PARTI COMUNI INTERNO UNITA IMMOBILIARE

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1 PARTI COMUNI INGRESSO VIA DONATELLO CORTE INTERNA INGRESSO /SCALA CONDOMINIALE SCALA CONDOMINIALE INTERNO UNITA IMMOBILIARE FOTO 1 -CORRIDOIO-INGRESSO FOTO 2 CUCINA

2 FOTO 3 -BAGNO 1 FOTO 4 CAMERA 1 FOTO 5 CAMERA 2 FOTO 6 BAGNO 2 FOTO 7- SOGGIORNO/SALA PRANZO FOTO 8 - SERRAMENTI

3 INDICE DATI GENERALI Ubicazione pag. 2 Proprietà pag.3 Riferimenti catastali pag. 3 Riferimenti urbanistici pag. 3 ANALISI EDIFICIO Cenni storici pag. 4 Descrizione generale pag. 4 Unità immobiliare Piano Primo pag. 4 Finitura facciate pag. 5 Impianti pag. 6 STATO DI CONSISTENZA DELLA PROPRIETÀ Planimetria di inquadramento pag. 6 Superfici stato attuale pag. 6 Calcolo superfici commerciali pag. 6 OPERAZIONI PERITALI Criteri di valutazione pag. 7 Valori di mercato pag. 8 Valori immobile pag. 9 Conclusioni pag. 9

4 GIUDIZIO PERITALE OGGETTO: STIMA DEL VALORE DELL UNITA IM- MOBILIARE SITA A MILANO IN VIA DONATELLO 11 DI PROPRIETA DELL UNIVERSITA DEGLI STUDI DI PAVIA Il sottoscritto Arch. Luca Pagani con studio in Pavia, via Ferrini n.79/c, iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Pavia al n 395, ha ricevuto incarico professionale conferito dall Università degli Studi di Pavia con determina n.1448/2011. DATI GENERALI La documentazione consegnata dall area Servizi Tecnici/Logistici dell Università di Pavia è stata analizzata e verificata, attraverso sopralluoghi sul posto ed accertamenti presso gli uffici competenti. Ubicazione L unità immobiliare è inserita in un edificio residenziale ubicato a Milano in Via Donatello n. 11, in zona semicentrale. Il fabbricato di cui fa parte l appartamento oggetto della presente perizia ubicato nel Comune di Milano, è posto nelle vicinanze di Piazzale Loreto, in una via laterale di Viale Abruzzi. La zona è ottimamente servita dai mezzi pubblici e dalla metropolitana. In Via Donatello sono inoltre presenti parcheggi destinati ai residenti, e a piedi si possono raggiungere servizi scolastici ed Pag. 2/11

5 esercizi commerciali di prima necessità. Proprietà L unità immobiliare oggetto della presente stima, è di proprietà dell Università degli Studi di Pavia,con sede a Pavia in C.so Strada Nuova n.65. Riferimenti catastali ( allegato 1 ) L unità immobiliare oggetto della presente stima, censita al Nuovo Catasto Edilizio urbano del Comune di Milano ed è così identificata: Foglio 273, Particelle 426, Sub 10, Scheda Planimetrica Riferimenti urbanistici ( allegato 2 ) L immobile di cui fa parte l unità immobiliare oggetto della presente stima, è individuato nel vigente PRG di Milano, in zona R/I zona residenziale con significativa presenza di insediamenti artigianali e industriali. ANALISI DELL EDIFICIO Cenni storici Le ricerche effettuate non hanno consentito di reperire notizie di rilevanza storica per l immobile di Via Donatello.Il fabbricato in oggetto, appartenendo ad una zona la cui edificazione è avvenuta dopo la seconda guerra mondiale, risale approssimativamente agli anni 50/ 60. Descrizione generale del fabbricato L immobile di cui fa parte l unità immobiliare oggetto della presente stima, si presenta in un buono stato di manutenzione, sia

