COMUNE DI CASTELLI CALEPIO PROVINCIA DI BERGAMO Settore Patrimonio

Transcript

1 RELAZIONE DI STIMA Finalizzata alla determinazione del valore venale dell area attualmente di proprietà privata, da alienare in via XXV Aprile a Tagliuno Il Perito Geom. Paolo Fiumi Settembre 2015

2 indice 1 Elementi di premessa 2 Descrizione dei Beni a. Ubicazione b. Destinazione d uso c. Dati Catastali d. Consistenza e. Stato conservazione f. Stato di manutenzione g. Vetustà h. Oneri gestionali ed obsolescenza 3 Obbiettivi della Stima 4 Gli Aspetti economici dei beni all attualità 5 Ricerca del valore economico di riferimento 6 Conclusioni

3 1. Elementi di premessa L Amministrazione Comunale ha inserito l area oggetto della presente stima, identificata al mappale n fg. 9 censuario Tagliuno, nel piano delle alienazioni approvato con Delibera di Consiglio Comunale n. 12 del Il sig. Calissi Remo, proprietario dell Officina Meccanica Calissi Remo e confinante a ovest con la suddetta area, con note prot del e prot del 03/06/2015 segnala sul terreno oggetto di stima la presenza di sterpaglie e alberature che danneggiano i muri e la copertura della propria autofficina e di conseguenza ne propone l acquisto al fine della manutenzione e sistemazione. Il sig. Calissi Remo con la succitata nota offre per l acquisizione dell area la somma di 7.500,00. Per tale scopo e per ogni passaggio procedurale conseguente, è richiesta una valutazione del più probabile valore venale dei beni in oggetto. Questa premessa è condizione di rilievo ai fini della metodologia estimativa da applicare al caso. 2. Descrizione dei Beni a. Ubicazione Come anzidetto l area oggetto di stima è una porzione di ambito inedificato, confinante a nord con via XXV Aprile, in particolare con le case comunali ex Colonia Elioterapica, a sud con via dei Mille, ad est e ovest con lotti di proprietà privata. Tale area è sita nel centro della frazione di Tagliuno ed attualmente risulta a verde incolta. b. Destinazione d uso - RAPPORTI CON LA STRUMENTAZIONE URBANSTICA. L area oggetto di stima ricade:

4 - Per il Piano delle Regole (PdR): nell ambito a.4 interventi su edifici plurifamiliari ad alta densità c. Dati Catastali I beni sono contraddistinti in Catasto Terreni al foglio 9 Mappale n. 2662, e si allega l estratto di visura. d. Consistenza I dati fisici dell area oggetto di acquisizione desunti dalla planimetria progettuale allegata, sono i seguenti: Superficie territoriale mq. 168,00 L esatta determinazione delle superfici e delle quantità fisiche sarà effettuata a seguito dei rilievi di dettaglio preliminari agli atti di cessione dei beni e. Stato conservazione Risulta ininfluente ai fini della stima in quanto non sono evidenti né noti sull area, valori specifici (dehor, elementi vegetazionali di pregio o altro) che possano incidere sul valore venale del bene. f. Stato di manutenzione Quanto sopra valutato riverbera anche sul fronte dello stato manutentivo che pertanto non rileva ai fini del valore del bene. g. Vetustà Non rileva ai fini del valore del bene trattandosi di area libera h. Oneri gestionali ed obsolescenza A livello gestionale il comune sostiene ogni anno dei costi per la pulizia e manutenzione della stessa.

