RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO PER LA STIMA DI BENE IMMOBILE DELLA DITTA DI BELLA ALFIO.

Transcript

1 Dott. Arch Massimo D Asaro TRIBUNALE DI SIRACUSA SEZIONE FALLIMENTARE n.: 41/1998 Fallito: Di Bella Alfio. Giudice Delegato al fallimento: Dott.ssa Veronica Milone RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO PER LA STIMA DI BENE IMMOBILE DELLA DITTA DI BELLA ALFIO. Premessa. Il sottoscritto Dott. Arch. Massimo D Asaro,, ha per oggetto la stima di bene immobile, sito a, facente parte dell attivo fallimentare, di Di Bella Alfio. Dati dell immobile oggetto di perizia. Casa terrana, in, vicolo Satiro, n. 3. Nel N.C.E.U., del Comune censuario di, l immobile risulta in testa alla ditta: - Pappalardo Rosa, proprietaria per l intero, in quanto in catasto non è stata eseguita la voltura conseguente al rogito tra Pappalardo Rosa e Di Bella Alfio, in data 26/11/1990 al n (allegato E); - al Foglio 167, Particella 4785, Sub. 2, Zona Cens. 1, Categ. A/5, Cl. 3, Consistenza 2 vani, Rendita 60,94, (ex Foglio 174, Part.lla 212, Sub. 2), vedi certificato storico catastale, allegato B.

2 Descrizione dell immobile. L immobile è costituito da un bivani, con relativi servizi comprendenti bagno e vano cottura. Il vano prospiciente su piazza del Castello Maniaci, originariamente collegato al resto dell immobile da ampia porta che in atto risulta tamponata sicuramente per motivi statici. Essendo detto vano attualmente inaccessibile è stato rilevato solamente dall esterno. Nell immobile, relativamente alla parte accessibile, si riscontra la mancanza dei servizi igienico sanitari. Conseguentemente attualmente non risulta abitabile. All esterno i prospetti dell immobile si presentano in precario stato manutentivo, nonostante il recente restauro dell intero edificio. - UBICAZIONE: centrale, centro storico di Ortigia; - ZONA DI P.R.G.: A centro storico; - ANNO DI COSTRUZIONE: edificio storico; - NUMERO VANI: soggiorno, piccola cucina, bagno e piccolo vano; - PIANO: terra; - STRUTTURA: in muratura; - SOLAI: in legno; - FINITURE: infissi esterni: in legno; Infissi interni: mancanti; pavimenti: scaglie di marmo; rivestimenti: mancanti; coloriture interne: pessime ed in parte mancanti; - IMPIANTI: elettrico funzionante; idrico in stato di abbandono; fognario non visibile; - STATO MANUTENTIVO: fatiscente; Pag. 2 di 6

3 - SUPERFICIE LORDA: mq. 38,10 - VOLUME LORDO: mq. 38,10 x 3,55 = mc. 135,25 Stima dell immobile Generalità La valutazione, data la fatiscenza della costruzione, viene condotta solamente in base a due criteri di seguito descritti, assumendo infine, quale più probabile valore venale, quello corrispondente alla media aritmetica dei due risultati ottenuti: Stima per Costo di Costruzione Consiste nel determinare il valore venale di un immobile quale somma del valore dell area di sedime e del costo di costruzione del fabbricato, poi accresciuti di una congrua percentuale costituente il profitto normale dell imprenditore per organizzazione e rischio d impresa. Tale valore, corrispondente a quello dell immobile a nuovo, viene infine adeguatamente decurtato per tenere conto del grado di vetustà e stato manutentivo dello stesso. Stima per Confronto Tale metodo consiste dapprima nell individuare un parametro di confronto unitario tra l immobile da stimare ed altri immobili di caratteristiche simili di cui si conosca il valore di mercato in funzione di tale parametro. Si determina poi il valore dell immobile oggetto di stima, in base alla sua consistenza rispetto al parametro di confronto prescelto. Si procede qui appresso ai conteggi estimativi, esponendo i risultati arrotondati ad 50,00. UNITA IMMOBILIARE DA STIMARE Stima per Costo di Costruzione. Pag. 3 di 6

4 Si valuta il costo di costruzione come segue: a) Incidenza dell area all unità immobiliare /mq. 300,00 b) unità immobiliare superficie lorda /mq ,00 Procedendo nel calcolo si ricava: a) incidenza area unità immobiliare: mq. 38,10 x 300, ,00 b) costo di costruzione appartamento: mq. 38,10 x 1.000, ,00 Sommano: ,00 Utile di Impresa e spese generali: 25% su , ,00 Probabile valore a nuovo: Sommano: ,00 Deprezzamento per vetustà e ripristino strutture fatiscenti: - 45% su , ,00 = , ,25 Sommano: ,75 Probabile valore venale: ,00 Stima per Confronto. Considerate tutte le caratteristiche dell immobile intrinseche ed estrinseche e la relativa collocazione, se ne valutano i più probabili prezzi unitari: unità immobiliare : /mq ,00 Superficie lorda appartamento: mq. 38,10 x 1.000,00 = ,00 Probabile valore dell immobile: Sommano: ,00 Probabile valore venale: ,00 Probabile valore venale Il più probabile valore venale dell immobile è: 1/2 ( , ,00) = ,00 Pag. 4 di 6

5 ed in cifra tonda: , ,00 (Euro trentasettemilaottocentocinquanta/00). Elenco Allegati: A) Verbale di sopralluogo; B) Certificato storico catastale N.C.E.U., Foglio 167, Part.lla 4785, Sub. 2 Pag. 2; C) Planimetria di rilievo dell immobile, rapp. 1:200; D) Planimetria P.P.O., rapp. 1:200 e relativa legenda di piano Pag. 2; E) Fotocopia dell atto di proprietà; F) Rilievo fotografico Pag. 1; G) Specifica competenze. Dott. Arch. Massimo D Asaro. Depositata presso la Cancelleria del Tribunale di, sezione Fallimentare., 31 luglio 2009 Il Consulente Tecnico d Ufficio Dott. Arch. Massimo D Asaro. VERBALE DI PRESTAZIONE DI GIURAMENTO L anno 2009, il giorno 31 del mese di luglio in, dinanzi a me..si è presentato il Dott. Arch. Massimo D Asaro nato a il 29/03/1964, residente in, Via Pag. 5 di 6

6 dell Olimpiade n. 4, iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di al n. 147, Carta d Identità n. AR , valida fino al 17/06/2019, il quale presta giuramento ripetendo la formula di rito: Giuro di avere bene e fedelmente proceduto nell incarico affidatomi al solo scopo di far conoscere ai giudici la verità. Pag. 6 di 6