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1 Enrico Firpo I N G E G N E R E Via Albere, 10 Tel Verona Fax enrico.firpo@libero.it Cell PERIZIA DI STIMA IMMOBILI IN PERIZIA: RESIDENZA TURISTICA ALBERGHIERA IN VIA VALORE DI PERIZIA: ,00 TOMMASO DAL MOLIN, 27 DESENZANO BS Verona, 10 Giugno 2011 Ing. Enrico Firpo Codice Fiscale FRPNRC62P04L219T Partita Iva

2 Relazione di stima 1 - Premessa La presente relazione di stima riguarda la valutazione immobiliare di un fabbricato a destinazione Residenza Turistica Alberghiera sito nel comune di Desenzano del Garda (BS), in via Tommaso Dal Molin n Dati identificativi dell immobile Ubicazione Complesso ubicato nel comune di Desenzano del Garda (BS), all ingresso del centro storico del paese, provenendo da Est, lungo la strada statale SS11, in zona residenziale e turistica; in zona ben servita, sia per quanto riguarda i servizi, la viabilità e le infrastrutture. L immobile è fronte lago e con affaccio ed accesso sullo stesso. L ubicazione si ritiene molto buona Tipologia dei beni Residenza Turistica Alberghiera per tutto il complesso, ad eccezione dell ultimo piano a destinazione residenziale Descrizione censuaria Catasto Fabbricati Comune di Desenzano del Garda (BS) Foglio 15 Mappale 10: sub 1 P T Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 3 vani Rendita 650,74; sub 2 P T Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 3 vani Rendita 650,74; sub 3 P T Cat. A/2 Cl. 5 Cons.1,5 vani Rendita 325,37; sub 4 P T Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 3 vani Rendita 650,74; sub 5 P T Cat. A/2 Cl. 5 Cons.3,5 vani Rendita 759,19; sub 6 P T Cat. A/2 Cl. 5 Cons.2,5 vani Rendita 542,28; sub 7 P T Cat. A/2 Cl. 5 Cons.2,5 vani Rendita 542,28; sub 8 P 1 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 3 vani Rendita 650,74; sub 9 P 1 Cat. A/2 Cl. 5 Cons.2,5 vani Rendita 542,28; sub 10 P 1 Cat. A/2 Cl. 5 Cons.3,5 vani Rendita 759,19; sub 11 P 1 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 3 vani Rendita 650,74; sub 12 P 1 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 2 vani Rendita 433,82; sub 13 P 1 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 2 vani Rendita 433,82; sub 14 P 1 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 2 vani Rendita 433,82; sub 15 P 2 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 3 vani Rendita 650,74; 1

3 sub 16 P 2 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 3 vani Rendita 650,74; sub 17 P 2 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 4 vani Rendita 867,65; sub 18 P 2 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 3 vani Rendita 650,74; sub 19 P 2 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 2 vani Rendita 433,82; sub 20 P 2 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 2 vani Rendita 433,82; sub 21 P 2 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 2 vani Rendita 433,82; sub 22 P 3 Cat. A/2 Cl. 5 Cons.8,5vani Rendita 1.843,75; sub 23 P 3 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 3 vani Rendita 650,74; sub 24 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 21 mq Rendita 74,83; sub 25 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 24 mq Rendita 85,53; sub 26 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 14 mq Rendita 49,89; sub 27 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 14 mq Rendita 49,89; sub 28 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 14 mq Rendita 49,89; sub 29 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 14 mq Rendita 49,89; sub 30 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 14 mq Rendita 49,89; sub 31 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons.14 mq Rendita 49,89; sub 32 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 14 mq Rendita 49,89; sub 33 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 14 mq Rendita 49,89; sub 34 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 14 mq Rendita 49,89; sub 35 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 14 mq Rendita 49,89; sub 36 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 14 mq Rendita 49,89; sub 37 P T Cat. C/6 Cl. 1 Cons. 14 mq Rendita 49,89; sub 38 P S1 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 3,5 vani Rendita 759,19; sub 39 P S1 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 3 vani Rendita 650,74; sub 40 P S1 Cat. A/2 Cl. 5 Cons. 3 vani Rendita 650,74 sub 41 P S1 Cat. A/2 Cl. 5 Cons.4 vani Rendita 867,65; sub 42 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 17 mq Rendita 97,46; sub 43 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 34 mq Rendita 194,91; sub 44 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 34 mq Rendita 194,91; sub 45 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 22 mq Rendita 126,12; sub 46 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 21 mq Rendita 120,39; sub 47 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 30 mq Rendita 171,98; sub 48 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 20 mq Rendita 114,65; sub 49 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 25 mq Rendita 143,32; sub 50 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 28 mq Rendita 160,51; sub 51 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 13 mq Rendita 74,52; sub 52 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 12 mq Rendita 68,79; sub 53 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 21 mq Rendita 120,39; sub 54 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 17 mq Rendita 97,46; 2