6 nelle parti esterne che per le parti comuni. La struttura e le finiture sono di livello medio. L edificio è dotato di servizio di portineria e ascensore. L ingresso principale conduce attraverso un androne alla corte interna da cui si articolano le scale condominiali, ed in cui si trovano aiuole a verde e posti per cicli e motocicli. L unità immobiliare - Piano Primo L unità posta a piano primo, allo stato attuale risulta occupata, con contratto di affitto scaduto. L impianto distributivo interno è di tipo tradizionale, con corridoio centrale a disimpegno dei singoli locali. L alloggio si sviluppa su un solo piano ed è formato da un ingresso, un soggiorno, un pranzo/tinello, una cucina abitabile, due camere, due bagni e due balconi. L affaccio dell unità immobiliare è principalmente sulla corte interna, mentre la sala da pranzo ed il soggiorno si affacciano direttamente su Via Donatello. L appartamento in generale, ha una buona illuminazione naturale, e si presenta in un buono stato di manutenzione. I serramenti esterni sono quelli originali in legno a vetro semplice, e le porte interne sono in legno. La pavimentazione si presenta con diverse tipologie di finitura, in parte originale ed in parte rifatta dal conduttore come raffigurato nella documentazione allegata ( allegato 3-4 ) A completare la proprietà, una cantina posta al piano interrato. Pag. 4/11

7 Finiture facciate ( allegato 3 ) Esternamente il fabbricato è rivestito fino al piano nobile da lastre in travertino, e la facciata è caratterizzata dalla presenza di lesene sia sul prospetto principale che su quello laterale, che conferiscono maggiore verticalità all immobile. Su via Donatello i balconi sono rivestiti in lastre di travertino con balaustra, mente il parapetto dei balconi su prospetto laterale è in ferro. Le facciate interne alla corte sono rifinite con intonaco civile, e presentano nella parte bassa una zoccolatura realizzata con intonaco a fasce. I sistemi di oscuramento sono costituiti da avvolgibili in legno di colore scuro. Impianti dell immobile La situazione impiantistica sembra in buono stato. L impianto termico è di tipo centralizzato a gas/metano, destinato al riscaldamento dei vari ambienti. Gli elementi emissivi sono radiatori con elementi radianti a colonna. L impianto elettrico necessita di minimi adeguamenti in conformità alla normativa vigente. STATO DI CONSISTENZA DELLA PROPRIETÀ Per una facilità di lettura dei dati, la quantificazione della superficie dell' unità immobiliare, è stata riassunta nella tabella sottostante. La planimetria dell appartamento e la relativa superficie, sono descritte in modo specifico nella documentazione allegata (all. 4)

8 TABELLA E SCHEMA CONSISTENZA PROPRIETA APPARTAMENTO PIANO TIPOLOGIA SUP. ABITAZIONE PRIMO PRINCIPALE BALCONI RIALZATO PERTINENZIALE 6.98 CANTINA INTERRATO SECONDARIA 5.13 Calcolo superfici commerciali La consistenza della superficie è stata calcolata al lordo dello spessore dei muri, in relazione ai parametri forniti dall area Servizi Tecnici dell Università. Le superfici secondarie e pertinenziali ( balconi, terrazzi, magazzini, cantine, sottotetti, ecc..) sono state adeguate con un coefficiente di ponderazione oggettivo. Pag. 6/11

9 UNITÀ PIANO FUNZIONE SUP. COEFF. SUP.COMM. ABITAZIONE PRIMO PRINCIPALE ABITAZIONE PRIMO BALCONI CANTINA INTERRATO SECONDARIA TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ Per uniformare i differenti aspetti inerenti caratteristiche e funzioni dell unità oggetto della presente stima, è stato quindi applicato alle superfici reali un parametro correttivo. OPERAZIONI PERITALI Criteri di valutazione La valutazione dell unità immobiliare è stata eseguita con il metodo della comparazione, immaginando di acquistare un appartamento, in una zona di Milano con caratteristiche simili a quelle oggetto della presente perizia, in un edificio ad uso residenziale con la medesima tipologia, linguaggio architettonico e stato di conservazione del fabbricato sito in Via Donatello 11. A tale proposito è stato eseguita un attenta analisi di mercato presso agenzie immobiliari, liberi professionisti ed imprese operanti nella zona. I dati rilevati, sono stati confrontati con i parametri economici desunti dalla Banca Dati delle Quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio e dalla Rilevazione dei prezzi degli immobili della