5 3. Obbiettivi della Stima Determinare il più probabile valore di mercato dell area ai fini di costituire il riferimento economico di base per l alienazione dell area sita tra via XXV Aprile e via Dei Mille. In tal senso gli elementi estimativi costituiscono sintetico riferimento strettamente funzionale al contorno definito dall operatività del successivo iter procedimentale che verrà individuato dall A.C. 4. Gli Aspetti economici dei beni all attualità Al fine di affrontare con cognizione di causa la stima, oltre aver chiarito gli obiettivi e le destinazioni dei beni si sono individuati alcuni riferimenti oggettivi qualificanti gli aspetti economici attribuibili ai beni descritti: a. I recenti valori accertati di esproprio per attrezzature similari Sempre per il medesimo scopo di individuare un valore di riferimento per le aree oggetto di alienazione si sono recuperati i riferimenti a quanto indicato nella Delibera di Giunta Comunale n. 134 del : il valore unitario accertato è stato pari a 243,90 /mq. Visto che: - l area è di modesta larghezza (circa 6 m) risulta alquanto difficile l utilizzo ai fini edificatori, soprattutto al fine di rispettare la distanza dei confini, quindi il parametro 2 è pari a 0.70; - nell area è presente un tratto di fognatura privata, quindi è prevista una riduzione pari al 30% per situazioni particolari; - è inoltre prevista una possibilità edificatoria condizionata quindi un ulteriore riduzione pari allo 0.60; e quindi il valore unitario è pari a (243,90 /mq * %) * 0.60 = 71,70 /mq Si specifica che l area in oggetto non beneficia dell applicazione di diritti edificatori virtuali del sistema perequativo del PGT vigente non essendo inclusa tra gli ambiti identificati nella tavola 4.1 AREE SOGGETTE AL SISTEMA PEREQUATIVO del vigente PIANO dei SERVIZI (PdS). Si ritiene che quest ultimo valore unitario possa essere ordinariamente prescelto quale valore di riferimento della presente stima.

6 5. Ricerca del valore economico di riferimento Espletata l indagine ricognitiva sui salienti aspetti economici ci si è posti nella condizione di individuare alcune diverse modalità per esprimere ed attribuire un valore ai beni. Si è esclusa la stima sintetica comparativa, difficilmente applicabile nel caso in specie stante la difficoltà di reperire nel mercato beni simili da comparare sotto il profilo del libero scambio mercatuale. Si è quindi ricorso al parametro ordinario indicato a coda del precedente punto 4: A - Area libera interna al centro abitato Superficie mq. 168,00 prezzo unitario /mq 71,70* superficie territoriale destinata all alienazione applicazione tariffa area fabbricabili [delibera GM 2011] ragguagliata al PGT ora vigente TOTALE Valore Venale arrotondato ,60 6. Conclusioni Di regola per metodo estimale si intende la logica comparazione del bene da valutarsi con altri che per caratteristiche estrinseche ed intrinseche sono assimilabili al bene in oggetto. Il compito dell estimatore è quello di individuare il valore più probabile ovvero il valore più possibile che il bene potrebbe rappresentare in ragione delle precise condizioni di mercato oggetto del giudizio. In pratica l estimatore interviene a bocce ferme ovvero la stima viene redatta nelle condizioni meglio specificate al suo interno, in presenza quindi di condizioni oggettive e soggettive connesse ad una determinata condizione storica, temporale, ambientale. La storia delle valutazioni immobiliari ha insegnato che nei casi normali di stima (esclusi quindi quelli di unicità del bene o di difficile comparazione del bene) tutte le valutazioni compiute si attestano attorno ad una forchetta ammontante al 10-15%. Tutte le valutazioni incluse all interno di tale percentuale, al di là dei percorsi estimativi compiuti sono egualmente attendibili.

7 In questo contesto e a conclusione del lavoro svolto dovendo esprimere un giudizio di congruità economica circa la stima del bene in oggetto si conferma quale valore venale più probabile per il bene il valore di Euro ,60 (arrotondato). In ragione della tolleranza estimale che caratterizza il presente lavoro, fortemente caratterizzato da condizioni di esigua utilità marginale, si dichiara che potranno essere ritenute comunque egualmente valide offerte o trattative economiche formalmente incentrate su valori compresi in una tolleranza del 15%, in più o in meno, rispetto a quanto sopra determinato. La congruità complessiva dell operazione immobiliare si estende quindi da un valore minimo prossimo ad ,61 (arrotondato) ad un valore massimo prossimo ad ,44 (arrotondato). Come già accennato, entro tale oscillazione ogni valore contrattato potrà comunque essere ritenuto sufficientemente congruo. Inoltre nel nostro particolare contesto, gli elementi estimativi costituiscono sintetico riferimento strettamente funzionale al contorno definito dall operatività dei più ampi contenuti di accordo convenzionale urbanistico, si rimanda ad eventuali integrazioni ed ulteriori dettagli nel caso mutino le condizioni del citato accordo. Con quanto sopra si ritiene di aver ottemperato al mandato conferito. Castelli Calepio, 16 settembre 2015 il Perito Geom. Paolo Fiumi Allegati 1. Dati Catastali 2. Estratti urbanistici 3. Documentazione fotografica