TRIBUNALE DI BERGAMO

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1 TRIBUNALE DI BERGAMO ESECUZIONE IMMOBILIARE nr. 315/2013 prossima udienza 07novembre2014 Promossa da creditore procedente con l Avv. del Foro di contro e Giudice Esecuzione Dott.ssa LAURA IRENE GIRALDI PREMESSA Il sottoscritto Geom. PIERSANDRO GALIZZI, professionista residente in Bergamo Via G.B. Zuccala Locatelli nr. 52/A, si è recato in Tribunale alle ore 11,30 del giorno 04aprile2014, ed è stato nominato dal Giudice dell Esecuzione, Dott.ssa LAURA IRENE GIRALDI, consulente tecnico d ufficio nella indicata procedura ed ha prestato giuramento per l affidamento dell incarico. DATA DI CONSEGNA DELLA RELAZIONE DI PERIZIA Il Giudice dell Esecuzione concedeva termine per il deposito della relazione di perizia fino al 23settembre2014, e cioè sino a 45 giorni prima dell udienza prefissata alle ore 11,00 del 07novembre2014. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Il giorno 02luglio2014, tramite raccomandata a.r. ai signori e, nonché tramite all Avvocato, il C.T.U. comunicava che per il giorno 16lugliio2014, ore 14,30, era stabilita la data del sopralluogo ai beni oggetto del pignoramento. I giorni 08luglio2014 e 18agosto2014, il C.T.U. si recava all Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Bergamo - Territorio, per le visure catastali, la richiesta della mappa e della planimetria degli immobili pignorati. 1

2 Il giorno 16luglio2014, all ora stabilita 14,30), in ZANICA, lo scrivente si recava presso l immobile dei signori e, in Via Fiume, 7. Il C.T.U. poteva accedere all immobile, oggetto dell esecuzione, essendo presenti i signori debitori. Pertanto, il sottoscritto eseguiva idonei rilievo planimetrico e documentazione fotografica, sia dell esterno che dell interno dell immobile pignorato. Di seguito, il sottoscritto si recava all Ufficio Tecnico del Comune di Zanica dove presentava formale richiesta di accesso agli atti. Nei giorni 30luglio2014 e 13agosto2014 il sottoscritto si recava all Ufficio Tecnico del Comune di Zanica accedeva agli atti, accertava la regolarità edilizia dell immobile ed estraeva le copie della documentazione edilizia relativa all immobile per cui è il procedimento. TRATTAZIONE DEL QUESITO IL GIUDICE DELL ESECUZIONE, Visti gli art. 569 c.p.c. e 173 bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, conferisce all Esperto Estimatore il seguente incarico: PROVVEDA Esaminati gli atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria: 1) all identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale. 2

3 1.1) all identificazione del bene... Dall esame dell atto di pignoramento notificato, in data 15febbraio2013, ai signori e, residenti in Via Fiume, 7, Zanica, (BG), risulta oggetto del pignoramento la seguente unità immobiliare: Abitazione, situata al piano secondo, dell edificio ubicato in Zanica, (BG), Via Fiume, 7. L abitazione è costituita da 5 vani catastali. 1.2)...comprensiva dei confini... L abitazione, al piano secondo, confina: dall ingresso in lato sud con vano scala comune e distacco su area comune; in lato ovest con particella 1571 sub. 17 abitazione di altra ditta; in lato nord con distacco su area comune; in lato est con distacco su area esclusiva di altra ditta. 1.3)...e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento... L unità immobiliare ad uso abitazione è censita al catasto fabbricati del Comune di ZANICA come segue: Sezione Urbana, Foglio 7, Particella 1571 Sub. 18, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza 5 vani, Rendita 426,08, Indirizzo Via Fiume n. 7, piano )...ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita... La lottizzazione non è attuabile trattandosi di unica abitazione avente dimensioni e servizi insufficienti alla formazione di lotti. 1.5)...identificando i nuovi confini Per quanto innanzi scritto, non si hanno nuovi confini. 1.6)...e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla 3

