TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI RAVENNA SEZIONE FALLIMENTARE * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI RAVENNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * Fallimento XXXXXX R.G. 08 /2013 Giudice Delegato: Dott. Alessandro Farolfi Curatore: Dott. Marco Minguzzi OGGETTO: PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE Immobile sito in XXXXXXXX ai n. XXXX e XXXX in XXXXXXXXXXX (RA) LOTTO N. 2 Perito stimatore: Arch. Cristiano Rossi Via XX Settembre, 25/ Faenza (Ra) Tel Cell crossi@architettura-design.it 1

2 Il sottoscritto Cristiano Rossi, nato a Forlì il 31/03/69, in qualità di tecnico abilitato, di professione architetto, con studio tecnico in Faenza Via XX Settembre n. 25/1, iscritto all Albo dell Ordine degli Architetti della Provincia di Ravenna al n. 417 e all Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il tribunale di Ravenna, DICHIARA di aver ricevuto incarico per la valutazione dell immobile oggetto della procedura di fallimento di XXXXXXXXX, società con sede in Faenza, Via XX Settembre, 25 C.F * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI L'immobile classificato come Fabbricato Residenziale è sito in Via XXXXXX ai n. XX e XX in centro a XXXXXXXXXXX (RA); la Consistenza del suddetto immobile è pari a circa mq. 880 commerciali. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Si rileva che l immobile oggetto di perizia è identificato negli atti dell Agenzia del Territorio, Sezione Catasto dei Fabbricati del Comune di Castel Bolognese (RA) con i dati seguenti: Foglio 15 di detto Comune, con i mappali: * 119 sub 13, p. T, cat. C/1, Cl. 2, mq. 40, RC Euro 1.470,87; * 119 sub 19, p. S1-1, cat. A/4, Cl. 2, vani 3, RC Euro 123,95; * 119 sub 20, p. S1-3, cat. A/4, Cl. 2, vani 4, RC Euro 165,27; * 119 sub 24, p. 2, cat. A/4, Cl. 2, vani 2,5, RC Euro 103,29; * 119 sub 25, p. S1-2, cat. A/4, Cl. 2, vani 3, RC Euro 123,95; * 119 sub 26, p. 2-3, cat. A/4, Cl. 2, vani 3,5, RC Euro 144,61; * 119 sub 27, p. 2-3, cat. A/4, Cl. 2, vani 4, RC Euro 165,27; * 119 sub 40, p. 1, unità in corso di costruzione; * 119 sub 42, p. T, area urbana di mq. 12 (dodici); * 119 sub 43, p. T, area urbana di mq. 12 (dodici); * 119 sub 47, p. T, cat. C/2, Cl. 2, mq. 10, RC Euro 35,64; * 119 sub 48, p. S1-T-1, cat. A/3, Cl. 2, vani 7,5, RC Euro 561,65; * 119 sub 51, p. S1-T, cat. C/2, Cl. 2, mq. 24, RC Euro 85,53; 2

3 * 119 sub 28, B.C.N.C., vano scala ai subb 19, 20, 48 e 51; * 119 sub 29, B.C.N.C., disimpegno, ai subb 19, 20, 24, 25, 26, 27, 48 e 51; * 119 sub 32, B.C.N.C., vano scala, terrazzo e disimpegno, ai subb 19, 20, 40 e 48; * 119 sub 33, B.C.N.C., vano scala, terrazzo e disimpegno, ai subb 20, 24, 25, 26 e 27; * 119 sub 46, B.C.N.C., ripostiglio e portico, ai subb 19, 20, 24, 25, 26, 27, 48 e 51; CONFINI Ragioni XXXXXXX, parti comuni, Via XXXXXXXXX, salvo altri. PROPRIETA I beni in oggetto risultano intestati come segue: XXXXXXXXX, con sede in XXXXX (XX), Via XXXXXXXXX n XX, C.F , in proprietà (1/1). SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile risulta libero. ESISTENZA PARTI COMUNI, SERVITU E VINCOLI Dall Atto di Compravendita del Notaio Alberto Gentilini di Faenza del 10/02/2012, Repertorio n , Raccolta n trascritto a Ravenna il 14/02/2012 R.P. 1767, R.G si evince che nel fabbricato, come dichiarato nell atto stesso, risulta:...che il portico comune al piano terra, identificato con il mappale 119 sub 45, che si affaccia sulla via Emilia, risulta gravato da servitù di uso pubblico; che, trattandosi di porzioni immobiliari facenti parte di un unico complesso immobiliare, si intendono costituite, ai sensi e per gli effetti dell'art C.C., a favore ed a carico di tutte le porzioni del complesso medesimo, tutte le servitù sia attive che passive di sporto, balconi, terrazze, luci, vedute, stillicidio, fognatura, nonchè di condutture per elettricità, g a 3