4 sub 55 P S1 Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 14 mq Rendita 80,26; sub 56 P S1 Cat. C/2 Cl. 2 Cons. 5 mq Rendita 17,04; sub 57 P S1 Cat. C/2 Cl. 2 Cons. 6 mq Rendita 20,45; sub 58 P S1 Cat. C/2 Cl. 2 Cons. 6 mq Rendita 20,45; 3 - Titolo di proprietà Fallimento Rizzi Costruzioni. 4 - Regolarità urbanistica, edilizia e catastale Regolarità urbanistica Il complesso è inserito come Residenza Turistica Alberghiera per tutti i piani e come Residenziale per l ultimo piano Regolarità edilizia Concessioni Edilizie: 04/08/2006, prot. N del 31/07/2006 P.E. N.311/06; D.I.A prot. N del 30/09/2006 / P.E. n 794/06; D.I.A prot. N.2774 del 23/01/2007; D.I.A. prot. N del 21/12/2007; D.I.A. N del 24/12/2007; D.I.A. prot. N del 16/05/2008; D.I.A. prot. N del 17/07/2008. Relazione paesaggistica prot. N del 05/09/2008 (mai ritirata). L immobile non ha ancora ottenuto l agibilità e la pratica deve essere portata a compimento Corrispondenza tra immobile e progetto approvato Sostanzialmente è stata riscontrata la conformità dello stato dei luoghi ai progetti approvati Corrispondenza tra immobile e planimetrie catastali È stata riscontrata la corrispondenza fra le planimetrie catastali depositate in Catasto e lo stato dei luoghi Stato di occupazione Il compendio è libero ed immediatamente disponibile. 5 - Descrizione dei beni Fabbricato ad uso Residenza Turistica Alberghiera (R.T.A.) a quattro piani fuori terra e un piano seminterrato, a pianta regolare, posizionata direttamente sul lago e fronte ad esso. Si compone di: 25 unità RTA, 2 unità residenziali di libero utilizzo, 14 autorimesse, 14 posti auto esterni e 3 3

