La stima del valore di costo

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1 La stima del valore di costo 14.XI.2005 I costi del progetto Due sono i casi con produzioni di beni per progetto: un primo caso riguarda la produzione di beni intesa come promozione immobiliare un secondo caso riguarda la produzione intesa come costruzione Il primo caso contiene il secondo in una promozione immobiliare il costo di costruzione rappresenta una voce del costo totale di produzione immobiliare

2 Il costo di produzione Costi e soggetti Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei soggetti Imprenditore Promotore Costo totale di produzione Ctot I soggetti Imprenditore Costruttore Costo di costruzione Cc Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci di costo: C P = Ca + C C + St + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up dove: Ca: costo dell area Cc: costo di costruzione St: spese tecniche (di progettazione e di collaudo) Oneri concessori suddivisi in: Ou: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Ccc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Sc: spese di commercializzazione Up: utile dell imprenditore promotore

3 Il costo di costruzione Il costo di costruzione è parte del costo complessivo del processo di trasformazione e riguarda la sola componente edilizia di tale processo Il costo di costruzione deve prevedere la remunerazione dei costi variabili sostenuti dall imprenditore costruttore dei costi fissi che quest ultimo sostiene per gestire la propria attività imprenditoriale dell utile di impresa che remunera la sintesi dei fattori di produzione Procedimento e progetto La stima del valore di costo può avvenire attraverso: procedimenti sintetici procedimenti analitici La scelta del procedimento è legata: alla qualità e quantità di informazioni di cui disponiamo circa il progetto Livello di definizione progettuale Procedimento Obiettivo Progetto preliminare attività di ideazione Progetto esecutivo Sintetico Analitico Preventivo sommario CME

4 Il procedimento sintetico Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore di costo è sviluppato in modo analogo alla stima del più probabile valore di mercato Nel caso si disponga di un data base di una certa ampiezza, sarà eventualmente possibile procedere all analisi dei dati e all analisi della distribuzione di frequenza cfr. principio di ordinarietà/principi dell estimo Nel caso si disponga di un numero modesto di casi, si potrà procedere alla stima attraverso un procedimento analogo a quello della scala dei prezzi noti i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti direttamente da imprese di costruzione oppure tramite la più selezionata letteratura di settore La fonte del prezziario del Collegio di Milano Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano Pubblicato da 14 anni, i volumi del Collegio forniscono una documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi di diversa destinazione I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono influire sui costi di costruzione Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità

5 Un caso di applicazione Dobbiamo stimare il più probabile valore di costo di un edificio destinato a residenza da realizzarsi nella periferia di una città di media dimensione Il tipo di intervento previsto si distingue per i seguenti aspetti: si tratta di un intervento di nuova costruzione (siamo in una ZTO C del Piano regolatore) la densità prevista dal PRG è elevata il progetto è destinato ad una domanda capace di un investimento contenuto La formulazione di una stima orientativa Una volta posto il quesito di stima, posso verificare la disponibilità di casi relativi a progetti analoghi nell ambito del Prezziario specifico Prezzi Tipologie Edilizie, 2004, DEI Tipografia del Genio Civile Rilevo nel prezziario tre valori di costo che posso considerare relativi a beni analoghi a quello oggetto di stima

6 Primo caso: edificio di civile abitazione L intervento della durata 19 mesi- riguarda la costruzione di un edificio di 10 piani fuori terra, in cui è prevista la realizzazione di 2 negozi al piano terra, 2 uffici e 25 abitazioni ai piani superiori e due piani seminterrati (destinati a box auto e cantine) Primo caso: edificio di civile abitazione Il terreno su cui sorge l opera è di circa mq e di questi sono destinati a superficie verde Le principali caratteristiche quantitative dell edificio in progetto sono le seguenti: La superficie lorda di pavimento: mq Il volume totale: mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: /mq: 951,00 /mc: 198,00

7 I costi del primo caso Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e movimenti di terra ,50% 2 Sondaggi e diaframmi ,07% 3 Fondazioni ,17% 4 Strutture c.a. più trattamento a vista ,27% 5 Murature e tramezzi ,98% 6 Vespai, sottofondi e pavimenti ,25% 7 Opere in pietra ,30% 8 Rivestimenti e zoccolini ,12% 9 Intonaci e tinteggiature ,58% 10 Canne e fognature ,85% 11 Coibentazione ,95% 12 Impermeabilizzazioni e copertura ,20% 13 Opere e serramenti e lattonerie ,55% 14 Serramenti in legno ,54% 15 Impianto di riscaldamento/condizionamento ,56% 16 Impianto idrosanitario e sollevamento acque ,59% 17 Impianto elettrico ,34% 18 Impianto ascensori ,17% Costo Totale Costo a mq Costo a mc ,00% Secondo caso: edificio di civile abitazione industrializzato L intervento riguarda la costruzione di un edificio costituito da 4 piani di abitazione e un piano seminterrato nel quale sono ubicati gli ingressi principali, le cantine e parte dei box per autovetture oltre i servizi generali L edificio verrà costruito in 16 mesi

8 Secondo caso: edificio di civile abitazione industrializzato L edificio è realizzato con il sistema di prefabbricazione industrializzata ad alta affidabilità tecnologica Le principali caratteristiche quantitative del progetto sono le seguenti: La superficie lorda di pavimento: mq Il volume: mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: /mq: 494,00 /mc: 169,00 I costi del secondo caso Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e rinterri ,38% 2 Struttura prefabbricata in elevazione ,44% 3 Tavolati ,60% 4 Isolamenti sottofondi e pavimenti ,04% 5 Intonaci interni ed esterni ,35% 6 Canne fumarie e fognature ,59% 7 Rivestimenti e zoccolini ,64% 8 Carpentiere e lattonerie ,23% 9 Opere in legno e ferro ,56% 10 Impianto di riscaldamento ,61% 11 Impianto idrosanitario, gas e antincendio ,33% 12 Impianto elettrico ,89% 13 Impianto ascensori ,35% Costo Totale Costo a mq Costo a mc ,00%