4 relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale. Non vi sono frazionamenti dei beni oggetto del pignoramento. 2) ad una sommaria descrizione del bene; L immobile dove si trova l unità pignorata è un quarantennale edificio di tre piani fuori terra, oltre soffitta ed interrato, avente destinazione residenziale. La costruzione è stata edificata a partire dal L edificio, si sviluppa lungo la Via Fiume, in periferia all abitato di Zanica. L unità immobiliare ad uso abitazione è disposta su unico piano ed è composta da ampio soggiorno, cucina, disimpegno, due camere, un bagno wc, un balcone. Dalle risultanze documentali, attualmente, l edificio conta quattordici unità abitative suddivise nelle varie scale dell immobile; al piano terra, inoltre, vi sono un negozio, tre magazzini e due autorimesse cortile comune alle unità immobiliari ed area urbana esclusiva. Da rilevare che, stante la posizione periferica dell edificio nell abitato di Zanica, la sua destinazione residenziale, non sono state riscontrate difficoltà di parcheggio in sito e/o nelle immediate vicinanze. 3) per le costruzioni iniziate anteriormente il 02settembre1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio di cui all'art. 40 della legge 47/1985, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse; Il fabbricato è stato costruito successivamente al 02settembre1967. Pertanto, si veda la risposta al quesito successivo. 4) per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto tre, accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia; evidenzi in ogni caso, l'eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa; ed in tali casi, indichi se il proprietario 4

5 dell'immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994; nell ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune in formazioni presso gli uffici comunali competenti; 4.1) per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3), accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia... Presso l Ufficio Tecnico Comunale di ZANICA è stata reperita la documentazione edilizia relativa all epoca costruttiva dell edificio. L edificio è stato fabbricato a partire dal primo semestre del 1973, in seguito al rilascio dei sotto elencati documenti: Licenza per opere edilizie prot. nr del 25febbraio1973; Denuncia di inizio attività prot. nr. 5340/923 del 10maggio1999; Dichiarazione di fine lavori e Certificato di collaudo per opere interne prot. nr. 1971/11640 del 25ottobre1999. I documenti sopra citati sono intestati il primo alla signora nata a il, gli altri alla signora nata a il, dette signore erano, all epoca, proprietarie dell immobile. Vedasi l allegato C documentazione relativa alla pratica edilizia dell edificio e dell unità immobiliare pignorata in Comune di Zanica. 4.2)...evidenzi in ogni caso, l'eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa... Il sottoscritto non ha rilevato difformità alcuna rispetto ai disegni presentati in Comune di Zanica ed allegati alla succitata documentazione edilizia. Inoltre, lo scrivente segnala che la planimetria catastale dell unità immobiliare ad uso 5

6 abitazione, presentata il giorno 28marzo2006, è esattamente corrispondente all immobile così come verificato durante il sopralluogo. 4.3)...ed in tali casi indichi se il proprietario dell'immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994; nell ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune in formazioni presso gli uffici comunali competenti; Non essendovi realizzazioni in difformità rispetto ai disegni depositati in Comune di Zanica non è stata presentata, o doveva essere presentata, alcuna domanda di condono edilizio e, quindi, non sono state pagate oblazioni alcune. 5) per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell'art. 18 legge 47/1985; Il Certificato di Destinazione Urbanistica non è stato richiesto, essendo l immobile di cui all Esecuzione unità immobiliare urbana censita al catasto fabbricati. 6) all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/1939, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative; 6.1) all identificazione catastale dell immobile... 6

