CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 T R I B U N A L E D I B E R G A M O UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * Giudice Dott. Esecuzione Immobiliare n.1005/2011 Reg. Es. Imm. n. 959/12 reg. inc. Giuramento in data Termine deposito perizia S.p.A. * * * Assistita e difesa dal Avv. del Foro di Bergamo, con studio in Bergamo, via n. ; C O N T R O * * * CONSULENZA TECNICA D UFFICIO INCARICO: Con Ordinanza del 23 aprile 2012, il sottoscritto Geom., libero professionista con studio in (Bg), via n. 1, iscritto all Albo del Collegio dei Geometri della Provincia di Bergamo, con posizione n., veniva nominato dall Ill.mo Giudice delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Bergamo, C.T.U. per la valutazione degli immobili pignorati nella suddetta procedura. All udienza del giorno 14 dicembre 2012, dopo il giuramento di rito, veniva conferito al C.T.U. il seguente incarico: provveda, esaminati gli atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria: 1) alla identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto di pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 2) alla descrizione sommaria dei beni; 3) indichi per le costruzioni iniziate anteriormente al 01/09/67 ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell atto notorio di cui all art. 40 della Legge 47/85 anche in base ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse; 4) accerti per le costruzioni iniziate successivamente a tale data, gli estremi della licenza

2 o concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l eventuale assenza di licenza o le realizzazioni in difformità della stessa; indichi, in tali casi, se il proprietario dell immobile ha provveduto a presentare domanda di condono edilizio ed a pagare la relativa oblazione; 5) alleghi per i terreni il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco del Comune competente a norma dell art. 18 Legge 47/85; 6) identifichi catastalmente l immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali; indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola se mancante, provveda, ove necessario, alla sua correzione o redazione e in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative; 7) predisponga la Certificazione Energetica degli edifici di cui all ert.6 del d.lvo n.192 (come modificato dall art.13 d.lvo n.28) salvo che l immobile sia esente ex art.9, ovvero già dotato della predetta certificazione da acquisire se adeguata, anche avvalendosi di tecnico abilitato se necessario; 8) accerti, in base alla documentazione dell Agenzia del Territorio, se all atto della notifica del pignoramento il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi, in base ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi. 9) accerti l esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive o passive, diritti di usufrutto, uso o abitazione; 10) determini il valore degli immobili pignorati; 11) proceda all eventuale formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando per ciascuna unità il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al frazionamento catastale; 12) accerti la comoda divisibilità dei beni; 13) accerti lo stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; ove gli immobili fossero occupati in base ad un contratto d affitto, verifichi la data di registrazione e la data di scadenza del contratto compresa la data per l eventuale disdetta nonchè l esistenza di formalità,

3 vincoli e oneri gravanti sui beni che resteranno a carico dell acquirente; 14) accerti se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità; 15) alleghi le planimetrie degli immobili ed una documentazione fotografica degli stessi; 16) proceda in caso di vendita degli immobili a redigere e presentare la nota di voltura; 17) depositi il C.T.U. in separata e succinta relazione la descrizione del lotto o dei lotti formati con indicazione dello stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito con descrizione del contesto in cui i beni sono ubicati, secondo lo schema consueto per i bandi di vendita immobiliare. Si concedeva al C.T.U. termine sino al per invio copia perizia ai creditori e ai debitori a mezzo posta ordinaria elettronica e al deposito in Cancelleria della relazione e degli elaborati nonchè solo al creditore idoneo supporto informatico contenente la relazione tecnico estimativa ed i relativi allegati. Esaminata la documentazione della Agenzia del Territorio, effettuate le visure catastali, le ricognizioni ed il rilievo degli immobili, gli accertamenti presso l Ufficio Tecnico Comunale, esperite le opportune indagini di mercato, il C.T.U. stendeva la seguente Consulenza: 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI COMUNE DI BERGAMO Abitazione identificata nel catasto dei fabbricati con i seguenti dati: Sezione Urbana: BO foglio 11 mappale 1237 Sub. 7 categoria A/3 Classe 6 Consistenza 4 vani Rendita catastale 371,85 via Sempione n.7 piano secondo, di cui rettifica di intestazione all attualità del n /2013 in atti dal protocollo n.bg ) IST /2013 atto del ed intestati, all atto del pignoramento, al sig. nato a ( ) il C.F. per la quota di 1/1. (Vedasi allegato A ) CONFINI: Abitazione: a Nord-Ovest, vano scala e sub.8; a Nord-Est cortile interno; a Sud-Est parco Comunale; a Sud-Ovest Via Sempione. Cantina: a Nord-Ovest, Sub.8; a Nord-Est terrapieno; a Sud-Est, Sub.10; a Sud-Ovest, vano scala.

