RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA

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1 RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA Il sottoscritto Arch. Paolo Pozzaglio, con studio in Chiari, Via San Bernardino n. 8, regolarmente iscritto all'ordine degli Architetti della Provincia di Brescia al n. 1746, incaricato dal Curatore del Fallimento Dott. Guido Nunziante Cesaro, della stima degli immobili di proprietà della fallita Società COSTRUZIONI RICOSTRUZIONI SERVICE S.R.L., con sede in Pontoglio (BS), esaminati gli atti e i documenti consegnati e reperita pressa la P. A. le prescritte autorizzazioni all edificazione del complesso in cui l immobile è inserito, espone: 1. IDENTIFICAZIONE E DATI CATASTALI Le unità immobiliari di proprietà della fallita Società COSTRUZIONI RICOSTRUZIONI SERVICE S.R.L., sono individuate nel comune censuario di Palazzolo sull Oglio (BS) con i seguenti dati: 1. Società COSTRUZIONI RICOSTRUZIONI SERVICE S.R.L., proprietà per 1/1 N.C.T. Foglio 8 Mappale 99: subalterno 10 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano T-1-2. Z.C. / Cat. A/10 Cl. 2 Cons. 4,5 vani R. C ,09 subalterno 18 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano S1. Z.C. / Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 18 mq R. C. 67,86 subalterno 13 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano T. Z.C. / Cat. Area urbana Cl. / Cons. 24 mq R. C. / subalterno 17 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano T. Z.C. / Cat. Area urbana Cl. / Cons. 11 mq R. C. / 1

2 come da planimetrie castastali che si allega alla presente perizia l immobile indicato al Fg 8 Mapp. 99 Sub. 10 confina con affaccio su corte esterna comune al piano terra di sub. 25 su tre lati e con affaccio su corte di altra proprietà di sub. 6 su un lato; l immobile indicato al Fg 8 Mapp. 99 Sub. 18 confina con box-auto di altra proprietà di sub. 19, con area di manovra comune e con terrapieno su due lati; l immobile indicato al Fg 8 Mapp. 99 Sub. 13 confina con corte esterna comune di sub. 25 su due lati, con corte esterna comune di sub. 26 e con u.i. di altra proprietà; l immobile indicato al Fg 8 Mapp. 99 Sub. 17 confina con corte esterna comune di sub. 26 su due lati, con area urbana di sub.16 e con u.i. di altra proprietà. A. QUANTO ALLA PORZIONE IMMOBILIARE UBICAZIONE E CARATTERISTICHE DELL'IMMOBILE L unità immobiliare oggetto di valutazione è ubicata in zona centrale, in zona frontale rispetto al municipio, nel Comune di Palazzolo sull Oglio (BS). L'area ha caratteristiche residenziali di vecchia costruzione ed è completa delle opere di urbanizzazione primaria e secondario; inoltre tale zona è dotata dei servizi principali alla residenza.. La zona in cui insiste il fabbricato è servita da parcheggi nelle immediate vicinanze inoltre è possibile parcheggiare all interno del lotto di terreno. L accesso viabilistico è garantito dalle strade Comunali, in particolare dal Piazzale Papa Giovanni XXIII, nelle immediate vicinanze sono 2

3 presenti i servizi primari e l accesso al fabbricato risulta ben servito dalla viabilità comunale, inoltre nelle vicinanze è presente una via di comunicazione importante, come l autostrada Brescia Milano. I lavori per la costruzione del fabbricato principale risultano essere iniziati in data anteriore al 01 settembre 1967 e che in seguito l immobile è stato oggetto di modifiche in forza di Concessione per trasformazioni Urbanistico Edilizie prot. n e n in data 14 dicembre 1982; Concessione per trasformazioni Urbanistico Edilizie prot in data 23 settembre 1983; Concessione per trasformazioni Urbanistico Edilizie (prima variante al progetto) prot. n in data 19 ottobre 1995; Concessione per trasformazioni Urbanistico Edilizie prot in data 1 dicembre 1995; Concessione per trasformazioni Urbanistico Edilizie (prima variante di intestazione) prot in data 14 febbraio L edificio si trova in buono stato di conservazione sia per quanto riguarda gli elementi strutturali che per quelli architettonici. Da un attenta analisi della documentazione presente nell archivio Comunale, il fabbricato risulta essere correttamente autorizzato ed agibile per tutte le subalternazioni catastali. Il tetto presenta la struttura portante in laterizio armato con sovrastante copertura in tegole, i canali di gronda e i pluviali sono realizzato in rame semicrudo. Il lotto sul quale sorge l edificio è recintato da un muretto in CA e sovrastante struttura in ferro; i cancelli d ingresso pedonale e carraio sono in ferro. 3