7 In seguito all ispezione (visura) catastale relativa, i beni oggetto del pignoramento sono risultati i seguenti: unità immobiliare ad uso abitazione censita al catasto fabbricati del Comune di ZANICA come segue: Sezione Urbana, Foglio 7, Particella 1571 Sub. 18, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza 5 vani, Rendita 426,08, Indirizzo Via Fiume, n. 7, piano 2. L abitazione è intestata a: nato in, il, codice fiscale Proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con ; nata in, il, codice fiscale Proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con. 6.2)...previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali... I dati specificati nell atto di pignoramento sono esattamente corrispondenti a quelli indicati nella visura catastale. 6.3)...indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento... Non vi è nessun elemento aggiuntivo necessario da indicare. 6.4)...ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/1939,... Nel giorno di accesso all immobile pignorato è emerso che la planimetria catastale è esattamente corrispondente allo stato dei luoghi rilevato durante il sopralluogo. 7

8 6.5)...oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative; In allegato alla relazione vi sono la planimetria catastale vigente, oltre che le visure e l estratto mappa, vedasi l allegato B documentazione catastale. 7) a predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all art. 6 del D. legislativo n. 192 (come modificato dall art. 13 D. legislativo n. 28) salvo che l immobile sia esente ovvero già dotato della predetta certificazione da acquisire se adeguata; Vedasi allegato D nuovo attestato di certificazione energetica relativa all abitazione del debitore. Unità immobiliare in classe G KWh/m 2 a = ) all accertamento in base alla documentazione dell Agenzia del Territorio, se, all'atto della notifica del pignoramento il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi; A tutto il giorno 15febbraio2013, data della notifica del pignoramento, l immobile ad uso abitazione risultava di proprietà dei signori: nato in, il, codice fiscale Proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con ; nata in, il, codice fiscale Proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con In forza del seguente documento: 8

9 Atto di compravendita, nr /28219 di repertorio/raccolta Notaio FRANCESCO MANNARELLA con sede in Bergamo, del 11aprile2006. Trascritto all Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Bergamo, in data 14aprile2006 n / Nota presentata con Modello Unico n / ) all accertamento dell'esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9.1) all accertamento dell'esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento... Letta e considerata la documentazione ipotecaria allegata agli atti, si riporta quanto segue: 1. nato in, il, codice fiscale nata in, il, codice fiscale. Atto di compravendita, nr /28219 di repertorio/raccolta Notaio FRANCESCO MANNARELLA con sede in Bergamo, del 11aprile2006. Trascritto all Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Bergamo, in data 14aprile2006 n / Nota presentata con Modello Unico n /2006. La signora vendeva ai signori e l intera quota dell unità immobiliare pignorata. 9

10 2. provenienza nata a il codice fiscale. Atto di donazione, nr /5073 di repertorio, Notaio GIOVANNI VACIRCA con sede in Bergamo, del 07novembre1991. Trascritto a Bergamo in data 22novembre1991 al n / Atto di divisione, nr /5519 di repertorio, Notaio GIOVANNI VACIRCA con sede in Bergamo, del 24gennaio1992. Trascritto a Bergamo in data 05febbraio1992 al n. 5782/4665. formalità pregiudizievoli 1. Ipoteca volontaria iscritta all Agenzia del Territorio -Ufficio Provinciale di Bergamo- Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 14aprile2006 ai nr /5606 a favore di con sede in, contro e, in forza di mutuo fondiario -per complessive ;00 con un montante ipotecario di ,00, per la durata di 30 anni- concesso con atto di compravendita nr /28220 di repertorio/raccolta Notaio FRANCESCO MANNARELLA con sede in Bergamo, del 11aprile Pignoramento immobiliare trascritto all Agenzia del Territorio -Ufficio Provinciale di Bergamo- Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 25marzo2013 ai nr /8483 a favore di con sede a, gravante per intero sull unità immobiliare per cui è la procedura, in forza di atto giudiziario, emesso dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Bergamo in data 15febbraio2013, numero di repertorio 684/ ) della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell esistenza di formalità, 10

