PROVINCIA DI TREVISO COMUNE DI MARENO DI PIAVE

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1 PROVINCIA DI TREVISO COMUNE DI MARENO DI PIAVE STIMA DEGLI EDIFICI E DELLE AREE PERTINENZIALI DELLA SCUOLA PRIMARIA DEL CAPOLUOGO Pagina 1 di 32

2 INDICE 1 - PREMESSA DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA PREVISIONE URBANISTICA CRITERI DI VALUTAZIONE DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA Pagina 2 di 32

3 1 - PREMESSA Il sottoscritto geometra Nello CASAGRANDE, con studio in Conegliano via Barbarani 16, iscritto all albo professionale dei geometri della Provincia di Treviso al n. 2020, ha ricevuto l incarico da parte dell Amministrazione Comunale di Mareno di Piave, di stimare gli edifici e parte delle aree pertinenziali, dell attuale scuola primaria del capoluogo, per una futura alienazione, in vista della realizzazione del Plesso Unico Scolastico (primarie + secondarie) sito in via Tariosa DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA Il compendio immobiliare è composto da un edificio adibito a scuola primaria, disposto su due livelli fuori terra e da una piccola porzione interrata, oltre ad accessori di pertinenza ed area scoperta, il tutto ubicato in Comune di Mareno di Piave in via Conti Agosti e castalmente distinto come segue: CATASTO FABBRICATI Comune di Mareno di Piave Sez fg num sub ubicazione cat cl cons. RC B Via Conti Agosti p. T-1-S1 B/5 U 7735mc 9188,02 B B.C.N.C. porzione di area scoperta da frazionare CATASTO TERRENI Comune di Mareno di Piave fg num qualità cl superficie. RD RA Prato mq 7,62 4,23 parz. Pagina 3 di 32

4 Prato mq 1,61 0,89 parz Sem Arb mq 1,27 0,73 L intero complesso scolastico ospita circa 280 alunni ed è formata da tre edifici principali più altri edifici accessori (tettoie e centrale termica), l area è classificata dal PRG vigente come zona F zone per attrezzature pubbliche di interesse generale (zona numero F/43) e in particolare: Aree per l istruzione repertorio 3 Scuola elementare (esistente) edifici fronte piazza e cortile 1 Aree per attrezzature di interesse comune repertorio 15 Biblioteca (esistente) edificio secondario D e parte del cortile 1, 41 deposito comunale (progetto) 83 giardino pubblico di quartiere (progetto) giardino didattico. L area è servita da un parcheggio pubblico posto nell area a sud verso via Roma di circa 25 posti macchina che non è oggetto di perizia e che rimarrà di uso e proprietà pubblica. Pagina 4 di 32

5 Si riporta di seguito una planimetria di rilievo dell area con breve descrizione degli edifici e con lo stato di consistenza Pagina 5 di 32

6 EDIFICI E VOLUMI EDIFICIO DESCRIZIONE SUP. COPERTA VOLUME Edificio A Edificio B Edificio C blocco fronte strada di remota costruzione blocco fronte strada realizzato nel 2001con piano interrato a destinazione magazzino comunale da mantenere Tettoia di collegamento tra il blocco A e il blocco B realizzato nell anno 2001 Mq 430 Mc Mq 474 Mc Mq 66 Mc 320 Edificio D Blocco sulla corte Mq 220 Mc interna su due piani Edificio E Centrale termica Mq 17 Mc 50 Edificio F Tettoia Mq 32 Mc 90 Edificio G Pensilina di collegamento tra edificio B ed edificio D Mq 48 Mc 140 TOTALE Mq Mc SPAZI PERTINENZIALI ZONA DESCRIZIONE SUP. COPERTA Cortile 1 Zona alberata di pertinenza degli edifici Mq 950 scolastici Giardino didattico 2 Zona alberata di pertinenza degli edifici Mq 990 scolastici Area di pertinenza del Zona di pertinenza del deposito comunale magazzino comunale Mq 978 Superficie totale area Mq PREVISIONE URBANISTICA Per poter procedere con l alienazione dei beni sopra descritti, l Amministrazione Comunale ha predisposto una variante al PRG denominata Variante Piano Alienazioni che regola l edificazione di Pagina 6 di 32