4 L edificio è rivestiti con intonaco di tipo tradizionale, semi civile per le facciate esterne e civile per le pareti interne. Al fabbricato si accede grazie a un passaggio pedonale ad uso comune e ad un accesso carraio comune all interno del comparto edificato. L ufficio del quale è proprietario il fallito per la quota di 1/1 è suddiviso su due piani fuori terra (piano primo e secondo). Il piano primo, raggiungibile da vano scale interno comune, è costituito da un unico locale adibito ad ufficio con posteriore servizio igienico w.c., mentre il piano secondo/sottotetto si ripete secondo la medesima planimetria del piano sottostante. L immobile può usufruire di un box-auto al piano interrato e di due aree urbane ad uso posti auto al piano terra pertinenziali. STATO DI OCCUPAZIONE DEL BENE Il fabbricato è stato oggetto di compravendita con atto notarile redatto dal Notaio in Palazzolo sull Oglio (BS) Dott. Elena Peperoni in data 23 luglio 2008, n. di Rep e n. di Racc. 1266, registrato a Chiari in data 04 agosto 2008 al n serie 1/T, trascritto a Brescia il 05 agosto 2008 ai n di Reg. Gen. ed al n di Reg. Part. Il fabbricato viene venduto dai coniugi Sig. BERTOLI Domenico, nato a Pontoglio (BS) il giorno 10 marzo 1964 e Sig.ra GIORDANI Luciana, nata a Palazzolo sull Oglio (BS) il giorno 03 maggio 1965, ciascuno per la quota parte di ½ di proprietà. Da quanto è emerso in fase di accesso alla documentazione necessaria per la predisposizione della presente perizia e più specificatamente, tramite l amministrazione comunale, si è potuto appurare che, 4

5 attualmente il bene oggetto di perizia è occupato dalla Società CENTRO SERVIZI S.R.L., con sede legale in Via Carducci n.41/c San Giuliano Milanese (MI), la quale si impegna a risolvere in contratto di locazione in corso e quindi liberare l immobile oggetto di causa entro e non oltre il 30/06/2011. VERIFICA DELLA CONFORMITA URBANISTICA Come anticipato lo scrivente rileva che l immobile oggetto di valutazione non ha le prescritte autorizzazioni richieste dalla normativa in materia di costruzioni per l ottenimento della prescritta agibilità, quali il collaudo statico, la certificazione impianti e le dichiarazioni di conformità rilasciate dal tecnico; peraltro, in considerazione della tipologia immobiliare, al tipo di materiali utilizzati per la sua edificazione,alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dello stesso, tenendo conto che l intero fabbricato è stato edificato in data anteriore al 01 settembre 1967 e conforme al progetto autorizzato, risulta possibile l ottenimento sa della regolare individuazione catastale che della prescritta abitabilità come richiesto da D.Leg CERTIFICAZIONE ENERGETICA DGR N. 8/8745 Per quanto concerne la certificazione energetica di cui al DGR 22/12/2008 N. 8/8745 e successive modifiche, non è indispensabile in quanto la vendita riguarda solo una parte di proprietà. 5