11 vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; Allo scrivente non risulta nulla da segnalare circa questa parte del quesito. 10) alla determinazione del valore degli immobili pignorati; Descrizione dell immobile: L immobile dove si trova l unità pignorata è un quarantennale edificio di tre piani fuori terra, oltre soffitta ed interrato, avente destinazione residenziale. La costruzione è stata edificata a partire dal L edificio, si sviluppa lungo la Via Fiume, in periferia all abitato di Zanica. Il paese di 8552 (luglio 2014) 208 m s.l.m. è posto a circa 12 km da Bergamo. L unità immobiliare ad uso abitazione è disposta su unico piano ed è composta da ampio soggiorno, cucina, disimpegno, due camere, un bagno wc, un balcone. Dalle risultanze documentali, attualmente, l edificio conta quattordici unità abitative suddivise nelle varie scale dell immobile; al piano terra, inoltre, vi sono un negozio, tre magazzini e due autorimesse; il cortile comune alle unità immobiliari ed un area urbana esclusiva. Al piano sottotetto, infine, vi è la soffitta in comune con le altre tre unità abitative della scala. Da rilevare che, stante la posizione periferica dell edificio nell abitato di Zanica, la sua destinazione residenziale, non sono state riscontrate difficoltà di parcheggio in sito e/o nelle immediate vicinanze. Destinazione degli spazi scoperti. Lo spazio scoperto di pertinenza dell edificio, è destinato esclusivamente a cortile comune, cortile esclusivo - area urbana. Caratteristiche costruttive. L edificio è stato realizzato con strutture verticali in muratura portante di mattoni e malta; i solai di piano sono del tipo gettato in opera misti laterizi e c.a.; il tetto di 11

12 copertura ha la struttura portante in legno e le gronde in calcestruzzo; il manto impermeabile è in tegole piane di laterizio. Finiture esterne condominiali. L edificio ha caratteristiche delle finiture esterne disomogenee, infatti, le facciate sono di tonalità giallo con antiestetici ritocchi e scrostamenti. La scala condominiale che in tutto serve quattro unità immobiliari ha la porta d ingresso pedonale direttamente dal piccolo cortile comune, pavimentato con battuto di calcestruzzo disomogeneo ed in cattivo stato di conservazione. Dall ingresso si accede al vano scala delle abitazioni dei piani primo e secondo. L accesso all unità immobiliare abitativa pignorata, avviene entrando nell ingresso del piano terra, proseguendo tramite il vano scala sino al piano secondo. In fianco alla porta d ingresso, in metallo dell epoca costruttiva, vi è l impianto citofonico, le cassette postali ed i contatori dell energia elettrica sono all interno del vano scala. In generale, le facciate esterne dell edificio sono in stato di conservazione insufficiente. I canali di gronda, le scossaline le converse sono in sufficiente stato di manutenzione, in materiale metallico. Lo scarico delle acque meteoriche avviene da due pluviali esterni in pvc lungo le murature perimetrali dell edificio. I serramenti del vano scala ai piani superiori, sono in metallo dell epoca costruttiva ed in tonalità grigio chiaro. I serramenti delle singole unità immobiliari abitative, finestre e portefinestre, sono anch essi -prevalentemente- dell epoca costruttiva in tonalità chiare di grigio e disomogenee per tutto il fabbricato; infine, le unità abitative ai piani primo e secondo sono provviste di avvolgibili in plastica, mentre l unità ad uso negozio del piano terra ha avvolgibili in metallo e su alcune finestre vi sono barriere in ferro. Finiture interne condominiali. 12