4 2) DESCRIZIONE DEI BENI COMUNE DI BERGAMO Trattasi di un unità abitativa comprensiva di locale cantina posta all interno di una palazzina residenziale edificata tra il 1960 ed il L intero fabbricato è costituito da un piano terra commerciale/artigianale ed ulteriori cinque piani a destinazione residenziale. Il tutto si presenta in un discreto stato di conservazione e manutenzione sia per quanto riguarda le facciate esterne che i rivestimenti interni. L unità residenziale, oggetto di stima, è posta al secondo piano e l accesso avviene tramite vano scala o ascensore comune. L abitazione è composta da un ingresso/disimpegno, una cucina, un bagno, una camera da letto matrimoniale ed un ampio soggiorno. Risulta completo di impianto elettrico, idraulico e di riscaldamento autonomo a termosifoni realizzati conformemente alle norme di sicurezza vigenti. I pavimenti dell ingresso/disimpegno, del soggiorno e della camera matrimoniale sono in parquet color ciliegio posato a cassero irregolare o tolda di nave, la cucina ha una pavimentazione in gres porcellanato con pareti e soffitti intonacati a civile e tinteggiati mentre, il bagno, ha sia la pavimentazione che i rivestimenti in gres porcellanato. I serramenti, posati all epoca dell edificazione, sono in legno con vetrocamera che, negli anni, ha sostituito vetro singolo. Le chiusure esterne avvengono tramite tapparelle in plastica. Le porte interne sono in legno tamburato a battente mentre quella di ingresso è blindata a battente. Il tutto risulta in buono stato di manutenzione e conservazione. La cantina è posta al piano interrato alla quale si accede tramite scala interna posta a nord-est dell edificio con passaggio dal cortile interno. La muratura di divisione delle cantine e del locale comune/contatori Enel è costituito da mattoni forati dello spessore di 8 cm con relativo intonaco a civile e tinteggiatura mentre la pavimentazione risulta in battuto di cemento. La chiusura avviene tramite porta in legno realizzata con l assembramento di assi. 3) e 4) AUTORIZZAZIONI EDILIZIE Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Bergamo, è stata reperita la pratica edilizia n del 03 luglio 1998 per la formazione di impianto di riscaldamento autonomo, adeguamento impianto elettrico, rifacimento bagno con sostituzione di apparecchi, sostituzione di porte interne, zoccolini e tinteggiatura dei locali (Vedasi allegato B ). Alla suddetta pratica edilizia era allegato un atto di compravendita originario dal cui si evince che l edificazione del fabbricato è stato iniziato in data 16 aprile 1960, ultimato il 30 maggio 1961 e dichiarato agibile con effetto dal 19 giugno 1961 quindi, costruito anteriormente al 01 settembre (Vedasi allegato B ). 5) NOTIZIE URBANISTICHE Nella Variante n.5 del Piano di Governo del Territorio, approvato con delibera di Consiglio Comunale n.165 del 08 ottobre pubblicata sul B.U.R.L. in data 12 dicembre 2012 Serie Avvisi e Concorsi n.50 e Variante n.6 del Piano di Governo del Territorio, approvato con delibera di Consiglio Comunale n.200 del 10 dicembre 2012, l immobile è inserito nell Ambito: Codice Tessuto: MMM; Sistema: Insediativo; Ambito: Città Consolidata; Componente: Tessuti con presenza di attività miste e polifunzionali;