4 s, telefonia, acqua, canne fumarie, ecc., per attraversamenti verticali e/o orizzontali fra le varie porzioni immobiliari, servizi e parti comuni, dando atto in particolare delle seguenti servitù costituitesi ai sensi del suddetto art C.C.: a) servitù di passaggio pedonale sulla porzione del fabbricato costituita dal corridoio/ disimpegno comune, identificata con il mappale 119 sub 29, per l'accesso da e al portico che si affaccia sulla via Emilia, a favore delle residue porzioni di fabbricato di proprietà della Parte venditrice, attualmente distinte con i subalterni 30, 31, 34, 35, 36, 37, 38, 39 et 41 del mappale 119 del Foglio 15 del Catasto Fabbricati di Castel Bolognese; b) servitù di passaggio pedonale e carraio sulla porzione del fabbricato costituita dal corridoio/disimpegno comune, identificata con il mappale 119 sub 30, per l'accesso da e alla via XXXXXXXXX, a favore delle porzioni di fabbricato come sopra acquistate dalla Parte acquirente. Le spese di manutenzione di detti corridoi/disimpegni saranno a carico pro-quota dei proprietari delle unità immobiliari che ne avranno rispettivamente l'utilizzo. PROVENIENZA DEL BENE Con Atto di Compravendita del Notaio Alberto Gentilini di Faenza del 10/02/2012, Repertorio n , Raccolta n trascritto a Ravenna il 14/02/2012 R.P. 1767, R.G ATTI PREGIUDIZIEVOLI Di seguito si individuano tutte le iscrizioni e trascrizioni in essere, presso l Ufficio Provinciale di Ravenna Servizio di Pubblicità Immobiliare, come già afferenti agli immobili oggetto di perizia alla data del 16/07/2013: ISCRIZIONI Nessuna Iscrizione rilevante ai fini della ricostruzione di consistenza. 4

5 TRASCRIZIONI TRASCRIZIONE CONTRO derivante da ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO, Repertorio 08/2013 del 11/02/2013, trascritto in data 26/03/2013 al R.G. n 4855, R.P REGIME FISCALE Si applicherà il regime fiscale vigente al momento della vendita. REGOLARITA EDILIZIA - DICHIARAZIONI URBANISTICO - EDILIZIE Relativamente all immobile in oggetto, costruito in data anteriore il , di seguito sono elencati i vari Titoli Abilitativi: - Concessione edilizia n.163/1981 Prot.6225 del (opere interne) - Concessione edilizia n.79/1984 Prot.3787 del (cambio d'uso e opere interne) - Concessione edilizia n.120/1984 Prot.6607 del (variante) - Concessione edilizia n.191/1984 Prot.8496 del (opere interne) - Condono Prot.112 del (condono per ampliamento) - Autorizzazione Ministeriale per i beni e le Attività culturali Prot del (recupero immobile) - Autorizzazione Ministeriale per i beni e le Attività culturali Prot.1939 del (recupero immobile) - Procedimento unico del presentato al Comune di Castel Bolognese (recupero di Fabbricato Esistente) - Comunicazione di archiviazione del procedimento unico da parte del Comune di Castel Bolognese, Prot.47 del , per mancata presentazione di documentazione integrativa. 5

6 DESCRIZIONE DEI BENI L'immobile in oggetto è localizzato nel centro storico del Comune di Castel Bolognese prospiciente la via XXXXXXXXX, in una zona attrezzata per quanto concerne servizi commerciali e di quartiere; è inoltre presente un parcheggio pubblico di ampie dimensioni in prossimità dello stesso. Il fabbricato esistente si trova in pessimo stato di manutenzione d'uso con varie collabenze, in particolare nella struttura di copertura che presenta varie zone con infiltrazione abbondante d acqua; a destinazione prevalentemente residenziale ed in parte commerciale (negozi al piano terra), sviluppato su quattro piani fuori terra, oltre ad un piano interrato ad uso cantina e formato da struttura portante in muratura intonacata e tinteggiata. L'immobile presenta caratteristiche di interesse storico architettonico ed è tutelato ai sensi del D.Lgs. 42/2004; si precisa che è stato rilasciato parere favorevole dalla Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici della Provincia di Ravenna per il recupero dell'immobile attraverso una serie di opere atte al consolidamento strutturale dello stesso, all'eliminazione delle superfetazioni ed al recupero dei sottotetti. Tale progetto prevede il restauro dell'intero immobile per la realizzazione di unità immobiliari ad uso abitativo di diverse dimensioni e tipologie, oltre ad un locale ad uso negozio al piano terra e diversi locali destinati ad attività di bed & breakfast al piano primo. Le opere di finitura interne quali pavimenti (in ceramica), rivestimenti (in ceramica), infissi (in legno con vetro semplice) dotati di tapparelle avvolgibili in legno, sono di pessima qualità e scarsamente conservate. Gli impianti tecnologici non sono a norma ai sensi del D.M. 37/2008. CONSISTENZA COMMERCIALE E STIMA DEL BENE La consistenza commerciale dei beni oggetto della presente procedura, comprensiva della quota di parti comuni, cantine, terrazzi, etc., è di mq. 880 circa. 6