13 L esiguo atrio d ingresso dell edificio ha pavimento in granito di buona fattura e si presenta in buono stato. La struttura delle scale, dei pianerottoli intermedi e dei corridoi è in c.a., con pavimento in granito di buona fattura; le pareti dell atrio al piano terra e del vano scala ai piani superiori sono ben tinteggiate in bianco e grigio chiaro. Finiture esterne ed interne dell abitazione oggetto di stima. L unità immobiliare oggetto della stima ad uso abitazione è situata al piano secondo. La porta di accesso dal vano scala è del tipo blindato di recente installazione; i serramenti esterni sono in metallo, tinta grigio, quello della cucina mentre i locali di soggiorno, le camere e il bagno, hanno serramenti in legno con vetro semplice di installazione dell epoca costruttiva; inoltre, sono installati avvolgibili in plastica tinta grigio. Le porte interne, di accesso ai vari locali, sono in legno tamburato grigio con inserto in vetro di vecchia manifattura. I locali dell abitazione cucina soggiorno e bagno hanno pavimento in piastrelle di ceramica di recente e buona qualità, il bagno wc ha rivestimenti in piastrelle di ceramica recenti; le due camere da letto hanno pavimento in legno. Gli intonaci dei locali d abitazione, in malta cementizia finiti al civile e tinteggiati in colore bianco, sono in pessimo stato di conservazione presentandosi con segni evidenti di muffa. Il balcone ha pavimento in ceramica di recente manifattura, nonché, parapetto in metallo lavorato verniciato grigio. Dotazione impianti. L impianto termico di riscaldamento dell abitazione è di tipo autonomo con caldaietta pensile -posta in apposita nicchia sul balcone- per la produzione di acqua calda dei termosifoni (in alluminio verniciati bianco) e per la produzione di acqua calda ai sanitari di bagno e cucina. Le tubazione dell impianto di riscaldamento sono sottotraccia cioè interne alle murature. L impianto elettrico, 13

14 dell epoca costruttiva, è del tipo sotto traccia, non è stata reperita la dovuta certificazione di legge per gli impianti. I sanitari del bagno sono in discreto stato di conservazione. L impianto fognario è in comunione con le altre unità immobiliari dell edificio. Altre caratteristiche. L unità immobiliare ad uso abitazione si presenta in ogni sua parte in stato di conservazione insufficiente -stante la presenza generalizzata di muffe alle partetied in condizioni igieniche insufficienti. Detta unità immobiliare ad uso abitazione è disposta su unico piano ed è composta da ampio soggiorno, cucina, disimpegno, due camere, un bagno wc, un balcone. Circa l orientamento, l unità immobiliare ha sufficiente esposizione solare sui tre lati liberi. In specie, le finestre dell abitazione sono esposte in lato est e la portafinestra della cucina è in lato sud e, infine, il bagno wc ha l ampia finestra in lato nord. Dimensioni: Foglio 7, Particella 1571 Sub. 7 - abitazione -. La superficie utile dell unità immobiliare destinata ad abitazione al piano secondo è pari a mq 73,35, la superficie del balcone è di mq 2,79. La superficie lorda dell abitazione, compreso le murature perimetrali ed interne, è pari a mq 85,85. L altezza interna del piano secondo è pari a 275 cm. La soffitta ha superficie complessiva di mq 85,85 ed è in comune tra le quattro abitazioni della scala; l altezza massima è di 360 cm in colmo e la minima 145 cm in gronda. La superficie del cortile comune -ingresso e parcheggio sul retro- è pari a circa mq 110,00. ASSEGNAZIONE DEL VALORE. Tenendo conto della destinazione urbanistica del fabbricato, dei prezzi medi di mercato riferibili ad immobili consimili, dell attuale andamento del mercato immobiliare della zona; considerando, altresì, i prezzi contenuti nelle tre 14