6 TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Gravanti sull immobile oggetto di causa risultano le iscrizioni: - in data 21/10/2009 Reg.Part Reg.Gen Pubblico ufficiale EQUITALIA ESATRI S.P.A. Repertorio 14277/22 del 14/10/2009 IPOTECA LEGALE derivante da A NORMA ART.77 DPR 29/09/1973 NUM in data 20/12/2010 Reg.Part Reg.Gen Pubblico ufficiale EQUITALIA ESATRI S.P.A. Repertorio 26/2210 del 13/12/2010 IPOTECA LEGALE derivante da A NORMA ART.77 DPR 602/73 MODIFICATO DAL D.LGS 193/01 VALUTAZIONI La stima del valore degli immobili è stata eseguita tenendo conto dei diversi criteri di valutazione che necessariamente concorrono alla formazione del valore medesimo e dai valori commerciali della zona desunti da indagini condotte e comparate ai dati di rivalutazione del prezzo degli immobili stimati a cura della Borsa Immobiliare di Brescia. La superficie dell unità immobiliare pignorata è stata desunta dalle planimetrie concessionate a livello comunale. Tenendo presenti le considerazioni sopra esposte circa le caratteristiche tecniche, lo stato generale di conservazione dello stabile, lo stato di manutenzione delle unità Immobiliari l'ubicazione del cespite immobiliare, la commerciabilità reale del bene, si ritiene che alla data 6

7 della presente consulenza si possa stimare il più probabile degli immobili nel seguente modo: 1.600,00 /mq per quanto riguarda l ufficio al piano terra e primo, oltre alle riduzioni percentuali per accessori e pertinenze come da allegata tabella, per l importo complessivo : Quota spettante alla consistenza principale destinata ad uffici (considerando anche il livello sottotetto come residenziale al 100% in quanto abitabile in considerazione alle altezze presenti). Sup tot. 92 mq x 1.500,00 = ,00 Quota spettante all autorimessa di pertinenza della proprietà. Sup tot. 18 mq x 900,00 /mq = ,00 Quota spettante alle aree urbana di pertinenza della proprietà. Sup tot. 35 mq x 400,00 /mq = ,00 Importo complessivo beni immobili = ,00. Quota relativa ai beni mobili contenuti nel cespite (arredi, macchine, uffici, ecc). Stima forfettaria = importo complessivo beni mobili = ,00 7

8 Ne consegue che il valore locativo dell immobile oggetto della presente controversia, in considerazione della tipologia costruttiva, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile, nonché in considerazione della superficie del medesimo, della zona in cui si trova, in considerazione degli affitti medi di unità immobiliari similari, considerando equo indicare un saggio di interesse annuo del 6 % da applicare al valore di stima dell immobile, si ritiene equo stabilire il valore locativo, in regime di libera trattazione, a circa ,00 annui, pari ad circa 800,00 mensili, cosi ripartiti: ,00 annuali, pari a 600,00 mensili, per l affitto del unità adibita ad ufficio, indicata catastalmente al Foglio 8 Mappale 99 subalterno 10 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano T-1-2. Z.C. / Cat. A/10 Cl. 2 Cons. 4,5 vani R. C , ,00 annuali pari a 100,00 mensili per l affitto dell unità indicata come autorimessa, indicata catastalmente al Foglio 8 Mappale 99 subalterno 18 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano S1. Z.C. / Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 18 mq R. C. 67, ,00 annuali pari a 50,00 mensili per l affitto dell area pertinenziale individuata catastalmente al Foglio 8 Mappale 99 subalterno 13 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano T. Z.C. / Cat. Area urbana Cl. / Cons. 24 mq R. C. / ,00 annuali pari a 50,00 mensili per l affitto dell area pertinenziale individuata catastalmente al Foglio 8 Mappale 99 subalterno 17 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano T. Z.C. / Cat. Area urbana Cl. / Cons. 11 mq R. C. / 8

9 Elenco allegati: 1. Relazione fotografica. 2. Atto di provenienza. 3. Estratto mappa catastale 4. Visure catastali. 5. Planimetrie catastali. 6. Dimostrazione grafica dei subalterni 7. Disegni progettuali. 8. Certificato energetico. 9. Ispezione ipotecaria 10. elenco beni mobili 9

10 ALLEGATO 1 10

11 ALLEGATO 2 11

12 ALLEGATO 3 12

13 ALLEGATO 4 13

14 ALLEGATO 5 14

15 ALLEGATO 6 15

16 ALLEGATO 7 16

17 ALLEGATO 8 17

18 ALLEGATO 9 18

19 ALLEGATO 10 19