TRIBUNALE di BRESCIA Sezione Fallimentare

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1 TRIBUNALE di BRESCIA Sezione Fallimentare PERIZIA di STIMA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE n. 228/2005 FALLIMENTO: omissis di omissis e omissis perizia di stima proprietà omissis GIUDICE DELEGATO : Dott. Raffaele Del Porto CURATORE : Rag. Franco Piz Geom. Roberta Abbiatici Via del Sebino, Brescia tel./fax

2 TRIBUNALE di BRESCIA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE n. 228/2005 Fallimento: omissis di omissis e omissis PREMESSA L illustrissimo Sig. Giudice dell Esecuzione Immobiliare Dr. Raffaele Del Porto ha nominato Consulente Tecnico d Ufficio la sottoscritta Geom. Roberta Abbiatici, libero Professionista in Brescia, iscritta al n 3562 dell Albo Professionale dei Geometri di Brescia, con studio in Via del Sebino, 13 Brescia. Effettuato il giuramento di rito relativo alla procedura esecutiva in epigrafe, la sottoscritta prendeva dell incarico affidatole di: 1) provveda il perito all'esatta identificazione e descrizione dei beni immobili di pertinenza dei soci omissis e omissis, soci illimitatamente responsabili della società fallita in epigrafe, con tutte le aggiunte, accessioni, servitù e pertinenze di competenza della procedura e ne determini il valore; 2) accerti le iscrizioni e le trascrizione pregiudizievoli nel ventennio a carico di eventuali danti causa; 3) acquisita gli elementi utili ai fini del calcolo dell'i.c.i., e di quanto necessario al trasferimento dei beni, 4) identifichi i nominativi e residenze degli eventuali comproprietari, 5) provveda a trasmettere alla Curatela versione perizia in formato Word; 6) provveda a depositare una versione della perizia e degli allegati in formato digitale dedicata alla pubblicità su internet, dove dovranno essere omessi i dati personali. L Esperto, ispezionati i luoghi, presa visione degli atti e dei documenti, effettuato gli accertamenti presso l Ufficio Tecnico Erariale di omissis, eseguite ricerche di mercato in zona presso operatori del settore immobiliare, raccolto tutti gli elementi necessari alla risoluzione del quesito ha predisposto la seguente relazione. 2

3 RELAZIONE DI STIMA La valutazione si riferisce alla quota di 1/3 di proprietà omissis, riguardante l'immobile sito in omissis, Via omissis. ************** FABBRICATO AD USO ABITAZIONE - Comune di omissis 1) IDENTIFICAZIONE CATASTALE IMMOBILI Dalle ispezioni effettuate presso l U.T.E. e la Conservatoria R.R.I.I. di omissis risultano i seguenti immobili: Catasto Fabbricati Sez urbana Foglio mapp Sub Cat Cl Cons Rendita A/3 1 10,5 vani 102,49 2) INTESTAZIONE IMMOBILI In data 26 febbraio 1998 è stata presentata all'ufficio Registro di omissis la dichiarazione di successione a seguito decesso del sig. omissis ed inoltrata al NCEU di omissis la domanda di voltura prot. n. omissis del 18 marzo Il catasto non ha provveduto alla regolarizzazione dell'intestazione, pertanto la visura catastale riporta la ditta: omissis nato a omissis il 12/05/1989 proprietà Gli attuali proprietari dell'immobile, come da dichiarazione di successione, risultano essere : omissis proprietà 1/3 omissis proprietà 1/3 omissis proprietà 1/3 3) PROVENIENZA L'immobile era pervenuto al sig. omissis con atto Notaio omissis, in data 11 maggio 1974 rep. omissis/1688 racc.. 3

4 4) NATURA E STATO DEI LUOGHI La proprietà oggetto di valutazione è sita nel paese di omissis, Comune della Provincia di omissis. Sorge su un altopiano interposto fra il lago omissis e l'alta Val omissis. L'immobile è posto nella fascia esterna rispetto al centro del paese; vi si accede dalla Via omissis, in un tratto in cui la strada senza uscita presenta un notevole restringimento consentendo a fatica il passaggio di un'autovettura. Trattasi di fabbricato di tre piani fuori terra adibito ad abitazione con cortiletto sul fronte principale, edificato agli inizi del Presenta un discreto grado di conservazione, mostrando interventi di manutenzione ordinaria effettuati nel corso del tempo, conservando le caratteristiche delle abitazioni di collina. Le facciate sono in intonaco strollato, con balconi delimitati da parapetti a doghe di legno. - L ingresso dell unità a piano terra, protetto da un portichetto in lato ovest verso la pubblica via, introduce al disimpegno e al vano scala su cui si affacciano la cucina abitabile e un locale di servizio. La scala conduce al piano primo composto da cucina, soggiorno, camera e bagno. Proseguendo si accede al piano secondo suddiviso in due camere, locale di disbrigo, balcone e terrazzo. Si notano infiltrazioni di acqua provenienti dal tetto, con tracce di umidità sulle pareti che denotano la necessita di un intervento di manutenzione della copertura. I locali presentano finiture classiche degli immobili civili degli anni '60; pavimenti con piastrelle in seminato in cucina, camera e locali di disbrigo, moquette nel soggiorno; le pareti sono completate con intonaco al civile e tinteggiate con idropittura lavabile colorata e parte rivestite con carta da parati, battiscopa in legno alto cm. 10. Il bagno è completato da apparecchiature sanitarie in ceramica bianca con rubinetteria in acciaio cromato monoforo; pavimenti e rivestimenti in legno. I serramenti delle finestre e delle portafinestre sono in legno di abete mordenzato tinto noce e sono completate da avvogibili esterni e persiane ad ante. Il portoncino d ingresso è in legno d abete tinto noce; le porte interne sono in legno con battente cieco. L impianto di riscaldamento è autonomo, con elementi radianti in ghisa alimentati da caldaia a metano. L impianto igienico-sanitario è incassato a parete e a pavimento, con linee di acqua calda e fredda separate; l impianto elettrico è 4