10 Borsa Immobiliare di Milano. I valori ottenuti sono stati assunti come dato di riferimento per la valutazione. Valori di mercato (allegato 5) Vengono riportatati i parametri economici desunti dalla Banca Dati delle Quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio e dalla Rilevazione dei prezzi degli immobili della Borsa Immobiliare di Milano. Tabelle Banca dati Agenzia del Territorio di Milano TIPOLOGIA ABITAZIONI CIVILI STATO CONSERVATIVO APPARTAMENTI NUOVI O RISTRUTTURATI /mq VALORE DI MERCATO ( /mq) Minimo Massimo ABITAZIONI CIVILI APPARTAMENTI RECENTI ENTRO 40 ANNI /mq ABITAZIONI CIVILI APPARTAMENTI VECCHI OLTRE 40 ANNI /mq Tabelle Borsa Immobiliare di Milano Valore dell unita immobiliare Quanto sopra analizzato, ha consentito di definire in modo chiaro le caratteristiche dell unità immobiliare oggetto di valutazione. Il valore stimato in rapporto all analisi di mercato effettuata, Pag. 8/11

11 ed alla media dei parametri economici di riferimento oscilla fra e al mq, in relazione alla tipologia, all ubicazione, alle finiture, all esposizione allo stato di conservazione generale dell appartamento ed alla classe energetica dell appartamento ( certamente bassa in ragione del le caratteristiche tecnologiche dei serramenti, della stratigrafica dei muri e della tipologia dell impianto Termico). Al fine di verificare l idoneità della stima effettuata, i valori dell unità immobiliare da ristrutturare, vengono confrontati con i valori dell unità immobiliare ristrutturata, attraverso una stima sommaria relativa ai costi generali di sistemazione ( adeguamentorifacimento impianto elettrico, adeguamento-rifacimento impianto idraulico con sostituzione sanitari,installazione impianto di condizionamento, sistemazione/sostituzione serramenti interni ed esterni. Spese Tecniche e Oneri Finanziari Costo di ristrutturazione (compreso valutazione 150 /mq 500 /mq problematiche di cantiere) Valore di acquisto stimato /mq Il valore ottenuto dalla somma dei costi sopra riportati, corrispondente a euro 3.950,00/mq. Tale parametro, confrontato con le quotazioni immobiliari inerenti ad immobili ristrutturati in zona circonvallazione Viale Abruzzi, confermano l idoneità della stima effettuata.

12 CONCLUSIONI Premesso quanto decritto nella perizia, in riferimento in modo particolare ai parametri economici desunti dalla Banca Dati delle Quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio di Milano, e della Camera di Commercio della Borsa di Milano, il valore stimato all unità di superficie in relazione alla media di tutti i parametri sopra riportati, corrisponde a (euro tremilatrecento /00 ). Tale valore è stato inoltre confrontato con un analisi effettuata attraverso un programma automatico di perizie immobiliari sviluppato da OSMI- Borsa immobiliare di Milano e dalla Società Home On Line (il procedimento di stima adottato, è basato sul confronto diretto con il prezzo medio di immobili nuovi aventi la stessa destinazione d uso e localizzati nella zona di Viale Abruzzi / Via Donatello. I prezzi medi per zona sono tratti dalla Pubblicazione Rilevazione Prezzi degli immobili di Milano e Provincia n. 36 del I semestre 2010, in collaborazione con il Collegio Agenti in mediazione FIMAA Milano. Il prezzo così individuato, viene modificato con coefficienti che tengono conto delle caratteristiche specifiche dell immobile direttamente inserite dall utilizzatore del servizio). Pertanto il valore complessivo è così quantificato: SUP. COMMERCIALE TOT. (mq ) X VALORE/mq (3.300 ) = ,00 (quattrocentoquarantasettemilacinquecentoquarantasei /00) Pag. 10/11

13 In relazione al particolare momento di mercato, in cui si evidenzia un forte calo delle vendite immobiliari, è possibile ipotizzare un ribasso fino al 10% dei valori sopra stimati, in considerazione anche di una eventuale riduzione dei tempi di alienazione del bene. Quanto sopra ad evasione dell incarico conferito. Pavia lì, Luglio 2011 ARCH. LUCA PAGANI Elenco Allegati: 1. schede catastali 2. estratti PRG 3. rilievo fotografico 4. tabella superfici con planimetria e punti di presa fotografica 5. tabelle quotazioni immobiliari