7 Come già detto nella descrizione dei beni, trattasi di piena proprietà di un immobile con parti comuni, ad uso prevalentemente residenziale ed in parte commerciale (negozi al piano terra) sito in Comune di Castel Bolognese (RA). Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene in oggetto, della destinazione d uso, dell appetibilità, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite anche presso gli operatori settoriali di Castel Bolognese e Faenza, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, stimati a misura considerando i valori per metro quadrato di superficie ragguagliata. Pertanto si assume come riferimento la Tabella dell'o.m.i. anno II semestre - riportante i prezzi delle abitazioni civili con Stato Conservativo Normale in zona centrale Castel Bolognese (da /mq 1.300,00 a /mq 1.700,00). Dato che la Tabella dell'o.m.i. anno II semestre - riportante i prezzi dei negozi con Stato Conservativo Normale in zona centrale a Castel Bolognese riporta valori da /mq 1.350,00 a /mq 1.700,00, quindi pressoché analoghi a quelli residenziali, ai fini del calcolo verrà considerato un valore medio / mq. uguale sia per la residenza che per il negozio. Nella stima si è assunto un valore di realizzo per eventuale vendita del bene ristrutturato e finito a regola d arte pari a 1.700,00 / mq. commerciale (valore max. dello scaglione della Tabella O.M.I.). Si ritiene inoltre che l immobile in oggetto, per la sua conformazione e soprattutto per la sua importante consistenza (mq. commerciali 880 circa), dovrà essere oggetto di una trasformazione completa e totale da attuarsi attraverso una ristrutturazione completa dell intero complesso e in modo contestuale per tutte le sue parti; questa modalità, necessaria per consentire una trasformazione coerente con le fasi di un cantiere di queste dimensioni e per ottenere le dovute economie di scala, comporterà a mio avviso un eventuale interesse all acquisto dell immobile principalmente da operatori del settore immobiliare (imprese di costruzione, imprenditori immobiliari, etc...). Quest ultimo aspetto, a mio avviso, richiede che si tenga presente l eventuale utile d impresa che viene considerato negli studi di fattibilità delle operazioni immobiliari Rispetto al valore massimo indicato dalla Tabella O.M.I. ( /mq ,00), considerato la stagnazione attuale del mercato immobiliare, lo stato di degrado in cui si trova l immobile e 7

8 valutando i costi edilizi di trasformazione dell immobile necessari per la ristrutturazione completa dovuta (circa /mq 1.000,00), le spese tecniche necessarie, eventuali oneri comunali, le spese tecniche, l utile di impresa, etc., si assume come valore unitario allo stato attuale il prezzo di circa /mq 300,00. Nota: I costi edilizi di trasformazione dell immobile necessari per la ristrutturazione completa sono stati valutati in circa /mq 1.000,00 considerando, come menzionato sopra, che presumibilmente l immobile in oggetto sarà di interesse principalmente per imprese operanti nel settore, quindi con costi edilizi di intervento diretto più bassi rispetto alla media di mercato all utente finale. Qualora si considerasse l acquisto da parte di un privato, che poi dovrebbe appaltare un impresa per la ristrutturazione, i costi di trasformazione si dovrebbero verosimilmente valutare in circa /mq 1.300,00 per l allestimento e lo svolgimento di una ristrutturazione completa per un cantiere di tali caratteristiche, posizione, necessità logistiche. CONTEGGIO DI STIMA Sulla base di quanto esposto in precedenza, il più probabile valore di mercato dell immobile oggetto di stima è determinato come segue: IPOTESI 1: Acquisto da parte di un impresa 1.700,00/mq. x mq. 880,00 = ,00 (valore presunto di realizzo per vendita, allo stato ristrutturato) Detrazioni: 1.000,00/mq. x mq. 880,00 = ,00 (costo all impresa per lavori di ristrutturazione) Spese Tecniche ,00 Utile Lordo di Impresa ,00 (Redditività pari a circa un 20% lordo sull investimento) Restano: ,00 (Valore dell immobile allo Stato Attuale) 8

9 IPOTESI 2: Acquisto da parte di un privato 1.700,00/mq. x mq. 880,00 = ,00 (valore presunto di mercato, allo stato ristrutturato) Detrazioni: 1.300,00/mq. x mq. 880,00 = ,00 (costo al privato per lavori di ristrutturazione) Spese Tecniche ,00 Restano: ,00 (Valore dell immobile allo Stato Attuale) Facendo una media tra i valori ottenuti dalle diverse ipotesi di stima, si ottiene: ( , ,00) / 2 = ,00 (Valore medio allo Stato Attuale) Considerando però che l importo da proporre per la base d asta dovrà essere un valore di pronto realizzo, per un immobile che sarà venduto a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, si ritiene equo applicare un ribasso di circa il 10% e conseguentemente determinare tale valore in ,00. CONCLUSIONI Si ritiene quindi che il più probabile valore di mercato dell immobile, da inserire nel bando, sia quantificabile in ,00 (=Euroduecentotrentamila/00=), arrotondato per difetto. Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatomi, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento. Faenza, li 17/07/2013 Con Osservanza, Il Consulente Tecnico Arch. Cristiano Rossi 9

10 Allegati: 1. Foto aerea del compendio; 2. Documentazione fotografica; 10