7 tutta l area oggetto di perizia e sulla quale il sottoscritto perito estimatore formulerà la valutazione. Detta variante urbanistica prevede il recupero e la valorizzazione dell immobile di attuale proprietà comunale e destinato ad istruzione e deposito magazzino comunale, attraverso il cambio d uso e la previsione di nuove destinazioni urbanistiche in base ai parametri seguenti. Stralcio variante PRG Destinazioni d uso Le destinazioni prevalenti consentite sono quella residenziale, quella direzionale e di servizio e quella commerciale al dettaglio nelle quantità massime e minime di seguito specificate: Pagina 7 di 32

8 Residenziale min. 0% max 80% volumetria complessiva realizzabile Commerciale min. 20% max 30% volumetria complessiva realizzabile Direzionale min. 0% max 40% volumetria complessiva realizzabile Sono inoltre consentite le seguenti destinazioni attività associative, culturali e ricreative private servizi sanitari e ambulatoriali alloggi destinati a categorie protette, case di riposo autorimesse di servizio alla residenza magazzini e depositi purché non pregiudicanti l igiene ed il decoro Prescrizioni e parametri di riferimento: Volumetria massima realizzabile mc Rapporto di copertura max. 40% superficie fondiaria Altezza degli edifici h. max ml. 9,50 Numero Piani 3 Distanza dai confini min. ml. 5,00 Distanza tra i fabbricati min. ml Modalità di attuazione PUA Sono consentite in deroga ai precedenti parametri, distanze dai confini inferiori ai 5,00 ml verso i confini di proprietà con i mappali di proprietà comunale (lato sud parcheggio e lato ovest municipio), Pagina 8 di 32

9 da concordare con l Amministrazione stessa in sede di redazione del PUA. Superfici a standard richiesti: Residenza Superficie a Verde mq 5,00/abitante teorico Superficie a Parcheggio mq 3,50/abitante teorico Abitante teorico = 150 mc/abitante Commercio Superficie a Verde mq 0,5 mq/mq di superficie lorda di pavimento Superficie a Parcheggio mq 0,5 mq/mq di superficie lorda di pavimento Direzionale Superficie a Verde mq 0,5 mq/mq di superficie lorda di pavimento Superficie a Parcheggio mq 0,5 mq/mq di superficie lorda di pavimento Qualora la dimensione del piano attuativo e la nuova disposizione degli edifici non consenta la realizzazione di tali superfici minime, la quantità relativa alla superficie a verde e/o parcheggio pubblici, può essere monetizzata e/o realizzata in area esterna ritenuta idonea dall amministrazione. Pagina 9 di 32

10 Prescrizioni particolari: Viene prescritta la demolizione dei seguenti corpi di fabbrica: Edificio D con annessa tettoia (scuola) Edificio E (centrale termica) Edificio F (tettoia) Edificio G (pensilina di collegamento tra blocco B e blocco D) Per la riqualificazione e il cambio d uso degli edifici A B e C, il PUA potrà prevederne il recupero sia attraverso l intervento di ristrutturazione edilizia o in alternativa con intervento di demolizione con ricostruzione anche in altro sedime. Negli interventi di recupero e cambio d uso dei volumi dovranno comunque essere rispettati i parametri edilizi ed urbanistici di cui alla presente scheda norma. L accesso al lotto sarà garantito con ingresso localizzato nella parte sud est dell ambito del PUA, in modo da non interferire con eventuali futuri sviluppi della piazza che avverrà su lato ovest. Nella definizione del nuovo accesso dovrà essere garantita l entrata e l uscita in sicurezza nella viabilità pubblica, secondo le norme del Codice della Strada. Gli oneri di demolizione degli edifici D-E-F-G rimangono a carico della parte privata con recupero della volumetria a favore dell acquirente nell ambito oggetto dell alienazione. Rimane inoltre in carico alla parte privata la sistemazione dell area pertinenziale di Pagina 10 di 32