5 cantine. In particolare: il complesso è così suddiviso: - piano seminterrato: 4 RTA, 14 autorimesse, 3 cantine; - piano terra: 7 RTA, di taglio diverso e con balcone, 14 posti auto scoperti esterni, piscina; - piano primo: 7 RTA di taglio diverso e con balcone; - piano secondo: 7 RTA di taglio diverso e con balcone; - piano terzo: 2 appartamenti di taglio diverso e con balcone, liberamente commerciabili e fuori RTA. I quattro appartamenti RTA del piano seminterrato sono con loggia e fronte lago. L edificio è realizzato con una struttura in elevazione in c.a., tamponamenti esterni in muratura, solai in laterocemento, copertura in legno lamellare e sovrastante isolamento e manto di copertura; pareti esterne intonacate e tinteggiate, contorni in marmo, infissi esterni in legno e alluminio verniciato con vetrocamera e tapparelle in alluminio motorizzate. Le finiture sono buone, con pavimenti e rivestimenti in ceramica, legno nella zona notte, impianto a ventilconvettori dimensionati sia per il riscaldamento che per il raffrescamento, regolabile con termostato. Ogni appartamento è dotato di cassetta ispezionabile con sistema di contabilizzazione elettrico per il calcolo dell energia termica consumata. La dotazione impiantistica è completa; presente anche l impianto ascensore. Si ritiene che la tipologia edilizia e il grado di finitura non siano all altezza dell ubicazione del fabbricato. Al piano terra si trova una piscina condominiale ed a margine dell area di sedime vi sono i 14 posti auto scoperti. Gli appartamenti sono tutti completamente ammobiliati, ma si precisa che l arredamento non è oggetto della presente relazione estimativa. L appartamento Sub. 22 al piano terzo si trova allo stato grezzo e come tale viene valutato. Si tratta di una costruzione di grandi dimensioni, di tipologia architettonica e costruttiva media-buona. Lo stato manutentivo dell immobile è buono, ad eccezione delle porzioni limitate, oggetto di vandalismo. L immobile può essere utilizzato solamente come R.T.A. e pertanto sarà necessaria la costituzione di una società di gestione. Tale peculiarità si ritiene essere fortemente penalizzante e comporta una notevole svalutazione dal punto di vista immobiliare rispetto alla libera edilizia residenziale. Anche il piano ultimo, liberamente commerciabile e decisamente appetibile dal punto di vista immobiliare, si ritiene essere fortemente penalizzato dalla presenza della R.T.A. nella restante parte del complesso. Si precisa che il complesso, ai piani interrato e terra, è stato ed è tuttora oggetto di numerose incursioni vandaliche, che hanno comportato numerosi danni. Di tali peculiarità si è tenuto conto nella presente relazione di stima. 6 - Considerazioni di mercato e di commerciabilità In generale il mercato immobiliare registra un trend negativo, con conseguente contrazione dei prezzi e riduzione della domanda. La zona è, però, sempre appetibile ed i prezzi di compravendita si mantengono comunque elevati. 4

6 Sono presenti in zona appartamenti invenduti. In particolare l immobile oggetto di stima, per la posizione fronte lago che occupa e la vicinanza al centro storico di Desenzano, si ritiene essere di buon interesse commerciale. Appare doveroso differenziare il cespite dalla quotazione media di mercato con l applicazione di un coefficiente riduttivo per la destinazione d uso a Residenza Turistica Alberghiera, con i conseguenti vincoli di vendibilità in blocco e obblighi di costituzione di una società di gestione. 7 - Note Con riferimento all ultimo piano del fabbricato, catastalmente identificato ai Sub. 22 e 23, lo stesso ha ottenuto il cambio di destinazione d uso con pratica DIA del 16/05/2008, Prot ed attualmente risulta composto da due appartamenti con la dicitura, riportata sull elaborato grafico, appartamento privato della gestione. Tale autorizzazione risulta motivata dal fatto che in origine, cioè ante ristrutturazione e trasformazione del fabbricato, il terzo piano risultava già essere adibito ad abitazione propria della precedente proprietaria. Alla luce di quanto sopra, nel caso di vendita frazionata, deve essere verificata l effettiva sua fattibilità. 8 Stima Lotto 1 Destinazione Piano Mq Valore unitario Valore commerciale (Euro) Sub. 1 RTA Terra , ,00 Sub. 2 RTA Terra , ,00 Sub. 3 RTA Terra , ,00 Sub. 4 RTA Terra , ,00 Sub. 5 RTA Terra , ,00 Sub. 6 RTA Terra , ,00 Sub. 7 RTA Terra , ,00 Sub. 8 RTA Primo , ,00 Sub. 9 RTA Primo , ,00 Sub. 10 RTA Primo , ,00 Sub. 11 RTA Primo , ,00 Sub. 12 RTA Primo , ,00 Sub. 13 RTA Primo , ,00 Sub. 14 RTA Primo , ,00 Sub. 15 RTA Secondo , ,00 Sub. 16 RTA Secondo , ,00 Sub. 17 RTA Secondo , ,00 Sub. 18 RTA Secondo , ,00 5

