre 115,5 Novembre 115,8 Dicembre 115,9 Gennaio ,2 Febbraio 117,0 Marzo 118,4 Calcolare l aggiornamento a marzo 2005 del costo di un appartamento di rilevato a marzo 2004 Ca = Cs * Ia/Is Ca = * 118,4/112,2 Ca = Calcolare la variazione percentuale del prezzo da marzo 2004 a marzo 2005 Var = (Ia/Is 1 )% Var = (118,4/112,2 1) % Var = 5,52585 = 5,53% Calcolare il prezzo aggiornato con la variazione percentuale Ca = Cs * Var = * 5,53 =

17 Analisi della distribuzione dei costi Il più probabile costo dell opera C ci è desunto tramite: 1 L inserimento nel grafico della scala dei costi C 1 >C 2 > C 3 > C i > C n > C n+1 C ci = C i 2 L elaborazione della media aritmetica o della media ponderata media aritmetica: C ci = (C 1 + C 2 + C 3 + C 4 + C n + C n+1 ) / (n+1) media ponderata: C ci = (C 1 *A + C 2 *B + C 3 *C + C 4 *D) / (A+B+C+D) 3 L individuazione del valore modale se la distribuzione è gaussiana frequenze Valore modale Valori fenomeno Intervallo di frequenze

18 Il procedimento per elementi funzionali (I) Si assume un edificio di riferimento ( A ) di tipologia analoga a quello oggetto di stima ( B ) Si scompone l edificio di riferimento in n elementi funzionali Si articola il costo totale C A in ragione degli elementi funzionali (si elabora la struttura dei costi ) e si individuano le incidenze C A1, C A2, C An in valore unitario (euro/mq) e percentuale (%) Si stima il costo totale dell edificio da realizzare (C B ) correggendo le incidenze in A in relazione alle peculiarità di B attraverso opportuni coefficienti: C B = Q B x ( a C A1 + b C A2 + + n C An ) / Q A

19 Il procedimento per elementi funzionali (II) Edificio a torre

20 Il procedimento per elementi funzionali (III) Opera Costo elemento (Euro) Incidenza (%) Incidenza elemento (Euro/mq) Scavi e rinterri 9.561,76 0,43% 3,23 Opere in c.a ,44 21,15% 160,53 Vespai sottofondi e pavimenti ,76 10,47% 79,46 Isolamento e impermeabilizzazioni ,00 1,66% 12,63 Murature e tavolati ,12 8,37% 63,52 Intonaci ,48 9,00% 68,34 Canne e fognature ,88 1,04% 7,93 Rivestimenti e zoccolini ,28 9,02% 68,51 Opere in alluminio e ferro ,24 15,74% 119,48 Serramenti in legno ,36 3,70% 28,06 Impianto di riscaldamento ,00 4,45% 33,76 Impianto idrosanitario ,36 6,27% 47,57 Impianto elettrico ,72 5,09% 38,62 Impianto ascensori ,24 2,88% 21,83 Impianti gas e antincendio ,84 0,75% 5,72 Costo Totale ,48 100,00% 759,18 Costo totale (euro) Mq Costo dell'opera al mq (euro) , ,18

21 Per approfondimenti Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma: pp Forte F., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano: pp (contenuto appropriato per metodologia, ma con valori obsoleti). Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano (2003), Prezzi Tipologie Edilizie, DEI, Roma.