11 proprietà dell amministrazione comunale e la realizzazione della recinzione sul confine di proprietà. Nell intervento di ristrutturazione edilizia o demolizione con ricostruzione dell edificio B, dovrà essere mantenuto il piano interrato di proprietà comunale ad attuale uso magazzino/archivio. In sede di approvazione del Piano Urbanistico Attuativo, l amministrazione comunale potrà valutare in accordo con la parte privata, una eventuale soluzione alternativa per la localizzazione in altra sede dell archivio comunale. Nell intervento di riqualificazione e riconversione dell area dovrà essere mantenuta una superficie scoperta a verde a destinazione pubblica o privata, pari a mq 420. I parcheggi pubblici e privati dovranno essere di tipo drenante. Il Piano Urbanistico Attuativo dovrà essere accompagnato da una relazione di Compatibilità Idraulica. Pagina 11 di 32

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13 La costruzione principale (corpi A-B-C), è stata realizzata in più fasi ed in base alla variante urbanistica, potrebbe essere recuperata e riadattata, mentre per gli altri corpi (D-E-F-G) è prevista la demolizione con il recupero della volumetria, conservando la porzione interrata del corpo C che rimarrà in capo al Comune di Mareno di Piave. Come ben rilevabile dalla documentazione allegata, il contesto si inserisce in un area di particolare pregio, ovvero nel centro del paese, con affaccio sulla piazza principale, in una zona ben servita e comoda a tutti i servizi, nonché ben collegata alla viabilità stradale e ciclo pedonale. 4 - CRITERI DI VALUTAZIONE Atteso il particolare scopo della stima, il cui criterio rispondente si identifica nella ricerca del più probabile valore di mercato dei beni all'attualità, verrà determinato il valore della cubatura recuperabile e/o realizzabile, in relazione con quanto previsto dalla variante urbanistica. Considerato che trattasi di immobile con caratteristiche tipologiche particolari, nella individuazione delle condizioni generali del mercato si è tenuto conto in particolare di immobili aventi analoga destinazione, ubicati in zone limitrofe o paragonabili. Completate le indagini preliminari, si è proceduto alle valutazione richiesta utilizzando la stima sintetico comparativa. Pagina 13 di 32

14 Nel caso in esame si è assunto come parametro di comparazione la superficie commerciale. Si è quindi passati alla fase di calcolo vero e proprio: In merito alla stima sintetico comparativa si è impostata la seguente espressione : val. : p = val.x : px da cui : val.x = val p x p dove : val = somma dei recenti e normali valori unitari di volumetrie simili presi a confronto. p = somma dei volumi di fabbricati simili. val.x = valore unitario dei volumi realizzabili oggetto di stima. px = volume dei beni oggetto di stima. 5 - DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA Lo scrivente, in base al rilievo in loco, alle ricerche di mercato, alle informazioni assunte ed alla specifica conoscenza che lo stesso ha dei beni in parola, alla visure delle mappe catastali e del P.R.G. Comunale, ha attribuito i seguenti valori: - Volume realizzabile mc x 80,00= ,00 - A dedurre costi per sistemazioni area e recinzioni fra proprietà privata e Comune a corpo ,00 Pagina 14 di 32

15 - A dedurre onere per la realizzazione del nuovo accesso all area nella parte sud/est comportante rilevante rimaneggiamento del corpo A a corpo ,00 - A dedurre costi per le demolizioni dei corpi D-E-F-G a corpo ,00 TOTALE ,00 (Euro seicentocinquantamilacinquecento/00) che si arrotondano a: ,00 (Euro seicentocinquantamila/00) I valori di stima sono riferiti alla data odierna, ad immobili completamente liberi da persone, cose, ipoteche e vincoli di qualsiasi tipo. Al fine di poter procedere con l alienazione dei beni dovrà essere aggiornata la proprietà catastale dei mappali 1120, 1065, 204 ed eseguito un frazionamento delle porzioni da cedere come da perimetro indicato nelle tavole grafiche delle presente perizia. Nella certezza di aver applicato al meglio le mie capacità professionali nella redazione della presente perizia, confermo, sotto la mia personale responsabilità, l autenticità, la veridicità e la certezza dei contenuti della relazione. Pagina 15 di 32