15 pubblicazioni di riferimento quali: il Listino dei prezzi degli Immobili di Bergamo e Provincia, l Osservatorio FIAIP dei prezzi degli Immobili di Bergamo e Provincia e Case & terreni indice dei prezzi dei fabbricati e delle aree di Bergamo e Provincia (editi nell anno 2014 con il patrocinio della C.C.I.A.A. di Bergamo, il Comune di Bergamo, l Amministrazione Provinciale di Bergamo e la Regione Lombardia); nonché, dell Osservatorio Mercato Immobiliare a cura dell Agenzia delle Entrate, fatte le opportune proporzioni, valutando, per l edificio oggetto di perizia, l epoca di costruzione, le caratteristiche costruttive, l età degli impianti tecnologici, il generale sufficiente stato di conservazione dell edificio, la posizione centrale nell abitato di Zanica, l esiguo numero delle unità immobiliari dell edificio e le condizioni intrinseche della singola unità immobiliare stessa, il sottoscritto ritiene che il valore venale in libero commercio del bene da porre a base d asta sia pari: Foglio 7, Particella 1571 Sub. 7 -abitazione-. VALORE UNITARIO al metro quadrato (mq) di 800,00 (euro ottocento virgola zero). Successivamente, attraverso il calcolo eseguito nello schema di seguito riportato, si ottiene il susseguente e derivante: VALORE dell UNITA IMMOBILIARE: calcolo superficie commerciale 1 mq incidenza mq piano secondo abitazione superficie lorda 85,85 x 100% = 85,85 piano secondo balcone superficie 2,79 x 25% = 0,70 piano terzo ¼ soffitta comune superficie lorda 21,46 x 30% = 6,44 piano terra ¼ cortile comune superficie lorda 27,50 x 10% = 2,75 superficie commerciale: 95,74 1 In conformità alla norma UNI (norma approvata dalla Commissione Centrale Tecnica il 26marzo1998). 15

16 superficie commerciale pari a mq 95,74 x 800,00 (VALORE UNITARIO al mq) = ,00 (dicasi euro settantaseimila cinquecentonovantadue virgola zero), che, a giudizio dello scrivente, rappresenta il VALORE dell UNITA IMMOBILIARE ad uso abitazione oggetto dell esecuzione. 11) alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale; La lottizzazione non è attuabile, trattandosi di unica abitazione di grandezza e servizi insufficienti per la formazione di più lotti. 12) all accertamento della comoda divisibilità dei beni; Per quanto scritto al paragrafo precedente, il C.T.U. ritiene che non vi possa essere divisibilità dei beni oggetto del pignoramento. 13) all accertamento dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base a un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivati da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico. 16

17 13.1) all accertamento dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base a un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio,... Il giorno del sopralluogo, lo scrivente ha potuto accertare che l unità immobiliare, ad uso abitazione, oggetto della presente perizia, è abitata dai debitori e dalla loro famiglia. 13.2)...nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivati da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico. Non vi sono da segnalare formalità vincoli od oneri alcuni. 14) all accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità; Da informazioni raccolte presso l Ufficio Tecnico del Comune di Zanica, al sottoscritto è risultato che non esiste alcuna procedura espropriativa per Pubblica Utilità riguardante gli immobili per cui è l esecuzione. 15) all allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri; In allegato alla presente relazione vi sono, inerenti all immobile pignorato oggetto dell esecuzione immobiliare nr. 315/2013: 17

18 l allegato A, documentazione fotografica; l allegato B, documentazione catastale e planimetrie vigenti; l allegato C documentazione edilizia; l allegato D certificazione energetica. 16) proceda, in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota di voltura catastale; La voltura sarà eseguita in seguito alla futura eventuale vendita. 17) al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare. Vedasi l allegato E bando di vendita immobiliare redatto su foglio a parte. In evasione all incarico ricevuto, il sottoscritto rimane a disposizione dell Ill.mo Signor Giudice per qualsiasi chiarimento, e deposita i seguenti atti: 1. la presente relazione comprensiva degli allegati A - B - C D in originale, la parcella di C.T.U. con le ricevute delle spese sostenute, la fattura del certificatore, nonché la dichiarazione di consegna dell elaborato peritale e degli allegati alle parti; 2. l allegato E succinta relazione per i bandi di vendita immobiliare; 3. il fascicolo avuto in sede di conferimento dell incarico. Bergamo lì, 08settembre2014. Il Consulente Tecnico d Ufficio 18