5 sottotraccia con punti luce, prese, interruttori di comando e di derivazione forniti in numero adeguato alla destinazione d uso dei locali. A piano terra a lato est dell'ingresso, si trova il cortiletto antistante il locale adibito a centrale termica e il un portichetto per il ricovero della legna. In lato nord, con acceso diretto dalla strada, vi è un locale adibito a cantina. La struttura del fabbricato è in muratura con funzione statica portante e di tamponamento, solai in legno, copertura tetto in coppi. 5) REGOLARITA URBANISTICA EDILIZIA Il fabbricato oggetto di valutazione, è stato edificato in data antecedente al ; non sono state riscontrate presso il Comune di omissis successive pratiche edilizie relative all'immobile. 6) CRITERIO DI STIMA 1) La valutazione è formulata considerando l immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Sono state prese in esame la natura, consistenza e destinazione dell unità, il grado di finitura, manutenzione e conservazione, le caratteristiche igieniche ed estetiche, il grado di commerciabilità, l ubicazione, la presenza o meno di infrastrutture principali e secondarie, i prezzi di mercato di beni similari in zona alla data odierna, il probabile reddito che l immobile è suscettibili di produrre, tenuti presenti i fattori corretti e negativi, e quant altro può influire sulla valutazione. 2) Si ritiene equo assumere quale parametro di valutazione il prezzo per unità di superficie stimato pari a /mq 1.050,00 (euro millecinquanta/00) comprensivo del valore delle quote relative all area esterna, introducendo dei coefficienti correttivi delle superfici reali in funzione della destinazione, dislocazione, stato d uso. 3) alla data del sopralluogo, l immobile risulta occupato ad uso abitativo dalla sig.ra omissis. CONSISTENZA Superficie commerciale (desunta dalla planimetria catastale) abitazione piano terra. primo. secondo mq 229,40 x 100% = mq 229,40 balcone/terrazza/portici mq 42,50 x 0,40% = mq 17,00 cantina/loc. sgombero/ c. termica mq 79,20 x 0,40% = mq 31,70 totale mq 278,10 5

6 VALUTAZIONE sup. commerciale mq 278,10 x /mq 1.050,00 valore immobile ,00 - Riduzione per diritto di abitazione se sussistente, a favore della Sig.ra omissis (coniuge erede di omissis), nata in data , calcolato in base ai coefficienti dell'usufrutto vitalizio: *riduzione per diritto di abitazione ,00 x 3,0% x 10,75 = ,55 valore al netto del diritto di abitazione , ,55 = ,45 Proprietà Sig omissis- quota di 1/3 dell'immobile ,00 8) ELEMENTI PER IL CALCOLO ICI L imponibile ICI, è calcolato sul valore della rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti di categoria catastale; l imposta è determinata moltiplicando l imponibile per l aliquota prevista dal Comune di omissis per l'anno 2010: 650,74, x 100 x 1,05 x 4,0 % = 273,31 ICI agevolata 650,74 x 100 x 1,05 x 6,5 % = 444,13 ICI non agevolata 9) SCRITTURE PREGIUDIZIEVOLI Quanto in oggetto di valutazione risulta gravato dalle seguenti formalità pregiudizievoli, accese presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di omissis. Iscrizioni 1) ipoteca legale iscritta in data ai numeri omissis /6905 a favore della omissis con sede in omissis. 2) ipoteca legale iscritta in data ai numeri omissis /1229 a favore della omissis con sede in omissis. Trascrizione 3) sentenza dichiarativa di fallimento trascritta in data ai numeri omissis/ atto giudiziario n. omissis 2005 del del Tribunale di omissis. 6

7 CONCLUSIONI A conclusione delle indagini, la scrivente dichiara che il valore pari alla quota di 1/3 di proprietà del sig. omissis, riferita all immobile oggetto di stima ubicato in Comune di omissis, Via omissis, identificato al NCEU al Fg. omissis mappale 631 sub. 701 è così quantificato: proprietà quota di 1/3 - omissis ,00 (euro sessantacinquenovecentotrentanove/00) Ritenendo di aver ottemperato al quesito posto dall ill.mo Giudice Delegato, rassegno il mandato affidatomi, ringraziando per la fiducia accordatami. Brescia lì, 5 maggio 2010 il Perito Geom. Roberta Abbiatici allegati: -visura catastale -planimetria catastale -documentazione fotografica -copia atto di provenienza -denuncia di successione -copia domanda di voltura catastale -copia ispezioni ipotecarie 7