5 Denominazione Tessuto: Tessuti misti a media densità. 6) IDENTIFICAZIONE CATASTALE L abitazione, fino al , risulta identificata nel catasto dei fabbricati con i seguenti dati: Sezione BO - foglio 11 mappale 1237 Sub. 9 categoria A/3 Classe 6 Consistenza 4 vani Rendita catastale 371,85 via Sempione n. 7 piani secondo, di cui alla denuncia di variazione del Verificata la scheda catastale depositata nell archivio dell Agenzia del Territorio ed allegata al fascicolo dei certificati ipocatastali depositata nella cancelleria del Tribunale di Bergamo in data , ho potuto verificare che tale planimetria allegata non corrisponde all appartamento oggetto di esecuzione immobiliare. Detto quanto sopra, ho provveduto a depositare presso l Agenzia del Territorio richiesta di rettifica della sceda catastale con allegati gli atti di compravendita reperiti ed elencati al punto 8) e 9). In data prot.bg l Agenzia del Territorio ha provveduto a rettificare l intestazione identificando il fabbricato oggetto di perizia con la seguente nuova identificazione: Sezione BO - foglio 11 mappale 1237 Sub. 7 categoria A/3 Classe 6 Consistenza 4 vani Rendita catastale 371,85 via Sempione n. 7 piani secondo, di cui rettifica di intestazione all attualità del n /2013 in atti dal protocollo n.bg ) IST /2013 atto del (Vedasi allegato C ). 7) CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile oggetto di perizia ricade in: Classe Energetica E con valore dell'indice di prestazione energetica per il riscaldamento dell'edificio EPH = 140,02 kwh/m²a; Prestazione raffrescamento B con valore EPH = 14,89 kwh/m²a; Emissioni di gas ad effetto serra in atmosfera Co2eq = 27,97 Kg/m²a. (Vedasi allegato D ). 8) e 9) PROVENIENZA DEI BENI E RICOSTRUZIONE ANALITICA DEI PASSAGGI DI PROPRIETA Il sig. - è divenuto proprietario acquistando l immobile dalla sig.ra nata a Bergamo il giorno giugno, per atto di compravendita in data 11 febbraio 2008 n.52370/34133 di repertorio Notaio, trascritto a Bergamo il 13 febbraio 2008 ai numeri di R.G. e 6913 di R.P. A sua volta la venditrice era divenuta proprietaria dell immobile in virtù di atto di acquisto dall Società Immobiliare Azionaria con sede a Bergamo, in data 27 novembre 1998 n.3312 di rep. Notaio, registrato a

6 Bergamo il 14 dicembre 1998 al numero 8297 serie 1V e trascritto a Bergamo il 05 dicembre 1998 ai numeri di R.G. e di R.P. L Società Immobiliare Azionaria aveva acquistato gli immobili dalla sig.ra nata a Milano il giorno 11 ottobre 1900, con atto in data 25 maggio 1962 n di rep. Notaio registrato a Bergamo il 14 giugno 1962 al numero 4263 e trascritto a Bergamo il 23 giugno 1962 ai numeri 9068 di R.G. e 7857 di R.P. (Vedasi allegato E ) Formalità pregiudizievoli al ventennio: ipoteca volontaria iscritta presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Bergamo Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 13 febbraio 2008 ai n.ri 10737/1851, a favore della con sede a Milano, a carico del sig., a garanzia di mutuo di ,00 con un montante ipotecario di ,00 concesso con atto in data 11 febbraio 2008 ai n.ri 52371/34134 di repertorio notaio, da rimborsare in anni trenta; ipoteca giudiziale iscritta presso l Agenzia del Territorio ufficio provinciale di Bergamo Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 01 dicembre 2010 ai n.ri 63663/12991, a favore del - con sede a Bergamo in via n., a carico il sig. Lai Giovanni, a garanzia del credito totale di 4.000,00; pignoramento immobiliare trascritto presso l Agenzia del Territorio ufficio provinciale di Bergamo Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 16 settembre 2011 ai n.ri 46734/27268, a favore di con sede a Roma, a carico del sig. -; 10) 11) e 12) (Vedasi allegati F ) VALUTAZIONE La valutazione viene eseguita con il metodo di stima sintetico comparativo, prendendo a base i prezzi di mercato correnti in zona per beni similari nel Comune di Bergamo. VALORE IMMOBILE: Piano Interrato: Cantina mq. 7,75 x 0,75 = mq. 5,81 Piano secondo: Appartamento mq. 73,48 Balcone mq. (3,31+3,39) x 0,30 = mq. 2,23 Totale mq. 81,52 VALORE TOTALE DEL BENE: mq. 81,52 x /mq ,00 = ,00 ARROTONDATO ,00

7 13) POSSESSO L immobile è attualmente utilizzato dal proprietario. Non risulta che esistano vincoli o oneri gravanti sui beni. 14) PROCEDURE ESPROPRIATIVE Da indagini eseguite presso gli uffici comunali, non risulta che siano in atto procedure espropriative per pubblica utilità. 15) ALLEGATI A) Visura, scheda catastale, estratto di mappa; B) Pratica edilizia n.1893 del ; C) Visura e scheda catastale agli atti, Visura storica e scheda catastale rettificata; D) Certificazione Energetica; E) Copia trascrizione F) Copia iscrizioni; G) Documentazione fotografica. 16) PIGNORAMENTI SUCCESSIVI Non esistono pignoramenti successivi alla data del 16 settembre 2011 e fino al 20 marzo (Vedasi visura ipotecaria allegato F ). Lo scrivente C.T.U. ritiene di avere assolto l incarico ricevuto, restando a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti od integrazioni. Il C.T.U. (geom. Marco Migliorini Mulazzani) Lallio, 20 marzo 2013