7 Sub. 19 RTA Secondo , ,00 Sub. 20 RTA Secondo , ,00 Sub. 21 RTA Secondo , ,00 Sub. 38 RTA Seminterrato , ,00 Sub. 39 RTA Seminterrato , ,00 Sub. 40 RTA Seminterrato , ,00 Sub. 41 RTA Seminterrato , ,00 Sub. 26 posto auto scoperto Terra 14 a.c 7.000,00 Sub. 27 posto auto scoperto Terra 14 a.c 7.000,00 Sub. 28 posto auto scoperto Terra 14 a.c 7.000,00 Sub. 29 posto auto scoperto Terra 14 a.c 7.000,00 Sub. 30 posto auto scoperto Terra 14 a.c 7.000,00 Sub. 31 posto auto scoperto Terra 14 a.c 7.000,00 Sub. 32 posto auto scoperto Terra 14 a.c 7.000,00 Sub. 33 posto auto scoperto Terra 14 a.c 7.000,00 Sub. 34 posto auto scoperto Terra 14 a.c 7.000,00 Sub. 35 posto auto scoperto Terra 14 a.c 7.000,00 Sub. 36 posto auto scoperto Terra 14 a.c 7.000,00 Sub. 37 posto auto scoperto Terra 14 a.c 7.000,00 Sub. 43 Garage Interrato 34 a.c ,00 Sub. 44 Garage Interrato 34 a.c ,00 Sub. 45 Garage Interrato 22 a.c ,00 Sub. 46 Garage Interrato 21 a.c ,00 Sub. 47 Garage Interrato 30 a.c ,00 Sub. 48 Garage Interrato 20 a.c ,00 Sub. 49 Garage Interrato 25 a.c ,00 Sub. 50 Garage Interrato 28 a.c ,00 Sub. 51 Garage Interrato 13 a.c ,00 Sub. 52 Garage Interrato 12 a.c ,00 Sub. 53 Garage Interrato 21 a.c ,00 Sub. 57 Cantina Interrato 6 a.c 5.000,00 Sub. 58 Cantina Interrato 6 a.c 5.000,00 TOTALE ,00 Lotto 2 Destinazione Piano Mq Valore unitario Valore commerciale (Euro) Sub. 22 Appartamento Terzo , ,00 Sub. 25 Posto auto scoperto Terra 24 a.c ,00 Sub 56 Cantina Interrato 5 a.c 7.000,00 Sub 42 Garage Interrato 17 a.c ,00 Sub 54 Garage Interrato 17 a.c ,00 6

8 TOTALE ,00 Lotto 3 Destinazione Piano Mq Valore unitario Valore commerciale (Euro) Sub. 23 Appartamento Terzo , ,00 Sub. 24 posto auto scoperto Terra ,00 Sub 23 Cantina Interrato 5 a.c 7.000,00 Sub 55 Garage Interrato 14 a.c ,00 TOTALE ,00 TOT ,00 Per tutto quanto sopra esposto, il sottoscritto Ingegnere ritiene che il più probabile valore di mercato attribuibile al compendio immobiliare, nello stato di fatto in cui si trova, sia pari a ,00. Verona, 10 Giugno 2011 In fede Ing. Enrico Firpo Precisazioni - I dati tecnici, quali la titolarità della proprietà, le verifiche ipotecarie e catastali, gli eventuali diritti di terzi, la conformità della proprietà alla normativa vigente, sono stati desunti dalla documentazione fornita. - Si è altresì provveduto ad effettuare un sopralluogo sommario dell immobile, senza effettuare collaudi statici o di funzionamento e di verifica delle rispondenze alle normative vigenti degli impianti. - Per la determinazione del valore si presuppone l inesistenza di pesi, vizi e quant altro possa, anche in minima parte, pregiudicare la vendibilità dell immobile. - I parametri di riferimento sono stati attinti dal mercato immobiliare, parte per conoscenza diretta, parte da fonti attendibili. 7