TRIBUNALE di BRESCIA Sezione Fallimentare

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1 TRIBUNALE di BRESCIA Sezione Fallimentare PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE n. 228/2005 FALLIMENTO: omissis di omissis e omissis Perizia di stima proprietà omissis GIUDICE DELEGATO : Dott. Raffaele Del Porto CURATORE : Rag. Franco Piz Geom. Roberta Abbiatici Via del Sebino, Brescia tel./fax

2 RELAZIONE DI STIMA La valutazione di cui l esperto è stato incaricato è relativa a due unità immobiliari, site in Comune di omissis, frazione omissis - Via omissis, di proprietò del sig. omissis, quale socio della omissis s.n.c. ************** UNITA' AD USO ABITAZIONE - UNITA' AD USO MAGAZZINO/DEPOSITO Comune di omissis 1) IDENTIFICAZIONE CATASTALE IMMOBILI Dalle ispezioni effettuate presso l U.T.E. e la Conservatoria R.R.I.I. di omissis risultano i seguenti immobili: Catasto Fabbricati Sez urbana Foglio mapp Sub Cat Cl Cons Rendita NCT A/3 2 1,5 vani 48,03 NCT C/ vani 21,69 2) PROVENIENZA - INTESTAZIONE IMMOBILI In data 27 febbraio 2001 è stata presentata all'ufficio Registro di omissis, regolare dichiarazione di Successione n.18 - volume 2602, a seguito decesso del sig. omissis, ove a seguito testamento olografo registrato a omissis in data , i beni sopra descritti venivano devoluti ad omissis per la nuda proprietà e a omissis, coniuge di omissis e madre di omissis, veniva assegnato l'usufrutto vitalizio sui beni. La sig.ra omissis è deceduta in data 26 dicembre 2007, pertanto l'intera proprietà dei beni risulta essere di omissis nato a omissis il ) NATURA E STATO DEI LUOGHI Le proprietà oggetto di valutazione sono site nella frazione di omissis, piccolo borgo antico del Comune di omiddid, ubicata in Via omissis, in prossimità del porto. Trattasi di due unità a piano terra, facenti parte di un più ampio edificio residenziale di tre piani fuori terra, con porzione di cortile e androne comune. 2

3 - L'unità catastalmente identificata con il mappale 140 sub 2, posta a lato est dell'androne, è composta da un unico locale con disbrigo e bagno. Presenta un cattivo stato di conservazione e manutenzione, necessitando di un intervento di risanamento, non avendo i requisiti minimi del regolamento di igiene tipo previsti per gli alloggi e mostrando persistenti tracce di umidità e distacchi degli intonaci. Il locale ha pareti intonacate al civile tinteggiate con idropittura; il pavimento è in piastrelle monocottura; il bagno ha rivestimento in ceramica a disegno ed è dotato dei necessari sanitari. L'impianto elettrico, così come pure l'impianto idro-termo sanitario non risultano essere a norma. - L'unità identificata catastalmente con il mappale 140 sub 3, posta in adiacenza al locale precedentemente descritto, è accessibile dall'ingresso in lato sud ed ha affaccio sul cortile e androne comune, dalla finestra posta in lato ovest. Trattasi di un unico locale adibito a magazzino-deposito, con pavimento in battuto di cemento, pareti rivestite con piastrelle 20x20 in ceramica bianca fino all'altezza di m 2,00. Il locale è provvisto da impianto idrico ed elettrico. Presenta un mediocre stato di conservazione, con evidenti distacchi di intonaco alle pareti e al soffitto all'interno del locale e sulla facciata esterna, con presenza di macchie di umidità da risalita. 4) REGOLARITA URBANISTICA EDILIZIA L'intero fabbricato di cui fanno parte le unità oggetto di valutazione, è stato edificato in data antecedente al Non sono state riscontrate presso il Comune di omissis, pratiche edilizie di variazione inerenti i locali sopra descritti. 5) VALUTAZIONE 1) La valutazione è formulata considerando l immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Sono state prese in esame la natura, consistenza e destinazione dell unità, il grado di finitura, manutenzione e conservazione, le caratteristiche igieniche ed estetiche, il grado di commerciabilità, l ubicazione, la presenza o meno di infrastrutture principali e secondarie, i prezzi di mercato di beni similari in zona alla data odierna, il probabile reddito che l immobile è suscettibili di produrre, 3

4 tenuti presenti i fattori corretti e negativi, e quant altro può influire sulla valutazione. 2) Si ritiene equo assumere quale parametro di valutazione il prezzo per unità di superficie, stimato in /mq 900,00 (euro novecento/00) comprensivo delle quote di parti comuni, riferito all'unità abitativa e /mq 650,00 (euro seicentocinquanta/00) per il locale uso magazzino - deposito. CONSISTENZA - VALUTAZIONE Superficie commerciale (desunta dalla planimetria catastale) Locale uso abitazione mappale 140 sub 2 mq 41,00 x /mq 900,00 = ,00 Locale uso magazzino-deposito mappale 140 sub 3 mq 21,00 x /mq 650,00 = ,00 8) ELEMENTI PER IL CALCOLO ICI L imponibile ICI, è calcolato sul valore della rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti di categoria catastale; l imposta è determinata moltiplicando l imponibile per l aliquota prevista dal Comune di omissis per l'anno 2010: locale uso abitazione 48,03, x 100 x 1,05 x 7,0 % = 35,30 locale uso magazzino 21,69 x 100 x 1,05 x 7,0 % = 15,43 9) SCRITTURE PREGIUDIZIEVOLI Quanto in oggetto di valutazione risulta, gravato dalle seguenti formalità pregiudizievoli, tutte accese presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di omissis. Iscrizione 1) ipoteca legale iscritta in data ai numeri omissis/13656 a favore della omissis con sede in omissis. Trascrizione 2) sentenza dichiarativa di fallimento trascritta in data ai numeri omissis/ atto giudiziario n. omissis/2005 del del Tribunale di omissis. 4

5 CONCLUSIONI A conclusione delle indagini, la sottoscritta dichiara che il valore degli immobili oggetto di stima, di proprietà dl sig. omissis, identificati al NCEU del Comune di omissis, frazione omissis, identificati al NCT Fg. 6, mappale 140 sub 2 e mappale 140 sub 3, è così riassunto: a) locale ad uso abitativo (mapp. 140 sub 2) ,00 b) locale ad uso magazzino-deposito (mapp. 140 sub 3) ,00 Totale valutazione a corpo immobile ,00 (euro ciquantamilacinquecentocinquanta/00 Ritenendo di aver ottemperato al quesito posto dall ill.mo Giudice Delegato, rassegno il mandato affidatomi, ringraziando per la fiducia accordatami. Brescia lì, 5 maggio 2010 Il Perito Geom. Roberta Abbiatici allegati: -estratto mappa -visura catastale -planimetria catastale -documentazione fotografica -copia testamento olografo -denuncia di successione -copia ispezioni ipotecarie 5