9 Terzo caso: edificio residenziale pluripiano L intervento che sarà realizzato in 19 mesi - riguarda la costruzione di un edificio di 6 piani abitabili e un piano seminterrato nel quale sono sistemate le cantine (36) e i box (36) con il relativo corsello di manovra Terzo caso: edificio residenziale pluripiano Il terreno su cui sorge l opera è di mq, di cui da destinare a verde Le principali caratteristiche quantitative sono le seguenti: La superficie lorda di pavimento: mq Il volume: mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: /mq: 506,00 /mc: 153,00

10 I costi del terzo caso Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e rinterri ,75% 2 Opere in c.a ,37% 3 Vespai, sottofondi e pavimenti ,17% 4 Isolamenti e impermeabilizzazioni ,14% 5 Murature e tramezzi ,11% 6 Intonaci e rasature e tinteggiature ,41% 7 Canne e fognature ,94% 8 Rivestimenti e zoccolini ,38% 9 Coperture e lattonerie ,03% 10 Opere in legno e ferro ,76% 11 Impianto di riscaldamento ,24% 12 Impianto idrosanitario, antincendio e gas ,69% 13 Impianto elettrico ,06% 14 Impianto ascensori ,61% 15 Finitura di facciata ,33% 16 Opere in pietra ,02% Costo Totale Costo a mq Costo a mc ,00% La stima I tre casi considerati, riferiti a progetti analoghi a quello oggetto di stima, riportano valori convergenti sia con riferimento ai valori per metro quadro di SLP che ai valori riferiti al metro cubo La stima sommaria del più probabile valore di costo potrà essere effettuata con riferimento alla collocazione più appropriata nella scala dei valori noti costo /mq costo /mc costo totale in Caso Caso Caso

11 I limiti di impiego delle fonti E necessario verificare che le condizioni operative della produzione dei casi considerati siano analoghe a quelle in cui opererà l impresa nel nostro progetto Ad esempio, i limiti di validità delle stime del Collegio sono riportati a sinistra Zona climatica: Lombardia Località con altitudine inferiore ai 300 metri slm Terreno pianeggiante Assenza di manufatti nel terreno di intervento Precipitazioni atmosferiche massime 90 mm/h Falda acquifera inferiore al piano di posa dei plinti Normale accessibilità ai cantieri Progetto esecutivo e CME Il progetto esecutivo prevede la descrizione completa del progetto sotto il profilo Della forma: il progetto deve essere descritto nei suoi esiti attraverso gli opportuni elaborati grafici Della tecnologia: Il processo della sua realizzazione deve essere descritto in tutte le sue fasi attraverso il capitolato speciale Del suo valore di costo: Il suo costo deve essere precisato attraverso il Computo metrico estimativo Cfr. lezione sulla realizzazione delle opere pubbliche

12 Le fasi di realizzazione del CME Il CME procede a: descrivere le fasi di realizzazione del progetto misurare le quantità delle lavorazioni necessarie Stimare il prezzo di tali lavorazioni Stimare il costo totale dell opera E utile sottolineare come il CME rifletta la definizione proposta del criterio del valore di costo (cfr. aspetti economici del bene) Una formalizzazione del CME La stima del più probabile valore di costo ottenuto per via analitica può essere rappresentata sotto il profilo formale dalla formula di sinistra Il costo totale consiste nella somma dei prodotti delle quantità (Q) per i rispettivi prezzi unitari (Pu) di ciascuna lavorazione (i) Ct = n ( Q i P i ) i= 1 dove: Q i Quantità di ciascuna lavorazione P i Prezzo unitario di ciascuna lavorazione

13 La descrizione del processo edilizio La prima fase necessaria alla realizzazione del CME consiste nella descrizione del processo edilizio necessario alla realizzazione del progetto Le lavorazioni o opere compiute sono elencate secondo il loro sviluppo cronologico di cantiere Si comincia dalle lavorazioni necessarie alla predisposizione del cantiere (Opere provvisionali, Scavi, demolizioni, rimozioni e trasporti) Si conclude con le lavorazioni legate alle finiture (Opere metalliche, opere in PVC) Elenco base delle classi di lavorazioni: un esempio Le opere compiute sono classificate per gruppi omogenei Opere provvisionali Scavi demolizioni rimozioni e trasporti Malte e calcestruzzi Tariffe trasporto merci in conto terzi Solai Opere murarie di sottofondo Intonaci Rilievo fotogrammetrico Opere di consolidamento statico Opere di protezione termica e acustica Risananti e impermeabilizzanti Tetti opere da lattoniere Pavimenti, Rivestimenti ed opere in pietra Controsoffitti Opere da pittore Canne fumarie Opere metalliche Opere in legno e PVC Opere in vetro

14 Le lavorazioni di una classe: due esempi Ogni classe di opere compiute contiene lavorazioni specifiche Opere da pittore Preparazione dei sottofondi Tinteggiatura a calce, lavabile, a tempera, pittura minerale, smalti Rivestimenti plastici Verniciatura su legno Tappezzerie Opere metalliche Riparazioni Carpenteria metallica Infissi in ferro Infissi in alluminio Serrande e cancelli Porte e portoni